【正文】 面進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，重點(diǎn)改造區(qū)域?yàn)榍屣L(fēng)湖公園東南方位。② 整個(gè)園區(qū)沿勝利大街一側(cè)（公園西側(cè)），功能分區(qū)基本完成，公園的初步詳規(guī)設(shè)計(jì)方案也已經(jīng)實(shí)施完畢；園區(qū)東北角是已建成唯一一個(gè)商業(yè)配套項(xiàng)目清風(fēng)湖步行街，該項(xiàng)目占地108畝，建筑面積約7萬平米，該項(xiàng)目目前為“死盤”。③ 園區(qū)內(nèi)主要地表處理基本硬化，多數(shù)為混凝土路面間或少量卵石地面，公園內(nèi)綠植稀少，主要為松樹和冬青等長(zhǎng)綠灌木、水體水質(zhì)無浮游生物，但水流、水體區(qū)塊有待于改造，水體駁岸已硬化，周邊多為自然蘆葦?shù)取＂?公共娛樂設(shè)施方面：基本表現(xiàn)為群眾性公園步道，三大水面水體之間有棧橋連接，黃河水體紀(jì)念碑在公園南側(cè)。整個(gè)清風(fēng)湖公園構(gòu)筑物中沒有大體量景觀建筑。⑤ 公園為開放式景區(qū)，現(xiàn)狀出口有北、西兩個(gè)主要出口，另外在園區(qū)西南角有小道（私家車可以通過）通向勝利大街。⑥ 目前清風(fēng)湖公園主要吸附人流群是北門、西門居住區(qū)相對(duì)固定片區(qū)，在春夏時(shí)令部分游動(dòng)人流。 清風(fēng)湖公園北向居住區(qū) 清風(fēng)湖公園－步行街 清風(fēng)湖公園東南向景觀216。 明月湖國(guó)家湖濕地公園情況 地塊內(nèi)國(guó)家城市濕地公園明月湖濕地生態(tài)公園位于東城南部,是東二路、濰河路、勝利大街和廣利河圍合的帶狀區(qū)域,南北寬320米,東西長(zhǎng)2500米,。區(qū)域內(nèi)有大面積的鹽堿涂灘（次生濕地）,是典型的鹽堿地自然生態(tài)地貌和鹽堿植物,是黃河三角洲獨(dú)特的濕地資源的代表。該濕地對(duì)研究黃河三角洲獨(dú)特的濕地資源具有代表性,具有較高的保護(hù)、觀賞和科研價(jià)值。 國(guó)家城市濕地公園 國(guó)家城市濕地公園 國(guó)家城市濕地公園 國(guó)家城市濕地公園地貌 公園北向高檔住宅區(qū)178。 現(xiàn)狀① 目前，明月湖整個(gè)景區(qū)仍然是2005規(guī)劃實(shí)施的一期景觀配套，二期整改方案目前仍在規(guī)劃中。② 地貌已進(jìn)行開挖，對(duì)灘頭改造正在進(jìn)行中，目前明月湖是東營(yíng)市市民對(duì)濕地資源認(rèn)識(shí)的重要場(chǎng)所，同時(shí)也是觀賞游覽地。③ 目前主要吸附人群為周邊居住區(qū)居民及少量游動(dòng)人群，北向隔濰河路沿線有簡(jiǎn)單商業(yè)娛樂配套。④ 北向的居住小區(qū)為東城品質(zhì)較高的明月豪庭，因此某種角度上明月湖濕地公園景觀資源被其充分共享。1．4 配套設(shè)施178。 菜市場(chǎng)：居住小區(qū)小型超市。178。 商店、購物中心：天瑞商場(chǎng)、金座商場(chǎng)，中盛百貨（已停業(yè)），另外，購物消費(fèi)較集中的區(qū)域還有位于曹州路及遼河路交界處的區(qū)域，主要商業(yè)有民建商城和商貿(mào)城。178。 小學(xué)：東營(yíng)一中。178。 醫(yī)院：市人民醫(yī)院，益生堂藥店。178。 體育娛樂設(shè)施：清風(fēng)湖健身廣場(chǎng)，金翰藝術(shù)中心。178。 餐飲：新源海鮮城、明月湖美食街。178。 銀行、郵局、酒店：10分中步程內(nèi)有建設(shè)銀行、中國(guó)人民銀行、黃河大酒店等。178。 其他：共交公司（101010101111111212121213150、151515159路），市旅游局。216。 配套設(shè)施綜述178。 本地塊處東營(yíng)市政府機(jī)關(guān)駐地，從人口總量和人口構(gòu)成上來看僅有政府機(jī)關(guān)人員及為其提供服務(wù)的人群，因此，東城區(qū)大多數(shù)商業(yè)配套設(shè)施都與之相聯(lián)系，并且其總量占不到整個(gè)全市總量水平的三分之一。178。 局部?jī)?yōu)勢(shì)體現(xiàn)比較充分：基于“兩個(gè)城區(qū)”基本格局的歷史原因，東城環(huán)境幽雅，市內(nèi)交通便利。 178。 人氣指數(shù)明顯不及西城，在東、西城協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)程中，東城明顯人氣不旺、版塊吸附力顯弱，跨區(qū)塊消費(fèi)流量不足形成對(duì)整個(gè)東城區(qū)塊配套設(shè)施需求的刺激力度。178。 本地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，城市生態(tài)資源豐富，宜居指數(shù)明顯超過東營(yíng)其他版塊，高檔商品房多數(shù)集中在東城區(qū)（見《東營(yíng)清風(fēng)湖市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》）。178。 整個(gè)東城在配套設(shè)施建設(shè)上處于大步發(fā)展階段。216。 關(guān)鍵點(diǎn)178。 一是在我司組織的實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出：受訪者普遍認(rèn)為清風(fēng)湖地塊缺乏集中商業(yè)區(qū)氛圍（%），其他依次是缺乏餐飲娛樂（%）、公交車次（%）和大型超市（%）。178。 