【正文】 ，收益高的好項(xiàng)目以使財(cái)富增值。淄川服裝城的開發(fā)建設(shè)可謂適逢期時(shí)。1．6從淄川服裝業(yè)的歷史與現(xiàn)狀來看1．6．1淄川服裝業(yè)的發(fā)展歷史早在上世紀(jì)80年代初，淄川就從農(nóng)村集鎮(zhèn)發(fā)展成為全國著名的服裝市場當(dāng)時(shí)匯聚了10余條商品街，數(shù)千個(gè)商鋪，每天前來購買服裝，小商品或慕名而來的國內(nèi)外客人超過5萬人，真的是“萬商云集”，究其原因：一是緣于中央，山東省淄川市各級政府部門的優(yōu)惠政策和大力支持；二是緣于淄川鄰近沿海地帶的“先發(fā)優(yōu)勢”，在當(dāng)時(shí)仍是“短缺經(jīng)濟(jì)”的情況下，打了一個(gè)漂亮的“時(shí)間差”；三是緣于我國東西部差距大，山東省內(nèi)發(fā)展不平衡，淄川借助區(qū)域優(yōu)勢打了一個(gè)漂亮的“區(qū)位差”；四是緣于淄川人與生俱來的商業(yè)傳統(tǒng)拼搏意識。1．6．2淄川服裝目前狀況伴隨著改革開放大潮，淄川在沿海地區(qū)迅速發(fā)展成為全國性的服裝集散中心之一，先后興建了寶藝精品服裝市場，小商品批發(fā)市場，交易額達(dá)50余億，外地服裝經(jīng)營企業(yè)達(dá)400余家，商鋪達(dá)3500余個(gè)，但是近年來，隨著改革開放的不斷深入，山東省各地紛紛建起服裝市場，加上交通硬環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境問題，淄川服裝城明顯落后了，與廣東虎門、江蘇常熟、浙江溫州、福建石獅等地服裝城相差較遠(yuǎn)，淄川的服裝市場受到了嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。1．7從項(xiàng)目選址區(qū)位來看1．7．1就項(xiàng)目宏觀環(huán)境和戰(zhàn)略區(qū)位而言① 淄博地處華北地區(qū)，縱深腹地廣闊，東連沿海，西接西部，是戰(zhàn)略發(fā)展的要沖。表面上看來，淄博不如山東省會濟(jì)南，就像東莞不如省會廣州，石獅不如省會福州，常熟不如省會南京，但特色化的產(chǎn)業(yè)體系決定了特色化的城鎮(zhèn)形態(tài)，就像中國的服裝集散中心往往不在省會城市，而在二級，三級城鎮(zhèn)一樣，淄博同樣也可以成為全國乃至世界的服裝集散中心之一，而事實(shí)證明淄博在上世紀(jì)八十年代末，九十年代初曾經(jīng)在產(chǎn)業(yè)界占有一席重要之地。1．7．2就微觀層面而言 淄川服裝城位處淄博市淄川區(qū)張博路與留仙湖路交界處，地理位置優(yōu)越、交通方便，其區(qū)位歷史曾為中國著名的服裝集散中心之一，然而諸多方面原因本區(qū)域服裝市場日漸衰微，而這種局面的造成并非區(qū)位的問題，而是由于一方面全國大氣候的影響，各地服裝城蓬勃發(fā)展，周邊異軍突起，而淄川服裝城的管理者視而不見；另一方面，是政府和經(jīng)營者缺乏有力的支持和引導(dǎo)，致使市場仍處于初始經(jīng)營階段，從而使市場經(jīng)營者素質(zhì)得不到提升，高素質(zhì)的商戶外流，低素質(zhì)的商戶要么關(guān)門要么缺乏商業(yè)誠信，要么經(jīng)營低檔產(chǎn)品，給淄川市場造成不良影響，更主要的是主體市場的建設(shè)滯后於市場需要，而并不是說淄川的戰(zhàn)略位置有什么問題。1．8從淄川服裝城的發(fā)展規(guī)模來看淄川服裝城規(guī)劃用地260余畝，居全國第一，首期規(guī)劃用地60余畝，建筑面積10萬M2，按實(shí)際使用面積50%算占5萬M2，在按20 M2/間商鋪計(jì)算，則商鋪約2500余個(gè)，而目前服裝市場的所有室內(nèi)商鋪僅1027個(gè)，不到項(xiàng)目的一半，是廣州最大的服裝——白馬服裝城（建筑面積60000平方米、商用面積30000平方米）。因此，按常規(guī)操作和慣性思維肯定走不通，而必須要有一個(gè)超常規(guī)發(fā)展思路，方能撬動(dòng)之一大型商業(yè)項(xiàng)目。