【正文】 基礎(chǔ)上有所超越，那就是在硬件的規(guī)劃、建設(shè)等方面超越外還應(yīng)該在軟件上提示一種不同于龍族駿景的生活方式。? 超越五星級：不可否認(rèn)的是，五星級已經(jīng)成為衡量生活、工作等享受的一個指標(biāo)，也是人人們在享受追求上的一種終極目標(biāo)，作為本項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)際上在硬件建設(shè)上某些方面已經(jīng)超越了五星級酒店的設(shè)計(jì)要求，因此很有必要在軟件等方面，如物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)文化營造、業(yè)主人文關(guān)懷等超越五星級。 ? 超越競爭樓盤：目前該區(qū)域競爭樓盤分布密度很大，而且綜合品質(zhì)不相上下，尤其是松風(fēng)苑在各個方面幾乎作到了極致，本項(xiàng)目要在該區(qū)域脫穎而出就必須在成本和市11場接受的條件下實(shí)行差異化的競爭有所超越，才能在競爭中立于不敗之地。? 超越現(xiàn)有的居住要求：龍口作為地產(chǎn)發(fā)展起步較晚的城市，但從現(xiàn)在的住宅建設(shè)情況來看，在許多方面已經(jīng)在膠東地區(qū)有所超越，尤其是硬件建設(shè)上表現(xiàn)的特別突出，但人們對居住的品質(zhì)追求永遠(yuǎn)是沒有止境的，因此我們項(xiàng)目開發(fā)思路上就不僅僅是滿足現(xiàn)有基本要求，而是要引領(lǐng)一種生活模式，大膽探索一種能最大化滿足業(yè)主潛在需求和生活欲望追求的生活方向，從而超越現(xiàn)有人們的居住要求。? 思考問題三：如何提升地塊價值？? 推行復(fù)合地產(chǎn)模式：圍繞五星級度假生活主題，通過社區(qū)歡樂公園、歡樂廣場、購物公園休閑商業(yè)街等多種復(fù)合產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑不可抗拒的度假生活誘惑。復(fù)合產(chǎn)業(yè)的構(gòu)筑同時也將拓展項(xiàng)目的贏利空間和贏利能力，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)長期的可持續(xù)贏利，完善項(xiàng)目贏利模式。? 以城市運(yùn)營的思路來運(yùn)作項(xiàng)目，保證項(xiàng)目的造血功能及與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動開發(fā)、持續(xù)發(fā)展，使項(xiàng)目地塊不斷成熟，持續(xù)提升地塊價值。? 以人為本從細(xì)節(jié)入手提升規(guī)劃價值，在現(xiàn)有規(guī)劃條件基礎(chǔ)上，通過對居住文化與人性的挖掘，實(shí)行二次規(guī)劃與策劃，使項(xiàng)目的地塊價值迸發(fā)出最大的潛在價值。? 思考問題五：本項(xiàng)目如何創(chuàng)造附加利潤？關(guān)鍵詞：最高價值、贏利模式、營銷戰(zhàn)略? 打造最高價值的高尚住宅領(lǐng)導(dǎo)者：全面導(dǎo)入“全局思維” ，以洞察最新居住生活潮流的開發(fā)理念，在全國范圍內(nèi)甄選頂尖專業(yè)團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打12造最具價值的領(lǐng)導(dǎo)者形象，倡導(dǎo)全新的“享受度假式”的生活理念，讓度價成為生活不可缺少的一部分。徹底實(shí)現(xiàn)人與自然的最直接對話。? 對贏利模式進(jìn)行最合理的戰(zhàn)略規(guī)劃：推行“短期收益+長期收益”的“可持續(xù)贏利”模式。即以住宅及部分商鋪的銷售實(shí)現(xiàn)快速回收資金，以特色商業(yè)經(jīng)營及主題娛樂項(xiàng)目經(jīng)營實(shí)現(xiàn)長期收益。確保項(xiàng)目人氣做旺，吸引更多的消費(fèi)群體，并確保項(xiàng)目的可持續(xù)贏利，為項(xiàng)目創(chuàng)造更多附加價值，實(shí)現(xiàn)更多超額利潤。? 