【正文】 務 餐飲 保潔 維修 保安被調查者對物業(yè)公司各項工作內容均感覺比較滿意或滿意。 注：滿分為 5分 顧客滿意度分析 ： 18 物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況 14773232 28341056231253251998241186337822941998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年負債 資產(chǎn)20xx年比上年度新增劃轉資產(chǎn)華利酒店 3767萬元，萬通房產(chǎn) 4688萬元 20xx年比上年度新增劃轉資產(chǎn)華利公司1350萬元，天驛賓館 1億元；總部拔付 1億投資亞華 20xx年比上年度減少對亞華投資 6000萬元 物業(yè)公司資產(chǎn)的變動是公司總部資產(chǎn)劃轉的結果。 物業(yè)公司實際經(jīng)營管理的資產(chǎn)總額近 11億元。 經(jīng)營回報能力分析： 19 物業(yè)公司收支狀況變化圖 (單位：萬元 ) 1311166616136419631633156512546119261998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年收入 支出（含流轉稅） ５年來物業(yè)公司經(jīng)營收入和支出同步增長，收入與支出基本持平并略有盈余。物業(yè)管理行業(yè)本身的一個特點是利潤較薄但收入穩(wěn)定，這是形成這種現(xiàn)象的一個原因；另一個原因是物業(yè)公司為總部提供的福利資金減少了其利潤。 以上收入不包含國投大廈的租金收入，國投大廈的租金收入全部上交公司總部。 財務回報能力分析： 20 物業(yè)公司收入構成 ?經(jīng)營收入主要來自于圍繞國投大廈物業(yè)管理與服務所形成的物業(yè)費、餐飲及車隊收入等項目構成。 ?近兩年公司委托其經(jīng)營管理的房產(chǎn)，增加了其房屋租賃收入。 ?劃轉的天驛賓館和華利酒店，較大地增加了物業(yè)公司的資產(chǎn)數(shù)額，但未帶來經(jīng)濟效益。 404684903 916 920137170182198 194238265351913517519165909686911998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年物業(yè)費 餐飲 車隊 萬通 其他財務回報能力分析： 21 物業(yè)公司支出構成 ?經(jīng)營支出主要是折舊（萬通 140萬和車輛等的折舊）、人工費、餐飲等項目構成。 ?其它支出增長較多，主要包括車輛修理及保潔、食堂等的低值易耗品支出、給總部的一些福利、稅金等。 74 138 162360230156222256280378121234294173340871171231241301732154196285551998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年金額（單位：萬元）折舊 人工費 水電修理費 食堂材料 其它（含流轉稅）財務回報能力分析： 22 綜上所述，說明物業(yè)公司基本具備做好中高檔寫字樓物業(yè)管理工作的能力 ? 良好的顧客滿意度和較為專業(yè)的物業(yè)管理人員，以及比較規(guī)范的內部管理制度，說明物業(yè)公司在物業(yè)管理服務方面已經(jīng)有了 一定的基礎和經(jīng)驗 ； ? 財務分析說明，物業(yè)公司在物業(yè)管理成本控制上，能做到收支持平并略有盈余。 23 天驛賓館經(jīng)營狀況分析 ? 天驛賓館 20xx年營業(yè)收入 1490萬元 ， 營業(yè)支出總計 1676萬元 ， 累計虧損 2126萬元 （ 包括以前年度虧損 1940萬元 ） ,當年凈資產(chǎn)收益率為 %。 現(xiàn)金流較為正常 （ 凈現(xiàn)金流達到 208萬元 ） 。 當年計提折舊 130萬元 ， 累計提折舊 3700萬元 。 總體來看 ， 天驛賓館的經(jīng)營管理較過去有了一定改觀 ， 運轉較為正常 。 但由于投資過大 ， 累計虧損過多 ， 天驛賓館的虧損狀況 難以在短期內得到根本扭轉 。 專題經(jīng)營分析： 24 華利酒店經(jīng)營狀況分析 ? 華利酒店 20xx年營業(yè)收入 1783萬元 ， 營業(yè)支出 1727萬元 ， 當年利潤 56萬元 ， 凈資產(chǎn)收益率 2%。 客房出租率達到 70％ 以上（ 據(jù)行業(yè)經(jīng)驗 ， 酒店客房出租率達到 70%—80%， 表明經(jīng)營狀況良好 ） 。 當年計提折舊 365萬元 ， 累計提折舊 1926萬元 。 但華利酒店以前年度虧損 ， 現(xiàn)累計虧損還有 230萬元 。 華利酒店的經(jīng)營雖較為正常，但規(guī)模有限， 盈利能力不強 。 專題經(jīng)營分析： 25 對公司酒店類項目的處理建議 ? 