【正文】 三極拉動(dòng)，重點(diǎn)突破”的整體空間結(jié)構(gòu)，由內(nèi)至外形成港灣服務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、海濱居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五個(gè)層次和多個(gè)組團(tuán)，成為能夠承托城市未來希望的濱海新城、支撐城市經(jīng)濟(jì)騰飛的產(chǎn)業(yè)基地和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐大港，屆時(shí)， 主城區(qū)將擴(kuò)充到150平方公里，可容納 100萬人。 ? 新的城市規(guī)劃突破了原有以新浦海州城區(qū)為主體的空間框架，以更廣闊的視野尋求發(fā)展空間， 把東部城區(qū)、新海城區(qū)、贛榆城區(qū)作為相互聯(lián)動(dòng)的三大增長極，把位于三極之間的海濱新城作為最重要的城市核心， 舉全市之力重金打造。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 點(diǎn)睛之筆： 連云新城 —— 連云港國際性海港城市“一心三極”戰(zhàn)略的核心。 ? 連云港市連云新城，緊鄰連云港國際商務(wù)中心。根據(jù)連云港連云新城規(guī)劃初步方案， 擬建的連云新城西至臨洪河西堤，北以外堤為界，南至大港西路和規(guī)劃中的 242省道中心線，東以北崮山為界，規(guī)劃面積 。 其中灘涂面積 ，圍海造地面積 。規(guī)劃區(qū)建設(shè)面積 。 ? 連云新城將按照沿海伸展、組團(tuán)遞進(jìn)、帶狀發(fā)展的格局推進(jìn)，通過對(duì)現(xiàn)有灘涂、鹽田和淺海淤積帶的改造和利用，面向未來重點(diǎn)打造一個(gè)融港口、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住生活等多重功能于一體的海濱核心區(qū)。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從 40萬到 100萬 ， 人從哪里來 ？ 產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入不足 城市內(nèi)區(qū)縣關(guān)聯(lián)性弱 缺少城市群依托，城市間缺乏交流 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客戶現(xiàn)狀概述： 典型的區(qū)域客市場(chǎng)，基礎(chǔ)人口有限、外區(qū)導(dǎo)客能力不足，外省市投資客有限且中低端化。 新浦 連云 ? 新浦與連云客戶交叉率約為 5%15% ? 新浦樓盤（除少數(shù)）連云區(qū)人置業(yè)比例約為 5%。 ? 連云區(qū)樓盤新浦人置業(yè)比例通常在 1015%，越是高端樓盤（海景資源占有）新浦人置業(yè)比例越高。此外，四縣入城客約占成交 10%，其中以贛榆客戶為主。 資源占有型導(dǎo)客 政府導(dǎo)向型導(dǎo)客 投資行為 ， 未呈現(xiàn)規(guī)?；铀w徙 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 城市間：公路抵達(dá)便利、人口流動(dòng)少、缺乏產(chǎn)業(yè)互補(bǔ) 城市內(nèi)：受山脈阻斷，新浦及三縣對(duì)海的向心力較弱 產(chǎn)業(yè)：港業(yè)、能源、醫(yī)藥為主，結(jié)構(gòu)單調(diào)、人口不足 城市群弱、區(qū)域聯(lián)通差、缺少特大型企業(yè) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心策略界定 客源的深挖與拓展 區(qū)內(nèi)搶客 與城爭(zhēng)客 城外拓客 如何避免落入混戰(zhàn) ？ 如何建立全市影響力 ？ 如何獲得投資客青睞 ？ 強(qiáng)化板塊唯一性與純粹性，切斷與區(qū)域其它板塊的價(jià)格關(guān)聯(lián)。 強(qiáng)勢(shì)品牌導(dǎo)入城市，實(shí)現(xiàn)品牌占位，以產(chǎn)品力引爆港城市場(chǎng)。 強(qiáng)調(diào)資源與核心優(yōu)勢(shì)，以高性價(jià)比海景產(chǎn)品導(dǎo)入價(jià)值投資客源 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 入市：一次劃時(shí)代 ——成功實(shí)現(xiàn)全市客戶號(hào)召力 掀起第三次 “ 東進(jìn) ” 高潮 第一次 “ 東進(jìn) ” 高潮：廉價(jià)買資源 ——03版規(guī)劃確定墟溝 CBD 第二次 “ 東進(jìn) ” 高潮：政策性引導(dǎo) ——05版規(guī)劃確定 “ 城市入海 ” 第三次“東進(jìn)”：后 CBD時(shí)代 ——08版規(guī)劃確定以連云新城為核心 一 線 品 牌 首 次 參 與 港 城 開 發(fā) “ 品牌 +資源 +產(chǎn)品 +政府引導(dǎo) ” 導(dǎo)入人口 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 歷史上的兩次導(dǎo)客運(yùn)動(dòng)： 第一次：資源型導(dǎo)客；第二次：政府導(dǎo)向型導(dǎo)客 資 源 型 導(dǎo) 客 代表樓盤：陽光國際中心一期、海客瀛洲一期 開發(fā)背景：前 CBD開發(fā)進(jìn)行中 政府導(dǎo)向型導(dǎo)客 代表樓盤：久和國際一期 開發(fā)背景：東部規(guī)劃 05版出臺(tái)，平山大賣地 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 陽光國際一期：一線海景、 CBD地標(biāo)，花了四年從 3000賣到 6000。 