【正文】 兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個(gè)案對本案的客源將會有很大的截流。周邊像漢嘉都市森林，廣利等個(gè)案與本案產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，而且我們是最將會形成最直接的競爭。周邊競爭個(gè)案較多客源大量分流本案地處政務(wù)區(qū)和高新區(qū)之間，兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個(gè)案對本案的客源將會有很大的截流。競爭個(gè)案同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重周邊像漢嘉、廣利等個(gè)案與本案產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重而且最將會和我們形成最直接的競爭三、市場研判大盤競爭個(gè)案迭出客源分流概率加大蜀山區(qū)在售的40余家樓盤中，包括綠城桂花園、夢園小區(qū)、新華學(xué)府和新加坡花園城在內(nèi)，有近20%的樓盤總體建筑面積都超過了30萬平方米，其中，近期開盤的鳳凰城家家景園和頤和花園規(guī)模都在50萬平方米，大中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，樓盤規(guī)?；瘽u成氣候， 這就使得本案的客源分流概率基本資料案名新華學(xué)府花園注冊名新華學(xué)府花園銷售電話（0551）5575555571111基地位置黃山路與石臺路交界規(guī)劃設(shè)計(jì)中國南方設(shè)計(jì)院物管顧問深圳市中海物業(yè)管理有限公司行銷企劃君安國際置業(yè)發(fā)展商安徽新華房地產(chǎn)有限公司投資商安徽新華投資（集團(tuán)）有限公司企劃產(chǎn)品公開日期建筑面積40萬平方米容積率綠化率%均價(jià)2350元/平方米規(guī)劃面積94158平方米總套數(shù)總戶數(shù)1039戶產(chǎn)品類型多層，小高層，高層主力賣點(diǎn)“全國知名，安徽一流，合肥亮點(diǎn)”的精品人文社區(qū)企劃分析廣告總精神“全國知名，安徽一流，合肥亮點(diǎn)”的精品人文社區(qū)廣告主訴求現(xiàn)代、國際、人文、生態(tài)企劃策略好房子宣言主要訴求點(diǎn)環(huán)境、地段、學(xué)府知識氛圍媒體策略全市戶外、公交車身、NP客源訴求高校及機(jī)關(guān)干部企劃表現(xiàn)LOGO企劃評述優(yōu)點(diǎn)定位清晰、個(gè)案資質(zhì)好缺點(diǎn)個(gè)性不足、賣點(diǎn)泛化基本資料案名漢嘉都市森林注冊名銷售電話（0551）5571885571588基地位置潛山路與貴池路交界建筑設(shè)計(jì)中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)院物管顧問香港戴德梁行行銷企劃杭州瑞豐廣告有限公司景觀設(shè)計(jì)加拿大CSC景觀設(shè)計(jì)顧問公司開發(fā)商合肥萬事利房地產(chǎn)有限公司企劃產(chǎn)品公開日期建筑面積22萬平方米容積率綠化率40%均價(jià)2460元/平方米規(guī)劃面積89160平方米總套數(shù)總戶數(shù)1633戶產(chǎn)品類型多層，小高層主力賣點(diǎn)合肥城西360度關(guān)懷型社區(qū)企劃分析廣告總精神合肥城西360度關(guān)懷型社區(qū)廣告主訴求合肥城西360度關(guān)懷型社區(qū)企劃策略人生是首歡樂的歌主要訴求點(diǎn)自然景觀、引進(jìn)“好又多”、智能化管理媒體策略全市戶外、公交車身、NP客源訴求所有合肥人企劃表現(xiàn)LOGO企劃評述優(yōu)點(diǎn)訴求點(diǎn)明確缺點(diǎn)定位搖擺不定四、目標(biāo)客源預(yù)測城市中產(chǎn)階級從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該部分客源為本案重點(diǎn)爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在3045歲之間因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認(rèn)可度附近高校的教師由于本案所處黃山路為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會較多考慮本案。而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性市中心客源該部分客源購房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。該部分客源對價(jià)格因素考慮較多。同時(shí)，該部分客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。外地私營業(yè)主在合肥地區(qū)經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，但是在合肥居住不是主要目的，因此購房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。輕工機(jī)械廠原職工和動遷客這部分客源在這里生活過和工作過，有比較重的故土情節(jié)，亦有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力。五、項(xiàng)目的定位其核心詞：現(xiàn)代的 生態(tài)的 休閑的 人文的建筑風(fēng)格合理空間智能化配置配套一體化人車分流會所設(shè)施運(yùn)動場地開放式的廣場自然的組團(tuán)綠化商業(yè)購物黃山路文化底蘊(yùn)建筑的文化內(nèi)涵景觀的文化內(nèi)涵社區(qū)的文化活動53%的高綠化低密度的空間布置天圓地方和綠色母體的景觀規(guī)劃企劃部結(jié)論：合肥第一品質(zhì)社區(qū)六、整盤概念的導(dǎo)入＆塑造項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。換言之，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、營銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應(yīng)服從于這一主概念。主概念對營銷策劃的指導(dǎo)意義：；；；；?，F(xiàn)代人居的榜樣人文社區(qū)的典范 產(chǎn)品概念塑造的依據(jù)產(chǎn)品定位：項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)組合、現(xiàn)代簡約的建筑設(shè)計(jì)、綠色母體的景觀規(guī)劃、科學(xué)規(guī)劃的室內(nèi)空間、多層聯(lián)排的建筑形態(tài)、品質(zhì)化的施工、品質(zhì)化的建材用料所營造的現(xiàn)代的、生態(tài)的、休閑的、人文的品質(zhì)社區(qū)。購買群體：白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員、具有時(shí)代氣息的合肥市民等，塑造中高檔的產(chǎn)品品質(zhì)和引領(lǐng)合肥的生活方式與之匹配。大盤特性：26萬方的大盤，營銷周期長，需要產(chǎn)品高度的形象支撐，更需要品牌力的形象附加。市場接受：概念應(yīng)易于表達(dá)、易于接受、易于二次聯(lián)想，兼具磅礴的氣勢的同時(shí)，易被市場接受。：現(xiàn)代人居的榜樣人文社區(qū)的典范居住生活的升華品質(zhì)人文生活館強(qiáng)強(qiáng)組合、現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、人文地段……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產(chǎn)品賣點(diǎn)【方天麗景】的規(guī)劃與環(huán)境設(shè)計(jì)理念始終處在項(xiàng)目主體開發(fā)概念的指導(dǎo)、控制下，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作緊密地圍繞著“現(xiàn)代人居的榜樣人文社區(qū)的典范”的主體概念進(jìn)行細(xì)化和深入，刻意營造居住氛圍與居住環(huán)境?！痉教禧惥啊繉ⅰ疤旆降貓A的低密度整體規(guī)劃布局+現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格+現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀+舒適高效的戶型空間+先進(jìn)便捷的智能化系統(tǒng)+完善齊全的一體化配套設(shè)施”等諸多方面貫穿其中，形成組成主概念的各大元素。產(chǎn)品主題現(xiàn)代的生態(tài)的休閑的人文的合肥西南的現(xiàn)代人居典范企劃概念描述園林生態(tài)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相融人文精神和現(xiàn)代都市生活相溶品質(zhì)人文生活館主題深入描述地域人文+現(xiàn)代建筑+景觀綠化+品質(zhì)空間