【正文】 接高教園區(qū)、前湖景區(qū)等組團(tuán)接入外環(huán)，另外，又嶺口路、衛(wèi)東大道、前湖大道、紅谷南大道構(gòu)成的包含體育館、片區(qū)中心等環(huán)型交通骨架。綠化：規(guī)劃將該區(qū)分為前湖生態(tài)景觀區(qū)水城景觀區(qū)兩個(gè)景觀區(qū)。前湖生態(tài)景觀區(qū)主要體現(xiàn)水相映、人與自然和協(xié)共處的景觀特色；紅角洲水城景觀區(qū)以“三橫五縱”的水網(wǎng)為主要骨架體現(xiàn)“城在山水中、山水在城中”的景觀特色。? 鳳凰洲鳳凰洲板塊緊鄰紅谷灘中心區(qū)位于八一大橋與贛江大橋之間，南鄰廬山大道，東接贛江，西接碟子湖，南北長(zhǎng)約 3 公晨，東西寬僅 公里，占地面積 平方公里，居住用地面積共計(jì) 公頃，占總用地的7 / 98％，人均居住用地 平方米／人，規(guī)劃居住人口 10 萬(wàn)。現(xiàn)狀：鳳凰洲與老城僅一江之隔，是新區(qū)的前沿，近期建設(shè)的重點(diǎn)地段，且與其毗鄰的紅谷灘中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模并向兩翼輻射，招商引資全面輔開(kāi)，必將對(duì)本規(guī)劃區(qū)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。交通：規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和臨江大道二條城市道路，以及一條通往沙子嶺的公路。廬山南大道為城市主干道，連接八一大橋，是昌南、昌北兩城主要聯(lián)系通道，紅線寬度 48 米，雙向 4 車(chē)道；臨江大道已修通至贛江大橋，現(xiàn)路面寬 22 米，該路是貫穿昌北沿江地帶的景觀通道。三、 區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 片區(qū)住房入駐率低紅谷灘片區(qū)樓盤(pán)存在的主要問(wèn)題是銷(xiāo)售率高，入駐率低。由于紅谷灘本身缺乏產(chǎn)業(yè)支持，同時(shí)樓盤(pán)周邊的配套設(shè)施不齊全，不完善，使得居民入住后生活十分不便，必須要回到老城區(qū)進(jìn)行消費(fèi)，從而無(wú)法在紅谷灘安穩(wěn)居住。造成了在市場(chǎng)叫好聲一片的背后，紅谷灘片區(qū)樓盤(pán)入住率卻不高，甚至只有 20％，紅谷灘被市民稱(chēng)為“鬼城”或者“睡城” 。8 / 98 公共配套建設(shè)落后于開(kāi)發(fā)目前，南昌市的紅谷灘片區(qū)從配套設(shè)施而言還不是很完善，相關(guān)的水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還只是在規(guī)劃階段，有的雖然已經(jīng)建成，但是投入使用也遙遙無(wú)期，市民對(duì)此十分擔(dān)心。 公共交通不便交通也存在不便，有的樓盤(pán)根本沒(méi)有公交車(chē)到達(dá)，旁邊沒(méi)有公交車(chē)站臺(tái)，目前從老城區(qū)通往紅谷灘的公交車(chē)也不多。而開(kāi)發(fā)商在宣傳中刻意回避這些問(wèn)題，等到房屋銷(xiāo)售一空，需要入住時(shí)，一切問(wèn)題就暴露出來(lái)了。 業(yè)主子女就學(xué)質(zhì)量難以保證據(jù)調(diào)查，大多數(shù)業(yè)主最頭痛的問(wèn)題就是子女就學(xué)問(wèn)題。由于紅谷灘剛建，教育投入不多，學(xué)校教學(xué)質(zhì)量難以得到保證，業(yè)主不放心把孩子放進(jìn)學(xué)校就讀，使部分業(yè)主并不急于入住社區(qū)。但他們又表示，以后子女畢業(yè)了或?qū)W校教育質(zhì)量有了保證之后，還是希望早點(diǎn)住進(jìn)去，畢竟置業(yè)的初衷是希望改善居住的環(huán)境。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不夠完善區(qū)域內(nèi)存在的嚴(yán)重問(wèn)題就是區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善，商品品種單元或者缺乏，業(yè)主入住普遍體會(huì)9 / 98到生活的不方便，沒(méi)有地方購(gòu)物，很多居民的日常生活必須品的購(gòu)買(mǎi)存在障礙，買(mǎi)菜要走好遠(yuǎn)的一段路程。生活極其不方便。 樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施閑置，無(wú)法投入使用目前，各樓盤(pán)都以配套設(shè)施為核心建設(shè)，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)各種配套設(shè)施，但是實(shí)際操作僅停留在口頭宣傳上，停留在概念上的炒作上。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)之后，由于與開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商之間不能形成互動(dòng)的作用，結(jié)果建造好的配套設(shè)施無(wú)法經(jīng)營(yíng)、投入使用。四、 政府在啟動(dòng)區(qū)域所做的努力紅谷灘的現(xiàn)狀是南昌市政府不得不面對(duì)的問(wèn)題，為此南昌市政府為改變紅谷灘格局做了大量工作，并取得了一定成效。① 將行政中心遷至紅谷灘。為了加速紅谷灘區(qū)域形成南昌的 CBD ，南昌市將市委、市政府等五套班子全部搬到紅谷灘新區(qū)，通過(guò)轉(zhuǎn)移政治中心來(lái)平衡舊城和新城分量，以產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)的示范效應(yīng)和投資效應(yīng)，一些政府機(jī)關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國(guó)際會(huì)展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點(diǎn)，匯集區(qū)域人氣指數(shù)。 