【正文】 交通便利，緊鄰地鐵 1號(hào)線張府園站，目標(biāo)客群主要是年輕白領(lǐng)，企業(yè)主管，及周邊投資人士。 重點(diǎn)案例分析 Part 2 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目產(chǎn)品和品牌基本上沒有很大的優(yōu)勢(shì)，其推廣最主要的核心 基本上還是以項(xiàng)目的“區(qū)位稀缺性”作為項(xiàng)目的核心推廣，由于價(jià)格偏高， 銷售情況不太理想。 觀城 項(xiàng)目位置 中華路 1號(hào) 開盤時(shí)間 4月 26日 開發(fā)商 龍高置業(yè)有限公 司 當(dāng)期推貨量 約 ㎡ 占地面積 約 16畝 主力面積 70㎡ 建筑面積 約 6萬㎡ 銷售均價(jià) 16000元 /㎡ 建筑形態(tài) 高層 銷售率 目前整體銷售 率約 65% 后續(xù)供應(yīng)量 約有 5萬㎡ 的供應(yīng)量 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目位于中華路內(nèi)橋口，地處主城核心商務(wù)圈，立足新街口、夫子廟兩大商務(wù)圈交匯點(diǎn)；交通便捷通達(dá)，周邊配套比較成熟，項(xiàng)目主要面對(duì)客戶為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中青年人群。 重點(diǎn)案例分析 Part 2 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品定位比較適中 70100平方米產(chǎn)品，總價(jià) 控制。另外地段優(yōu)勢(shì)也是該項(xiàng)目推廣的核心，城中市場(chǎng)區(qū)位稀缺，市場(chǎng)認(rèn) 可度高。 凱潤金城 項(xiàng)目位置 長江路 2號(hào) 開盤時(shí)間 07年 11月 開發(fā)商 南京凱潤房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 當(dāng)期推貨量 約 ㎡ 占地面積 約 ㎡ 主力面積 酒店式公寓占未開盤 住宅 :100㎡ 建筑面積 約 ㎡ 銷售均價(jià) 住宅 : 19000元 /㎡ 酒店式公寓 :未定 建筑形態(tài) 高層 銷售率 約 35% 后續(xù)供應(yīng)量 約 20萬 ㎡ 的后續(xù)供應(yīng)量 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 地處繁華的新街口商圈，交通便利，項(xiàng)目本身的內(nèi)部配套就比較齊全，周邊的生活配套也很完善，項(xiàng)目主要購買人群集中在白領(lǐng)，公務(wù)員，醫(yī)生以及金融人士；應(yīng)該項(xiàng)目的出售與車庫捆綁，至今的銷售不是很好。 重點(diǎn)案例分析 Part 2 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位，其定位主要瞄準(zhǔn)長江路 9號(hào)進(jìn)行，但是 其在產(chǎn)品規(guī)劃、現(xiàn)場(chǎng)展示、管理服務(wù)、營銷推廣等方面都大大不如 9號(hào)，因 此目前該項(xiàng)目銷售情況嚴(yán)峻，市場(chǎng)認(rèn)可度很低。 虹橋 新城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 中山北路 281號(hào) 開盤時(shí)間 08年 5月 開發(fā)商 新城市置業(yè) 當(dāng)期推貨 量 約 10萬 ㎡ 占地面積 約 ㎡ 主力面積 酒店式公寓 : 65 ㎡ ,75 ㎡ 建筑面積 約 13萬㎡ 銷售均價(jià) 18000元 /㎡ (精裝 ) 16000元 /㎡ (毛坯 ) 建筑形態(tài) 小高層 銷售率 約 50% （小戶型） 后續(xù)供應(yīng)量 約 10萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 周邊配套設(shè)施成熟，交通便利。該地塊也屬山西路湖南路商業(yè)圈輻射之地。地理位置優(yōu)越，主要購買力集中在中青年有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群。 重點(diǎn)案例分析 Part 2 綜合點(diǎn)評(píng) ：項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但是戶型產(chǎn)品面積偏大，銷售 總價(jià)偏高，該項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度一般，市場(chǎng)產(chǎn)品定位和總價(jià)偏高，制約該 項(xiàng)目的銷售。 