【正文】 細(xì)分，投資回報(bào)預(yù)測(cè)和分析，根據(jù)定位進(jìn)行劃分布局，設(shè)計(jì)交通組織及人流動(dòng)線，提供商業(yè)指標(biāo)和設(shè)計(jì)要點(diǎn)，指導(dǎo)建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)等等。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 做好了第一階段的“ 商業(yè)規(guī)劃 ”，就馬上進(jìn)入第二階段的“ 開發(fā)統(tǒng)籌 ”階段，這個(gè)階段和第一階段具有非常緊密的鏈接，通常在第一階段的尾聲已經(jīng)著手這個(gè)階段的工作準(zhǔn)備。所謂“ 開發(fā)統(tǒng)籌 ”，也非指宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)工作（比如征地立項(xiàng)報(bào)建公關(guān)之類），而是如何將一階段的規(guī)劃和設(shè)計(jì)落實(shí)到具體的建筑修建工程，如何處理進(jìn)度和質(zhì)量，當(dāng)然更重要的開發(fā)統(tǒng)籌工作就是如何把一階段得到的市場(chǎng)調(diào)查信息和定位等等策略，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)接軌，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)“變現(xiàn)”，也就是我們大家都非常關(guān)心的招商工作了。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 招商通常被理解為營銷工作之一，其實(shí)不然，營銷工作是任何時(shí)候都需要的，營銷是一種手段，不是目的，管理也不是目的，而是手段。我更希望將招商工作作為本階段重要的一個(gè)核心內(nèi)容來處理。因?yàn)檎猩淌侵v求統(tǒng)一策略的，也是在商業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)上，根據(jù)定位和市場(chǎng)信息進(jìn)行整合資源的一個(gè)關(guān)鍵過程，它包含了很多細(xì)節(jié)和不容的分階段枝節(jié) 。 例如 招商市場(chǎng)咨詢策略的制定，市場(chǎng)咨詢的跟蹤和定位微調(diào)，招商整體策略，商家組合選擇策略，定價(jià)策略，租期，招商條件，招商營銷策劃，招商 VI策略，營銷推廣和公關(guān)策略，招商團(tuán)隊(duì)，動(dòng)員培訓(xùn)，招商進(jìn)度管理和銷控調(diào)整 等等事項(xiàng)。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 通過大家努力，第二階段完滿成功的話，我們馬不停蹄的跑進(jìn)第三階段“ 運(yùn)營推廣 ”。這一階段的存在和劃分也是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)思維觀念下，顯得備受爭議和可有可無。一般大家對(duì)前兩個(gè)階段還是可以接受和認(rèn)同，但這個(gè)階段的概念和意義就不是那么容易認(rèn)識(shí)和理解了。許多發(fā)展商和投資者在招商成功以后也就大擺筵席慶功分紅去了，剩下的工作只不過是找個(gè)有點(diǎn)關(guān)系或者有點(diǎn)名氣的物業(yè)管理公司接手，等待開業(yè)和收取管理費(fèi)。咋一看，這樣好像也很正路，沒有什么不妥，但是，正是這樣的思維和觀念，造成了巨大的商業(yè)價(jià)值浪費(fèi)，甚至毀滅了一個(gè)具備潛在商機(jī)的平臺(tái)。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 因?yàn)樗麄內(nèi)狈ι虡I(yè)運(yùn)營的理念，不知道“商機(jī)”并非聽天由命，而是可以人為鍛造的。而一個(gè)好的商業(yè)運(yùn)營系統(tǒng)，往往可以短時(shí)間內(nèi)開拓出許多為人忽視的商機(jī)，造就商業(yè)地產(chǎn)加速增值，塑造商業(yè)品牌附加無形價(jià)值。把傳統(tǒng)出租商鋪，轉(zhuǎn)化為出租商機(jī)。 ?所以，我常戲言：“ 招商的成功，就是痛苦的開始 ”！招商成功了，意味著你需要展開一段堅(jiān)韌不拔的痛并快樂著的“ 運(yùn)營推廣 ”歷程。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 所謂“ 運(yùn)營推廣 ”就是把無為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治，把“不變應(yīng)萬變”轉(zhuǎn)化為“知萬變應(yīng)萬變”來適應(yīng)市場(chǎng)，形成互動(dòng)，用市場(chǎng)“無形之手”來推動(dòng)商業(yè)價(jià)值的提升，拓展商機(jī)。本階段的工作其實(shí)不是在建筑竣工交吉之日開始的，往往需要在招商工作的后半段時(shí)間里頭就要計(jì)劃安排。