10 / 98② 增加對(duì)紅谷灘基礎(chǔ)建設(shè)的投入。政府對(duì)南昌進(jìn)行一江兩岸的規(guī)劃，花巨資打造紅谷灘區(qū)域，投入近 10 億元建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施。如今，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬(wàn)噸/日的長(zhǎng)凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運(yùn)行,20 萬(wàn)噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ㄔO(shè)。40 萬(wàn)噸/日的污水處理廠、110KV 的紅谷灘變電站和紅角洲變電站即將開(kāi)工。③ 加大對(duì)區(qū)域招商引資力度。紅谷灘區(qū)域 4 年前還是一片荒蕪，如今，區(qū)域內(nèi)建設(shè)面積覆蓋為南昌之最。僅 2022 年上半年，全區(qū)累計(jì)引進(jìn)合同內(nèi)資 億元人民幣、外資 3800 萬(wàn)美元，實(shí)際利用內(nèi)資 億元人民幣、外資 1132 萬(wàn)美元，分別占全年實(shí)際引進(jìn)資金的 55％和 57％，共 118 個(gè)項(xiàng)目已落戶新區(qū)。五、 政府對(duì)區(qū)域規(guī)劃的修正基于城市建設(shè)過(guò)程中，紅谷灘片區(qū)存在目前不理想的現(xiàn)狀，城市基礎(chǔ)設(shè)施的空置和浪費(fèi)問(wèn)題，許多專(zhuān)家和學(xué)者對(duì)區(qū)域的規(guī)劃定位提出了質(zhì)疑，表示將紅谷灘區(qū)域打造成南昌的 CBD 存在一定的誤區(qū)。南昌市政府聘11 / 98請(qǐng)王志綱工作室為紅谷灘進(jìn)行把脈，經(jīng)過(guò)王志綱工作室的論證后，認(rèn)為紅谷灘更傾向于成為南昌的中央居住區(qū)——CLD。目前，政府的規(guī)劃傾向是仍保留紅谷灘中心區(qū)南昌 CBD 的定位，同時(shí)與本區(qū)域的實(shí)際發(fā)展結(jié)合起來(lái)，以 CBD 為核心，對(duì)周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)，建立起以 CLD 支撐 CBD 的規(guī)劃定位。六、 片區(qū)物業(yè)不完全現(xiàn)狀? 已形成物業(yè)：萬(wàn)達(dá)星城（一期） 、豐和苑、紅谷春天（一期） 、濱江豪園（一、二期） 、洪城時(shí)代廣場(chǎng)（一期） 、江信國(guó)際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣（一期）等? 在售物業(yè)：鳳凰城（二期） 、博泰江濱（二期） 、圣淘沙花園（二期） 、江信國(guó)際花園（二期） 、濱江豪園（四期） 、理想家園泉水灣、陽(yáng)光楓情（二期） 、匯龍銘都、萬(wàn)達(dá)新城（二期） 、商城世紀(jì)村（二期）? 在建物業(yè)：鳳凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、 、陽(yáng)光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天（二期） 、鹿璟名居、萬(wàn)達(dá)星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會(huì)等? 待建物業(yè)：紅谷凱旋等12 / 9813 / 9814 / 98七、 綜述以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思路，是先做整體規(guī)劃，再做具體項(xiàng)目建設(shè)；即“富規(guī)劃 窮建設(shè)” 。具體目標(biāo)是把紅谷灘建設(shè)成為南昌的新興城區(qū)，承接南昌老城區(qū)城市功能的外溢，又展示出南昌建設(shè)英雄花園城市的成果?；诖?，建華認(rèn)為紅谷灘板塊現(xiàn)階段具有以下特點(diǎn)： 從紅谷灘的總體定位上看，定位有些脫離實(shí)際。CBD 的建設(shè)要求達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域的都市地位，雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū) CBD 而建設(shè)，但是紅谷灘區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在南昌還達(dá)不到在紅谷灘中心區(qū)域建設(shè) CBD 的可能。 紅谷灘的發(fā)展，市政府的投入和所作的工作表明，政府對(duì)紅谷灘建設(shè)將是南昌市政建設(shè)、城市發(fā)展的核心。 紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，昌北的工業(yè)制造業(yè)將對(duì)紅谷灘區(qū)域發(fā)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。 就目前的區(qū)域發(fā)展建設(shè)看，紅谷灘尚處于成長(zhǎng)時(shí)期，對(duì)于區(qū)域的前景較為廣闊，作為城市投資，競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力夠大。15 / 98 紅谷灘的發(fā)展已經(jīng)略現(xiàn)雛形，許多公司已經(jīng)對(duì)區(qū)域進(jìn)行大量的投資，并且部分建設(shè)已經(jīng)竣工投入使用。