物業(yè)管理之房屋修繕管理與設(shè)備管理講座-文庫吧
2025-04-29 08:28 本頁面
【正文】 靠性在規(guī)定的范圍內(nèi) ， 住戶在使用過程中不允許對主體結(jié)構(gòu)修改或超出范圍改變使用功能 。 （ 三 ） 屋面的管理 屋面的重要功能是防水與隔熱 ， 而防水因直接影響到人們的生活則更顯得重要 。 防水的問題看似簡單 ，但卻是工程上常見的老大難問題 ，也是物業(yè)管理中投訴最多的問題之一 。 據(jù)統(tǒng)計 ， 全國每年用于防水補漏維修的費用就高達數(shù)十億元人民幣 。 屋面的管理主要是保證屋面正常使用 ，不改變使用功能 ， 免使屋面防水層在一些非正常的使用下遭到破壞 。 其次要定期加強對屋面排水坡道 、 管道的清淤工作 ， 免使排水路徑被堵塞 。 長期的水泡也可能導(dǎo)致防水層的老化和隔熱層的膨脹和變形 。 （ 四 ） 面層裝飾管理 在不同的時期流行不同的做法 ， 每一種做法是和當時的材料和工藝程序聯(lián)系在一起的 ， 各有其優(yōu)點和缺陷 。 現(xiàn)在越來越多的暴露出的問題就是隨著時間的推移 ， 一些塊材所做的墻面如馬賽克 、 面磚 、 大理石等 ， 它們與主體的粘結(jié)層強度降低 ， 逐步開始松動 、 剝落 ， 造成了很大的安全隱患 ， 因此凡對于上述面層材料的房屋 ， 應(yīng)當加強觀察并建立定期的巡查制度 ， 發(fā)現(xiàn)問題及時解決 ， 必要時可在人行密集的道常上搭設(shè)防護篷 。 二、房屋的應(yīng)急管理 房屋的緊急狀態(tài)通常是指火災(zāi) 、 地震等突發(fā)事件發(fā)生時的情況 。 這些情況發(fā)生的概率非常小 ， 通常是十幾年一遇或幾十年一遇 ， 但一旦發(fā)生時造成的損失一般都很大 。 房屋的設(shè)計均要考慮這些不利情況出現(xiàn) ，那么對這些罕遇情況出現(xiàn)時也應(yīng)有對應(yīng)的管理措施 。 （ 一 ） 火災(zāi) 現(xiàn)代的建筑材料絕大部分是由非燃燒體和難燃燒體組成 ， 有些耐火等級不高的建筑 ， 可采用一些燃燒體如木材等 ， 其表面也要做防火處理 。 建筑物各構(gòu)件根據(jù)材料 、 使用功能和重要性不同 ， 要求具備有不同的耐火極限 ， 其時間通常是以小時為單位計算 ， 從 4小時不等 ， 所以建筑物失火燃燒后到失去支撐能力是需要一段時間的 ， 一般的允許疏散時間從 2— 6分鐘不等 ， 因此應(yīng)做好有序疏散和應(yīng)急管理工作 。 （ 二 ） 地震 地震是由于地質(zhì)構(gòu)造作用 ， 內(nèi)部巖層產(chǎn)生很大的應(yīng)力 ， 當應(yīng)力超過巖層的強度極限時 ， 巖石破壞 ， 應(yīng)變能轉(zhuǎn)化為波動能 ， 這種振動波傳到地面而引起地面的運動 。 地震作用在房屋上的慣性力就是地震力 。地震時 ， 首先到達的是縱波 ， 表現(xiàn)為房屋的上下顛簸 ， 使房屋受到垂直地震力 。 隨之而來的是橫波 ， 表現(xiàn)為左右搖晃 ， 使房屋受到水平地震力 。 由于地震力的特殊性 ，先上下運動 ， 再左右運動 ， 它對房屋造成的破壞是十分嚴重的 。 （ 三 ） 其它 物業(yè)管理中可能遇到的其它緊急情況還包括大風 、 暴雨 、 構(gòu)筑物倒塌等等 ， 它們都可能會對人員 、 財產(chǎn)造成一定的損害 ， 也必須加以防范管理 。 三、房屋維修 房屋交付使用后 ， 即開始損壞 ， 這是自然規(guī)律 。 房屋受到外界各種自然因素的侵襲 ， 如日曬 、 雨淋 、 冰凍 、 地下水 、 熱脹 、 冷縮等 ，產(chǎn)生一系列老化 、 氧化和人為損壞 ,這都會影響各房屋組成部分使用的穩(wěn)定性和可靠性 ，給人們的工作 、 生活帶來不利 。 因此 ， 有必要根據(jù)不同的部分制定周密的維修計劃 ， 實施正確的維護 。 （一）房屋損壞的原因分為二類 : 自然損壞：（氣候、生物、地理、災(zāi)害） 人為損壞：（使用不當、設(shè)計 和施工質(zhì)量的低劣、預(yù)防保養(yǎng)不善） （ 二 ） 房屋的保修年限及養(yǎng)護 房屋各組成部分根據(jù)其本身材料的耐久性和使用的頻度有不同的使用年限和保修期限 。 一 、 在正常使用條件 ， 建設(shè)工程的最低保修期為： 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期 。 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2年； 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定 。 建設(shè)工程的保修期由發(fā)包方約定。 （ 三 ） 房屋修繕工程的分類 一般根據(jù)房屋損壞的先后順序和損壞的輕重程度可分為翻修 、 小修 、 中修 、 大修 、 綜合維修五種方式 。 （四） 房屋修繕的目的 是為了滿足人的需要，人對房屋的需要包括：
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