【正文】 7．7019．8614．8675．4438793．9891．112610．638．932003年6007．3471425．992374．112111．132873．292542．738．4720299．282396．612月份2004年1959340．2223．62306．5462996．64386．992667．0919．79330522．644．10217．8317927．134372．4727．0327．72290．480923．77291．52919．330．30131．932003年4455．8112935．982226．50531．297729．455991．827．1020665．432910．623月份2004年174736．2722．0434．3158113．8131．762636．741．9024936．072．6438．4611117．144211．0460．5324．6819．2369230．9525．052805．144．891．212003年128216．4144107．272687．831834．2911253．322623．1520．7055360．592674．424月份2004年147265．7718．7652687．5287．222808．5018．2622649．672．00177．788535．964267．9820．7665．1661223．4880．012949．115．8958．3145．4347．652003年88811．8528142．332374．881510．725869．338151．8512．5734011．662705．785月份2004年4月南昌市市區(qū)預、銷售商品房情況表預、銷售情　況　　　　面　　積（㎡）數(shù)　　　　　量　　　　　　　　　　　　　　　金　　　　　　額（萬　　　元）住　宅非住宅（共20024．53）合　　計住 宅（套）非住宅（宗）住　　　　宅非住宅（共8535．96）合　　計187569．92商業(yè)用房寫字樓其　它207594．45147222652687．52商業(yè)用房寫字樓其它61223．4912624．277151．16249．106719．441771．5944．92住宅按單套面積劃分200㎡以上所　占比　例（％）150200㎡所　占比　例　　120150㎡所　占比　例　　95120㎡所　占8095㎡所　占比　例80㎡以下　　所　　　占比　　　例?。ǎィ┨讛?shù)（套）面積（㎡）套　數(shù)（套）面　積套　數(shù)面　積套　數(shù)面　　積比　例套　數(shù)面　　積套　數(shù)面　　積（㎡）（％）（套）（㎡）（％）（套）（㎡）（％）（套）（㎡）（％）（套）（㎡）6214937．497．9629849749．1326．5250168189．6836．3524526086．8313．911019059．874．8326519546．9210．42住宅按單價劃　分3500元／㎡以上所　占30003500元／㎡所　占比　例（％）25003000元／㎡20002500元／㎡所　占比　例（％）15002000元／㎡所　占比　例（％）1500元／㎡以下所　　占比　　例（％）所　占比　例（％）套　數(shù)（套）面　積（㎡）比　例（％）套　數(shù)（套）面　積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）25427132．2614．4729540395．521．5455171321．8438．0217522776．0612．147510458．555．5812215485．718．26住宅按單套價格劃分50萬元以上所　占比　例（％）4050萬元所　占比　例（％）3040萬元所　占比　例（％）　2030萬元所　占比　例（％）1520萬元所　占比　例（％）15萬元以下所　占比　例（％）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)面積套數(shù)（套）面積（㎡）（套）（㎡）20637133．0519．8029944382．3723．6639250852．6527．1136836770．8419．601057882．784．2010210548．235．62住宅按戶型　劃分四室二廳以上（含復式、別墅）所　占比　例（％）　 三室二廳所　占比　例（％） 三室一廳所　占比　例（％）　二室二廳所　占比　例（％）　　二室一廳所　占比　例（％）　　二室一廳以下所　占比　例（％）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）33053771．1628．6767794684．5750．487787．260．4231030933．7316．49171403．270．751315989．933．19第二部分 南昌市房地產(chǎn)住宅市場分析第一章 南昌市房地產(chǎn)市場歷史回顧一、南昌市商品房市場發(fā)育進程特點南昌房地產(chǎn)市場相對落后沿海大城市35年，南昌房地產(chǎn)雛形形成于20世紀80年未至90年代初，當初房地產(chǎn)的開發(fā)多是舊城改造，單位建房或團體購房，商品房很少，如大士院拆遷還建房，僅有少量的商品房出售。因為商品房很少，不能形成市場主題，所以還不算真正意義上的住宅市場。南昌市住宅市場形成階段為19921998年，這個時期為第一代產(chǎn)品階段，1999年2001年為住宅市場成熟期，屬于第二代產(chǎn)品階段，2002年進入發(fā)展期屬于第三代產(chǎn)品時代。