1．9從競爭態(tài)勢來看 如果按一般操作思路和一般商業(yè)操作手法，本案只局限于淄博本地，而目前的淄博不足以承擔(dān)本項(xiàng)目的運(yùn)營，甚至整個(gè)山東不足以承載本項(xiàng)目的能量，按常規(guī)操作和慣性思維，則無異於將大象變成螞蟻、巨人變成矮子,捧著金碗討飯吃,與本地和周邊商業(yè)項(xiàng)目爭搶那一點(diǎn)可憐兮兮的客戶,所以淄川服裝城必須走出去“向洋看世界”。如果按超常規(guī)發(fā)展思路操作，本案在山東乃至整個(gè)華北地區(qū)則處于無競爭對手狀態(tài)，就象武林高手如入無人之境，將與東莞虎門、遼寧大連服裝城成三足鼎立和優(yōu)勢互補(bǔ)之勢。1．10中國商業(yè)功能區(qū)普遍存在著重大問題，為淄川服裝城的高定位發(fā)展提供了有利的保障和契機(jī)。主要表現(xiàn)在：① 商業(yè)功能區(qū)結(jié)構(gòu)的層次性不明顯 高等級商業(yè)功能區(qū)和低級別的商業(yè)功能區(qū)未能形成有序的登記體系，傳統(tǒng)行商 業(yè)區(qū)，中等規(guī)模商業(yè)區(qū)占較大比例。 ② 區(qū)域功能分工缺乏協(xié)調(diào)性 傳統(tǒng)商業(yè)繁華區(qū)和城區(qū)結(jié)合部商業(yè)區(qū)等商業(yè)功能區(qū)的形成自發(fā)性較強(qiáng)。彼此間 缺乏內(nèi)在的關(guān)聯(lián)性，規(guī)劃未能發(fā)揮強(qiáng)大的調(diào)控功能。 ③ 商業(yè)功能區(qū)功能簡單，級別不夠絕大多數(shù)的商業(yè)功能區(qū)只具備傳統(tǒng)的零售，批發(fā)，飲食等功能，缺乏現(xiàn)代的 商業(yè)信息電子等功能內(nèi)涵；在等級方面，各市缺乏高等級的零售商業(yè)和大型 批發(fā)商業(yè)，商業(yè)極的培育仍須努力。④ 缺乏現(xiàn)代意義的CBD，未能承擔(dān)國際化商都的商業(yè)功能 遍布各市的商業(yè)功能區(qū)盡管有的知名度高，但與國際接軌的且產(chǎn)業(yè)鏈豐富的現(xiàn) 代商業(yè)功能區(qū)在全國各市尚未誕生。2．總體戰(zhàn)略目標(biāo) 在人類進(jìn)入21世紀(jì)第三個(gè)春秋的今天，全球經(jīng)濟(jì)一體化，國際貿(mào)易自由化。城鄉(xiāng)發(fā)展一體化為發(fā)展主流的“三化”經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)期，物流業(yè)和電子商務(wù)信息業(yè)的迅速崛起為中國的經(jīng)濟(jì)和服裝城注入了新的火力，商貿(mào)城的功能也有了新的內(nèi)涵和變化，經(jīng)歷了從第一代的大棚式的單一批發(fā)零售，貨物運(yùn)輸?shù)降诙娜胧医?jīng)營，功能分區(qū)，主題明確和配套完善的集散中心，逐步發(fā)展到第三代的集商貿(mào)、資本、信息、展示、文化交流于一身的物流中心。因此，由通乾地產(chǎn)開發(fā)的淄川服裝城，在當(dāng)今這個(gè)全球經(jīng)濟(jì)一體化和國內(nèi)服裝城諸侯爭霸的關(guān)鍵時(shí)刻，已不再是簡單的商鋪招租，批發(fā)零售和舊城改造的項(xiàng)目概念和慣性思維，而是個(gè)面臨著與國際接軌，與國內(nèi)主要同類項(xiàng)目如廣東虎門、遼寧大連、江蘇常熟等服裝城“搶跑道”，“爭速度”的激烈競爭和創(chuàng)新發(fā)展。因此，新一輪的淄川服裝城聯(lián)動(dòng)開發(fā)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)是：2．1就項(xiàng)目本身而言： 將淄川服裝城建設(shè)成為中國最著名的服裝集散與物流中心，服裝品牌展示與貿(mào)易中心，資金流通與商情發(fā)布中心、服裝文化交流與商貿(mào)旅游購物中心，同時(shí)，也將服裝建設(shè)成為與國際國內(nèi)服裝品牌廠商的營銷的總部和貿(mào)易中心。