但是，入住的客戶低，導(dǎo)致市政配套的浪費(fèi)和設(shè)施的閑置。目前，主要是將區(qū)域的資源進(jìn)行整合，合理利用，盤(pán)活區(qū)域市場(chǎng)。第二節(jié) 南昌寫(xiě)字樓概況一、 南昌寫(xiě)字樓概述隨著近年來(lái)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火，南昌市寫(xiě)字樓市場(chǎng)也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。目前南昌市寫(xiě)字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問(wèn)題。問(wèn)題主要集中在：寫(xiě)字樓需求與供給出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性矛盾，老一代寫(xiě)字樓已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓新的需求；寫(xiě)字樓需求很旺盛，但供應(yīng)不足。南昌市目前的老寫(xiě)字樓主要有江信國(guó)際大廈、匯盛大廈、金昌利大廈、龍式大廈、金源大廈、長(zhǎng)運(yùn)大廈、強(qiáng)威大廈、華財(cái)大廈、三星大廈、中山城（中山大廈） 、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等，新寫(xiě)字樓主要有財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、國(guó)恩賓館、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)和南方大廈等。16 / 98老寫(xiě)字樓由于功能上的落后已明顯不能滿足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。但盡管如此，這些寫(xiě)字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母?，具體可見(jiàn)下表。究其原因，主要有以下兩點(diǎn)，一是經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展帶來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求加大；二是新的寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，難以滿足需求。在新上市寫(xiě)字樓方面，有一突出特點(diǎn)即是區(qū)域供應(yīng)過(guò)于集中，倍受關(guān)注的財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、國(guó)恩賓館等這些新的項(xiàng)目，包括目前在建的華龍國(guó)際大廈基本集中在市中心這一區(qū)域，造成南昌市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的區(qū)域性的不平衡。當(dāng)然這一區(qū)域毫無(wú)疑問(wèn)也是該地高檔寫(xiě)字樓集中地，老寫(xiě)字樓中最好的江信國(guó)際大廈即位于此。在需求方面，未來(lái)南昌寫(xiě)字樓區(qū)域上的需求將會(huì)有個(gè)大的轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，紅谷灘作為新市政府所在地，未來(lái)南昌 CBD 核心，將是寫(xiě)字樓大需求市場(chǎng)無(wú)疑。二、 南昌寫(xiě)字樓發(fā)展歷程我們通過(guò)對(duì)南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)的了解，從真正意義上講，南昌市的寫(xiě)字樓已經(jīng)歷了四代，正在邁入第五代。17 / 98南昌寫(xiě)字樓發(fā)展歷程解析歷程 基本特征 代表性物業(yè) 解析第一代僅僅具備寫(xiě)字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。其實(shí)并非真正寫(xiě)字樓，只是一些外地公司與本地私營(yíng)公司，租借賓館與招待所來(lái)辦公，公司設(shè)在賓館、招待所內(nèi)的某一套房間。龍式大廈、金源大廈、金昌利大廈、華財(cái)大廈辦公空間概念：獨(dú)立辦公空間的集中布局，規(guī)模不大；一般以自用為主第二代在滿足客戶的辦公需求上具備寫(xiě)字樓的基本功能，而且在形象、規(guī)模上比第一代寫(xiě)字樓有明顯的躍升。有一定的分割靈活性以及簡(jiǎn)單的智能化方面。江信國(guó)際大廈、三星大廈、講究商務(wù)形象，建筑體量比第一代大，仍然是第一代建筑空間概念的簡(jiǎn)單提升，有智能化的運(yùn)用。第三代開(kāi)始對(duì)戶型靈活分割，智能化水平有所提升。 地王廣場(chǎng)、國(guó)恩賓館、 國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、南方大廈 建筑設(shè)計(jì)的人性化，建筑配置的科技化。第四代開(kāi)始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。財(cái)富廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈在滿足客戶對(duì)寫(xiě)字樓功能需要的同時(shí)，注重引入人性化、環(huán)保、國(guó)際概念。18 / 98第五代是第四代的提升與超越。既包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。博泰江濱、恒茂國(guó)際華城、泰耐克國(guó)際金融大廈更加注重人性化理念，具有國(guó)際化、人性化、智能化、環(huán)?；?、是較高舒適度國(guó)際商務(wù)空間。