【正文】 競爭市場調(diào)查 / Product amp。 Competitors Profile Report 企業(yè) 北京春暉溫泉 北京九華山莊 茗湯溫泉養(yǎng)生樂園 北京鳳山溫泉度假村 位置 順義區(qū) 昌平區(qū) 河北霸州開發(fā)區(qū) 昌平區(qū) 規(guī)模 400 畝 約 300 畝（四星） 100 畝 600 畝（二星） 資源 水溫 56℃，日出水 2020 多立方米，溫榆河畔 日出水 2020 多立方，水溫約 56℃ 臨近蟒山十三陵水庫，日出水2500 ㎡，水溫 58℃ 主要溫泉產(chǎn)品 20 多種溫泉浴， 10 多種水力沖擊噴淋水泉設(shè)施 溫泉行宮： 8 個中型溫泉池，五十多種藥浴，泥沙浴、保健理療 室內(nèi)外溫泉池 108 個， 6000 ㎡的山洞溫泉， 30000 ㎡的松林溫泉，各類沖擊，氣泡泉和加料泉，人工沙灘和瀑布。 166 畝田園風(fēng)情， 30 多種溫泉池，有水力健身區(qū)（瀑布、氣泡、水流、水床等）和藥浴區(qū)（各類加料泉） 主要項目配套 基本完善的 各類配套設(shè)施，以客房、別墅為主 3000 人的會議廳， 32 道保全球館， 12 片國際網(wǎng)球場， 16 片國際羽毛球場， 2020 多套客房及各類完善的娛樂、餐飯、康體項目 基本配套完善 300 多個標(biāo)準(zhǔn)床位，豪華別墅，大型會議室，室內(nèi)游泳館，保全球館及完善的康體娛樂設(shè)施 主要產(chǎn)品價格 客房： 700350 元 /套，溫泉 80元 /位，包價套票： 298268 元 /位人（含三餐和住宿） 客房： 2880580 元 /套，溫泉： 100元 /位，商務(wù)金卡：年費 1800 元。 客房： 2880580 元 /套，溫泉： 158元 /套票 客房： 660320 元 /套，溫泉： 98元 /位，按摩： 128268/90 分鐘，擦修： 58 元 /薦，泉區(qū)自助餐：38 元 /人 主要客源和流量 北京高中檔收入散客、團隊、周末節(jié)假日 1000 多人，平時幾百人不等，主要為住宿過夜休閑娛樂 北京中高檔收入散客和團隊，以會議為主，主要為會議、團隊客、泡溫泉人平時不多，平均兩、三百人 以北京、霸州為主要客源地，各類散客為主，兼有團隊，平日一、兩百人不等，周末近 500 多人 以北京客人為主，團、散客人呈現(xiàn)增長趨勢，平日兩、三百人，周末 500 人 基本特色和優(yōu)劣勢 較大的露天溫泉區(qū)和小別墅較吸引 客人，滾動發(fā)展、公共關(guān)系做得不錯。園池區(qū)設(shè)計粗糙，受季節(jié)影響較大，冬季無法營業(yè) 中式園林風(fēng)格做得較地道，運動康體和會議市場做得較好，綜合配套完善，但溫泉設(shè)計、運營等不成氣候，管理運營不夠?qū)I(yè)，溫泉不成為主導(dǎo)產(chǎn)品 配套基本完善，露天溫泉區(qū)較大，產(chǎn)品設(shè)計與季節(jié)性結(jié)合較理想，有別于華北其它溫泉、具南方溫泉產(chǎn)品風(fēng)格。但在產(chǎn)品的精致性，個性化和配套的檔次，規(guī)模方面仍有差距。 屬中型綜合型溫泉度假村，溫泉產(chǎn)品在設(shè)計和運營推廣方面較重視，市場呈增長趨勢 表一 2. 市場分析 /Analyses 競爭市場調(diào)查 / Product amp。 