2．2就開發(fā)商而言希望籍此為起點(diǎn)，將通乾地產(chǎn)從建筑地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，商品經(jīng)營轉(zhuǎn)向以資 本經(jīng)營和品牌經(jīng)營為主，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化和社會效益最大化，從而使通乾從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換成“城市運(yùn)營商”，拉開與競爭對手的距離和層次的提升以及資源最大化的占有。2．3就淄博市政府而言 淄川服裝城的開發(fā)建設(shè)和成功運(yùn)營將不僅是淄博市的“形象工程”和一方經(jīng) 濟(jì)“亮點(diǎn)”，同時(shí)也是其對外宣傳和招商引資，外引內(nèi)聯(lián)的一張“名片”和 “王牌”。 2．4就進(jìn)駐商戶而言 淄川服裝城既是其企業(yè)品牌永不落幕的最佳展示窗口，又是其進(jìn)行商貿(mào)交易 的最佳場所。2．5就消費(fèi)者而言 淄川服裝城既是服裝產(chǎn)品批發(fā)，休閑購物，游覽觀光的最好去處，同時(shí)又是 其了解國內(nèi)國際服裝品牌，參觀學(xué)習(xí)企業(yè)文化和企業(yè)管理的一個(gè)最佳場所。3．戰(zhàn)略發(fā)展定位① 淄川服裝城的戰(zhàn)略發(fā)展定位是集品牌展示、國際商貿(mào)、資本流通、商情發(fā)布、文化交流與旅游中心于一體的真正意義上的國際商阜和物流中心。它留給人們的印象是個(gè)名副其實(shí)的“商務(wù)聯(lián)合國”。在我們看，它應(yīng)該是淄川服裝城與國際國內(nèi)服裝品牌廠商的聯(lián)合，是淄博市與中國大陸的聯(lián)合，是中國服裝走向海外和海外服裝走進(jìn)中國的聯(lián)合，是政府與企業(yè)和企業(yè)與企業(yè)共造服裝“航空母艦”，共同發(fā)展成長的聯(lián)合。② 也就是說，她不是一般意義上的批零中心和集散基地，她提供給客戶的不是一般意義上的“交易窗口”和“辦公空殼”，而是一座“商務(wù)聯(lián)合國”和進(jìn)攻北方市場與海外市場的“橋頭堡”。因此，她在淄博是一個(gè)經(jīng)濟(jì)“增長極”和“助推器”；在山東省是一個(gè)“形象工程”和一張“名片”；在中國殺一個(gè)“示范單位”和國際貿(mào)易的“開放窗口”；對通乾地產(chǎn)而言則是資本運(yùn)作和商業(yè)運(yùn)作的一張“王牌”。③ 也就是說，淄川服裝城將是一個(gè)集信息中心、交易中心、新聞發(fā)布中心、招商融資中心、會議中心、展銷中心、經(jīng)貿(mào)活動(dòng)中心和服裝業(yè)龍頭營銷總部中心于一體的綜合服務(wù)基地，在連接“西部—內(nèi)地—沿?！Ｍ狻彼狞c(diǎn)一線中占據(jù)著特殊的戰(zhàn)略地位。4．發(fā)展定位支持 為把淄川服裝城建設(shè)成為真正意義上的國際商阜和名副其實(shí)的“商務(wù)聯(lián)合國”應(yīng)在一開始即站在戰(zhàn)略的高度，把握和瞰視整個(gè)市場,強(qiáng)化其“龍頭”作用和形象,增強(qiáng)并豐富其功能和內(nèi)涵。是真正意義上的國際商貿(mào)和名副其實(shí)的“商務(wù)聯(lián)合國”?！耙怀侵畠?nèi)”，走遍神州”；“足不出戶，可交天下友”，其目標(biāo)是國內(nèi)國際兩個(gè)市場。同時(shí)，她又是一批急于拓展中國北方市場和海外企業(yè)也同樣可以來搶占的“橋頭堡”，這樣就在一定程度上形成了國內(nèi)和海外兩個(gè)商機(jī)，而一躍成為經(jīng)濟(jì)協(xié)作，優(yōu)勢互補(bǔ)，外引內(nèi)聯(lián)，招商引資的“超級大舞臺”。4．2．