【正文】 一個兼具休閑、旅游的公園化區(qū)域 一個適宜人居、標(biāo)榜身份階層的高端板塊 曲江的高端 —— 決定了地產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)性 曲江的房價遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，城市價值的進(jìn)一步凸顯和土地供應(yīng)的稀缺使其未來成為整個西安的價格峰值區(qū)域 漢長安城遺址 長安 西郊 工業(yè)區(qū) 繞城高速 高新 曲江 經(jīng)開區(qū) 浐灞生態(tài)區(qū) 老城區(qū) 阿房宮遺址 東郊 工業(yè)區(qū) 經(jīng)開區(qū)： 平臺價格 —— 40006000元 ?區(qū)域發(fā)展 ： 定位低于西高新，發(fā)展落后于西高新 ?土地供應(yīng)： 08年約上市土地建面達(dá) 600萬 平米 高新區(qū)： 平臺價格 —— 55007000元 ?區(qū)域認(rèn)知 ： 區(qū)域認(rèn)知度高，發(fā)展成熟，品牌開發(fā)商規(guī)模大盤，城市中高端項目主流區(qū)域，價量雙優(yōu) ?土地供應(yīng)： 08年約上市土地建面不足 200萬 平米 浐灞生態(tài)區(qū) 平臺價格 —— 30004800元 ● 區(qū)域認(rèn)知 ： 區(qū)域現(xiàn)狀認(rèn)知差，全市價格洼地，規(guī)模大盤的低價走量型 ?土地供應(yīng)： 08年約上市土地建面約 500萬 平米 曲江區(qū) 平臺價格 —— 55008000元1000015000元（別墅） ● 區(qū)域認(rèn)知 ： 城市富人區(qū)，當(dāng)前西安市場價格高地，所占市場份額較小，價高量少 ?土地供應(yīng)： 08年約上市土地建面約 200萬 平米 目前曲江的住宅主要集中在大唐芙蓉園板塊、雁塔南路板塊、 芙蓉西路板塊、曲江南湖 和西影路板塊。針對現(xiàn)在的開發(fā)和土地供應(yīng)量來看，曲江南湖板塊將會是曲江新區(qū)日后的發(fā)展重點(diǎn)。 據(jù)統(tǒng)計曲江今年將有 17個新盤上市，項目品質(zhì)都比較高、開發(fā)商實(shí)力大多為一些品牌開發(fā)商。 曲江開發(fā)步入高潮期，競爭激烈。 08年 87萬放量 主要集中在南湖和芙蓉西路板塊。 且以品牌開發(fā)商和大盤為主 啟動 第一輪開發(fā) 第二輪開發(fā) 曲江為西安高檔居家住宅集中區(qū) 產(chǎn)品 樓盤名稱 戶型面積 兩房 中海國際社區(qū) 88 富力城 8589 曲江南苑 107119 三房、四房 曲江南苑 三房： 133182/四房： 196206 曲江蘭亭 138200 曲江華府 三房： 133170/四房： 171235 曲江公館 160300 芙蓉世家 三房： 160180/四房： 230 中海國際社區(qū) 三房： 135163/四房： 177 富力城 三房： 114165/四房： 170 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加 金地芙蓉世家 疊加： 210230/聯(lián)排： 270320 曲江公館 疊加： 337530 金地曲江尚林苑 疊加： 261310/聯(lián)排： 434438 曲江楓林溪園 雙拼： 483523/獨(dú)棟： 1000 ? 兩房較少，主要為大社區(qū)的補(bǔ)充產(chǎn)品，面積較大，在 85120之間 ?三房、四房為區(qū)域內(nèi)主力戶型，且面積都較大，三房在 130180平米之間、四房在 170230平米之間 ? 低密度產(chǎn)品較多，疊加在 210530平米之間，聯(lián)排在 270438平米之間，雙拼在 500平米左右，獨(dú)棟 1000平米左右 ? 