Competitors Profile Report 企 業(yè) 珠海御溫泉 清新溫礦泉 中山沐浴園 恩平錦江溫泉 位 置 珠海斗門，距珠海 40 分鐘車程 清遠(yuǎn)清新三坑，距廣州 1 小時車程 中山三鄉(xiāng)，距廣州 1 小時，珠海半小時車程 江門恩平，距廣州 3 小時車程 規(guī) 模 約 30 多畝 約 600 畝 約 250 畝 377 畝 資 源 出水溫泉 68℃，日出水量約2400 立方 出水溫度 28— 60℃，日出水量 萬立方 出水溫度 93℃，出水量 500立方 /日 出水溫度 68℃，日出水量2500 立方 主要溫泉產(chǎn)品 各類特色溫泉池 38 個，帶溫泉池客房 20 多套。 自然式園林溫泉、各類池 30多個，占地 80 畝。 池區(qū)總面積 1140 平方米，各類特色泉 30 多種。 首創(chuàng)溫泉沖浪漂流，各類溫泉 60 多種、園區(qū)設(shè)計自然且合理。 主要項目配套 日式客房 65 套，日式餐廳，會議風(fēng)味食坊，園林吧等配套 體育運動配套完善， 4A 景區(qū)，綜合配套規(guī)模較大 娛樂、餐飲、別墅等各類配套齊全，周邊景點較多。 各類配套齊全，周邊景點多但尚未開發(fā)。 主要產(chǎn)品價格 門票 128 元 /位 門票 90 元 /位，客房 398—868 元 /間 門票 108 元 /位，客房 300—770 元 /間 門票 88 元 /位，客房 350—880 元 /間 主要客源和流量 港、珠三角中高檔散客，團隊平日 600— 700 人，周末1800— 2020 人 珠三角（廣州為主）各類散客、團隊，平日： 500— 600人，周末： 1300— 1400 人。 港、珠三角中低檔旅游團，平日約 500 人，周末約 1000人。 港、五邑、廣州地區(qū)散客及團隊平日： 500— 600 人，周末： 1500— 1800 人。 基本特色和優(yōu)劣勢 最早的日式露天溫泉，管理、服務(wù)創(chuàng)新、規(guī)范，精致化經(jīng)營思路清晰到位，品牌推廣較為成功，經(jīng)營效 益良好，景區(qū)較小，配套不夠。 體育運動設(shè)施和綜合配套完善，景區(qū)后續(xù)發(fā)展余地較大，管理和服務(wù)較粗放。 憑便捷的交通和周邊景點配套，主要吸引港、臺及廣州周邊的旅行團。 最早開發(fā)溫泉沖浪，漂流、動感溫泉吸引不少人，別墅配套符合消費需求，管理和服務(wù)有等提高 表二 2. 市場分析 /Analyses 當(dāng)前溫泉行業(yè)經(jīng)營態(tài)勢分析 /Current Market Trend Analysis ? 從整體上看，以露天溫泉沐浴為主導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費產(chǎn)品，在我國是從 1998 年開始興起的 ，其主要特征是把溫泉沐浴從室內(nèi)發(fā)展到露天、半露天，強化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運動的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位（即常稱的第一代溫泉的概念，溫泉尚未被旅游組線的自然溫泉沐浴，或者只是酒店、度假村附屬產(chǎn)品）。 ? 19992020 年間，伴隨旅游度假熱潮和旅游黃金周的出現(xiàn)，以廣東地區(qū)為龍頭，全國范圍內(nèi)的溫泉旅游項目發(fā)展迅猛，僅廣東已開發(fā)并一定規(guī)模的就有 60 多家，目前投資過億的幾個溫泉仍在興建之中（陽江合山、三水、龍門、河源、珠海等），就目前看，管理、規(guī)模、效益上較具影響力的代表有珠海御溫泉、 恩平錦江溫泉、清新溫礦泉、蓮花山溫泉、中山仙沐園等。 2. 市場分析 /Analyses 當(dāng)前溫泉行業(yè)經(jīng)營態(tài)勢分析 /Current Market Trend Analysis ? 從經(jīng)營情況來看，產(chǎn)品設(shè)計的差異化、項目規(guī)?