【正文】 務活動等等。名家講堂：延續(xù)誠品售樓處曾經(jīng)連續(xù)舉辦的，由著名作家、著名音樂家、著名文化人等知名人物開展專題講座。吸引對文化、知識有強烈渴求或?qū)Ｗ⒂诖祟愌芯恐咂肺蝗宋锏酱搜杏憽⑴c。例如：可以借勢于近年來日漸興起的新國學熱潮，邀請新國學的倡導者、文化學者來此授課、講座。草地音樂會：特別邀請國內(nèi)外專業(yè)交響樂演出團體、大學演出團或原生態(tài)音樂演出團體到此演出，借助項目自然環(huán)境優(yōu)勢，利用戶外場地舉行。營造各種類音樂與自然環(huán)境的和諧交融，從而為項目從音樂這一主題方向烘托出或突出高貴、典雅或強調(diào)生態(tài)、綠色的文化氣質(zhì)。環(huán)境營造：項目未來將充分利用可能發(fā)揮的各類軟、硬件手段，綜合營造項目的文化氛圍，包括從項目內(nèi)外的園林設計，建筑的內(nèi)、外立面設計，內(nèi)部各商業(yè)的服務水平，背景音樂的選擇、播放等諸多方面均須認真考量，并與項目的綜合氣質(zhì)相吻合。例如在背景音樂的選擇方面，不僅將根據(jù)項目內(nèi)的主題活動進行編排，更將根據(jù)四季變化、晝夜更替、文化紀念日等不同的主題編排各類的情緒音樂、傾訴音樂、交響樂等。以上的環(huán)境營造手段將從多角度、全方位為未來近距離接觸項目的人群提供優(yōu)越的公共環(huán)境，從而達到“走進綠地——觸摸文化，走進建筑——享受文化”這一目的。依據(jù)前期對區(qū)域內(nèi)及北京市可比商業(yè)物業(yè)市場上各類商業(yè)形態(tài)的調(diào)查分析，結(jié)合對區(qū)域消費市場現(xiàn)狀和趨勢的綜合把握，本商業(yè)項目的檔次定位如下?？紤]到項目處于京西四環(huán)以外，未來將全面針對高收入、高品位、高消費的消費群體，項目應定位為一個由國內(nèi)、國際品牌商家組合經(jīng)營的現(xiàn)代商業(yè)，輔以部份其他層次的元素。以涵蓋中高檔以上客層的能夠突出文化主題及品位的品牌商家為主體，結(jié)合部分本地已有的知名品牌。參考國內(nèi)其它商業(yè)項目的發(fā)展經(jīng)驗，項目初期檔次定位太高，可能會從市場接受時間及物業(yè)品牌樹立等方面對項目早期發(fā)展形成一定的不利影響。從未來發(fā)展態(tài)勢看，隨著國內(nèi)零售市場的放開，獨立的區(qū)域型商業(yè)設施也漸為消費者接受，而產(chǎn)品品質(zhì)及相關(guān)服務完善程度將是衡量商業(yè)設施檔次的重要標準。結(jié)合本區(qū)域及本地當前商業(yè)市場情況以及消費水平、消費者預期，深入考慮各種因素的未來發(fā)展，本項目檔次定位應涵蓋高檔、中高檔、中檔三個層面，前期利用有利的招租策略等手段吸引絕對高端、并俱鮮明文化特色的主力店商家以保證項目整體素質(zhì)，而在補充商家選擇方面在保證品質(zhì)的前提下，新進入北京的品牌商家占到很大比例（35%以上），而現(xiàn)有的、已在北京市場獲得一定認可度的商家的進入將對于縮短商業(yè)培育期、提升項目知名度、樹立商業(yè)物業(yè)品牌方面起到重要作用。商業(yè)項目主題的確定需要從目標消費客群現(xiàn)在及未來的特點、消費傾向、消費習慣等等入手，深入考慮項目所屬商業(yè)類型的國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，全面把握各種成功的商業(yè)模式以及新興商業(yè)業(yè)態(tài)、形式，結(jié)合商業(yè)項目自身的規(guī)劃條件及類型特點，找出具有明顯市場差異化、對目標消費群體有強大聚合力，同時又適合項目自身特點的主題內(nèi)容，來指導項目的整體運作。項目主題：馬奈草地 —— 森林中的文化盛宴主題詮釋：本項目借助全新的文化餐飲休閑理念來打造新式消費中心。216。 馬奈草地：借助名畫的寓意體現(xiàn)項目主題文化特色。擺脫了生活、工作壓力的高收入、高消費群體，已不滿足普通的吃喝玩樂以及購物，而是希望能尋找到一個能夠真正放松心情、回歸自然、回歸自我的休閑場所。故本商業(yè)不只是能滿足人們于物質(zhì)上的需求，更要滿足人們心靈和理想的需求，是一種理想境界，內(nèi)涵是將傳統(tǒng)的商業(yè)概念主題化、人文化、享受化，以文化的理念來打造商業(yè)，提供消費者具有享受性、獨特性、選擇性以及娛樂性的休閑場所，因為這些特性為消費者帶來價值，而消費者會因為這樣的價值性持續(xù)來此進行消費，以滿足物質(zhì)及精神上的自我需求。216。 森林中的……：突出項目優(yōu)越的自然環(huán)境，使未曾到訪的消費者從名字就能體會到項目回歸自然、崇尚綠色的主題特色，為項目深層次的文化底蘊奠定堅實的基礎(chǔ)。216。 