偉業(yè)顧問(wèn)北京燕郊項(xiàng)目策劃方案-文庫(kù)吧
2025-02-06 15:18 本頁(yè)面
【正文】 年 2022年 2022年 2022年單價(jià)（元/平米）單價(jià)（元/ 平米）北京通州區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的演變 通州區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖202223004000450001000202230004000500019951998 19992022 20222022 20222022年代均價(jià)(元/平米)大北京時(shí)代來(lái)臨的受益者 —— 通州 宏 觀 部 分 市場(chǎng) 部分 宏 觀 部 分 市場(chǎng) 部分 現(xiàn)在的燕郊是曾經(jīng)的通州 而通州的現(xiàn)在就是燕郊的未來(lái) —— 北京的東西向主要交通主干 —— 朝陽(yáng)街的延長(zhǎng)線是通州 朝陽(yáng)路的延長(zhǎng)線是燕郊 燕郊區(qū)域前景 宏 觀 部 分 市場(chǎng) 部分 規(guī)劃中的燕郊 宏 觀 部 分 市場(chǎng) 部分 燕郊是一個(gè)區(qū)位非常獨(dú)特的地區(qū)，從燕郊到首都機(jī)場(chǎng)只有 25公里， 按經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)， 300公里的距離是港口的范圍 ，從燕郊到港口 300公里的距離內(nèi)有四個(gè)，一個(gè)是天津港， 178公里，一個(gè)是秦皇島港 260 公里，唐山 125公里，所以是被經(jīng)濟(jì)學(xué)家們看好的 京津唐金三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地 ，燕郊是最核心的地區(qū)，所以潛力無(wú)限。 微 觀 部 分 市場(chǎng) 部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 星河皓月 美林新東城 尚品福城 意華田園起價(jià) 2800 2480 2430 2218均價(jià) 2950 2800 2688 2888建筑類型 板樓、別墅 板樓 板樓 板樓開(kāi)盤時(shí)間 0 5 . 5 . 9 0 6 . 5 . 1 0 6 . 5 . 1 0 5 年初入住時(shí)間 0 5 . 1 2 . 3 1 0 6 . 1 2 . 3 1 0 6 . 1 2 . 3 1 0 5 . 1 1 . 3 0戶型面積 6 0 1 3 0 6 0 1 8 0 躍層 7 0 1 9 0 躍層 6 0 1 5 0主力戶型 9 0 平米兩居 9 0 平米兩居1 0 4 兩居1 3 0 三居9 0 平米兩居建筑面積 80萬(wàn) 47萬(wàn) 27萬(wàn) 14萬(wàn)容積率 0 . 9 4 1 . 0 2 3 . 5 1 . 5推廣主題低密度歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)花園洋房健康運(yùn)動(dòng)生態(tài)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品本身園林會(huì)所園林美景詩(shī)意棲所自由呼吸享受健康備注 戶型設(shè)計(jì)多樣一期一定比例的北京客戶景觀大湖高爾夫? 燕郊區(qū)域房產(chǎn)正處于大發(fā)展的起步階段， 房?jī)r(jià)普遍區(qū)間為 2600元 /㎡ — 2800元 /㎡ ，但升值潛力巨大； ? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目集中為 多層和小高層板樓 ， 主力戶型以 90平米實(shí)用兩居為主 ； ? 區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房客戶主要由部分 北京市區(qū)的打工族、拆遷居民及當(dāng)?shù)鼐用?構(gòu)成； ? 產(chǎn)品訴求多以產(chǎn)品自身特點(diǎn)為主， 缺乏前瞻性的區(qū) 域概念性推廣 。 微 觀 部 分 市場(chǎng) 部分 『 小結(jié) 』 項(xiàng) 目 自 身 市場(chǎng) 部分 地塊分析 核工業(yè)公司 幼兒園 中學(xué) 中海石 油公司 政府 本案 京哈高速 潮白河 燕順路 行宮大街 項(xiàng) 目 自 身 市場(chǎng) 部分 項(xiàng)目基本信息 ? 占地面積： 36000平米； 總建筑面積： 111085平米。 ? 地上面積： 104465平米； 住宅面積： 98365平米。 ? 商業(yè)面積： 6100平米； 總戶數(shù)： 1106戶。 ? 車位： 285個(gè)； 商業(yè)配套： 6100平米。 ? 會(huì)所面積： 633平米； 開(kāi)工時(shí)間： 2022年 4月。 ? 綠化率： 40%； 容積率： 。 西區(qū)住宅 別墅產(chǎn)品 ? 總計(jì) 21套別墅，其中東區(qū)計(jì) 19套， 9套聯(lián)排， 6套獨(dú)棟，另天子莊園 6套獨(dú)棟別墅。 推售步驟及價(jià)格策略 營(yíng)銷 部分 價(jià) 格 策 略 低價(jià)入市，低開(kāi)高走，穩(wěn)扎穩(wěn)打 實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià) 3000元 /㎡ ◎ 認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤期價(jià)位要有競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)沖擊力，輔以實(shí)行優(yōu)惠促銷政策。 ◎ 通過(guò)銷售控制（以單元為單位控制），實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速銷售，保證整體銷售額度的完成。 戶型 總戶數(shù) （套） 可售面積（建筑平米） 銷售均價(jià) （元） 產(chǎn)品總銷金額 （元） 一居室 433 20784 3000 62,352,000 二居室 153 13617 3000 40,851,000 三居室 448 53312 3000 159,936,000 四居室 72 10728 3000 32,184,000 別墅 21 8500 5000 42,500,000 總量 1106＋ 21 98441＋8500 3000＋ 5000 295,323,000＋42,500,000 項(xiàng)目整體總銷金額約為： 項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo) 營(yíng)銷 部分 總 銷 售 金 額 推售步驟及價(jià)格策略 營(yíng)銷 部分 銷售排期 推售面積 （平米） 均價(jià) （元 /平方米） 銷售金額 （元） 06年 8月 — 06年 11月 23244 2700 62,758,800 06年 12月 — 07年 4月 21708 2900 67,953,200 07年 5月 — 07年 10月 27842 3100 86,310,200 07年 11月 — 08年 2月 15709 3300 51,839,700 推 售 步 驟 西區(qū)住宅部分 別墅部分：初步預(yù)估 45天均 1套的去化量。 推售步驟及價(jià)格策略 營(yíng)銷 部分 推 售 步 驟 預(yù)熱期 尾盤期 持銷期 認(rèn)購(gòu)期 開(kāi)盤期 強(qiáng)銷期 認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤期 擴(kuò)大宣傳面，深層開(kāi)
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