【正文】 面進行重新規(guī)劃設計，重點改造區(qū)域為清風湖公園東南方位。② 整個園區(qū)沿勝利大街一側（公園西側），功能分區(qū)基本完成，公園的初步詳規(guī)設計方案也已經實施完畢；園區(qū)東北角是已建成唯一一個商業(yè)配套項目清風湖步行街，該項目占地108畝，建筑面積約7萬平米，該項目目前為“死盤”。③ 園區(qū)內主要地表處理基本硬化，多數為混凝土路面間或少量卵石地面，公園內綠植稀少，主要為松樹和冬青等長綠灌木、水體水質無浮游生物，但水流、水體區(qū)塊有待于改造，水體駁岸已硬化，周邊多為自然蘆葦等。④ 公共娛樂設施方面：基本表現(xiàn)為群眾性公園步道，三大水面水體之間有棧橋連接，黃河水體紀念碑在公園南側。整個清風湖公園構筑物中沒有大體量景觀建筑。⑤ 公園為開放式景區(qū)，現(xiàn)狀出口有北、西兩個主要出口，另外在園區(qū)西南角有小道（私家車可以通過）通向勝利大街。⑥ 目前清風湖公園主要吸附人流群是北門、西門居住區(qū)相對固定片區(qū)，在春夏時令部分游動人流。 清風湖公園北向居住區(qū) 清風湖公園－步行街 清風湖公園東南向景觀216。 明月湖國家湖濕地公園情況 地塊內國家城市濕地公園明月湖濕地生態(tài)公園位于東城南部,是東二路、濰河路、勝利大街和廣利河圍合的帶狀區(qū)域,南北寬320米,東西長2500米,。區(qū)域內有大面積的鹽堿涂灘（次生濕地）,是典型的鹽堿地自然生態(tài)地貌和鹽堿植物,是黃河三角洲獨特的濕地資源的代表。該濕地對研究黃河三角洲獨特的濕地資源具有代表性,具有較高的保護、觀賞和科研價值。 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園地貌 公園北向高檔住宅區(qū)178。 現(xiàn)狀① 目前，明月湖整個景區(qū)仍然是2005規(guī)劃實施的一期景觀配套，二期整改方案目前仍在規(guī)劃中。② 地貌已進行開挖，對灘頭改造正在進行中，目前明月湖是東營市市民對濕地資源認識的重要場所，同時也是觀賞游覽地。③ 目前主要吸附人群為周邊居住區(qū)居民及少量游動人群，北向隔濰河路沿線有簡單商業(yè)娛樂配套。④ 北向的居住小區(qū)為東城品質較高的明月豪庭，因此某種角度上明月湖濕地公園景觀資源被其充分共享。1．4 配套設施178。 菜市場：居住小區(qū)小型超市。178。 商店、購物中心：天瑞商場、金座商場，中盛百貨（已停業(yè)），另外，購物消費較集中的區(qū)域還有位于曹州路及遼河路交界處的區(qū)域，主要商業(yè)有民建商城和商貿城。178。 小學：東營一中。178。 醫(yī)院：市人民醫(yī)院，益生堂藥店。178。 體育娛樂設施：清風湖健身廣場，金翰藝術中心。178。 餐飲：新源海鮮城、明月湖美食街。178。 銀行、郵局、酒店：10分中步程內有建設銀行、中國人民銀行、黃河大酒店等。178。 其他：共交公司（101010101111111212121213150、151515159路），市旅游局。216。 配套設施綜述178。 本地塊處東營市政府機關駐地，從人口總量和人口構成上來看僅有政府機關人員及為其提供服務的人群，因此，東城區(qū)大多數商業(yè)配套設施都與之相聯(lián)系，并且其總量占不到整個全市總量水平的三分之一。178。 局部優(yōu)勢體現(xiàn)比較充分：基于“兩個城區(qū)”基本格局的歷史原因，東城環(huán)境幽雅，市內交通便利。 178。 人氣指數明顯不及西城，在東、西城協(xié)調發(fā)展進程中，東城明顯人氣不旺、版塊吸附力顯弱，跨區(qū)塊消費流量不足形成對整個東城區(qū)塊配套設施需求的刺激力度。178。 本地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，城市生態(tài)資源豐富，宜居指數明顯超過東營其他版塊，高檔商品房多數集中在東城區(qū)（見《東營清風湖市場調研報告》）。