三、 南昌寫(xiě)字樓分布情況南昌寫(xiě)字樓主要集中在市中心省府大院周邊及井岡山大道沿現(xiàn)，分布地段可以概括為三縱、四橫、三橋。四橫具體指：福州路方向的金昌利、金陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)北京路方向氣象局大廈、糖酒大廈、江信大廈孺子路中山路方向的強(qiáng)威大廈、紡織品大廈站前西路的錦峰大酒店、三星大廈、九洲商廈和鄱陽(yáng)湖大酒店19 / 98三縱具體指：沿江路方向文化大廈、華財(cái)大廈、桃苑大廈、金源大廈以及幾個(gè)積壓爛尾項(xiàng)目井岡山大道的長(zhǎng)欣、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、長(zhǎng)運(yùn)商城、外經(jīng)貿(mào)大廈二七北路的儲(chǔ)備招待所，糧油大廈和機(jī)械行業(yè)管理局大廈三橋具體指：沿江路項(xiàng)目集中，中山橋、撫河橋和海關(guān)橋等城市干道上，未來(lái)幾年仍將匯集較大規(guī)模的寫(xiě)字樓。四、 南昌寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r在 1993 年華財(cái)大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)格來(lái)講，南昌還沒(méi)有寫(xiě)字樓的概念。公司、企業(yè)對(duì)辦公條件要求不高，一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來(lái)機(jī)構(gòu)租住酒店、賓館。1993 年，華財(cái)大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。大廈有各項(xiàng)基本配套，有自己的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫(xiě)字樓產(chǎn)品。1996 年江信國(guó)際大廈的出現(xiàn)改寫(xiě)了南昌沒(méi)有寫(xiě)字樓的歷史，江信國(guó)際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓要求建造。到了 2022 年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、洪城廣場(chǎng)、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能20 / 98受到一些中、小成長(zhǎng)型企業(yè)的追捧。專(zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓是在 2022 年，2022 年國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)問(wèn)世引領(lǐng)南昌寫(xiě)字樓升級(jí)換代。以國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專(zhuān)業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。隨著近年來(lái)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火，南昌市寫(xiě)字樓市場(chǎng)也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。目前南昌市寫(xiě)字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問(wèn)題。? 住宅商用在寫(xiě)字樓市場(chǎng)占一定的比例披著寫(xiě)字樓“外衣”的各式住宅公寓之所以受到市場(chǎng)追捧并越炒越熱，主要是因?yàn)槠渥≌男再|(zhì)決定了幾大利好：其一，購(gòu)房辦理按揭貸款，最長(zhǎng)可以申請(qǐng) 8 成 30 年（通常為 7 成 20 年） ，比購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓最多可貸 5 成 10 年，首付壓力明顯減少，易于入市；其二，一般不配置空調(diào)系統(tǒng)，由客戶自行安裝分體空調(diào)，既降低了管理費(fèi)，又使客戶能有效控制使用成本，還可以實(shí)現(xiàn)“24 小時(shí)辦公”的彈性工作理念； 21 / 98其三，70 年使用權(quán)，較寫(xiě)字樓物業(yè)多 20 年。以上幾點(diǎn)對(duì)于那些正處于發(fā)展階段，務(wù)實(shí)經(jīng)營(yíng)又講求靈活性的中小企業(yè)很有吸引力。? 老一代寫(xiě)字樓已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓新的需求隨著南昌市政府提出中部崛起的口號(hào)和花園城市建設(shè)的火熱進(jìn)行，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，國(guó)內(nèi)、國(guó)外的大型企業(yè)進(jìn)駐南昌已經(jīng)時(shí)機(jī)成熟。許多大型國(guó)際跨國(guó)公司、企業(yè)以及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛向南昌這塊紅土地進(jìn)軍，從福特、奔馳、肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)際品牌到深圳萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)、上海綠地等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐南昌就可以看出。他們的進(jìn)駐對(duì)南昌市高檔寫(xiě)字樓的需