；凸芾矸?wù)的品牌化直接決定企業(yè)的經(jīng)營和銷售。珠海御溫泉是國內(nèi)第一家日式露天溫泉，其產(chǎn)品設(shè)計著重在文化、人性化和細(xì)節(jié)上做文章，做到了小而精和新且奇，重視市場營銷和品牌推廣包裝，并在溫泉旅游中率先在溫泉產(chǎn)品的療養(yǎng)、健康、季節(jié)性促銷上做了大量嘗試，為此，吸引了大量港、澳、臺及珠 三角主要城市的中高檔散客，在管理和服務(wù)上也獨樹一幟，被國家旅游局譽為“溫泉行業(yè)的排頭兵”。錦江溫泉率先將沖浪、漂流、大型冷熱瀑布融入溫泉之中，有效地延伸了溫泉的娛樂、動感功能，其別墅的功能符合當(dāng)今中高檔客人尊貴私密、休閑的需求，使其在眾多溫泉的包圍之中，仍穩(wěn)居較高的接待量。清新溫礦泉，項目和產(chǎn)品定位于以體育訓(xùn)練為特色的休閑度假區(qū)，其完善的體育訓(xùn)練設(shè)計配套吸引了常年集訓(xùn)的客源，成為其穩(wěn)定的主渠道，在集訓(xùn)高峰，其國際青年旅館和各類別墅均爆滿，帶動了相當(dāng)?shù)木C合消費收入。金山溫泉出水量大、水質(zhì)好，并善于將這一優(yōu)勢融 于產(chǎn)品設(shè)計之中，如將泉眼設(shè)計在露天區(qū)觀賞，整日泉霧繚繞、泉泡直冒，讓客人強烈地感覺到其原汁原味溫泉水的魅力，有效地贏得了游客的信賴和好感。帝都溫泉則強調(diào)設(shè)計以人為本的觀賞、自然和侍奉環(huán)境，溫泉池的設(shè)計融中國易學(xué)思維、文化于其中，如十二生肖池、太極冷熱池等。園林面積為全國之最、野趣也最濃。白鶴掠飛其間、池壁均用小卵石砌成，既生態(tài)自然又按足防滑，成本低且牢固，很受追求自然、生態(tài)的散客青睞。 2. 市場分析 /Analyses 當(dāng)前溫泉行業(yè)經(jīng)營態(tài)勢分析 /Current Market Trend Analysis ? 由于溫泉旅游項目開發(fā)過熱，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭加劇，客人的選擇隨意性增大，許多溫泉旅游企業(yè)主要通過價格及營銷手段吸引客人， B 類價格明保暗降，有的甚至在淡季與旅行社合作推出免門票促銷。目前，主要溫泉企業(yè)均在市場定位、管理服務(wù)、項目開發(fā)和產(chǎn)品深化上做挖潛。如御溫泉在品牌擴張，集約、精致化經(jīng)營方面，中高檔路線定位和轉(zhuǎn)型的很順利；錦江溫泉在進行產(chǎn)品深化和規(guī)模擴張；仙沐園依據(jù)其區(qū)域交通、周邊景點配套的優(yōu)勢，重點把握珠三角和港、臺旅游團客源。預(yù)計隨著行業(yè)新成員的加入，競爭將更趨激烈，可以斷言，將來溫 泉企業(yè)能主導(dǎo)市場的只能是兩類：一是具有相應(yīng)的產(chǎn)品差異化程度，區(qū)位資源優(yōu)勢明顯，管理服務(wù)到位，品牌型精致化的溫泉度假村；二是依仗一定規(guī)模、資源，綜合配套處絕對優(yōu)勢的溫泉景區(qū)。 ? 北京及周邊地區(qū)的溫泉企業(yè)，近幾年才真正發(fā)展起來，比較有代表性的有九華山莊、春暉園溫泉度假村、八達(dá)嶺溫泉度假村、河北茗湯溫泉養(yǎng)生樂園、北京鳳山溫泉度假村等。整體上看，北方地區(qū)的溫泉度假村較之廣東的溫泉度假村無論在管理運作、市場營銷模式，還是在產(chǎn)品設(shè)置規(guī)模、服務(wù)規(guī)范等方面都存在一定差距，純粹而具有相應(yīng)規(guī)模的溫泉度假景區(qū)尚未出現(xiàn)。