1國際國內(nèi)品牌展示貿(mào)易中心功能定位支持：采取出租、出售、轉(zhuǎn)讓股份合作等各種方式與國內(nèi)國際著名大型品 牌服裝企業(yè)進(jìn)行合作。 目的：以有效實(shí)現(xiàn)人流、物流、資金流、技術(shù)流和信息流的集聚擴(kuò)散。4．2．2現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)管理中心功能 定位支持：創(chuàng)建高標(biāo)準(zhǔn)與國際接軌全天候國際商務(wù)平臺。 目的：使其成為一大批國內(nèi)國際著名服裝企業(yè)集團(tuán)在華北地區(qū)品牌專賣、品牌 企業(yè)展示和商品貿(mào)易往來匯集地貨物進(jìn)出口中心以及營銷總部中心。4．2．3商品信息和企業(yè)新聞發(fā)布中心功能定位支持：成立一家專業(yè)的國際權(quán)威商情多媒體傳播公司和服裝企業(yè)品牌博 物館，經(jīng)營中國最大的國際國內(nèi)服裝品牌為主體的多媒體的展示和 貿(mào)易商品發(fā)布中心。目的：使其成為國內(nèi)國際商品信息的匯聚和發(fā)布窗口，成為商品信息發(fā)布的 權(quán)威中心和企業(yè)文化展示窗口。4．2．4綜合服務(wù)中心功能定位支持：一站式服務(wù)窗口，培訓(xùn)一大批國際化標(biāo)準(zhǔn)的秘書并成立必要的服 務(wù)機(jī)構(gòu)。目 的：為國內(nèi)國外著名服裝品牌企業(yè)的展示貿(mào)易提供必要性大綜合配套服 務(wù)，如就業(yè)服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)、信息服務(wù)、中介服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、租 賃服務(wù)、商務(wù)會議服務(wù)等。 4．2．5體制創(chuàng)新示范中心功能 定位支持：打破體制上的條條框框、改變舊有的服務(wù)模式、營造大開發(fā)、大流 通、大商貿(mào)的開放格局。 目 的：以創(chuàng)新精神和創(chuàng)新手段吸引國際國內(nèi)大中型企業(yè)的資本、文化管理 和技術(shù)等等，進(jìn)行有效的對接、合作和聯(lián)盟，使其成為國內(nèi)行業(yè)的 典范，起到參觀學(xué)習(xí)和示范的作用。4．2．6融資中心功能 定位支持：與國際國內(nèi)著名服裝企業(yè)、行業(yè)協(xié)會及新聞媒體進(jìn)行有效的合作和 聯(lián)盟。目 的：以高效的服務(wù)、卓著的信譽(yù)和實(shí)力，全力打造服裝企業(yè)品牌展示貿(mào) 易的黃金口岸，達(dá)到“振臂一呼，應(yīng)者如云”之效果。4．3目標(biāo)客戶定位4．3．1銷售客戶定位：■ 第一層次是國際國內(nèi)服裝品牌企業(yè)；■ 第二層次是淄川服裝城原有經(jīng)營商戶；■ 第三層次是淄博的投資者和服裝經(jīng)營個(gè)體商戶。4．3．2消費(fèi)者定位■ 第一層次是與進(jìn)駐企業(yè)有商貿(mào)往來的客戶；■ 第二層次是以家庭為單位的淄博及周邊一帶市民；■ 第三層次是內(nèi)地同行業(yè)參觀學(xué)習(xí)、了解運(yùn)作模式和企業(yè)的旅游觀光者。4．3．3構(gòu)建三大平臺■ 構(gòu)建二十一世紀(jì)中國最大的國際國內(nèi)服裝企業(yè)品牌展示貿(mào)易商務(wù)平臺；■ 構(gòu)建以家庭為單位的休閑購物、商貿(mào)旅游觀光消費(fèi)平臺；■ 構(gòu)建以通乾地產(chǎn)為主體的招商引資、外引內(nèi)聯(lián)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)、資本運(yùn)作平臺。 淄川服裝城發(fā)展戰(zhàn)略部署5．1第一步：高定位，從“自封”到“公認(rèn)”，使之成為無競爭對手狀態(tài)。“高不可攀，深不可測，銳不可當(dāng)”是做“皇帝”的形象包裝，哪個(gè)朝代不是“自封”皇帝到公認(rèn)