【正文】 適宜居住 S 明廚是本項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一 S 2萬平米的會(huì)所，規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，檔次高 S 裝修檔次、設(shè)計(jì)等高于競爭項(xiàng)目 S自然景觀好，高層可望山觀海 S中央空調(diào)提升項(xiàng)目品質(zhì) S成本優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整提供了空間 W項(xiàng)目所處位置相對(duì)較偏 W周邊被眾多低檔破舊居民樓所包圍，缺乏高品質(zhì)的居住氛圍 W戶型面積偏大 W層高 3米，在同類競爭項(xiàng)目中最低 W戶型高窗，影響采光 W異型房間，影響使用 W舊樓改造，歷史口碑不好 W中央空調(diào)提高居住成本 W產(chǎn)權(quán)年限剩余 44年 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threat O隨著新城區(qū)和開發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和發(fā)展，需求將得到進(jìn)一步增加 O由于手續(xù)等問題，目前市場上的眾多同類樓盤大多尚未取得銷售許可證 T目前市場上的同類樓盤較多，競爭趨于激烈 T眾多競爭樓盤均內(nèi)部認(rèn)購了相當(dāng)長時(shí)間，有了大量的客戶積累 T本項(xiàng)目與緊鄰的 “ 自由港 ” 項(xiàng)目相比較，具有位置、戶型面積、價(jià)格、客戶積累量等劣勢(shì)，威脅較大 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 戶型設(shè)計(jì)雖然存在一定的缺陷，但也有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如功能分區(qū)明確和明廚； ? 裝修檔次的適當(dāng)提高，提升了本項(xiàng)目的檔次，為有更高生活追求的客戶提供了選擇； ? 雖然山和海等景觀資源在當(dāng)?shù)夭⒉皇窍∪?，但如果能夠享受到觀山望海的感覺也是一種舒適愜意的生活享受； ? 中央空調(diào)無疑是提升本項(xiàng)目品質(zhì)的因素之一； ? 成本優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢(shì)之一，本項(xiàng)目在后期銷售時(shí)，價(jià)格調(diào)整空間大。 ?優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 雖然遠(yuǎn)離商業(yè)中心，但自身配套在一定程度上進(jìn)行了彌補(bǔ)； ? 周邊形象差，不利于本項(xiàng)目高檔次的形象，通過現(xiàn)場包裝、外部鋪裝、小型綠化和小品雕塑等，從視覺形象上改善本項(xiàng)目的形象，提升項(xiàng)目的檔次； ? 戶型面積偏大，將導(dǎo)致總價(jià)過高，造成銷售壓力，可控制單價(jià)，從而控制總價(jià)。 ? 層高低，尤其在加裝了中央空調(diào)后，局部更低，建議空調(diào)出風(fēng)口盡量采用側(cè)風(fēng)，不能更改的是否可以采用室內(nèi)裝修手段從視覺上加以規(guī)避； ? 高窗，影響采光，可通過室內(nèi)設(shè)計(jì)手段在一定程度上進(jìn)行規(guī)避； ? 存在異型房間，可通過樣板間的設(shè)計(jì)，進(jìn)行引導(dǎo)客戶； ? 中央空調(diào)導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)的增加，可能排除一部分客戶，為了避免客戶的大量流失，物業(yè)費(fèi)要仔細(xì)核算，盡量把這部分客戶納入本項(xiàng)目的目標(biāo)客群。 ? 舊樓改造，這也是本項(xiàng)目的最大劣勢(shì)之一，需要通過良好的包裝手段重新塑造項(xiàng)目良好的形象。 ? 產(chǎn)權(quán)年限剩余 44年（標(biāo)準(zhǔn)為 50年），可從價(jià)格上考慮進(jìn)行彌補(bǔ)該劣勢(shì)。 ?劣勢(shì)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會(huì)對(duì)所有項(xiàng)目都是均等的，尤其在競爭項(xiàng)目入市時(shí)間相近的情況下，面臨著相互間最直接的面對(duì)面的競爭，因此除了項(xiàng)目自身的特性外，銷售手段和包裝推廣等就更加重要了。 ?機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 本項(xiàng)目威脅主要來自于競爭項(xiàng)目的壓力，因其他競爭項(xiàng)目已經(jīng)開盤或認(rèn)購，使大量客戶已經(jīng)流向競爭項(xiàng)目，減小威脅的方法是多方面的，需要從施工質(zhì)量，裝修設(shè)計(jì)，裝修質(zhì)量，綜合服務(wù)水平，銷售手段和包裝推廣等多方面入手，塑造項(xiàng)目獨(dú)特的高品質(zhì)形象。 ?威脅分析 細(xì)節(jié)決定品質(zhì) 項(xiàng)目特性輸理 自身配套 戶型 景觀 精裝修 成本 大而全 功能明確 明廚 望海觀山 檔次高 相對(duì)低 硬件設(shè)施 高檔 彌補(bǔ)外部 配套不全 獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 共享優(yōu)勢(shì) 提升品質(zhì) 價(jià)格空間大 提升品質(zhì) 具備塑造高檔項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)條件 優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)突出，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)共存 市場定位 市場定位 項(xiàng)目發(fā)展方向：中高檔的產(chǎn)品，高檔的物業(yè)形象 通過大量的市場調(diào)查研究和對(duì)本項(xiàng)目的深入分析，我司對(duì)本項(xiàng)目做如下定位： 市場定位闡釋 ? 