區(qū)域內(nèi)整體價位較高，小高層、高層均價在 6000元左右，別墅產(chǎn)品在 12022元左右 小高層、高層 （獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、洋房） 曲江蘭亭 曲江南苑 鉆石半島 曲江華府 富力城 中海國際社區(qū) 曲江公館二期 楓林溪園 尚林苑 曲江公館一期 5300 5500 8100 5800 6000 5500 7500 9700 11000 12022 曲江主力樓盤價格分布圖 龍湖曲江盛景 中海鉑宮 13000 08年下半年多個別墅項目入市，供應(yīng)量大，市場競爭激烈 ?08年全年曲江別墅銷售量為 9萬平米，在售別墅項目較少 ?08年下半年新入市別墅項目供應(yīng)量將達(dá) 30萬平米 ?09年目前別墅進(jìn)入品牌之爭階段。 三季度 四季度 二季度 一季度 2022年 2022年 一季度 二季度 中海國際社區(qū)鉑宮 330畝 龍湖 曲江盛景 50畝 金地 芙蓉世家 210畝 曲江公館 198畝 曲江華府 31套聯(lián)排 /四合院 ?曲江進(jìn)入成熟發(fā)展階段，近期區(qū)域市場投放量加大； ?全國性品牌地產(chǎn)項目的推出，曲江房地產(chǎn)市場進(jìn)進(jìn)入一個“戰(zhàn)國時期”，競爭加劇，開發(fā)商進(jìn)入品牌比拼階段 ?核心區(qū)域的價格并不會成為銷售阻力，區(qū)域的高端性和產(chǎn)品特點(diǎn)足于支撐； ?區(qū)域產(chǎn)品的完成性和層次性，必然帶給客戶選擇多樣性 區(qū)域總結(jié) 在這樣高端的市場競爭中，產(chǎn)品的明確性格是被市場認(rèn)可的關(guān)鍵， 而作為大盤，產(chǎn)品發(fā)展過程中的層次感會更加重要。 參考項目一：中海國際社區(qū) 開發(fā)商 西安中海地產(chǎn) 占地面積 1300畝 建筑面積 135萬平米 容積率 總戶數(shù) 10000余戶 建筑規(guī)劃設(shè)計 EPG德國歐普、美國道林 園林景觀設(shè)計 貝爾高林國際、香港泛亞國際 物業(yè)類型 聯(lián)排、雙拼、高層、小高層 配套 項目自身的 街區(qū)、高級餐廳、咖啡館，曲江一中等 從前期 “中海曲江百億造城”開始，都是一種高昂的姿態(tài) ； 到鉑宮“居宮者大成”，樹立項目高端市場形象，產(chǎn)品組團(tuán)開發(fā)，層次性格明確。 鉑宮 —— 別墅 熙岸 —— 小高層 觀園 —— 高層 戰(zhàn)略思路：高端形象立市，分產(chǎn)品組團(tuán)開發(fā) 參考項目二：金地芙蓉世家 一期：芙蓉湖畔的皇家臺地別墅 二期：紅樾 —— 別墅級景觀洋房 被人遺忘已久的家族意義，重塑斷代已久的世家生活方式和神韻 開發(fā)商 西安金地置業(yè) 占地面積 210畝 建筑面積 17平米 容積率 總戶數(shù) 一期 276余戶 建筑規(guī)劃設(shè)計 北京建筑設(shè)計院 物業(yè)類型 聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房 戰(zhàn)略思路：高端形象立市，過渡到中端產(chǎn)品 參考項目三：富力城 開發(fā)商 西安富力地產(chǎn) 占地面積 637畝 建筑面積 113平米 容積率 總戶數(shù) 6350 建筑規(guī)劃設(shè)計 廣州市住宅建筑設(shè)計有限公司 物業(yè)類型 小高層、高層與部分商業(yè)用房 戰(zhàn)略思路：實(shí)質(zhì)利益點(diǎn)立市，逐步提升產(chǎn)品 產(chǎn)品在一期的基礎(chǔ)上逐步提升， 2期龍灣依 50000平米超闊水域，親水優(yōu)宅，到 2期 C區(qū)樓王上市 The 1st step 分析 Analysis4針對的目標(biāo)客戶 針對的客群定位 晚飯后，錯過電視劇，也喜歡在屋外走上一會兒 窗外，有遠(yuǎn)山的風(fēng)，睡覺才安然 明白，每天生活在自然里里 才更能享受健康、自由、快樂和無憂 …… 我們把這群人，稱為 —— 城市里回歸本真生