如九華山莊其 主要競爭力體現(xiàn)在大型運動場館，完善的會議設(shè)施及配套，其溫泉并無特別之處，除了將保健醫(yī)護融入溫泉沐浴外，溫泉并沒有規(guī)模，也顯得很不規(guī)范順暢，不能算真正意義的溫泉度假村。春暉園溫泉借鑒廣東增加了大型露天溫泉樂園，但由于設(shè)計粗糙，并未考慮好四季 變化的通用性，在冬季只能停止?fàn)I業(yè)，但帶溫泉池的聯(lián)排別墅較符合北方市場，經(jīng)營狀況良好。鳳山和茗湯溫泉度假村基本具備了溫泉度假景區(qū)的雛形，在產(chǎn)品設(shè)置和推廣模式上均向廣東模式逐步靠攏，但囿于其規(guī)模和產(chǎn)品設(shè)置缺乏新意和底蘊，經(jīng)營狀況一般。 ? 綜合上述行業(yè)經(jīng)營狀況，我們認(rèn)為對于 ***度 假村的開發(fā)經(jīng)營具有幾點關(guān)鍵性的參考啟示： 一是產(chǎn)品設(shè)置是溫泉度假村成功的關(guān)鍵，在區(qū)域、相關(guān)資源優(yōu)勢滿足的情況下，根據(jù)市場設(shè)計差異化、人性化產(chǎn)品是項目開發(fā)必須最需要斟酌的前提 (如國際風(fēng)情區(qū)和 VIP 別墅等中高端產(chǎn)品 )。 二是在目前市場條件下，新開發(fā)的溫泉景區(qū)必須明確溫泉景區(qū)主題概念，并且要具備一定的規(guī)模體量，才能搶占先機，應(yīng)對跟風(fēng)競爭，進入市場。 三是必須掌握北方地域氣候特點，并巧妙利用它形成特色產(chǎn)品，盡可能做到四季經(jīng)營。區(qū)域上集約、緊湊，形式上洞、窟、廊、院、室內(nèi)外相結(jié)合，盡可能達(dá)到四季經(jīng)營的要求。 四是管理 運營服務(wù)等軟件必須跟上。 五是季節(jié)性經(jīng)營保障和營銷推廣必須到位。 六是中間商營銷渠道的聯(lián)合和景點連線促銷應(yīng)予開拓，這樣才能盡快促進發(fā)展。 2. 市場分析 /Analyses 項目優(yōu)、劣勢分析 /Competitors Strength and Weakness Comparison ? ***溫泉度假村所在地的貯熱面積 202 平方公里，第三系地?zé)釋庸?80 億立方米，水溫高（ 56℃ 102℃），水質(zhì)清澈透明，富含硫、硅、鈣、鐵等多種元素，具有相應(yīng)的保健價值，但略含酸性，將對管道池壁有一定的腐蝕性。我們 的溫泉面積大，需水量也較大，根據(jù)設(shè)計應(yīng)考慮相應(yīng)的泉井水量才能保障，綜合溫泉產(chǎn)品特點和市場、資源、氣候等因素，應(yīng)走集約、緊湊、效益性的經(jīng)營道路。項目東鄰寬廣的潮白河，西臨無污染的純靜綠野世界，在這取之不竭的源泉之地建立溫泉度假村，具有相應(yīng)的自然資源優(yōu)勢。但自然生態(tài)的景區(qū)條件需一段時期才能形成，同時，景區(qū)水域必須保證流動性、在植被防蚊和消殺措施方面加以保障，否則蚊蟲會影響夏秋季客人露天泡溫泉。 ? ***溫泉度假村交通基本便捷，津薊高速一路南下，距北京國貿(mào)大廈 45 分鐘車程，距京沈高速公路寶坻出口僅 200 米，溝通京津 各地，極大便利來往休閑度假的客人。只是作為旅游景點，專線的交通也必須逐步通過各種方式加以完善，才能保障大量的游客進入。 ? 項目隸屬于廣東珠投、合生創(chuàng)展的 ***溫泉城，具有相應(yīng)的品牌優(yōu)勢和整體開發(fā)優(yōu)勢。溫泉城總投資 100 億，占地 22500 畝，集溫泉、酒店、高爾夫、別墅區(qū)等為一體，將成為京津地區(qū)罕見的配套完善的新型旅游度假社區(qū)，各項目之間相互聯(lián)動、促進，形成良好的整體經(jīng)營前景。但作為龍頭的溫泉旅游景點的前期帶動作用必須重視和設(shè)計經(jīng)營到位，才能真