推行整合營銷戰(zhàn)略計(jì)劃：充分調(diào)動一切可以所有資源和網(wǎng)絡(luò)，引進(jìn)項(xiàng)目形象系統(tǒng)工程 CIS，尤其是利用龍族駿景已有的資源優(yōu)勢，利用高商場等消費(fèi)場實(shí)施聯(lián)合促銷，通過整合傳播與實(shí)效策略組合實(shí)現(xiàn)以最底成本達(dá)到最優(yōu)營銷目標(biāo)。? 思考問題五：本項(xiàng)目如何利用龍族駿景資源締造地產(chǎn)奇跡？關(guān)鍵詞：體驗(yàn)營銷、社區(qū)文化、口碑營銷? 針對龍族駿景在園林營造方面的優(yōu)勢讓客戶親自體驗(yàn)：全面導(dǎo)入“體驗(yàn)營銷”銷售模式，以洞察最新居住生活潮流的開發(fā)理念，在通過全市范圍征集準(zhǔn)客戶參與游園挑毛病，親子游園活動，兒童書畫、數(shù)碼攝影、尋寶活動等活動激發(fā)客戶對這種居住模式的高度認(rèn)可。? 利用客戶資源激發(fā)客戶帶客戶? 利用已經(jīng)形成的品牌資源? 利用現(xiàn)房資源做龍族峰景的樣板間，也可以將選擇一整個單元作為龍族峰景的整體樣板居住，同時在單元入口等處營造具有人文特色的住家文化。? 利用已經(jīng)如住的業(yè)主資源和物業(yè)管理公司深度營造社區(qū)文化，如舉辦業(yè)主趣味運(yùn)動會，業(yè)主裝修經(jīng)驗(yàn)座談會等。從而延伸龍族品牌的深度，讓業(yè)主真正體驗(yàn)到居住龍族的自豪，也為口碑營銷打好基礎(chǔ)。13第三部分：總體核心策劃思路核心策劃理念闡述城市運(yùn)營造景增 值—— 通過對本項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化，打造城市名片，與政府共同提升新區(qū)的地段價值；—— 以建設(shè)私家園林化的“龍族歡樂公園”主導(dǎo)下的城市運(yùn)營項(xiàng)目，走的是一條非常規(guī)的開發(fā)之路，其核心思路就是“地產(chǎn)開發(fā)，先建景觀，后建住宅，造景增值”，通過公園造景，為項(xiàng)目增值，最終實(shí)現(xiàn)為城市增值。項(xiàng)目開發(fā)理念指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并成為項(xiàng)目的靈魂核心。 核心理念超越夢想的五星 級 人居典范——為龍口貢獻(xiàn)國際級園林度假人居作品。 核心理念展現(xiàn)1）構(gòu)筑全新居住模式隨著城市生活的發(fā)展，生活空間更加的多元化，收 獲內(nèi)容更加的豐富多彩，項(xiàng)目 戶型設(shè)計(jì)都從其消 費(fèi)主流的需求角度出發(fā)，突破了空間的局限性，力求將居住空間與環(huán)境空間相融合，充分展示居住者的個性，讓生活也成為在五星級酒店居住、公園里度假的一種格調(diào)。142）構(gòu)筑全新購物模式以體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式，擯棄傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)思維，建立起一個讓客戶體驗(yàn)快樂、舒適、健康、刺激、新奇、獨(dú)特的全新購物感受，環(huán)境優(yōu)雅， 場景活潑，布置獨(dú)特， 帶給消費(fèi)者愉快的購物樂趣和最佳的精神享受，通過此進(jìn)一步塑造項(xiàng)目的產(chǎn)品價值。3）構(gòu)筑全新娛樂、休閑模式通過對產(chǎn)品硬件和物業(yè)服務(wù)資源的有效整合，為業(yè)主和消費(fèi)者提供良好的生活、休閑、娛樂的環(huán)境，使之充分享受到城市生活的真 實(shí)形態(tài)，滿足了更高層次的精神追求享受。本項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)幾個戰(zhàn)略目標(biāo)。? 打造“龍族 歡樂公園” ，迅速聚集本區(qū)域的人氣；? 實(shí)現(xiàn)首期產(chǎn)品的迅速熱銷，為項(xiàng)目的整體推售打開良好的局面。? 承接前一階段的目標(biāo)，本項(xiàng)目順利進(jìn)入良性開發(fā)以及持續(xù)熱銷；? 實(shí)現(xiàn)“龍族 歡樂公園” 開 發(fā)模式的成功推廣，推動城市發(fā)展。