二是在受訪者一致認(rèn)為目前清風(fēng)湖周邊基礎(chǔ)設(shè)施仍較為落后，人氣不足，影響客戶東城置業(yè)信心。178。 三是從營(yíng)銷戰(zhàn)略的角度看待現(xiàn)階段東城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)，我們?cè)诒镜貕K規(guī)劃策略方面應(yīng)當(dāng)遵循下面這個(gè)思路進(jìn)行：東城區(qū)→服務(wù)業(yè)／消費(fèi)→優(yōu)化東區(qū)產(chǎn)業(yè)→人口流動(dòng)→版塊活力→清風(fēng)湖地塊吸附力。核心是刺激消費(fèi)。178。 四是從消費(fèi)的角度來說，本目標(biāo)地塊區(qū)域明顯缺少高檔次、個(gè)性化的休閑消費(fèi)場(chǎng)所。因此，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，我司建議要跳出常規(guī)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的小框架，從大格局、大產(chǎn)業(yè)、大形象，這“三大”中找市場(chǎng)空白。做出一批真正成特色、有吸附力的高檔休閑消費(fèi)場(chǎng)所，而不是同質(zhì)化產(chǎn)品。 東城周邊配套－購物 東城膠州路－市場(chǎng) 東城周邊配套－學(xué)校 清風(fēng)湖周邊配套－餐飲 清風(fēng)湖周邊配套－餐飲 清風(fēng)湖區(qū)域市政配套 市政宣傳設(shè)施 清風(fēng)湖道路夜間景觀 市政配套－健身廣場(chǎng)在對(duì)本目標(biāo)地塊清風(fēng)湖項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃前，首要讓我們結(jié)合《東營(yíng)清風(fēng)湖市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》有關(guān)章節(jié)再次從以下幾個(gè)角度把東城區(qū)、西城區(qū)地塊的社會(huì)屬性、自然屬性、經(jīng)濟(jì)價(jià)值承載、人文價(jià)值涵容量、產(chǎn)品可塑性客觀支持等幾個(gè)方面進(jìn)行梳理。見下圖： 項(xiàng)次居住價(jià)值西城東城物業(yè)形態(tài)配 套 規(guī) 劃行政職能市行政核心政府鼎力發(fā)展的新政治、經(jīng)濟(jì)、文化、宜居新城完善發(fā)展中多樣宜居旺地油田管理系統(tǒng)駐地老城區(qū)，發(fā)展受限較為完善戶型面積小，以多層和小高層為主，老舊單一商業(yè)價(jià)值216。 總結(jié)東城區(qū)作為東營(yíng)市的行政中心，其發(fā)展晚于西城區(qū)。而由于西城區(qū)對(duì)東城區(qū)的人文對(duì)峙，使得東城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出另一番不同景象。某種角度上看東城區(qū)，更符合傳統(tǒng)意義上的城市發(fā)展規(guī)律。行政區(qū)的樹立，聚集了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)資本，帶動(dòng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并由此輻射出城市化的擴(kuò)張，并進(jìn)一步呈現(xiàn)出一個(gè)城市的跡象，因此說東城更像一個(gè)“城市”。日漸完善的優(yōu)良市政配套，便利的城市設(shè)施，優(yōu)美的城市環(huán)境氛圍，但東城的經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯低于西城， 因此就消費(fèi)實(shí)力來說東城要低于西城，值得我們注意的是近年來隨著城市整體經(jīng)濟(jì)背景強(qiáng)盛的影響，消費(fèi)和置業(yè)的觀念已逐漸改變，使地理位置的不利影響大大減弱。在這種大的經(jīng)濟(jì)背景下，東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)也悄悄地在發(fā)生變化：一直以來，西城房?jī)r(jià)總是高于東城，但這種局面現(xiàn)狀正在消失，據(jù)我司實(shí)地調(diào)研在銷項(xiàng)目中東、西城商品房均價(jià)已互成均勢(shì)，同時(shí)東城區(qū)在銷或即將入市的項(xiàng)目中，東城區(qū)集中了70％以上的高端樓盤并且多為大盤運(yùn)作項(xiàng)目，產(chǎn)品市場(chǎng)定位、產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)涵，銷售理念等方面已明顯走在了西城前面。因此，經(jīng)濟(jì)背景影響了東營(yíng)的經(jīng)濟(jì)格局，這一方面使得東城樓盤總體上去化難度低于西城；另一方面，受城市重心向東“漂移”戰(zhàn)略影響，我司認(rèn)為從消費(fèi)層面上說，東城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)與西城相融，已經(jīng)形成了較統(tǒng)一的性價(jià)比層次。以上幾點(diǎn)，最基本論證了一個(gè)問題，即：構(gòu)成了東城商品房市場(chǎng)高端產(chǎn)品可以存在并有足夠的發(fā)展理由。216。 關(guān)鍵點(diǎn)178。 東營(yíng)城市重心“東移”，戰(zhàn)略上講，東城區(qū)地塊成為樓市的潛力股。178。 東城區(qū)位的職能定位，生