【正文】 呈穩(wěn)步上升趨勢，主要是受別墅需求強有力支撐以及土地供應的受限； 經(jīng)濟型及高端別墅需求旺盛，中端別墅市場競爭將更加激烈；主要由于本地客戶需求放量將在很大程度上刺激經(jīng)濟型別墅的成交，而隨著上海城市的快速發(fā)展，部分追求享受的外來和本地及外籍超高收入者將對為數(shù)不多而資源稀缺的頂級別墅帶來旺盛需求。而相對市場供應量最大，而產(chǎn)品同質競爭最激烈的中檔別墅，則要面臨更為慘烈的競爭； 從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東和松江最為看好，浦東的四大產(chǎn)業(yè)帶就為別墅的開發(fā)準備了極為豐富的糧倉；而隨著松江新城的開發(fā)，松江大學城的興建，R4軌道線路的即將通達，佘山、月湖等上海獨一無二的天然原生態(tài)資源，都使得這里成為別墅最好的風水寶地?！Y論——u 上海別墅市場正在由初級階段逐步進入成熟期，產(chǎn)品力不強的別墅將被淘汰。u 別墅購買者的結構逐步發(fā)生變化，新上海富裕階層所占比重逐步加大。u 浦東和松江將成為未來高檔別墅的最大聚集領地。u 短時間的供大于求并不能改變遠期上海別墅作為長期居住熱點的前景。u 別墅市場呈現(xiàn)兩頭熱，中間涼的現(xiàn)狀，供應量最大的中高檔別墅市場風險加大。第二部分、板塊市場研究一、地塊基本情況。地理位置：地塊位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)，上海西區(qū)滬青平高速公路與方松路交會處，距離市區(qū)（人民廣場）約27公里，距離規(guī)劃中上?！耙怀蔷沛?zhèn)”中的旅游度假區(qū)朱家角及淀山湖約18公里。四臨。北至：滬青平高速公路，距離滬青平公路500米；南至：松江區(qū)界（淀浦河及三涇塘）；西側：方松路以東，新通波塘以東地塊資源。景觀河道：淀浦河東西貫通、新通波塘南北貫穿。淀浦河為上海市政府目前重點規(guī)劃的連接淀山湖和黃浦江46公里長的景觀水系，政府將加快淀浦河水上旅游業(yè)的發(fā)展，培育游艇休閑產(chǎn)業(yè)。大型綠化：本地塊與方松公路之間的地塊，規(guī)劃為大型綠化廣場，是本項目可以利用的生態(tài)引擎。地塊技術經(jīng)濟指標。占地面積：388430M2容積率：總建筑面積：86700M2可銷售建筑面積：8200M2公建配套面積：4700M2總戶數(shù)：238戶二、滬青平公路（徐涇）板塊研究。板塊提示。徐涇別墅區(qū)是對古北住宅區(qū)的一個延伸，也被看作虹橋別墅區(qū)的附屬，本身具有良好的地理優(yōu)勢和理想的交通狀況。滬青平公路沿線在開發(fā)初期，由于其作為公路給人造成很大的心理距離。隨著沿線云都、舒友等大型海鮮樓兼洗浴、娛樂一體化場所的出現(xiàn)，吸引了很多市區(qū)的消費人群。滬青平公路逐步被人所認識和接受，同時大家發(fā)現(xiàn)其離市區(qū)的實際距離遠沒有想象中那么遠。1995年左右，滬青平公路沿線出現(xiàn)的如海天花園等樓盤，在當時出現(xiàn)過滯銷。2000年到2001年開始，別墅市場由于其供應量相對于需求量來說，相對得不足，顯得市場異常的火熱。同時隨著滬青平公路的地理優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，其別墅市場呈現(xiàn)樂觀場景。樓盤簡介。項目名稱地址價格特別說明海天花園（疊翠別墅）滬青平公路1481號700010000多期開發(fā)，現(xiàn)期占地86567平方米，總建筑面積29732平方米，綠化率65%，共88棟獨立別墅，現(xiàn)剩余少量大戶型。湖畔佳苑滬青平公路1515號900014000占地40萬平方米，分二期開發(fā)，共建300多戶獨立別墅，一期173戶，銷售良好。現(xiàn)正開發(fā)二期。西郊美林館高涇路、滬青平公路800010000二期西班牙風格。