【正文】 接高教園區(qū)、前湖景區(qū)等組團接入外環(huán)，另外，又嶺口路、衛(wèi)東大道、前湖大道、紅谷南大道構(gòu)成的包含體育館、片區(qū)中心等環(huán)型交通骨架。綠化：規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀區(qū)水城景觀區(qū)兩個景觀區(qū)。前湖生態(tài)景觀區(qū)主要體現(xiàn)水相映、人與自然和協(xié)共處的景觀特色；紅角洲水城景觀區(qū)以“三橫五縱”的水網(wǎng)為主要骨架體現(xiàn)“城在山水中、山水在城中”的景觀特色。? 鳳凰洲鳳凰洲板塊緊鄰紅谷灘中心區(qū)位于八一大橋與贛江大橋之間，南鄰廬山大道，東接贛江，西接碟子湖，南北長約 3 公晨，東西寬僅 公里，占地面積 平方公里，居住用地面積共計 公頃，占總用地的7 / 98％，人均居住用地 平方米／人，規(guī)劃居住人口 10 萬?，F(xiàn)狀：鳳凰洲與老城僅一江之隔，是新區(qū)的前沿，近期建設(shè)的重點地段，且與其毗鄰的紅谷灘中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模并向兩翼輻射，招商引資全面輔開，必將對本規(guī)劃區(qū)產(chǎn)生深遠影響。交通：規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和臨江大道二條城市道路，以及一條通往沙子嶺的公路。廬山南大道為城市主干道，連接八一大橋，是昌南、昌北兩城主要聯(lián)系通道，紅線寬度 48 米，雙向 4 車道；臨江大道已修通至贛江大橋，現(xiàn)路面寬 22 米，該路是貫穿昌北沿江地帶的景觀通道。三、 區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀 片區(qū)住房入駐率低紅谷灘片區(qū)樓盤存在的主要問題是銷售率高，入駐率低。由于紅谷灘本身缺乏產(chǎn)業(yè)支持，同時樓盤周邊的配套設(shè)施不齊全，不完善，使得居民入住后生活十分不便，必須要回到老城區(qū)進行消費，從而無法在紅谷灘安穩(wěn)居住。造成了在市場叫好聲一片的背后，紅谷灘片區(qū)樓盤入住率卻不高，甚至只有 20％，紅谷灘被市民稱為“鬼城”或者“睡城” 。8 / 98 公共配套建設(shè)落后于開發(fā)目前，南昌市的紅谷灘片區(qū)從配套設(shè)施而言還不是很完善，相關(guān)的水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還只是在規(guī)劃階段，有的雖然已經(jīng)建成，但是投入使用也遙遙無期，市民對此十分擔(dān)心。 公共交通不便交通也存在不便，有的樓盤根本沒有公交車到達，旁邊沒有公交車站臺，目前從老城區(qū)通往紅谷灘的公交車也不多。而開發(fā)商在宣傳中刻意回避這些問題，等到房屋銷售一空，需要入住時，一切問題就暴露出來了。 業(yè)主子女就學(xué)質(zhì)量難以保證據(jù)調(diào)查，大多數(shù)業(yè)主最頭痛的問題就是子女就學(xué)問題。由于紅谷灘剛建，教育投入不多，學(xué)校教學(xué)質(zhì)量難以得到保證，業(yè)主不放心把孩子放進學(xué)校就讀，使部分業(yè)主并不急于入住社區(qū)。但他們又表示，以后子女畢業(yè)了或?qū)W校教育質(zhì)量有了保證之后，還是希望早點住進去，畢竟置業(yè)的初衷是希望改善居住的環(huán)境。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不夠完善區(qū)域內(nèi)存在的嚴重問題就是區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善，商品品種單元或者缺乏，業(yè)主入住普遍體會9 / 98到生活的不方便，沒有地方購物，很多居民的日常生活必須品的購買存在障礙，買菜要走好遠的一段路程。生活極其不方便。 樓盤小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施閑置，無法投入使用目前，各樓盤都以配套設(shè)施為核心建設(shè)，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)各種配套設(shè)施，但是實際操作僅停留在口頭宣傳上，停留在概念上的炒作上。業(yè)主購買之后，由于與開發(fā)商、經(jīng)營商之間不能形成互動的作用，結(jié)果建造好的配套設(shè)施無法經(jīng)營、投入使用。