【正文】 細分，投資回報預測和分析，根據(jù)定位進行劃分布局，設(shè)計交通組織及人流動線，提供商業(yè)指標和設(shè)計要點，指導建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計等等。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 做好了第一階段的“ 商業(yè)規(guī)劃 ”，就馬上進入第二階段的“ 開發(fā)統(tǒng)籌 ”階段，這個階段和第一階段具有非常緊密的鏈接，通常在第一階段的尾聲已經(jīng)著手這個階段的工作準備。所謂“ 開發(fā)統(tǒng)籌 ”，也非指宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)工作（比如征地立項報建公關(guān)之類），而是如何將一階段的規(guī)劃和設(shè)計落實到具體的建筑修建工程，如何處理進度和質(zhì)量，當然更重要的開發(fā)統(tǒng)籌工作就是如何把一階段得到的市場調(diào)查信息和定位等等策略，實現(xiàn)市場接軌，實現(xiàn)市場“變現(xiàn)”，也就是我們大家都非常關(guān)心的招商工作了。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 招商通常被理解為營銷工作之一，其實不然，營銷工作是任何時候都需要的，營銷是一種手段，不是目的，管理也不是目的，而是手段。我更希望將招商工作作為本階段重要的一個核心內(nèi)容來處理。因為招商是講求統(tǒng)一策略的，也是在商業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)上，根據(jù)定位和市場信息進行整合資源的一個關(guān)鍵過程，它包含了很多細節(jié)和不容的分階段枝節(jié) 。 例如 招商市場咨詢策略的制定，市場咨詢的跟蹤和定位微調(diào)，招商整體策略，商家組合選擇策略，定價策略，租期，招商條件，招商營銷策劃，招商 VI策略，營銷推廣和公關(guān)策略，招商團隊，動員培訓，招商進度管理和銷控調(diào)整 等等事項。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 通過大家努力，第二階段完滿成功的話，我們馬不停蹄的跑進第三階段“ 運營推廣 ”。這一階段的存在和劃分也是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)思維觀念下，顯得備受爭議和可有可無。一般大家對前兩個階段還是可以接受和認同，但這個階段的概念和意義就不是那么容易認識和理解了。許多發(fā)展商和投資者在招商成功以后也就大擺筵席慶功分紅去了，剩下的工作只不過是找個有點關(guān)系或者有點名氣的物業(yè)管理公司接手，等待開業(yè)和收取管理費。咋一看，這樣好像也很正路，沒有什么不妥，但是，正是這樣的思維和觀念，造成了巨大的商業(yè)價值浪費，甚至毀滅了一個具備潛在商機的平臺。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 因為他們?nèi)狈ι虡I(yè)運營的理念，不知道“商機”并非聽天由命，而是可以人為鍛造的。而一個好的商業(yè)運營系統(tǒng)，往往可以短時間內(nèi)開拓出許多為人忽視的商機，造就商業(yè)地產(chǎn)加速增值，塑造商業(yè)品牌附加無形價值。把傳統(tǒng)出租商鋪，轉(zhuǎn)化為出租商機。 ?所以，我常戲言：“ 招商的成功，就是痛苦的開始 ”！招商成功了，意味著你需要展開一段堅韌不拔的痛并快樂著的“ 運營推廣 ”歷程。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 所謂“ 運營推廣 ”就是把無為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治，把“不變應(yīng)萬變”轉(zhuǎn)化為“知萬變應(yīng)萬變”來適應(yīng)市場，形成互動，用市場“無形之手”來推動商業(yè)價值的提升，拓展商機。本階段的工作其實不是在建筑竣工交吉之日開始的，往往需要在招商工作的后半段時間里頭就要計劃安排。由于目前國內(nèi)還沒有成熟的這種商業(yè)地產(chǎn)的運營推廣系統(tǒng)的概念和理論，我暫且根據(jù) 10年來的操盤總結(jié)，斗膽稱為“ 商業(yè)運營系統(tǒng) ”。 ?這種商業(yè)運營的系統(tǒng)核心它是由一系列的 策劃、營銷、推廣、公關(guān)、廣告、宣傳、品牌、客戶關(guān)系管理、消費習慣管理、當然也包含物管 等等構(gòu)成， 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 這就是商業(yè)地產(chǎn)項目的三個階段，“ 一個管理 ”實質(zhì)上是統(tǒng)領(lǐng)著三個階段的整個過程，或者簡單說類似“ 項目管理 ”，只是這種管理過程不是簡單的為管理而管理的過程，而是一個隨時把控，隨時互動，隨時修正的，目的旨在達成商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報和努力減低成本和減少風險的全面過程，它在三個階段當中無時無刻都要重視和掌握，具體的說，不外乎就是如何整合處理涉及項目的“ 人 ”、“ 財 ”、“ 物 ”、“ 信息 ”和“ 技術(shù) ”等等方面的資源，使其利益貢獻最大化。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 我一向認為：管理沒有好壞之分，只有有效和無效之別，我們需要的是有效的管理！能夠達至目標的管理，只是我們需要怎樣恰如其分的運用它，就像余世維教授說的：很多企業(yè)的管理是有效率但沒有效果的；我們看到在那種管理下每個人都是非常忙碌的，每個人都是在拼命的在做事情的，甚至是在加班加點的干的，但是最后就是沒有好的結(jié)果； 所以管理是需要根據(jù)目標來設(shè)定的，只有達成目標的管理才是有效的管理。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 目 標 我們現(xiàn)在談到目標這個話題，之所以很多的商業(yè)地產(chǎn)項目最后淪為爛盤、死盤，我們在這里統(tǒng)稱為 =危盤 ，不是他們沒有目標，而是沒有準確的、合理的目標，所以我們看到很多的商業(yè)地產(chǎn)項目在前期規(guī)劃、招商、銷售等環(huán)節(jié)都還不錯，但是沒有經(jīng)營多長時間最后還是就半死不活的逐步淪為爛盤、死盤了，因為其目標設(shè)定得不準確、不合理所導致的，接下來我們就來一一剖析所看到的商業(yè)地產(chǎn)爛盤、死盤到底是那些因素所導致的，因為只有找對問題病因才有可能解決問題。 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 只有找 《 對 》 問題才有可能解決問題?。?！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 ， 政績、面子工程 所致。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 、 建設(shè)（模仿、生 搬硬套、只重技 術(shù)規(guī)劃 等 ）。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第一大失誤： 先蓋房再招商。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第二大失誤： 市場定位過程中盲目追求大體量、 高檔次。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第三大失誤： 業(yè)態(tài)組合中的主力店一定要選國際大品牌。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第四大失誤： 重銷售、輕招商、輕后期運營，只顧眼前利益 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第五大失誤： 售價和租金定價嚴重透支行業(yè)利益，只想殺豬不想養(yǎng)魚。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第六大失誤： 招商推廣主要靠忽悠，最盛行的就是概念包裝。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認證培訓教材 商業(yè)危盤病因 第七大失誤： 只要招商成功就萬事大吉了。