西郊景園高涇路1001號750010000占地12萬平方米，總建8萬平方米，由400戶聯(lián)體別墅組成。居禮高涇路555弄950014000占地10萬平方米。由72戶獨立別墅組成，每戶配露天泳池?，F(xiàn)代立面風格。九溪十八島高涇路399弄3001200萬/套占地22萬平方米，共建142戶獨立式別墅，建筑面積3001000平方米。長堤花園滬青平公路2056號2501200萬/套濕地坡景別墅。占地22萬平方米，分三期開發(fā)，由56棟別墅組成。銀濤高爾夫別墅滬青平公路2222號110001500018洞高爾夫球場，200戶獨立別墅分四期開發(fā)。，共有別墅48戶。綠化率70%。綠波花園別墅前云路222弄會所160400萬/套占地20萬平方米，%，分三期開發(fā)，一期15515平方米，由44棟別墅組成。板塊內(nèi)競品分析。（1）滬青平公路別墅已經(jīng)成熟，許多項目都進入二期開發(fā)，一期成為后期開發(fā)的樣板段，優(yōu)勢明顯。本項目會面臨阻擊；（2）在檔次上主要分為兩段，單價在700010000元/M2和10000元/M2以上的，總價200500萬/套，50012000萬/套。單套主力面積在300400平方米；（3）建筑風格由原來的單調(diào)的歐美風格，向多樣化發(fā)展，如湖畔佳苑的日式風格，居禮的現(xiàn)代簡約風格為特征代表；（4）滬青平公路沿線別墅逐步向西發(fā)展，由徐涇向趙巷擴散。消費者特征分析。（1）港臺人士偏多。由于滬青平公路與虹橋、古北的距離，該板塊受到港臺人士的追捧。（2）年齡層次結構。主力消費年齡在4045之間。（3）購買用途。一般作為第一居所，自用為主。也有用以投資。（三）競爭板塊研究。競爭市場主要為兩大板塊——松江和閔行，其中又分為多個板塊。松江別墅市場簡介松江是上海市“十五”期間重點建設的新城，近年來別墅市場發(fā)展較快，是上海別墅項目最多的區(qū)縣之一。依托市郊中心城鎮(zhèn)或城市快速干道，已經(jīng)形成了佘山、莘閔、新橋、九亭、泗涇（含洞涇）五大板塊。（1）佘山板塊。目前松江乃至上海、全國的頂級別墅最大聚集地，憑借上海獨一無二山水寶地，佘山國家森林森林旅游度假區(qū)，東西佘山、薛山、鳳凰山和月湖的水景都是其它人工景觀所無法比擬的，高達65%的區(qū)域綠化面積，規(guī)劃中2005年通車的R4輕軌，加上直達市區(qū)的方松公路、泗陳公路、沈磚公路，從早期開發(fā)的天馬花園到天鄰別墅，再到創(chuàng)下記錄的天價別墅——上海紫園，這里已經(jīng)形成一個頂級富人聚居區(qū)；（2）莘閔板塊。松江和閔行在地理上有著密切聯(lián)系，莘莊以及其延伸地帶閔行松江交界地帶，統(tǒng)稱為莘閔板塊，該板塊緊靠莘莊地鐵站，距徐家匯商業(yè)區(qū)14公里，正在修建直達的交通干道，該地塊河道密布，自然綠化好，是目前上海經(jīng)濟性別墅的聚集地，與本案不形成直接競爭；（3）新橋板塊。代表的別墅樓盤主要有綠洲比華利花園、綠洲長島別墅、云間水莊、孔雀王朝等，該區(qū)域由于價格相對比較實惠，產(chǎn)品也比較出色，是上海本地富裕階層和落戶上海的一些成功人士青睞的經(jīng)濟型別墅社區(qū)，目前，該板塊也開始出現(xiàn)1到2個頂級別墅，目前即將開盤的四季草堂聲稱要做中國最好的別墅，僅有13套別墅，定價12001400萬元，目前已售出3套，該案的出現(xiàn)將不會改變目前板塊的定位，該板塊目前由于別墅整體檔次不高，加上地段等距離形成差異，不會形成直接競爭；（4）九亭板塊。與泗涇板塊相臨，區(qū)域內(nèi)別墅比較集中，早期是以聯(lián)排別墅為主，隨著九州大唐花園、夏洲花園、愛倫坡等中高檔獨立別墅社區(qū)出現(xiàn)，檔次也隨之有了一定提升，但目前滬松公路沿線的環(huán)境比較差，目前交通也比較擁堵，但由于該板塊是目前松江距市區(qū)最近的別墅區(qū)域，到市區(qū)車程1520分鐘，隨著以后滬松公路的整改拓寬，未來的升值前景比較看好，但該板塊以雙拼、聯(lián)排別墅為主，與本案不構成競爭；（5）泗涇板塊。