【正文】 地產(chǎn)市場的影響有限。二、土地類專題??《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》——2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)主要內(nèi)容：（1）按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標準；（2）充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；（3）充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機制；（4）強化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；（5）加強監(jiān)督檢查，全面落實節(jié)約集約用地責任。核心內(nèi)容：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。這是中央對房地產(chǎn)業(yè)出臺的又一重大措施。對于眾多資金周轉(zhuǎn)能力不強的開發(fā)商而言將是一個不小的打擊，囤積土地的費用和風險都將加大。表明了中央希望減少土地投機分子在囤地過程中所獲得的收益，以及進一步逼出更多閑置用地的決心。進一步表明國家在緊守18億畝耕地紅線的同時，為避免出讓土地不足造成的地價上漲，正在極力解決現(xiàn)有閑置土地的開發(fā)問題。香洲區(qū)國有土地基準價格主要內(nèi)容：主城區(qū)商業(yè)用地基準價大幅上升，交通、物流、旅游用地等變化不大；商業(yè)、加油站用地單價最高；政府辦學用地等將無償提供；土地開發(fā)程度要達到“三通一平”。具體基準價格如下圖。（注：除別墅用地外，容積率≤1時，按用地面積計價；容積率1時，按建筑面積計價；香洲區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)園區(qū)的工業(yè)地價統(tǒng)一按480元/平方米計價）珠海部分1990年前物業(yè)上市需補地價需補地價的物業(yè)：（1）由珠海市國土資源局直接辦理,屬劃撥性質(zhì)的單套普通住宅(不含房改房、平價房、經(jīng)適房)、1990年1月1日前的香洲區(qū)部分商品房辦理轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的；（2）劃撥性質(zhì)的單套普通住宅,指以多層(高層)多套形式建造,房屋所有權(quán)屬于個人的劃撥性質(zhì)普通住宅；（3）1990年1月1日前的香洲區(qū)部分商品房,指房屋產(chǎn)權(quán)登記簿、土地登記卡注明“早期商品房”或明確有使用年限,有商品房購房發(fā)票或單據(jù)、合同的。計價標準如下：具體操作：劃撥性質(zhì)單套普通住宅按照“應(yīng)繳納地價=（現(xiàn)行基準地價標準現(xiàn)行基準地價標準ⅹ（已使用年限/70））ⅹ建筑面積”的方式計補地價；1990年1月1日之前的香洲區(qū)部分商品房根據(jù)《珠海經(jīng)濟特區(qū)有償使用土地價格暫行規(guī)定》計補地價?！蛾P(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》 ——2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)主要內(nèi)容：通知要求各金融機構(gòu)應(yīng)以嚴格限制粗放低效用地、積極支持節(jié)約集約用地為原則，以重大基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、工業(yè)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村集體建設(shè)用地和商業(yè)性房地產(chǎn)等領(lǐng)域為重點，加強相應(yīng)的信貸合法合規(guī)審查，進一步改進金融服務(wù)，積極引導和推動節(jié)約集約用地。核心內(nèi)容：（1）禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；（2）要求金融機構(gòu)對于不符合要求的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準融資；（3）從嚴控制展期貸款或滾動授信；（4）優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房及建筑面積在９０平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。