中海 凱旋門 項(xiàng)目位置 中山北路鹽倉橋廣場(chǎng) 開盤時(shí)間 08年 6月 7日 開發(fā)商 中海地產(chǎn) 當(dāng)期推貨 量 約 ㎡ 占地面積 約 ㎡ 主力面積 44㎡ 建筑面積 約 11萬㎡ 銷售均價(jià) 13000元 /㎡ 建筑形態(tài) 高層 銷售率 約 76% （單身公寓） 后續(xù)供應(yīng)量 約 9萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 中海 ?凱旋門是南京中海地產(chǎn)傾力打造的第二個(gè)項(xiàng)目建成后將是一座城市中心、成規(guī)模、低密度、小面積、全功能的復(fù)合型豪宅項(xiàng)目。位于中山北路與大橋南路交匯處，交通便捷，周邊生活配套齊全 . 該項(xiàng)目處于過江車輛的中轉(zhuǎn)站附近所以人流量大，有一定的安全隱患。 在此購房者多為 30歲左右的中青年和一些房產(chǎn)投資者。 重點(diǎn)案例分析 Part 2 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于中海的品牌、創(chuàng)新的全明產(chǎn)品設(shè)計(jì)、良好的 現(xiàn)場(chǎng)展示包裝。該項(xiàng)目的產(chǎn)品值得本項(xiàng)目參考和借鑒。 金鼎灣國際 項(xiàng)目位置 白下區(qū)鼎新路 88號(hào) 開盤時(shí)間 開發(fā)商 建鄴開發(fā)集團(tuán) 當(dāng)期推貨量 約 ㎡ 占地面積 約 2萬㎡ 主力面積 133㎡ 三房 , 94㎡ 兩房 建筑面積 約 8萬㎡ 銷售均價(jià) 21000元 /㎡ 建筑形態(tài) 高層 銷售率 約 80% 后續(xù)供應(yīng)量 約 ㎡ 的后續(xù)供應(yīng)量 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 金鼎灣國際，地處 鼎新路 88號(hào) ，交通四通八達(dá)，生活配套完善。政府機(jī)關(guān)，企業(yè)高級(jí)主管為主要購買力。因地處南京 CBD核心區(qū)域，上下班高峰時(shí)間會(huì)有堵車現(xiàn)象出現(xiàn)。 重點(diǎn)案例分析 Part 2 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于前期品牌和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目由于積累了 2年 多的時(shí)間，項(xiàng)目總體銷售情況比較理想，其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面也花了一定的 心思，品質(zhì)感不錯(cuò)。 長江路 9號(hào) 項(xiàng)目位置 廣廈 （ 南京 ） 房地產(chǎn)投資實(shí)業(yè)有限公司 開盤時(shí)間 開發(fā)商 長江路 9號(hào) 當(dāng)期推貨量 約 8萬㎡ 占地面積 約 5萬㎡ 主力面積 住宅 :133 ㎡兩房 165 ㎡兩房 酒店式公寓 : 56 ㎡兩房 建筑面積 約 26萬㎡ 銷售均價(jià) 住宅： 18500元 /㎡ 酒店式公寓： 21000元 /㎡ 建筑形態(tài) 高層 銷售率 約 90% 后續(xù)供應(yīng)量 約 20萬㎡的后續(xù)供應(yīng)量 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目是城中較為高檔的項(xiàng)目 、 建成后包括高檔精品住宅 、 高檔辦公樓 、 大型商場(chǎng) 、 酒店式公寓 、 臨街商鋪及幼兒園 、 文化廣場(chǎng)等相關(guān)配套 ， 設(shè)施齊備 、品質(zhì)超逸 ， 交通方便 。 項(xiàng)目的主要購買這是銀行 ，外貿(mào) ， 私企的高級(jí)工作人員 。 重點(diǎn)案例分析 Part 2 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于挑高的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、中央地段優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大的現(xiàn)場(chǎng) 樣板展示力度，這些都為該項(xiàng)目成為城市中心頂級(jí)豪宅提供了有力的支持。 