【正文】 品生產周期較長，市場供給表現(xiàn)出很強的慣性，2008年由于上半年新開工面積和在建規(guī)模較大，加之災區(qū)房屋重建和保障性住房建設的增加，2008年住宅投資仍保持了一定的規(guī)模。2009年，在全球房地產市場降溫、國內經濟開始調整的背景下，受住房需求不旺、房價預期回落、市場前景看淡的影響，住宅開發(fā)投資增速將出現(xiàn)大幅度降低，在2008年基數(shù)較高的基礎上，2009年住宅開發(fā)投資增速有可能下滑到10%以下。，價格將進一步回歸理性 以目前的住宅銷售能力來看，土地市場的存量以及施工面積共能為市場提供6年以上的新增供給，2008年住宅行業(yè)各項供給指標對市場形成較大的壓力；而從需求指標上看，2008年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長，但與2007年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過于求的局面已經形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購房需求被不合理的房價所阻擋。如果價格進入合理的區(qū)間，通過合理調控市場，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。從目前市場情況來看，大部分城市的住宅市場對于價格非常敏感，很多樓盤，由于定價比較合理，幾乎在開盤時即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應市場潮流，合理調整價格，加大促銷力度。預計2009年住宅市場成交量回升，價格將進一步回歸理性。七、行業(yè)信貸建議2008年，住宅行業(yè)進入不景氣區(qū)域，開發(fā)投資增速放緩，土地市場明顯降溫。2008年商品住宅市場的特點表現(xiàn)為銷量萎縮，空置面積大幅增長，價格高位回落。2009年住宅投資增速將大幅回落，同時需求面臨萎縮的風險。目前，我國仍處于城市化加速發(fā)展的階段，人口紅利也還沒有結束，住宅行業(yè)還有較大的發(fā)展空間，住宅行業(yè)值得長期看好。然而，由于2002007年房價過快上漲導致房地產市場積累了一定的泡沫，突出矛盾是房價水平大大透支了城鎮(zhèn)居民購買力能力，因此，2009年房價還將繼續(xù)調整。在2009年宏觀經濟面臨下滑風險，為了完成“保8”的經濟增長目標，中央和地方政府在2009年會有較大可能繼續(xù)出臺包括降息和降稅等在內的多種經濟刺激方案，對住宅行業(yè)而言，預計各項政策措施的出臺只會給行業(yè)2009年帶來一些階段性的利好?？傮w而言，2009年住宅業(yè)面臨寬松的貨幣政策、積極財政政策、企業(yè)高額存貨逐漸消耗、大宗商品價格下降建設成本降低的有利局面。但也存在經濟調整的長期性、市場自我調整復雜性、上市公司業(yè)績下滑、大量企業(yè)經營困難以及失業(yè)等不利因素。2008年房地產開發(fā)商“錢少地多”是行業(yè)的基本特征，同時，國家加大了對開發(fā)商囤地的成本，加上銷售下滑帶來資金回籠的減速，所以住宅市場資金鏈較緊，對資金的需求也隨之增大。2009年住宅開發(fā)資金需求仍然較大。隨著市場的調整，開發(fā)貸款風險有所顯露。在這種情況下，銀行要密切關注住宅市場波動帶來的潛在風險，加強金融風險防范和預警。對住宅行業(yè)采取謹慎的授信策略，適當減小授信規(guī)模，待到市場真正回暖時，再適時調整授信方案。對于住宅開發(fā)企業(yè)的選擇，原則有：、具有成本優(yōu)勢并且已布局土地過度開發(fā)、未來土地供應量有限區(qū)域或城市的公司，積極參與銷售回暖的商品房開發(fā)公司在區(qū)域市場上，結合各地住房市場的供求關系，回避房產銷售壓力與房價下降壓力增大的城市，并加強風險防范。目 錄第一章 行業(yè)基本情況 1第一節(jié) 行業(yè)的定義及分類 1第二節(jié) 行業(yè)在國民經濟中的地位 2一、住宅行業(yè)在國民經濟中的地位不斷增強 2二、現(xiàn)階段刺激住房消費是提振經濟最有效途徑 3第二章 行業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析 5第一節(jié) 宏觀經濟環(huán)境分析 5一、實體經濟環(huán)境 5二、貨幣信貸環(huán)境 9第二節(jié) 住宅產業(yè)政策環(huán)境分析 15一、住宅產業(yè)宏觀調控政策分析 15二、2009年政策發(fā)展趨勢預測 19第三章 行業(yè)發(fā)展情況分析 21第一節(jié) 我國住宅產業(yè)發(fā)展特征 21一、我國住宅產業(yè)發(fā)展特征 21二、我國住宅產業(yè)發(fā)展中存在的主要問題 22第二節(jié) 住宅市場供給狀況分析 24一、住宅開發(fā)投資 24二、土地開發(fā)與土地購置 25三、商品住宅開發(fā)規(guī)模 27四、經濟適用房開發(fā)規(guī)模 29五、2009年行業(yè)供給預測 31第三節(jié) 住宅市場需求狀況分析 32一、商品住宅銷售狀況分析 32二、商品住宅空置面積狀況分析 35三、2009年行業(yè)需求預測 36第四節(jié) 住宅市場價格情況 37一、2008年全國住宅房價大幅回落 