由于目前國內(nèi)還沒有成熟的這種商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營推廣系統(tǒng)的概念和理論，我暫且根據(jù) 10年來的操盤總結(jié)，斗膽稱為“ 商業(yè)運(yùn)營系統(tǒng) ”。 ?這種商業(yè)運(yùn)營的系統(tǒng)核心它是由一系列的 策劃、營銷、推廣、公關(guān)、廣告、宣傳、品牌、客戶關(guān)系管理、消費(fèi)習(xí)慣管理、當(dāng)然也包含物管 等等構(gòu)成， 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 這就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的三個(gè)階段，“ 一個(gè)管理 ”實(shí)質(zhì)上是統(tǒng)領(lǐng)著三個(gè)階段的整個(gè)過程，或者簡單說類似“ 項(xiàng)目管理 ”，只是這種管理過程不是簡單的為管理而管理的過程，而是一個(gè)隨時(shí)把控，隨時(shí)互動(dòng)，隨時(shí)修正的，目的旨在達(dá)成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)和努力減低成本和減少風(fēng)險(xiǎn)的全面過程，它在三個(gè)階段當(dāng)中無時(shí)無刻都要重視和掌握，具體的說，不外乎就是如何整合處理涉及項(xiàng)目的“ 人 ”、“ 財(cái) ”、“ 物 ”、“ 信息 ”和“ 技術(shù) ”等等方面的資源，使其利益貢獻(xiàn)最大化。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 我一向認(rèn)為：管理沒有好壞之分，只有有效和無效之別，我們需要的是有效的管理！能夠達(dá)至目標(biāo)的管理，只是我們需要怎樣恰如其分的運(yùn)用它，就像余世維教授說的：很多企業(yè)的管理是有效率但沒有效果的；我們看到在那種管理下每個(gè)人都是非常忙碌的，每個(gè)人都是在拼命的在做事情的，甚至是在加班加點(diǎn)的干的，但是最后就是沒有好的結(jié)果； 所以管理是需要根據(jù)目標(biāo)來設(shè)定的，只有達(dá)成目標(biāo)的管理才是有效的管理。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 目 標(biāo) 我們現(xiàn)在談到目標(biāo)這個(gè)話題，之所以很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最后淪為爛盤、死盤，我們?cè)谶@里統(tǒng)稱為 =危盤 ，不是他們沒有目標(biāo)，而是沒有準(zhǔn)確的、合理的目標(biāo)，所以我們看到很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在前期規(guī)劃、招商、銷售等環(huán)節(jié)都還不錯(cuò)，但是沒有經(jīng)營多長時(shí)間最后還是就半死不活的逐步淪為爛盤、死盤了，因?yàn)槠淠繕?biāo)設(shè)定得不準(zhǔn)確、不合理所導(dǎo)致的，接下來我們就來一一剖析所看到的商業(yè)地產(chǎn)爛盤、死盤到底是那些因素所導(dǎo)致的，因?yàn)橹挥姓覍?duì)問題病因才有可能解決問題。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 只有找 《 對(duì) 》 問題才有可能解決問題?。?！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤病因 ， 政績、面子工程 所致。 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤病因 、 建設(shè)（模仿、生 搬硬套、只重技 術(shù)規(guī)劃 等 ）。 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤病因 第一大失誤： 先蓋房再招商。 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤病因 第二大失誤： 市場(chǎng)定位過程中盲目追求大體量、 高檔次。 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤病因 第三大失誤： 業(yè)態(tài)組合中的主力店一定要選國際大品牌。 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤病因 第四大失誤： 重銷售、輕招商、輕后期運(yùn)營，只顧眼前利益 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤病因 第五大失誤： 售價(jià)和租金定價(jià)嚴(yán)重透支行業(yè)利益，只想殺豬不想養(yǎng)魚。 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤病因 第六大失誤： 招商推廣主要靠忽悠，最盛行的就是概念包裝。 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤病因 第七大失誤： 只要招商成功就萬事大吉了。