城市中堅(jiān) ? 他們是本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，是追求生活品質(zhì)和個(gè)性化的新一代年輕高級(jí)白領(lǐng) ? 量身定做 ? 為了目標(biāo)客群專門制作產(chǎn)品，滿足了該人群的各種生活需求，也同時(shí)體現(xiàn)出本項(xiàng)目產(chǎn)品的獨(dú)特性和稀缺性，并抬高了本項(xiàng)目的價(jià)值 市場定位闡釋 ? 舒適生活 ? 舒適生活包含兩點(diǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，一是本項(xiàng)目戶型格局好，與其他項(xiàng)目比居住更加舒適；二是本項(xiàng)目會(huì)所配套設(shè)施比較齊全，生活起來會(huì)更加方便舒適 ? 高檔 ? 這里的高檔指的是本項(xiàng)目跟周邊的項(xiàng)目相比較品質(zhì)更為高檔 ? 精品 ? 本項(xiàng)目跟目前市場上的其他項(xiàng)目相比，裝修更加精致，品味也更高 客戶定位 客群定位 ? 目標(biāo)客群來源范圍 本地客戶 外地客戶 外商 客戶來源模擬示意圖 客戶來源：開發(fā)區(qū)客戶和在開發(fā)區(qū)工作的外地人為主，部分市內(nèi)客戶，少量外地人和少數(shù)外商 通過大量的市場調(diào)查研究以及對(duì)本項(xiàng)目的深入分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)鎖定如下目標(biāo)市場： 客群定位 ? 目標(biāo)客群鎖定層次 低端客戶 中端客戶 高端客戶 本項(xiàng)目客群 重疊客群 競爭項(xiàng)目客群 本項(xiàng)目客戶群應(yīng)鎖定中高檔客戶群 客群定位 ? 目標(biāo)客群主體特征 主體特征： ?年齡： 2538歲 ?學(xué)歷：一般為大學(xué) ?家庭結(jié)構(gòu)：單身，兩口之家，三口小家庭為主 ?家庭月收入： 6000元以上 ?居住現(xiàn)狀：和父母住在一起或租房； ?臵業(yè)狀態(tài)：首次臵業(yè)占絕對(duì)主力； ?職 位：個(gè)體工商戶、私營業(yè)主、企業(yè)中高管、專業(yè)技術(shù)人員居多； 客群定位 ? 目標(biāo)客群主體特征 購買目的及心理： ?現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)條件允許，可以追求更高品質(zhì)的生活質(zhì)量，可以為自己買一套房子，作為臨時(shí)過度，同時(shí)兼顧投資，將來再換大房子； ?準(zhǔn)備結(jié)婚使用。 ?外地客戶一般用于度假，兼顧投資，同時(shí)在大連有房子也很有面子 從事行業(yè)： ?開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)企業(yè)年輕的中層管理人員 ?核心區(qū)私營小業(yè)主 ?外地客戶行業(yè)較雜，但有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 價(jià)格定位 價(jià)格定位 ?競爭項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元／平方米）裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修報(bào)價(jià)（元／平方米）裝修實(shí)價(jià)（元／平方米）項(xiàng)目現(xiàn)狀 銷售情況古耕５０００ 6700 精裝修 800 500進(jìn)入銷售尾聲, 現(xiàn)只有少量1 9 層以上戶型選購, 銷售率8 0 %良好君悅豪庭( 公寓) 6400精裝修( 客戶也可選擇毛坯)3 0 0 和5 0 03 0 0 和5 0 0 客戶自選3 期8 月1 2 日已經(jīng)開始銷售 一般億鋒現(xiàn)代城( 公寓) 6300 精裝修 3 0 0 5 0 0 待定 熱銷階段 良好福佳國際 6200 精裝修 1000 500 認(rèn)購階段 一般新財(cái)富中心 6020 精裝修 1000 500 進(jìn)行認(rèn)購 良好自由港 5200 裝修標(biāo) 800 300 認(rèn)購階段 良好均價(jià)都在6000元以上 金馬路項(xiàng)目 舊樓改造項(xiàng)目 由于各個(gè)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目自身的特性對(duì)價(jià)格的影響，要小于地段（金馬路）、核心區(qū)、 “ 舊樓改造 ” 、戶型總價(jià)等因素對(duì)價(jià)格的影響。 老項(xiàng)目 戶型大總價(jià)高 認(rèn)購時(shí)間過長，客戶流失 價(jià)格定位 ? 本項(xiàng)目戶型面積 說明：由于目前只有套內(nèi)面積，因此下表中建筑面積 1只考慮本樓層公攤，使用率接近 70%，建筑面積 2考慮了 本樓層公攤的同時(shí)，也考慮了其他公攤部分，暫時(shí)按照 65%使用率計(jì)算作為參考。 本層公攤計(jì)算 以 65%使用率計(jì)算 以 70%使用率計(jì)算 房號(hào) 套內(nèi)建面 建筑面積１ 建筑面積２ 建筑面積３1單元5層1 0號(hào) 1單元5層3 號(hào) 1單元5層9 號(hào) 1單元5層8 號(hào) 1單元5層1 2號(hào) 1單元5層1 3號(hào) 1單元5層5 號(hào) 1單元5層2 號(hào) 1單元5層6 號(hào) 1單元5層7 號(hào) 1單元5層1 1號(hào) 1單元5層1 號(hào) 1單元5層4 號(hào) 合計(jì) 房號(hào) 套內(nèi)建面 建筑面積２ 戶型總價(jià)1 戶型總價(jià)2 戶型總價(jià)21單元5層1 0號(hào) 244923 254720 2645171單元5層3 號(hào) 258538 268880 2792221單元5層9 號(hào) 277231 288320 2994091單元5層8 號(hào) 278846 290000 3011541單元5層1 2號(hào) 284462 295840 3072181單元5層1 3號(hào) 284462 295840 3072181單元5層5 號(hào) 316769 329440 3421111單元5層2 號(hào)