四、 政府在啟動區(qū)域所做的努力紅谷灘的現(xiàn)狀是南昌市政府不得不面對的問題，為此南昌市政府為改變紅谷灘格局做了大量工作，并取得了一定成效。① 將行政中心遷至紅谷灘。為了加速紅谷灘區(qū)域形成南昌的 CBD ，南昌市將市委、市政府等五套班子全部搬到紅谷灘新區(qū)，通過轉(zhuǎn)移政治中心來平衡舊城和新城分量，以產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)的示范效應(yīng)和投資效應(yīng)，一些政府機關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國際會展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點，匯集區(qū)域人氣指數(shù)。 10 / 98② 增加對紅谷灘基礎(chǔ)建設(shè)的投入。政府對南昌進行一江兩岸的規(guī)劃，花巨資打造紅谷灘區(qū)域，投入近 10 億元建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施。如今，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬噸/日的長凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運行,20 萬噸/日的牛行水廠和管道燃氣工程正在建設(shè)。40 萬噸/日的污水處理廠、110KV 的紅谷灘變電站和紅角洲變電站即將開工。③ 加大對區(qū)域招商引資力度。紅谷灘區(qū)域 4 年前還是一片荒蕪，如今，區(qū)域內(nèi)建設(shè)面積覆蓋為南昌之最。僅 2022 年上半年，全區(qū)累計引進合同內(nèi)資 億元人民幣、外資 3800 萬美元，實際利用內(nèi)資 億元人民幣、外資 1132 萬美元，分別占全年實際引進資金的 55％和 57％，共 118 個項目已落戶新區(qū)。五、 政府對區(qū)域規(guī)劃的修正基于城市建設(shè)過程中，紅谷灘片區(qū)存在目前不理想的現(xiàn)狀，城市基礎(chǔ)設(shè)施的空置和浪費問題，許多專家和學(xué)者對區(qū)域的規(guī)劃定位提出了質(zhì)疑，表示將紅谷灘區(qū)域打造成南昌的 CBD 存在一定的誤區(qū)。南昌市政府聘11 / 98請王志綱工作室為紅谷灘進行把脈，經(jīng)過王志綱工作室的論證后，認為紅谷灘更傾向于成為南昌的中央居住區(qū)——CLD。目前，政府的規(guī)劃傾向是仍保留紅谷灘中心區(qū)南昌 CBD 的定位，同時與本區(qū)域的實際發(fā)展結(jié)合起來，以 CBD 為核心，對周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)，建立起以 CLD 支撐 CBD 的規(guī)劃定位。六、 片區(qū)物業(yè)不完全現(xiàn)狀? 已形成物業(yè)：萬達星城（一期） 、豐和苑、紅谷春天（一期） 、濱江豪園（一、二期） 、洪城時代廣場（一期） 、江信國際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣（一期）等? 在售物業(yè)：鳳凰城（二期） 、博泰江濱（二期） 、圣淘沙花園（二期） 、江信國際花園（二期） 、濱江豪園（四期） 、理想家園泉水灣、陽光楓情（二期） 、匯龍銘都、萬達新城（二期） 、商城世紀村（二期）? 在建物業(yè)：鳳凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、 、陽光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天（二期） 、鹿璟名居、萬達星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會等? 待建物業(yè)：紅谷凱旋等12 / 9813 / 9814 / 98七、 綜述以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思路，是先做整體規(guī)劃，再做具體項目建設(shè)；即“富規(guī)劃 窮建設(shè)” 。具體目標(biāo)是把紅谷灘建設(shè)成為南昌的新興城區(qū)，承接南昌老城區(qū)城市功能的外溢，又展示出南昌建設(shè)英雄花園城市的成果?；诖?，建華認為紅谷灘板塊現(xiàn)階段具有以下特點： 從紅谷灘的總體定位上看，定位有些脫離實際。