15明確了項(xiàng)目推廣的核心思路，即以城市運(yùn)營模式，造景增值，打造 “龍族歡樂公園”，迅速聚集人氣， 進(jìn) 而提升新區(qū)的地段價值，推動城市發(fā)展。有鑒于此，我們必須進(jìn)行準(zhǔn)確地核心競爭力分析，建立完整的產(chǎn)品體系，繼而形成本項(xiàng)目自身的核心競爭優(yōu)勢。 基本思考點(diǎn):? 構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競爭優(yōu)勢。? 傳統(tǒng)的 SWOT 分析只能找到市場粗略位置，無法找到項(xiàng)目的核心競爭力，在此我們采取核心競爭價值分析。? 本項(xiàng)目核心競爭價值共分“內(nèi)中外” 三重——整合新城區(qū) 項(xiàng)目的優(yōu)勢。 核心競爭優(yōu)勢示意龍族峰景外層價值：項(xiàng)目規(guī)模以及發(fā)展契機(jī)中層價值：優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品內(nèi)層價值：創(chuàng)新開發(fā)理念適當(dāng)超前的規(guī)劃品味的建筑科學(xué)合理的戶型優(yōu)美怡人的園林景觀完善的生活配套及服務(wù)獨(dú)特的社區(qū)氛圍1718 三重核心優(yōu)勢的分析（1）外層價值——項(xiàng)目規(guī)模以及發(fā)展契機(jī)：? “先買人心后賣物業(yè)”的策略面對客戶對本區(qū)域的地段配套認(rèn)同較低，我們必須首先以“ 龍族歡樂公園”聚集人氣，以 “五星級酒店居家、公園里度假生活” 的生活格 調(diào)提示對本項(xiàng)目開發(fā)理念的認(rèn)同，然后 讓消費(fèi)群在現(xiàn)場感受居住氛圍及配套設(shè)施，以及社區(qū)人文氛圍，引導(dǎo)消費(fèi)群體產(chǎn)生對置業(yè)居住在本項(xiàng)目的美好憧憬，激 發(fā)購買欲望。? 星級酒店式化開發(fā)配套和園林環(huán)境，別人有我有，別人沒有我也有， 為社區(qū)住戶生活的豐富性創(chuàng)造條件本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在龍口市場中首屈一指，園林化化開發(fā)配套和環(huán)境，集眾多優(yōu)點(diǎn)一身，是彰顯個性化與時代性的大型中高端項(xiàng)目，為社區(qū)住戶生活的豐富性與無限可能性創(chuàng)造條件。? 以打造“龍口私家歡樂公園”為切入點(diǎn)，提升地段價值，推動城市發(fā)展通過對本區(qū)域地段價值的提升，對開發(fā)商實(shí)力的傳播，吸引消費(fèi)者的關(guān)注和興趣， 繼而通過現(xiàn)場的展示，以及首期產(chǎn)品的推售，快速的創(chuàng)造本項(xiàng)目知名度，并深化消費(fèi)者的對本項(xiàng)目的了解與認(rèn)知，從而，在龍口市場形成自身的品牌優(yōu)勢。（2）中層價值——優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品? 未來龍口的城市名片本項(xiàng)目位于龍口市城市建設(shè)的重點(diǎn)——西部新城區(qū)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿吞嵘臻g，周邊將遍布著重要的配套設(shè)施，區(qū)域的 發(fā)展也將趨于成熟完善。在本項(xiàng)目啟動建設(shè)“龍族歡樂公園”，與政府?dāng)y手 進(jìn) 行前期地段炒作，但由于現(xiàn)階段市政配套不成熟，區(qū)域優(yōu)勢的真正實(shí)現(xiàn)仍需要時間。? 硬件優(yōu)勢，是優(yōu)質(zhì)生活的重要保證結(jié)合龍口當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r，借鑒國內(nèi)大城市房地產(chǎn)開發(fā)的先進(jìn)、成熟的模式，創(chuàng) 造一個適度領(lǐng)先的產(chǎn)品，并隨著開發(fā)進(jìn)程的推 進(jìn)，持 續(xù)地創(chuàng)新與提升，保持在當(dāng)?shù)厥袌龅念I(lǐng)導(dǎo)地位。