37二、房價下降的城市數(shù)量持續(xù)增多 37三、以深圳為首的珠三角率先調整幅度最大 38四、2009年房價走勢預測 39第五節(jié) 住宅產業(yè)周期性發(fā)展分析 40一、住宅產業(yè)周期劃分 40二、住宅產業(yè)發(fā)展周期影響因素 42三、住宅業(yè)發(fā)展周期的趨勢判斷 44第六節(jié) 2008年中國住宅市場熱點問題分析 49一、銷售額低于投資額7000多億元，開發(fā)商資金鏈緊張，市場資金缺口大 49二、流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財政”模式出現(xiàn)危機 49三、保障性住房增長，但限價房處境尷尬 50四、退房、斷供成為開發(fā)商和金融機構的隱患 50第四章 行業(yè)資金狀況分析 52第一節(jié) 行業(yè)資金來源總體情況分析 52一、2008年房地產開發(fā)資金來源增速大幅下降 52二、資金來源增速略領先于房地產投資增速出現(xiàn)拐點 52第二節(jié) 行業(yè)資金來源結構分析 54第三節(jié) 購房信貸 56一、2008年購房貸款增速放緩 56二、公積金貸款增速下滑 57三、2008年個人購房貸款政策放松 58第五章 分地區(qū)住宅市場狀況分析 59第一節(jié) 北京住宅市場發(fā)展情況分析 59一、2008年北京住宅市場狀況 59二、2009年北京住宅市場走勢預測 61第二節(jié) 上海住宅市場發(fā)展情況分析 63一、2008年上海住宅市場發(fā)展狀況 63二、2009年上海住宅市場走勢預測 66第三節(jié) 深圳住宅市場發(fā)展情況分析 67一、2008年深圳住宅市場發(fā)展狀況 67二、2009年深圳住宅市場走勢預測 69第四節(jié) 杭州住宅市場發(fā)展情況分析 70一、2008年杭州住宅產市場發(fā)展狀況 70二、2009年杭州住宅市場走勢預測 72第六章 行業(yè)財務狀況分析 74第一節(jié) 行業(yè)經營效益分析 74第二節(jié) 行業(yè)盈利能力分析 76第三節(jié) 行業(yè)營運能力分析 77第四節(jié) 行業(yè)償債能力分析 78第五節(jié) 行業(yè)發(fā)展能力分析 80第七章 行業(yè)產業(yè)鏈分析 81第一節(jié) 行業(yè)產業(yè)鏈介紹 81第二節(jié) 上游行業(yè)分析 82一、鋼鐵行業(yè)發(fā)展情況分析 82二、水泥行業(yè)發(fā)展情況分析 84第三節(jié) 上游行業(yè)對本行業(yè)的影響分析 86第四節(jié) 下游行業(yè)發(fā)展情況分析 88一、家裝行業(yè)發(fā)展情況分析 88二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況分析 89第五節(jié) 下游行業(yè)對本行業(yè)的影響分析 91第八章 重點企業(yè)發(fā)展情況分析 92第一節(jié) 行業(yè)內上市公司綜合排名 92第二節(jié) 保利地產公司發(fā)展情況分析 95一、企業(yè)簡介 95二、股權關系結構圖 95三、經營狀況分析 96四、主導產品分析 97五、企業(yè)經營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 97六、SWOT分析 99七、企業(yè)競爭力評價 100第三節(jié) 首開股份公司發(fā)展情況分析 101一、企業(yè)簡介 101二、股權關系結構圖 101三、經營狀況分析 102四、主導產品分析 103五、企業(yè)經營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 103六、SWOT分析 105七、企業(yè)競爭力評價 106第四節(jié) 萬科公司發(fā)展情況分析 107一、企業(yè)簡介 107二、股權關系結構圖 107三、經營狀況分析 108四、主導產品分析 109五、企業(yè)經營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 110六、SWOT分析 110七、企業(yè)競爭力評價 111第五節(jié) 濱江集團公司發(fā)展情況分析 112一、企業(yè)簡介 112二、股權關系結構 112三、經營狀況分析 112四、企業(yè)經營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 114五、SWOT分析 114六、企業(yè)競爭力評價 115第六節(jié) 萬通地產公司發(fā)展情況分析 116一、企業(yè)簡介 116二、股權關系結構圖 116三、經營狀況分析 116四、主導產品分析 118五、企業(yè)經營策略和發(fā)展戰(zhàn)略分析 118六、SWOT分析 119七、企業(yè)競爭力評價 120第九章 行業(yè)風險分析 121第一節(jié) 政策風險 121一、金融政策風險分析 121二、土地政策風險分析 121三、稅收政策風險 122第二節(jié) 保障性住房對住宅市場的影響分析 123一、國家對低收入人群住房保障政策分析 123二、未來三年保障性住房建設計劃龐大 123三、資金缺口大，能否有效落實存變數(shù) 