仁恒國際公寓 項(xiàng)目位置 建鄴區(qū)廬山路116號(hào) 開盤時(shí)間 07年 12月 開發(fā)商 仁恒投資（南 京 )有限公司 當(dāng)期推貨 量 10萬㎡ 占地面積 約 ㎡ 主力面積 ㎡兩室兩廳 建筑面積 約 10萬㎡ 銷售均價(jià) 20220元 /㎡ 建筑形態(tài) 超高層 銷售率 約 30% （僅指 B棟） 后續(xù)供應(yīng)量 約萬 ㎡的后續(xù)供應(yīng)量僅指 B棟 （ A棟作為酒店自主經(jīng)營） 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 該項(xiàng)目緊鄰?qiáng)W體中心，是河西中心商務(wù)區(qū)最北端的重要標(biāo)志性建筑。由兩棟高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓及為酒店式公寓服務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施組成。周邊交通不是很方便，公交線路較少；小區(qū)內(nèi)部的配套比較齊全，可是小區(qū)周邊的生活配套還不是很完善。高收入人群為該項(xiàng)目的主要針對(duì)目標(biāo)。 重點(diǎn)案例分析 Part 2 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目能夠高于區(qū)域一倍的價(jià)格開盤，其主要體現(xiàn)在三個(gè)方面： 仁恒集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)； 引進(jìn)新加坡輝盛酒店管理； 具有高品質(zhì)感的現(xiàn)場(chǎng)展示系統(tǒng)。 重點(diǎn)案例分項(xiàng)分析 樓盤 主力面積 （㎡） 戶型點(diǎn)評(píng) (優(yōu)劣勢(shì) ) 中海凱旋門 44 優(yōu)勢(shì)：雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，獨(dú)立生活陽臺(tái)和光景陽臺(tái)。整個(gè)房間光亮通透，空氣新鮮。 劣勢(shì)：廚房僅靠衛(wèi)生間。 新城市虹橋中心 56 優(yōu)勢(shì)：布局簡約，空間利用率高，樓上下公私分明；客廳寬闊，光線通風(fēng)較好。 劣勢(shì)：衛(wèi)生間空間狹窄，二樓利用率低，臥室緊湊舒適性較低。 天正湖濱 65 優(yōu)勢(shì)：酒店式裝修，戶型面積緊湊，大尺度臥室，衛(wèi)生間干濕分離，有陽臺(tái)采光較好。 劣勢(shì)：廚房為敞開式，做飯時(shí)會(huì)有較大油煙，不易清掃。 金陵大公館 44 優(yōu)勢(shì) :平面布局規(guī)整簡約，空間利用率高且實(shí)用，空間雖小但是五臟俱全。 劣勢(shì)：實(shí)用面積較小，活動(dòng)空間不是很大，有局促感。 錦盈大廈 45 優(yōu)勢(shì)：一室一廳一廚一衛(wèi)的合理布局，將休息區(qū)域與活動(dòng)區(qū)域區(qū)分得很清楚，雖然面積較小但是沒有給人以壓抑的感覺。 劣勢(shì)：廚房部分為敞開式，但是廚房與衛(wèi)生間的門緊靠在一起不是很合理。 長江路 9號(hào) 50 優(yōu)勢(shì)：戶型方正，利于分割和設(shè)計(jì)，使用率相對(duì)較高； 劣勢(shì)：沒有陽臺(tái)；通風(fēng)效果不理想；無廚房，不具備居家功能； 融寓 53 優(yōu)勢(shì)：客廳較大，便于會(huì)客。功能區(qū)域合理安排，臥室光線較好。 劣勢(shì)：廚房，衛(wèi)生間為暗室，通風(fēng)效果差。 觀城 50 優(yōu)勢(shì)：獨(dú)立廚衛(wèi)，餐廳寬闊，帶陽臺(tái)光線較好。 劣勢(shì)：客廳與臥室沒有分割好，空間較少。 雅居樂花園 53 優(yōu)勢(shì)：實(shí)用面積緊湊，全明設(shè)計(jì)，景觀和雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥觀景飄窗，通透明亮 劣勢(shì)：衛(wèi)生間和廚房緊靠大門，大門正對(duì)主臥的門，在這點(diǎn)的設(shè)計(jì)上不太合理 戶型及主力面積分析 Part 2 綜合點(diǎn)評(píng)： 總體市場(chǎng)戶型創(chuàng)新方面基本上圍繞著全明設(shè)計(jì)和挑高產(chǎn)品。主力 熱銷戶型集中在 3545平方米之間。符合總價(jià)控制的原則。 重點(diǎn)案例分項(xiàng)分析 分析： 目前市場(chǎng)小