從內(nèi)容可以看出《通知》并未增加新的規(guī)定，只是對過去已有政策的匯總和重申，符合今年下半年不會有更嚴厲的調(diào)控政策出臺的預期，但釋放出了調(diào)控仍將從緊的信號。此次《通知》重申從嚴控制展期貸款或滾動授信，是基于銀行風險控制的考慮，但對開發(fā)商而言，其融資難度將加大。三、稅收類專題《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》——2008年10月22日財政部新聞辦公室主要內(nèi)容：根據(jù)國務(wù)院統(tǒng)一部署，今年第四季度，在保障企業(yè)退休人員、城鄉(xiāng)低保對象等低收入群眾基本生活的同時，國家有關(guān)部門將進一步完善有關(guān)政策措施，加大資助困難學生、優(yōu)撫救濟、住房保障等方面的工作力度。核心內(nèi)容：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。目前房屋交易量下降，消費者持幣待購，較高的住房交易稅費增加了買賣成本，抑制了消費者的購房欲望。降低交易環(huán)節(jié)過多的稅費有利于改善住房消費的環(huán)境，減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負擔，在一定程度上能有效地刺激自住型購房者的置業(yè)需求。但是本次出臺降低稅收的政策指引對象僅限于首次購買90平方米及以下普通住房的消費者，并未惠及其他的購房者，該政策體現(xiàn)改善民生的特點，對房地產(chǎn)市場的影響不會太大。??《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》——2008年11月18日珠海市政府主要內(nèi)容：調(diào)整購買商品房契稅、印花稅、增值稅、下調(diào)自住房貸款利率、暫停收取個人買賣二手商品住房時向房地產(chǎn)登記部門繳納的交易手續(xù)費、簡化二手商品住房交易手續(xù)，另外，文件還規(guī)定，提高住房公積金貸款額度、實行“賣舊買新”地方稅費定額返還、不得強行向購房人收取律師費、保險費等。核心內(nèi)容：（1）調(diào)整購買商品房契稅、印花稅、增值稅。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人出售或購買住房暫免征收印花稅；對個人出售住房暫免征收土地增值稅；（2）暫停收取個人買賣二手商品住房時向房地產(chǎn)登記部門繳納的交易手續(xù)費；（3）實行“賣舊買新”地方稅費定額返還。自本意見實施之日起至2009年12月31日止，個人出售本市原有普通商品住房并購買本市新建商品住房的，在原有及新購商品住房房屋所有權(quán)證辦理完畢后，實行地方稅費定額返還，每戶只限一次。具體標準如下：購買商品住房建筑面積在90平方米及以下的，每戶定額返還5000元；購買商品住房建筑面積在90平方米至144平方米（含）的，每戶定額返還8000元；購買商品住房建筑面積在144平方米以上的，每戶定額返還10000元。從文件看來，政策重點在于減免買方與賣方多種稅費，可以看出政府刺激剛性消費，拉升房市的立場。但是總的來看效果并不會太明顯。目前珠海的房價依然高企，盡管市場上有特價房、打折等一系列優(yōu)惠的房源供應(yīng)，但卻是有限的，而珠海購房置業(yè)的真正剛性需求依然被排除在現(xiàn)今高企的房價之外，僅僅是降低交易過程中的稅費，相對動則幾十萬甚至上百萬的房款而言只不過是零頭數(shù)而已。另外，該文件下發(fā)前，建設(shè)局對全市房地產(chǎn)企業(yè)進行過調(diào)研，而本次出臺的政策力度有所保留，可見珠海的樓市并未到如業(yè)界所說的“非救不可“的地步。??國務(wù)院研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施——2008年12月17日核心內(nèi)容：對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。雖然該項措施將有助于改善住房市場的流動性，但二手房市場供應(yīng)可能出現(xiàn)激增，反過來會吸納一手房市場的需求，在短期內(nèi)將對開發(fā)商造成壓力，因此由此政策帶來的交易量的強力反彈不大可能出現(xiàn)。四、第二套房貸專題《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》——2008年10月22日財政部新聞辦公室核心內(nèi)容：金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。