178。 整個東城在配套設施建設上處于大步發(fā)展階段。216。 關鍵點178。 一是在我司組織的實地調研數據可以看出：受訪者普遍認為清風湖地塊缺乏集中商業(yè)區(qū)氛圍（%），其他依次是缺乏餐飲娛樂（%）、公交車次（%）和大型超市（%）。178。 二是在受訪者一致認為目前清風湖周邊基礎設施仍較為落后，人氣不足，影響客戶東城置業(yè)信心。178。 三是從營銷戰(zhàn)略的角度看待現(xiàn)階段東城區(qū)發(fā)展趨勢，我們在本地塊規(guī)劃策略方面應當遵循下面這個思路進行：東城區(qū)→服務業(yè)／消費→優(yōu)化東區(qū)產業(yè)→人口流動→版塊活力→清風湖地塊吸附力。核心是刺激消費。178。 四是從消費的角度來說，本目標地塊區(qū)域明顯缺少高檔次、個性化的休閑消費場所。因此，在產品設計上，我司建議要跳出常規(guī)產品設計的小框架，從大格局、大產業(yè)、大形象，這“三大”中找市場空白。做出一批真正成特色、有吸附力的高檔休閑消費場所，而不是同質化產品。 東城周邊配套－購物 東城膠州路－市場 東城周邊配套－學校 清風湖周邊配套－餐飲 清風湖周邊配套－餐飲 清風湖區(qū)域市政配套 市政宣傳設施 清風湖道路夜間景觀 市政配套－健身廣場在對本目標地塊清風湖項目進行營銷策劃前，首要讓我們結合《東營清風湖市場調研報告》有關章節(jié)再次從以下幾個角度把東城區(qū)、西城區(qū)地塊的社會屬性、自然屬性、經濟價值承載、人文價值涵容量、產品可塑性客觀支持等幾個方面進行梳理。見下圖： 項次居住價值西城東城物業(yè)形態(tài)配 套 規(guī) 劃行政職能市行政核心政府鼎力發(fā)展的新政治、經濟、文化、宜居新城完善發(fā)展中多樣宜居旺地油田管理系統(tǒng)駐地老城區(qū)，發(fā)展受限較為完善戶型面積小，以多層和小高層為主，老舊單一商業(yè)價值216。 總結東城區(qū)作為東營市的行政中心，其發(fā)展晚于西城區(qū)。而由于西城區(qū)對東城區(qū)的人文對峙，使得東城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出另一番不同景象。某種角度上看東城區(qū)，更符合傳統(tǒng)意義上的城市發(fā)展規(guī)律。行政區(qū)的樹立，聚集了當地的經濟資本，帶動了區(qū)域的經濟增長，并由此輻射出城市化的擴張，并進一步呈現(xiàn)出一個城市的跡象，因此說東城更像一個“城市”。日漸完善的優(yōu)良市政配套，便利的城市設施，優(yōu)美的城市環(huán)境氛圍，但東城的經濟實力明顯低于西城， 因此就消費實力來說東城要低于西城，值得我們注意的是近年來隨著城市整體經濟背景強盛的影響，消費和置業(yè)的觀念已逐漸改變，使地理位置的不利影響大大減弱。在這種大的經濟背景下，東營市房地產市場也悄悄地在發(fā)生變化：一直以來，西城房價總是高于東城，但這種局面現(xiàn)狀正在消失，據我司實地調研在銷項目中東、西城商品房均價已互成均勢，同時東城區(qū)在銷或即將入市的項目中，東城區(qū)集中了70％以上的高端樓盤并且多為大盤運作項目，產品市場定位、產品品質內涵，銷售理念等方面已明顯走在了西城前面。因此，經濟背景影響了東營的經濟格局，這一方面使得東城樓盤總體上去化難度低于西城；另一方面，受城市重心向東“漂移”戰(zhàn)略影響，我司認為從消費層面上說，東城區(qū)房價已經與西城相融，已經形成了較統(tǒng)一的性價比層次。以上幾點，最基本論證了一個問題，即：構成了東城商品房市場高端產品可以存在并有足夠的發(fā)展理由。216。 關鍵點178。 東營城市重心“東移”，戰(zhàn)略上講，東城區(qū)地塊成為樓市的潛力股。178。 東城區(qū)位的職能定位，生