126四、保障性住房對商品房的沖擊有限 126第三節(jié) 宏觀經濟波動風險 128一、美國受金融風暴產生的影響還在繼續(xù) 128二、美國金融風暴沖擊助推我國住宅行業(yè)向下調整 129第四節(jié) 上下游行業(yè)變化風險分析及提示 130一、土地供應風險分析 130二、土地儲備風險 130三、住宅業(yè)金融風險分析及提示 133四、建材供給風險分析及評價 134五、購買能力風險分析及評價 134第五節(jié) 行業(yè)市場風險分析及提示 137一、市場供需風險分析及提示 137二、價格風險分析及提示 138三、行業(yè)競爭風險分析及提示 138第六節(jié) 商業(yè)銀行住宅業(yè)貸款風險分析及提示 139一、源于開發(fā)商方面的風險 139二、源于購房者個人按揭貸款的風險 140第十章 信貸建議 142第一節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢判斷及整體授信建議 142第二節(jié) 細分信貸建議 143一、企業(yè)信貸建議 143二、區(qū)域信貸建議 143附 表表1 19952008年住宅開發(fā)投資額占固定資產投資、GDP的比重 2表2 1998年以來針對住宅業(yè)的政策調控 18表3 20002008年土地開發(fā)面積、購置面積及其增速 25表4 20002008年房地產土地購置面積 26表5 20002008年商品住宅新開工竣工情況 27表6 20002008年商品住宅銷售面積、銷售額情況 32表7 2006年2008年前11個月全國住宅日均銷售套數(shù) 33表8 2006年2008年主要城市住宅總銷售套數(shù)和日均銷售套數(shù) 34表9 2008年112月70城市中各月房屋銷售價格環(huán)比下降的城市數(shù)量 38表10 2002008年房價同比漲幅、跌幅前十位城市對比 39表11 2009年住宅投資增速預測 48表12 20002008年房地產本年資金來源結構 55表13 19902008年北京市住宅銷售面積 60表14 2008年111月杭州商品住宅開發(fā)經營數(shù)據 71表15 20042008年房地產上市公司經營效益指標 74表16 20042008年房地產業(yè)盈利能力指標 76表17 20042008年房地產業(yè)營運能力指標 77表18 20042008年房地產業(yè)償債能力指標 78表19 20042008年房地產業(yè)發(fā)展能力指標 80表20 2008年3季度上市公司綜合排名 92表21 保利地產流通股前十大股東情況 95表22 20042008年保利地產財務指標 97表23 保利地產收入行業(yè)結構 97表24 首開股份流通股前十大股東情況 102表25 20042008年首開股份財務指標 103表26 2008年首開股份主營業(yè)務構成 103表27 萬科公司股權結構情況 107表28 萬科流通股前十大股東情況 108表29 20042008年萬科地產財務指標 109表30 萬科主營業(yè)務構成 110表31 濱江集團無限售流通股前十大股東情況 112表32 20042008年濱江集團財務指標 113表33 萬通地產流通股前十大股東情況 116表34 20042008年萬通地產財務指標 117表35 2008年萬通地產收入結構 118表36 北京市住房建設規(guī)劃 125表37 上海市住房建設規(guī)劃 125表38 深圳市住房建設規(guī)劃 125表39 20082012年我國保障性住房建設規(guī)劃 126表40 三年9000 億保障性住房建設資金來源 126表41 20032007年我國房價收入比 135表42 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與人均GDP 回歸分析 136附 圖圖1 我國1980年以來人口城市化情況 3圖2 20002008年我國GDP增長情況 5圖3 20032008年我國規(guī)模以上工業(yè)增加值增速 6圖4 20002008年我國全社會固定資產投資增長情況 7圖5 20002008年我國社會消費品零售總額增長情況 7圖6 20032008年我國CPI月度同比指數(shù) 8圖7 20032008年我國出口額、進口額增長情況 8圖8 20032008年廣義貨幣供應量M2增長情況 11圖9 20032008年本外幣各項貸款增長情況 12圖10 20032008年本外幣各項存款增長情況 13圖11 20042008年銀行間市場利率走勢 13圖12 20032008年人民幣對美元月平均匯率走勢 14圖13 20002008年全國住宅開發(fā)投資走勢 24圖14 20002008年房地產土地開發(fā)面積 25圖15 20002008年土地交易價格同比指數(shù) 26圖16 20012008年商品住宅施工面積及增長情況 28圖17 20012008年商品住宅新開工面積及增長情況 28圖18 20012008年商品住宅竣工面積及增長情況 29圖19 19962008年經濟適用房投資額及增長情況 29圖20 20012008年商品住宅銷售面積及增長情況 32圖21 20012008年商品住宅銷售額及增長情況 33圖22 20002008年商品住宅銷竣比 34圖23 20052008年商品住宅空置面積及增長情況 35