南昌住宅市場“三代產(chǎn)品”典型案例時期第一代（19921998年）第二代（19992001）第三代（2002年起）多層賢士花園、高新小區(qū)、京山小區(qū)、桃苑小區(qū)、新世紀小區(qū)遠東世紀花園、御錦城萬科四季城、青春家園小高層奧大匹克大廈、長運大廈恒茂城市花園、福田花園、千禧城（一）陽明錦城、金邊瑞香苑高層中城廣場、中達花園聆江花園、國貿(mào)廣場、洪城廣場象湖源、濱江豪園、遠東國際花園別墅南洋花園、怡湖花園綠地別墅、翡翠山莊、灣里頤和山莊下面我們對南昌房地產(chǎn)每個階段的產(chǎn)品特征、市場特征進行比較分析。第一代產(chǎn)品階段： 粗放型產(chǎn)品階段1992年1998年，賢士花園、桃苑小區(qū)、振中小區(qū)的誕生標志著南昌進入商品市場階段。市場特征：住宅建設規(guī)模?。欢鄬訛橹?，高層和小高層很少；小區(qū)火柴盒式住宅呈行列式排列；小區(qū)綠化簡單、低檔。置業(yè)特征：主要消費群體是團體、機關事業(yè)企業(yè)購買分給職工，個人購買占一部分比例，購房主要是解決居住，很少有投資行為，消費都剛從鴿子籠似的小屋住進寬敞明亮的有獨立衛(wèi)生間的新屋，也感到一時滿足。營銷特征：開發(fā)商多以自產(chǎn)自銷為主，專業(yè)房地產(chǎn)代理機構產(chǎn)生，有一部分的樓盤由中介代理銷售，營銷策劃大多是在項目規(guī)劃設計后銷售不利后找代理商，外于營銷策劃階段，廣告宣傳比較簡單，樓盤包裝缺乏，后期逐漸有了一定的市場意識成功關鍵點：“價格取勝”第二代產(chǎn)品階段 精細型產(chǎn)品階段1999年2002年初，屬于住宅市場的成熟期。1999年9月，以遠東世紀花園的誕生標志著南昌房地產(chǎn)水平進入新的發(fā)展階段。市場特征：小區(qū)規(guī)劃比以往活潑，講究建筑風格和外立面特色；開始注重戶型設計樣式，200平方米的大戶型、頂層復式及錯層開始流行；物業(yè)管理呈現(xiàn)專業(yè)化。置業(yè)特征：消費高漲、房價攀升、瘋狂搶購。成功關鍵點：“品質(zhì)取勝”第三代產(chǎn)品階段 生態(tài)和高科技產(chǎn)品階段2002年以萬科四季花城、賓江豪園為代表的國際生態(tài)住宅產(chǎn)品，使南昌房地產(chǎn)市場進入全新的發(fā)展階段，開始向大盤時代邁進。市場特征：主住宅建設注重生態(tài)和科技的有機結合；大規(guī)模開發(fā)態(tài)勢；建筑風格多樣化；小區(qū)低密度、大綠化，出現(xiàn)了國際化生態(tài)環(huán)境；高新技術、智能化設施的廣泛運用；樓盤品質(zhì)與風格越來越體現(xiàn)在細部競爭上。置業(yè)特征：購房者理性意識增強，對居住環(huán)境要求大大提高；“持幣觀望”，尋找最佳出手時機；由被動置業(yè)轉為主動購買。成功關鍵點：“差異取勝”南昌第三代住宅的產(chǎn)生不是偶然的，是由市場競爭逼迫出來的，首先南昌創(chuàng)造花園城市和招商環(huán)境的改善，給房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造了一個很好的環(huán)境和發(fā)展空間。深圳萬科、大連萬達、上海綠地等國內(nèi)地產(chǎn)大鱷看中了南昌地產(chǎn)市場，搶先進入南昌，把他們先進的經(jīng)營理念帶進南昌，南昌本地老牌有實力的地產(chǎn)商為了取得市場有得地位，在規(guī)模上、產(chǎn)品品質(zhì)上、環(huán)境與科技含量上下功夫，使南昌的樓市品質(zhì)有了一個全新的提升。從以上南昌住宅發(fā)展趨勢的分析可以看出：南昌樓盤規(guī)模及品質(zhì)逐漸與沿海城市靠攏，在規(guī)劃設計、營銷推廣、物業(yè)管理等方面都有了較大的發(fā)展和提高，與市場的結合度越來越強，板塊區(qū)域概念深入人心，市場逐漸細分化，產(chǎn)品出現(xiàn)差異化，建筑風格多樣化，配套設施全面化，智能設施先進化，一種住宅品質(zhì)的全面提升運動正在興起，購房意識逐漸理性化，市場日趨成熟。二、南昌市房地產(chǎn)發(fā)展指標施工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積 單位：萬平方米年份施 工 面 積竣 工 面 積銷 售 面 積空 置 面 積2000年27912294302001年287120113202002年3412003年施工面積 單位：萬平方米竣工面積 單位：萬平方米銷售面積 單位：萬平方米交易量，。詳見下圖：價格走勢第二章 南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀一、南昌市土地一級市場供應狀況（一） 近年土地供應量對比（20002003）類 別年 度土地供應量（畝）2000年1200 2001年 2002年33552003年 3754（二）近年土地出讓狀況（20022003）2002年土地出讓一覽表序號拍賣時間位 置面積（畝）容積率成交價買受（中標）人1朝陽南路以南(原桃苑水塘占地)155上海瑞文2青山南路4050江西四方3青山湖西岸,鐵路線以東,南昌三十中以南24070浙江中大4青山南路(原江西化纖生產(chǎn)區(qū)用地)129南昌市政5紅谷灘中心區(qū)、控規(guī)編號A2A25地塊10682義烏中國小商品城6二七北路(原八一配件廠生產(chǎn)用地)171江西先鋒7湖濱路以東、江大北路以北86江西利中8湖濱路以東70江西旅游9揚子洲以西,朱家湖地區(qū)(原南昌水產(chǎn)養(yǎng)殖場生產(chǎn)用地)南昌興達房地產(chǎn)10南京東路與青山湖大道交叉東南角64江西天驥11三經(jīng)路（原陽明織帶廠）190南昌明華12洛陽路以北、二七南路以西（原省糧油機械廠生產(chǎn)用地）江西金輝13朝陽中路以北、團結路以西（原江西運輸輪胎廠生產(chǎn)用地）80江西強威14萬福寺12號（原中房