CBD 的建設(shè)要求達到一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和區(qū)域的都市地位，雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū) CBD 而建設(shè)，但是紅谷灘區(qū)域的經(jīng)濟基礎(chǔ)在南昌還達不到在紅谷灘中心區(qū)域建設(shè) CBD 的可能。 紅谷灘的發(fā)展，市政府的投入和所作的工作表明，政府對紅谷灘建設(shè)將是南昌市政建設(shè)、城市發(fā)展的核心。 紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來的發(fā)展趨勢看，昌北的工業(yè)制造業(yè)將對紅谷灘區(qū)域發(fā)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。 就目前的區(qū)域發(fā)展建設(shè)看，紅谷灘尚處于成長時期，對于區(qū)域的前景較為廣闊，作為城市投資，競爭力和吸引力夠大。15 / 98 紅谷灘的發(fā)展已經(jīng)略現(xiàn)雛形，許多公司已經(jīng)對區(qū)域進行大量的投資，并且部分建設(shè)已經(jīng)竣工投入使用。但是，入住的客戶低，導(dǎo)致市政配套的浪費和設(shè)施的閑置。目前，主要是將區(qū)域的資源進行整合，合理利用，盤活區(qū)域市場。第二節(jié) 南昌寫字樓概況一、 南昌寫字樓概述隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場的跑火，南昌市寫字樓市場也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。問題主要集中在：寫字樓需求與供給出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性矛盾，老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對寫字樓新的需求；寫字樓需求很旺盛，但供應(yīng)不足。南昌市目前的老寫字樓主要有江信國際大廈、匯盛大廈、金昌利大廈、龍式大廈、金源大廈、長運大廈、強威大廈、華財大廈、三星大廈、中山城（中山大廈） 、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等，新寫字樓主要有財富廣場、地王廣場、國恩賓館、國貿(mào)廣場和南方大廈等。16 / 98老寫字樓由于功能上的落后已明顯不能滿足當(dāng)前經(jīng)濟高速發(fā)展的南昌寫字樓市場的需求。但盡管如此，這些寫字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母撸唧w可見下表。究其原因，主要有以下兩點，一是經(jīng)濟的加快發(fā)展帶來寫字樓市場的需求加大；二是新的寫字樓供應(yīng)有限，難以滿足需求。在新上市寫字樓方面，有一突出特點即是區(qū)域供應(yīng)過于集中，倍受關(guān)注的財富廣場、地王廣場、國恩賓館等這些新的項目，包括目前在建的華龍國際大廈基本集中在市中心這一區(qū)域，造成南昌市寫字樓市場的區(qū)域性的不平衡。當(dāng)然這一區(qū)域毫無疑問也是該地高檔寫字樓集中地，老寫字樓中最好的江信國際大廈即位于此。在需求方面，未來南昌寫字樓區(qū)域上的需求將會有個大的轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，紅谷灘作為新市政府所在地，未來南昌 CBD 核心，將是寫字樓大需求市場無疑。二、 南昌寫字樓發(fā)展歷程我們通過對南昌寫字樓市場的了解，從真正意義上講，南昌市的寫字樓已經(jīng)歷了四代，正在邁入第五代。17 / 98南昌寫字樓發(fā)展歷程解析歷程 基本特征 代表性物業(yè) 解析第一代僅僅具備寫字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。其實并非真正寫字樓，只是一些外地公司與本地私營公司，租借賓館與招待所來辦公，公司設(shè)在賓館、招待所內(nèi)的某一套房間。龍式大廈、金源大廈、金昌利大廈、華財大廈辦公空間概念：獨立辦公空間的集中布局，規(guī)模不大；一般以自用為主第二代在滿足客戶的辦公需求上具備寫字樓的基本功能，而且在形象、規(guī)模上比第一代寫字樓有明顯的躍升。有一定的分割靈活性以及簡單的智能化方面。江信國際大廈、三星大廈、講究商務(wù)形象，建筑體量比第一代大，仍然是第一代建筑空間概念的簡單提升，有智能化的運用。第三代開始對戶型靈活分割，智能化水平有所提升。 地王廣場、國恩賓館、 國貿(mào)廣場、南方大廈 建筑設(shè)計的人性化，建筑配置的科技化。第四代開始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。