在公司業(yè)務選擇中并沒有包含酒店經(jīng)營，因此，公司系統(tǒng)內的酒店項目 原則上應予以收縮 。 ? 物業(yè)公司的兩家酒店并未帶來收益，酒店項目也很難以成為利潤增長點，所以，物業(yè)公司的兩家酒店同樣應予以收縮。但考慮到天驛賓館店目前收縮可能會形成一定的損失，所以，建議目前要加強經(jīng)營管理力度，提高效益， 擇機退出 。 26 公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 27 對物業(yè)公司定位的觀點綜述 公司物業(yè)應該 進行統(tǒng)一管理 工作小組對公司領導、總部部門領導、物業(yè)公司領導及中級管理人員進行了訪談，大家普遍傾向于公司物業(yè)應該統(tǒng)一管理，但對未來物業(yè)公司的定位卻有兩種不同的意見： ? 物業(yè)公司應定位于公司內部的服務機構。 ? 不能面向社會開展業(yè)務，否則，就會影響到公司自有寫字樓的管理和對公司內部的服務。 ? 物業(yè)管理不是公司的業(yè)務選擇，公司也不靠物業(yè)公司賺錢。 ? 不能考慮將公司其他酒店劃轉給物業(yè)公司管理。 物業(yè)公司應定位于 公司自有物業(yè)的管理 ? 物業(yè)公司應向外承包物業(yè)管理，到市場上找飯吃。 ? 物業(yè)公司應向酒店、物業(yè)管理集團方向發(fā)展，搞中檔酒店的連鎖經(jīng)營。 ? 物業(yè)公司可以逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)公司。 物業(yè)公司應向外承包物業(yè) 管理，搞酒店連鎖經(jīng)營 28 公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 29 物業(yè)管理的定義 ? 物業(yè)管理的定義： 具備專業(yè)物業(yè)管理資質的企業(yè)，接受業(yè)主的委托，按合同運用現(xiàn)代管理手段對已建成投入使用的各類物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權人與使用人提供高效、優(yōu)質的服務，以提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，營造一個安全、方便、舒適的居住和工作環(huán)境。 行業(yè)分析： 30 物業(yè)管理的分類 （按權屬性質劃分） 全權委托管理 委托顧問管理 委托管理服務型 自有自用型 自有出租型 自主經(jīng)營管理型 行業(yè)分析： 31 不同管理類型的優(yōu)缺點比較 類型 優(yōu) 點 缺 點 委托管理服務型 可選擇到高水平的物業(yè)管理公司； 關系比較簡單； 服務比較規(guī)范。 物業(yè)管理公司短期的盈利行為難以保證物業(yè)購買者和使用者的長期利益。 自主經(jīng)營管理型 有利于延長建設物及設備的使用壽命； 創(chuàng)造更多的就業(yè)機會； 可為業(yè)主提供一些個性化的服務； 為物業(yè)公司的發(fā)展提供機會。 缺乏競爭機制難以保證物業(yè)使用者的服務質量。 行業(yè)分析： 32 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 ? 趨向物業(yè)管理現(xiàn)代化 主要標志是物業(yè)管理的市場化、標準化、品牌化和信息化。 ? 向國外先進管理模式并軌 我國的物業(yè)管理在觀念上、服務上和管理模式上將逐步與國際接軌。 ? 成為獨立的物業(yè)管理業(yè) 物業(yè)管理行業(yè)不僅將逐步成為一個相對獨立于房地產(chǎn)的行業(yè)，而且最終將成為獨立的物業(yè)管理業(yè)。 行業(yè)分析： 33 現(xiàn)代物業(yè)管理的特點 ? 企業(yè)化： 將管理和服務作為商品，進行規(guī)模經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的企業(yè)運作。 ? 專業(yè)化： 有專門的組織機構，有專業(yè)人員配備或可以合作的專業(yè)技術力量，有必要的專業(yè)技術工具配備。 ? 社會化： 利用外包、合作等方式充分利用各種社會資源用以物業(yè)管理和服務。 ? 規(guī)范化： 在遵守國家法律法規(guī)的前提下，完善企業(yè)內部的各種管理制度，以確保企業(yè)的管理和服務水平。 行業(yè)分析： 34 公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求 內部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 改革建議方案 35 北京萬通鼎安物業(yè)公司 萬通鼎安物業(yè)公司 香港惠朗投資公司 北京萬通實業(yè)公司 總 經(jīng) 辦 財 務 部 人力資 源部 采 購 部 品 質 部 市 場 部 通潤會館管理處 新星花園管理處 聯(lián)想大廈管理處 人大