【正文】 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 為誰(shuí)而開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ？ 一 、 首先研究它的目標(biāo)客戶群 ， 到底是為誰(shuí)選址 ， 我花錢不為我選為誰(shuí)選 ， 我是老板我說(shuō)了算 ， 錯(cuò)了同志 ， 選址是為終端的消費(fèi)群選擇 ， 最后才是為你未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選的 ，這就是戰(zhàn)略和策略 。 商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)輸貨物時(shí)，應(yīng)該保證與人流分離，不要因?yàn)檫\(yùn)貨占用公共空間或電梯系統(tǒng)，而阻礙人流走向。另外，商場(chǎng)的主要出入口的外部，應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，一般為 10米 10米的廣場(chǎng)，以容納從各個(gè)方向來(lái)的人流。 ●合作要求： １．轉(zhuǎn)租租戶由家樂(lè)福負(fù)責(zé)管理； ２．租賃合同一般是２０ 年－３０ 年。 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 沃爾瑪 ●商圈要求 ： 在項(xiàng)目 10萬(wàn)以上為佳， 2公里范圍內(nèi)的常住人口可達(dá) 12— 15萬(wàn)人； 須臨近城市交通主干線，至少雙向四車道。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線。（如 KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置）； 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 10）設(shè)備總重： 冷庫(kù)、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重 3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力； 11）卸貨車位： 甲方提供臨時(shí)卸貨車位； 12）乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)餐廳內(nèi)部及外部進(jìn)行裝修。 2）中型店： 80～ 120平米、160～ 240平米。處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 七、一般服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)品牌等專賣店選址要求： 商圈選擇： 商業(yè)氣氛濃厚，客流量大，人氣旺的高檔綜合商場(chǎng)附近；知名度及客流量佳的高業(yè)街 (客流需滿足目標(biāo)顧客群特征 )；知名度高的店鋪附近 (如：麥當(dāng)勞、肯德基附近 )；大規(guī)模住宅區(qū)附近； 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 建筑要求： 商店可見(jiàn)度強(qiáng)，格局是淺方型最佳，門(mén)面不少于 3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無(wú)城建規(guī)劃。配套設(shè)施：電力不少于 20千瓦 /100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。 合作方式：租賃、聯(lián)建、購(gòu)買 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 四、火鍋店選址要求： 商圈選擇：選址于人口 不少于 5萬(wàn)人的居住區(qū)域 或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 二、咖啡店選址要求： 商圈要求：商住樓、 高檔住宅區(qū)、飲食街、 大酒店附近，人流充足。 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 第七大失誤： 只要招商成功就萬(wàn)事大吉了。 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 目 標(biāo) 我們現(xiàn)在談到目標(biāo)這個(gè)話題，之所以很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最后淪為爛盤(pán)、死盤(pán)，我們?cè)谶@里統(tǒng)稱為 =危盤(pán) ，不是他們沒(méi)有目標(biāo)，而是沒(méi)有準(zhǔn)確的、合理的目標(biāo)，所以我們看到很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在前期規(guī)劃、招商、銷售等環(huán)節(jié)都還不錯(cuò)，但是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)多長(zhǎng)時(shí)間最后還是就半死不活的逐步淪為爛盤(pán)、死盤(pán)了，因?yàn)槠淠繕?biāo)設(shè)定得不準(zhǔn)確、不合理所導(dǎo)致的，接下來(lái)我們就來(lái)一一剖析所看到的商業(yè)地產(chǎn)爛盤(pán)、死盤(pán)到底是那些因素所導(dǎo)致的，因?yàn)橹挥姓覍?duì)問(wèn)題病因才有可能解決問(wèn)題。而一個(gè)好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，往往可以短時(shí)間內(nèi)開(kāi)拓出許多為人忽視的商機(jī)，造就商業(yè)地產(chǎn)加速增值，塑造商業(yè)品牌附加無(wú)形價(jià)值。因?yàn)檎猩淌侵v求統(tǒng)一策略的，也是在商業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)上，根據(jù)定位和市場(chǎng)信息進(jìn)行整合資源的一個(gè)關(guān)鍵過(guò)程，它包含了很多細(xì)節(jié)和不容的分階段枝節(jié) 。