財富廣場、華龍國際大廈在滿足客戶對寫字樓功能需要的同時，注重引入人性化、環(huán)保、國際概念。18 / 98第五代是第四代的提升與超越。既包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。博泰江濱、恒茂國際華城、泰耐克國際金融大廈更加注重人性化理念，具有國際化、人性化、智能化、環(huán)保化、是較高舒適度國際商務(wù)空間。三、 南昌寫字樓分布情況南昌寫字樓主要集中在市中心省府大院周邊及井岡山大道沿現(xiàn)，分布地段可以概括為三縱、四橫、三橋。四橫具體指：福州路方向的金昌利、金陽光購物廣場北京路方向氣象局大廈、糖酒大廈、江信大廈孺子路中山路方向的強威大廈、紡織品大廈站前西路的錦峰大酒店、三星大廈、九洲商廈和鄱陽湖大酒店19 / 98三縱具體指：沿江路方向文化大廈、華財大廈、桃苑大廈、金源大廈以及幾個積壓爛尾項目井岡山大道的長欣、國貿(mào)廣場、長運商城、外經(jīng)貿(mào)大廈二七北路的儲備招待所，糧油大廈和機械行業(yè)管理局大廈三橋具體指：沿江路項目集中，中山橋、撫河橋和海關(guān)橋等城市干道上，未來幾年仍將匯集較大規(guī)模的寫字樓。四、 南昌寫字樓發(fā)展?fàn)顩r在 1993 年華財大廈出現(xiàn)以前，嚴格來講，南昌還沒有寫字樓的概念。公司、企業(yè)對辦公條件要求不高，一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來機構(gòu)租住酒店、賓館。1993 年，華財大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。大廈有各項基本配套，有自己的物業(yè)管理機構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。1996 年江信國際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒有寫字樓的歷史，江信國際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求建造。到了 2022 年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場、洪城廣場、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能20 / 98受到一些中、小成長型企業(yè)的追捧。專業(yè)化寫字樓是在 2022 年，2022 年國貿(mào)廣場問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級換代。以國貿(mào)廣場、財富廣場、地王廣場、華龍國際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國際水準(zhǔn)看齊，強化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場的跑火，南昌市寫字樓市場也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。? 住宅商用在寫字樓市場占一定的比例披著寫字樓“外衣”的各式住宅公寓之所以受到市場追捧并越炒越熱，主要是因為其住宅的性質(zhì)決定了幾大利好：其一，購房辦理按揭貸款，最長可以申請 8 成 30 年（通常為 7 成 20 年） ，比購買寫字樓最多可貸 5 成 10 年，首付壓力明顯減少，易于入市；其二，一般不配置空調(diào)系統(tǒng)，由客戶自行安裝分體空調(diào)，既降低了管理費，又使客戶能有效控制使用成本，還可以實現(xiàn)“24 小時辦公”的彈性工作理念； 21 / 98其三，70 年使用權(quán)，較寫字樓物業(yè)多 20 年。以上幾點對于那些正處于發(fā)展階段，務(wù)實經(jīng)營又講求靈活性的中小企業(yè)很有吸引力。? 老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對寫字樓新的需求隨著南昌市政府提出中部崛起的口號和花園城市建設(shè)的火熱進行，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，國內(nèi)、國外的大型企業(yè)進駐南昌已經(jīng)時機成熟。許多大型國際跨國公司、企業(yè)以及國內(nèi)知名企業(yè)紛紛向南昌這塊紅土地進軍，從福特、奔馳、肯德基、麥當(dāng)勞等國際品牌到深圳萬科、大連萬達、上海綠地等國內(nèi)知名企業(yè)紛紛進駐南昌就可以看出。他們的進駐對南昌市高檔寫字樓的需