形成于近兩年，原來只有麗茵別墅等幾個別墅物業(yè)，由于開發(fā)較早，密度較高、產(chǎn)品賣點不突出，銷售并不理想，隨著2001年下半年，云頂別墅、佘山銀湖別墅等的推出，尤其是云頂別墅的現(xiàn)代式別墅風格創(chuàng)新，堆土成坡，半地下室私家會所空間等核心賣點，吸引了更多的市區(qū)客戶乃至兩外客戶的購買，帶動了整個板塊的啟動，形成了依托大佘山概念，追求自身核心優(yōu)勢的新高檔別墅領地，目前該板塊的價格在700012000元/M2。附件：松江目前在售別墅項目列表：n 根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心資料顯示，今年一季度，松江沒有新的地塊出讓。區(qū)域項目名稱地址類型售價銷售情況新橋板塊淺水灣花園莘松路999弄獨立、聯(lián)體750011000元/平方米一、二期已售完，三期獨立別墅銷售11%，聯(lián)體銷售80%同潤別莊新南路555號獨立、聯(lián)體獨立162300萬/套，聯(lián)體97130萬/套獨立銷售85%綠洲比華利花園明華路366弄獨立250650萬/套銷售70%綠洲長島花園莘松路1288弄雙拼61006800元/平方米銷售70%麗水華庭（二期）新南路1088弄疊加、聯(lián)體、雙拼36004300元/平方米銷售54%喬愛別墅新橋春九路88弄獨立166340萬/套一期售完，二期銷售78%四季草堂新站路666號獨立12001400萬/套銷售23%云間水莊新南路、場西路獨立200400萬/套銷售50%盛世香樟園新站路589弄獨立1400美圓/平方米銷售18%九亭板塊嘉富麗花園九亭滬亭南路85號獨立、疊加、聯(lián)體37754500元/平方米一期售完，二期銷售70%夏州花園滬松公路1801號獨立180380萬/套銷售68%愛倫坡藝墅九亭大街、淶亭南路聯(lián)體、獨立雙聯(lián)100150萬/套、獨立180300萬/套一期預售90%九州大搪花園滬松公路1801號獨立、雙拼180380萬/套銷售70%泗涇板塊云頂別墅泗陳公路、方泗公路獨立233380萬/套一期銷售85%佘山銀湖別墅泗陳路888號獨立300500萬/套一期銷售95%泗涇頤景園泗陳路獨立180300萬/套一期銷售80%佘山板塊佘山月湖山莊佘山林蔭大道1888號獨立1000萬以上/套目前推出68套據(jù)稱已售罄佘山天鄰別墅沈磚公路3899號獨立均價12000元/平方米銷售50%天馬花苑趙昆公路3918弄獨立50100萬美圓/套一期售完，二期在售紫都上海晶園獨立5001200萬/套首期65套，銷售70%以上上海紫園西佘山環(huán)山路9號獨立銷售不理想，據(jù)稱即將被收購佘山高爾夫獨立、聯(lián)排總價1000萬以上/套未開盤，目前高爾夫球場正在招募創(chuàng)始會員n 松江今年即將推出別墅項目列表序號項目名稱地址體量類型開盤日期特點1皇琪愛麗舍大學城東南側共182棟，聯(lián)體為主，另有4幢獨立別墅聯(lián)體、獨立未定，4月中旬接受預定松江大學城首個純別墅社區(qū)。步行至2005年通車的軌道9號線中央公園站僅10分鐘。2明月清泉新橋鎮(zhèn)新南街368號18棟雙拼、7棟疊加雙拼、疊加未定，4月中旬接受預定位于新橋鎮(zhèn)中心有利位置，周遍商業(yè)配套完善，房型設計以實用簡潔為主，利用率較高。3麗茵別墅（三期）泗陳公路、滬松公路四期共223戶獨立一、二期已售完，三期預售中，綠化率70%4泗涇頤景園（二期）泗陳公路三期共258戶獨立一期銷售80%以上，二期預計年底開盤總占地525畝，容積率0。264，綠化率70%，整體布局以人工湖為中心，江南園林為景觀特征。5云頂別墅（二期）泗陳公路、方泗公路一、二期共225套獨立一期剩余20%，二期2003年下半年開盤以坡為特色