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不是這么簡(jiǎn)單的建個(gè)樓房，找個(gè)商家，配個(gè)管家就 OK的，應(yīng)該按照項(xiàng)目整體投資，分成三個(gè)階段做好一個(gè)過(guò)程，落實(shí)：“ 規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理 ”。 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，歸納起來(lái)就是三個(gè)階段和一個(gè)過(guò)程。 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 三 經(jīng)營(yíng)模式 商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及操盤(pán)手的核心競(jìng)爭(zhēng)力首先就在于專業(yè)性，要真正的明白什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)的核心是什么？ 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 我們可以看到目前市場(chǎng)上很多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，還在沿用原來(lái)住宅的開(kāi)發(fā)模式及理念來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，所以導(dǎo)致市場(chǎng)上大家所看到的商業(yè)爛盤(pán)、死盤(pán)、空 \閑臵樓盤(pán)比比皆是，究其原因是因?yàn)檫@些企業(yè)及操盤(pán)手根本就沒(méi)有搞明白什么是商業(yè)地產(chǎn)。 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 許許多多的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資和發(fā)展商都不幸陷入了商業(yè)地產(chǎn)的泥潭，不能自拔，那些比較幸運(yùn)的選了一塊好地頭，近水樓臺(tái)嘗到了些許甜頭，信心滿滿的向著另外一些泥潭進(jìn)軍著，還有一些更幸運(yùn)的，通過(guò)一些包裝和營(yíng)銷，把商鋪東砍西切，割得零零碎碎，將一大幫小業(yè)主拉了進(jìn)來(lái)墊了背，然后公司都關(guān)掉走人，剩下小業(yè)主們獨(dú)守空鋪，枉自嗟嘆，聽(tīng)天由命去了。這時(shí)候，許多不了解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的人，一般就是按照傳統(tǒng)套路，搞方案設(shè)計(jì)，做建筑規(guī)劃，然后報(bào)方案，修建詳規(guī)，出設(shè)計(jì)，報(bào)建，出建筑規(guī)劃許可證，施工許可證等等，然后組織施工，策劃公司找市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料編報(bào)告搞策劃書(shū)，投廣告，找中介代理，招商或者銷售商鋪，公關(guān)公司或者廣告公司策劃開(kāi)業(yè)，然后規(guī)模浩大的開(kāi)業(yè)典禮，物管公司派保安巡邏，清潔工掃地擦玻璃，電工開(kāi)空調(diào)、電梯、換燈泡，諸如此類。所謂“ 開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌 ”，也非指宏觀意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作（比如征地立項(xiàng)報(bào)建公關(guān)之類），而是如何將一階段的規(guī)劃和設(shè)計(jì)落實(shí)到具體的建筑修建工程，如何處理進(jìn)度和質(zhì)量，當(dāng)然更重要的開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌工作就是如何把一階段得到的市場(chǎng)調(diào)查信息和定位等等策略，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)接軌，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)“變現(xiàn)”，也就是我們大家都非常關(guān)心的招商工作了。許多發(fā)展商和投資者在招商成功以后也就大擺筵席慶功分紅去了，剩下的工作只不過(guò)是找個(gè)有點(diǎn)關(guān)系或者有點(diǎn)名氣的物業(yè)管理公司接手，等待開(kāi)業(yè)和收取管理費(fèi)。由于目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有成熟的這種商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)推廣系統(tǒng)的概念和理論，我暫且根據(jù) 10年來(lái)的操盤(pán)總結(jié)，斗膽稱為“ 商業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng) ”。 現(xiàn)場(chǎng)演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 第三大失誤： 業(yè)態(tài)組合中的主力店一定要選國(guó)際大品牌。 建筑要求：獨(dú)棟，周邊有停車場(chǎng)。 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 三、超市選址要求： 商圈要求： 市口較好，位于市中心，新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門(mén)面房；對(duì)于大型超市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在 10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需 1030分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在 1520萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)； 地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)教材 商業(yè)危盤(pán)病因 社區(qū)型綜合超市 商圈要求