長沙住宅項目前期營銷策劃建議案-文庫吧
2025-01-06 12:21 本頁面
【正文】 2*2： M2起價1680元/ M2均價1800元/ M2廣福園金霞大道115畝23棟總建筑面積11萬M22*2*1：8287 M23*2*2：97130 M24*2*3： 157 M2起價980元/ M2，均價1300元/ M2長沙福興隆房地產(chǎn)開發(fā)公司金帆小區(qū)開福區(qū)四方坪規(guī)劃用地200畝，總建筑面積24萬M22*2*1：74—115 M2聯(lián)體花園洋房：— M2起價861元/ M2，均價1251元/ M2長沙金海林置業(yè)有限公司四方小區(qū)四方坪先福村 M22*2*1：— M23*2*1：— M2復(fù)式： M2起價866元/ M2，均價1252元/ M2長沙市社會福利房地產(chǎn)開發(fā)公司2． 競爭樓盤銷售情況項 目明珠苑濱江玫瑰園匯龍公寓錦繡華天旺角佳園廣福園金帆小區(qū)四方小區(qū)銷售周期約10個月約5個月約12個月約7個月約15個月共約2年共約4年共約3年銷售率65%50%60%80%90%80%90%78%主客戶群區(qū)內(nèi)工人原始居民拆遷產(chǎn)生區(qū)內(nèi)工人附近菜農(nóng)工薪階層私營業(yè)主公務(wù)員白領(lǐng)具有長沙市城鎮(zhèn)常住戶口既無私房又未享受房改優(yōu)惠分房的中、低收入家庭3． 競爭樓盤優(yōu)劣勢分析31明珠苑216。 毗鄰芙蓉路、金霞大道、麗臣路等主干道，交通便利216。 樓盤外觀較為鮮亮，具備一定素質(zhì)216。 價格較低，在該地段占有一定優(yōu)勢216。 規(guī)模尚小，兩期開發(fā)缺乏整體連貫性，分散了整體規(guī)模216。 宣傳推廣包裝不到位，銷售中心布置差強(qiáng)人意32金帆?濱江玫瑰園216。 引用萬科四季花城模式規(guī)劃設(shè)計，在長沙市有一定新意216。 大社區(qū)概念包裝，配套設(shè)施齊全，有成熟社區(qū)風(fēng)貌體現(xiàn)216。 推出裝修套餐供消費者選擇，可滿足多類客戶216。 分期開發(fā)的整體性缺乏統(tǒng)一貫穿216。 未開設(shè)樣板房，不能充分展示項目形象33錦繡華天216。 外立面新潮，色調(diào)頗有前瞻性216。 綜合型大社區(qū)，具備一定規(guī)模216。 推廣宣傳相當(dāng)?shù)轿?，價位占有較大優(yōu)勢216。 看樓通道存在安全隱患216。 部分單位內(nèi)部采光太差，空氣不甚流通34匯龍公寓216。 價位低廉，對購買力有限的消費群頗有吸引力216。 周邊環(huán)境太差，不十分適合居家216。 戶型配比不合理，小戶型缺乏216。 小區(qū)整體性難于統(tǒng)一35旺角佳園216。 臨近麗臣路、東風(fēng)路，出行便利216。 地形不規(guī)則，樓體設(shè)計受影響，各單元內(nèi)部格局多不規(guī)則216。 靠近鐵路、高架橋，噪音干擾較大216。 價位偏高，接近商品房價位36廣福園216。 整體規(guī)模較大，具備大社區(qū)概念216。 樓體間距較大，整體感覺過于空曠216。 園林綠化不夠理想216。 樓體外觀色調(diào)過于沉悶；單元戶型設(shè)計和面積配比不合理，客廳過大37金帆小區(qū)216。 具備規(guī)模，配套較為完善，有成熟大社區(qū)風(fēng)采216。 園林布置有獨特個性216。 樓體外形具有一定超前意識，但樓體色調(diào)和顏色略嫌粗糙216。 陽臺設(shè)計有較大局限性38四方小區(qū)216。 有智能化管理理念的初步體現(xiàn)216。 建筑格局較為新穎216。 園林布置不佳，項目交通不甚便利第三章 項目市場分析1． 項目的優(yōu)勢11 地勢較高，能充分彰現(xiàn)片區(qū)地標(biāo)位置 本案在該片區(qū)占據(jù)有較高地勢，周圍無高層建筑遮擋，項目興建后，視野開闊，同時也容易形成鶴立雞群的感覺，可制造非同一般的突出效果。12 地塊較為方正，容易形成封閉式建筑格局 本案地形方正合理，可塑性較強(qiáng)，可將之形成圍合式建筑群，一則方便于內(nèi)部安全保障與物業(yè)管理，同時也可形成項目獨特的風(fēng)格和建筑水準(zhǔn)，區(qū)別于一般建筑粗糙隨便的通病，能較大限度提升項目質(zhì)素。13項目毗鄰麗臣路、金霞大道，外部交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá) 本案臨近麗臣路、金霞大道，伍家?guī)X立交橋、東風(fēng)高架橋使得整個片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)呈高度輻射狀態(tài)，交通線路四通八達(dá)，出行較為方便。2． 項目的劣勢21 項目臨近鐵路，噪音干擾較大 本案緊靠京廣鐵路，每日行經(jīng)列車十余次，對于小區(qū)內(nèi)部有一定噪音干擾，同時也可能對購買群形成心理壓力，一定程度上妨礙項目的居家優(yōu)勢。應(yīng)對策略：在項目外圍種植喬木綠化帶，一則消除噪音，同時也可形成綠色生態(tài)空間的視覺效果和舒適感覺。22 項目周邊樓盤質(zhì)素普遍較低，使得整體環(huán)境的居住氛圍難于塑造 項目周邊無優(yōu)質(zhì)樓盤，片區(qū)尚不具強(qiáng)勢競爭力，客觀環(huán)境使本案的質(zhì)素難于快速在消費群心目中扎根，推廣存在一定難度。應(yīng)對策略：充分利用項目地勢和整體高度，推廣宣傳，制造“更上一層樓”的市場認(rèn)知度。23 項目與兩條主干道連接的道
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