19（3）內(nèi)層價值——創(chuàng)新的開發(fā)模式在龍口城市發(fā)展的契機(jī)下，為龍口房地產(chǎn)開發(fā)注入全新的理念，將先進(jìn)的居住智慧引入龍口， 結(jié)合當(dāng)?shù)鼐幼∥幕源蛟臁褒堊?歡樂公園”為切入點(diǎn)，創(chuàng)造真正屬于龍口人民的現(xiàn)代新都市生活。 三重價值的關(guān)系與發(fā)展（1）三者相互關(guān)聯(lián)、互為表里、相互作用，是密不可分的一個整體。（2）新城區(qū)項(xiàng)目、龍族地產(chǎn)兩者的品牌作為價值的基石。（3）前期消費(fèi)者首先接受外層和內(nèi)層價值，即項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)和對企業(yè)的信心，逐漸導(dǎo)入中層價值“龍族峰景” 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品作好鋪墊。（4）長期任務(wù)是龍族地產(chǎn)品牌的建立，并將對銷售起到至關(guān)重要的作用。（5）中層價值得到外層價值和內(nèi)層價值的支持。（6）三重核心價值是本項(xiàng)目策劃的基本指導(dǎo)原則，需通過推廣進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。三重核心價值在不同的推廣階段起著不同的作用，并非逐步單項(xiàng)獨(dú)立推廣，而是同時將三重核心價值進(jìn)行結(jié)合，只是根據(jù)不同的階段如銷售時機(jī)、工程進(jìn)度、項(xiàng)目特點(diǎn)、競爭對手等推出的主次不同。 企業(yè)層策略明晰龍族地產(chǎn)在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中所扮演的角色及經(jīng)營范圍，即從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商角色轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪?jīng)營的一分子，產(chǎn)品開發(fā)要求融入城市發(fā)展進(jìn)程之中。 構(gòu)筑項(xiàng)目競爭（1）引導(dǎo)龍口全新城市生活模式20人們對生活的渴望與追求的欲望無止境，而本項(xiàng)目正是基于滿足新生活需求的基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生，她的多功能性，開 發(fā)水平的前瞻性，為消費(fèi)群體提供了一系列的全新生活享受，引導(dǎo)著龍口城市生活趨勢的轉(zhuǎn)變與升華。21（2）打造龍口標(biāo)志性的生活空間，全面構(gòu)筑五星級度假式城市生活典范隨著城市發(fā)展新機(jī)遇的出現(xiàn)，龍口需要有一座足以代表其城市形象，展現(xiàn)城市風(fēng)貌，并且充分代表全新生活模式的城市名片。本 項(xiàng)目將創(chuàng)新開發(fā)理念、創(chuàng)新開發(fā)模式、 創(chuàng)新推廣模式，必然成 為龍口一個劃 時代的見證，成 為城市發(fā)展的記憶點(diǎn)。這樣的產(chǎn)品必然是一個可以實(shí)現(xiàn)快速銷售、快速回籠資金的新產(chǎn)品組合，而它的影響力將是歷久而彌新，經(jīng)久不衰的。（3）推動城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌力的全面飛越“龍族”通過成功開發(fā)龍族 駿景已經(jīng)在龍口具有極強(qiáng) 的品牌號召力，是項(xiàng)目發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。項(xiàng)目發(fā)展成 為龍口市場的強(qiáng)勢品牌，進(jìn)一步發(fā)展和提升企業(yè)品牌美譽(yù)度和忠誠度，為龍 族品牌后續(xù)推廣推波助瀾。實(shí)現(xiàn)龍族地產(chǎn)成為推動龍口城市發(fā)展進(jìn)程的中堅(jiān)力量，為企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。22第四部分：產(chǎn)品提升策略針對本項(xiàng)目的開發(fā)過程進(jìn)行系統(tǒng)性思考，建議遵循九大原則予以展開。1）提升地段