（注：；原90平米以下普通住房才有20%首付。）降低首付款比例和貸款利率，對于首次置業(yè)者有一定的吸引力?！案纳菩推胀ㄗ宰》俊笔钦畧猿謽鞘姓{(diào)控和拉動內(nèi)需防止經(jīng)濟下滑之間矛盾的產(chǎn)物，給市場留下較大的空間?！案纳菩妥》俊钡慕缍ú幻魑褪赘稁淼娘L險以及貸款利率的降低導致銀行體系利潤降低，使得大多銀行保持了一段時間的政策觀望狀態(tài)。國務(wù)院研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施——2008年12月17日核心內(nèi)容：進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。（注：㎡，銀行規(guī)定已還清貸款的，仍可比照首次貸款執(zhí)行）此為政府對具有爭議的“改善型普通住房”的進一步界定，實際上并未真正放開“二套房”的限制，從平衡抑制房地產(chǎn)投機和鼓勵住房消費的角度上說，此政策乃權(quán)宜之計。五、保障型住房專題??《關(guān)于切實解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的實施意見》——2008年1月11日廣東省政府主要內(nèi)容：切實解決廣東省城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，確定基本原則和主要任務(wù)，合理確定廉租住房保障對象和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象，進一步健全城鎮(zhèn)廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善工作機制和配套政策。核心內(nèi)容：（1）新建廉租房控制在50平方米以內(nèi)；（2）經(jīng)適房面積控制在60㎡；（3）國家機關(guān)不得合資建房；（4）經(jīng)適房5年內(nèi)不得上市?！蛾P(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》——2008年11月18日珠海市政府主要內(nèi)容：提高城鎮(zhèn)最低收入和低收入家庭租賃住房補貼標準。香洲區(qū)（包括高新區(qū)、保稅區(qū)）最低收入住房困難家庭的補貼標準調(diào)整為400元/戶/月，低收入家庭的補貼標準為200元/戶/月；其他地區(qū)最低收入住房困難家庭的補貼標準調(diào)整為300元/戶/月，低收入家庭的補貼標準為150元/戶/月。保障型住房針對的消費層面不同，對商品房的供應(yīng)和銷售目前來說還形成不了直接的沖擊，然而保障型住房政策的落到實處，對緩和房地產(chǎn)市場的供需矛盾有積極的作用。六、小結(jié)2008年的政策導向性較為明顯，上半年延續(xù)調(diào)控從緊的基調(diào)，下半年隨著經(jīng)濟的下行，政策在刺激內(nèi)需，拉動經(jīng)濟的前提下，對房地產(chǎn)市場稍有“松綁”，主要體現(xiàn)在降低住房交易環(huán)節(jié)的稅費和鼓勵改善型住房消費等方面，但是國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的總調(diào)性并未見實質(zhì)性松動。第三部分、2008年珠海房地產(chǎn)一級市場發(fā)展情況一、出讓地塊信息表地塊來源宗地位置宗地用途宗地面積（㎡）可建面積（㎡）價值起始價（元/㎡）估值(萬元)珠海市平沙房地產(chǎn)開發(fā)公司平沙鎮(zhèn)美平區(qū)商住—中國建設(shè)銀行股份有限公司珠海紅旗支行金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)中心區(qū)廣安路南綜合—168珠海市東升實業(yè)股份有限公司南屏北山村東側(cè)商住77649—珠海市經(jīng)濟特區(qū)建設(shè)財務(wù)公司珠海市橫琴十字門N224地段商住—珠海市湘聯(lián)實業(yè)開發(fā)總公司珠海市南水鎮(zhèn)下金龍快速干道東側(cè)商住—珠國土工字(斗門)[2008]第1號珠海市斗門區(qū)乾務(wù)鎮(zhèn)東澳村工業(yè)用地（）地面地價251—政府珠海市斗門區(qū)乾務(wù)鎮(zhèn)東澳村工業(yè)—珠海擰湖企業(yè)有限公司珠海市香洲區(qū)隧道北商住—珠國土香工2008001珠海市香洲區(qū)南灣大道南工業(yè)、倉儲及物流用地地面地價480GL2008001珠海高欄港經(jīng)濟區(qū)環(huán)島西路閘口西側(cè)工業(yè)及倉儲11380地面地價480—TJ0801珠海市高新區(qū)