【正文】 NPV＝￥829 萬元內(nèi)部收益率 IRR＝%結(jié)論:此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，但存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。 綜合結(jié)論 此方案對(duì)于建設(shè)單位和經(jīng)營(yíng)單位在經(jīng)濟(jì)上都是可行的。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)分析本章主要從北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況出發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)分析。 北京市商業(yè)物業(yè)需求分析據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，北京市人均商業(yè)面積僅為 平方米，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平卻早已達(dá)到～ 平方米，北京的人均商業(yè)面積也相繼超過了 1 平方米。根據(jù)商務(wù)部對(duì)北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到 2022 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米。北京商業(yè)升級(jí)存在巨大的空間，如農(nóng)改超等。這也是北京近段時(shí)間商業(yè)物業(yè)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)。根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的研究，商業(yè)物業(yè)發(fā)展北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 7 與社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)呈高度正相關(guān)，近年北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額年增長(zhǎng)率在 16%左右，可根據(jù)此對(duì)北京市商用物業(yè)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)和量化。 北京市商業(yè)體量分布情況分析 商業(yè)分布情況 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤分析，截止到2022 年 11 月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為 1,600 萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增 300—400 萬平方米左右的供應(yīng)量。如果按此增長(zhǎng)速度計(jì)算，屆時(shí)靜態(tài)總量將基本滿足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，北京市短時(shí)期內(nèi)不可能達(dá)到整體飽和。 從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽(yáng)區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的 25%，海淀區(qū)緊隨其后，占 21%。 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 8 朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。朝陽(yáng)區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括 CBD、建國(guó)門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長(zhǎng)、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢(shì)明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。 海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源 mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析如圖表，從開發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。二三北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 9 環(huán)之間項(xiàng)目開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有 911,288 平方米，占總開發(fā)體量的 11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外 SOHO、主語(yǔ)城、順馳 藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國(guó)際等。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無明顯差異。 二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門——復(fù)興門商圈、宣武門——前門——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。 二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片 5A 級(jí)寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個(gè)頂級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，沒有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購(gòu)物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購(gòu)區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 10 區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。 三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵 5 號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場(chǎng)，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。東三四環(huán)由于包含了 CBD 和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是 CBD 商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項(xiàng)目，例如萬達(dá)廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、華貿(mào)中心等，形成了 CBD 次商圈，并不斷延伸。北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 11 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，本項(xiàng)目所在的區(qū)域是熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一。東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和 CBD 的次商業(yè)圈一帶。北城則或以?shī)W運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到 2022 年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，