文化盛宴：本項目以特色大中型餐飲設施為帶動，結(jié)合“文化、休閑、藝術(shù)”的主題，希望以此切入北京尤其周邊高收入者和家庭，以及優(yōu)秀的經(jīng)營者。商業(yè)中心在以商品、環(huán)境、設施、服務等方面滿足消費者對品質(zhì)的強烈要求及需要的同時，更能為人們提供一個嶄新的理想空間。 商業(yè)組合圍繞以上主題，本項目商業(yè)將包括大中型特色餐飲、運動健身館、懷舊舞廳、書吧咖啡廳、美容SPA等，另外還包括有特色美食廣場、室外活動展示中心等。本項目將餐飲娛樂、休閑會客、康體健身、文化活動等多項商業(yè)匯集，各項功能劃分功能區(qū)間又靈活穿插，滿足消費者多樣隨性的消費需求，提供消費者超值的購物環(huán)境，營造一個可以“一站消費、全日游逛”的悠閑夢想空間。 商業(yè)面積構(gòu)成　所在位置套內(nèi)建筑面積（平方米）租賃面積（平方米）規(guī)劃業(yè)態(tài)租賃經(jīng)營部分酒吧一俊士俱樂部酒吧二美容院包間+酒吧按摩院高檔按摩院美容院高檔美容院主力店高檔中餐健身中心康體健身1號店圖書咖啡廳2號店品牌餐飲3號店品牌餐飲4號店品牌餐飲5號店GOLF旗艦店6號店高檔西餐7號店名表展廊8號店品牌餐飲9號店品牌餐飲10號店品牌餐飲11號店名表展廊12號店品牌餐飲13號店品牌餐飲14號店品牌餐飲15號店品牌餐飲16號店馬奈原創(chuàng)紀念品店合計 公用面積=使用率=%總建筑面積 注解1：美容院原規(guī)劃面積672平米，相對高檔美容商家的需求偏小，故切分出部分酒吧二約300平米的面積作為包間，酒吧二其余的面積規(guī)劃為23家格調(diào)靜吧。俊士俱樂部為專為品位男士設定的休閑消費空間，業(yè)態(tài)包含有雪茄紅酒吧、男士商務用品專賣店、男士理容中心等。注解2：表中公用面積包含了除商鋪面積以外的所有建筑面積，即包括可分攤及不可分攤面積，最終分攤面積及使用率當以最終設計為準。業(yè)態(tài)種類租賃面積（平方米）餐飲休閑其他總面積餐飲檔次（人均消費RMB）所占面積（平方米）高檔（500以上）中高檔（100250）中檔（40120）總面積超區(qū)域型休閑娛樂中心、京西新興首席餐飲休閑勝地。提供重文化、高品質(zhì)、健康、娛樂的生活消費享受。任何商業(yè)設施的成功與興旺，首先應依托于項目所在商圈的市場基礎(chǔ)，沒有市場環(huán)境的支持就沒有商業(yè)項目生存的基礎(chǔ)和發(fā)展的空間。但同時，各個商業(yè)設施又是一個相對獨立的個體，其自身建筑規(guī)劃設計、軟硬件的設置、產(chǎn)品功能的劃分、店鋪的分割、裝飾裝潢等素質(zhì)的建設，對于物業(yè)未來的經(jīng)營將起到重要作用。商業(yè)設施的功能劃分和組合是為了防止由于各種不同用途、類型商業(yè)混雜而造成的區(qū)域無序發(fā)展，進行此項工作旨在保證地塊區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍，引導各商業(yè)在一定的范圍內(nèi)集中開展生產(chǎn)活動，最終產(chǎn)生能量疊加的效益。科學合理的功能定位和劃分將保障經(jīng)營商家利潤得以充分實現(xiàn)，商業(yè)物業(yè)形象將更加鮮明，層次更為豐富，同時也將使消費者的消費行為及過程更加順暢和輕松愉快，各功能區(qū)塊相互協(xié)調(diào)、互動。好的商業(yè)物業(yè)功能劃分方式，可以提升項目的市場凝聚力，便于聚集人氣，從而提高商場的檔次和品位，帶動商鋪的租售。綜上所述，本項目產(chǎn)品功能的劃分將依據(jù)以下原則進行：l 能夠有計劃控制招商引進的商戶類別，考慮商戶影響力；l 尊重商戶對建筑局部布局的要求；l 餐飲、休閑、康體娛樂的不同要求和聯(lián)動、互補性；l 各類商業(yè)功能物業(yè)功能之間的協(xié)調(diào)和銜接； l 商業(yè)功能內(nèi)部的相互協(xié)調(diào)和配合；l 便于商家經(jīng)營和后期商業(yè)營運管理；l 考慮客流的合理導向及消費者的方便舒適度。品牌代表的是所提供商品及服務的內(nèi)涵及品質(zhì)，而不僅僅是價格，是商業(yè)組合的具體體現(xiàn)。而在不同的地區(qū)和面對不同的消費群體，對某一特定品牌的認知和其代表的含義甚至會有相當?shù)牟町悺１卷椖课磥韺⑿纬伞皣鴥?nèi)外知名商家 + 國內(nèi)優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營者+ 中小型特色餐飲、娛樂商家”的強強品牌組合。現(xiàn)有產(chǎn)品策略具有以下優(yōu)勢：由傳統(tǒng)的品牌商品組合進步到知名商業(yè)組合，具有更好的商業(yè)效果，更適應于項目營銷推廣；以國內(nèi)外知名商家和商業(yè)模式引入，先進的營銷理念、獨特的產(chǎn)品和完善的服務、指導，將會為本項目帶來獨道的客戶、