陽光國際中心外區(qū)客購買約占 70% 海 客 瀛 洲 外 區(qū) 客 購 買 約 占 30% “連云港廉價(jià)買海 ” 印象至今 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 久和國際新城一期：政策拉動(dòng)、政府推動(dòng)，首批 1000套銷售房源 80%為新浦客。 轟轟烈烈的平山圈地運(yùn)動(dòng)隨之展開 “王書記聯(lián)合南京人忽悠連云港人 ” 地價(jià)翻四倍 、 “ 平山奇跡 ” 可以寫入 M B A 教材 企 業(yè) 團(tuán) 購 公務(wù)人員鼓勵(lì)購買 動(dòng) 遷 戶 四 大 優(yōu) 惠 項(xiàng)目一二期 將要推售的三期 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地價(jià)翻四倍、 “ 平山轉(zhuǎn)盤奇跡 ” 可以寫入 MBA教材 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域開發(fā)的三種模式 產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域開發(fā) 淮安：富士康模式 用賣房子的方法賣地 上海新江灣城、 連云港平山轉(zhuǎn)盤板塊 ? 此種模式適合于未來城市化可以波及到的，對(duì)產(chǎn)業(yè)依托性比較弱的土地，這種模式的衍生形式之一就是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。新江灣模式，尺度在 2到 5平方公里，對(duì)產(chǎn)業(yè)依托性較弱，針對(duì)這種模式不應(yīng)將其復(fù)雜化，可以采取用賣房子的方法來賣地，就能簡(jiǎn)便很多。這是一種簡(jiǎn)單的原理，新江灣模式需要樣板統(tǒng)計(jì)，從而需要配套銷售，立即輔助配套產(chǎn)品，從而發(fā)掘其未來發(fā)展趨勢(shì)，將土地未來的規(guī)劃展現(xiàn)給開發(fā)商。 政府主導(dǎo)的土地開發(fā) 三亞亞龍灣、 連云港連云新城 此種模式講得通俗點(diǎn)就是企業(yè)干不了的讓政府來干。解決一個(gè) 30平方公里的土地問題，比如三亞海棠灣、亞龍灣的時(shí)候，需要由政府出面。這種區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)來說面積太大，政府僅需通過 6個(gè) 5平方公里的劃分，把 5平方公里這個(gè)級(jí)別模式切到新江灣這種模式上，化整為零，同時(shí)再催生一些企業(yè)，令其執(zhí)行二級(jí)開發(fā)。這種做法的尺度感更大，對(duì)政府提出的要求就是將土地的外圍的樣板段安排妥當(dāng)，需要政府給予很大投入 。 關(guān)鍵詞： 一級(jí)開發(fā)、外圍樣板段 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 03版規(guī)劃 CBD外圍樣板段簡(jiǎn)單 前 C B D 國展中心 、 “ 在海一方 ” 公園 08版規(guī)劃 CBD外圍樣板段充分 勝利湖 、 區(qū)政府 、 中央公園 …… 后 C B D 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 完整居住地區(qū) 行政辦公中心 人居環(huán)境最富特色的生態(tài)社區(qū) 文化休閑、旅游度假的最佳目的地 后 CBD時(shí)代：連云新城規(guī)劃帶動(dòng)板塊遠(yuǎn)期質(zhì)變 山海景觀軸打通 CBD核心區(qū)、后 CBD升級(jí)功能、提升品質(zhì) 功能定位：新政中心、高檔住區(qū) 后 C B D 前 C B D 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 前 CBD的遺憾：政府短視、規(guī)劃無序、開發(fā)水準(zhǔn)良莠不齊 —— 非典型 CBD ? 國展中心 ? 歐亞大陸橋 ? 陽光國際中心一期 ? 在海一方 形似而神非：城市商務(wù)功能未能實(shí)現(xiàn)從新浦轉(zhuǎn)移 ? 陽光國際中心二期 外圍地區(qū)開發(fā)混亂 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 本案的項(xiàng)目屬性 —— 借政府輿論導(dǎo)向樹立項(xiàng)目地位，依托連云新城詮釋項(xiàng)目 CBD核心價(jià)值。 保利地產(chǎn)品牌價(jià)值 連云新城區(qū)域價(jià)值 連云新城的 、 保利的 塑造獨(dú)立板塊價(jià)值 （ 案例：上海碧云 ） 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 連云新城 ——向大海要土地，補(bǔ)充商務(wù)、商業(yè)功能，強(qiáng)化政務(wù)功能 ——CBD實(shí)至而名歸。 ? 北部規(guī)劃功能以西墅休閑旅游和北崮山郊野旅游為先導(dǎo)、以沿規(guī)劃內(nèi)灣的水上休閑運(yùn)動(dòng)為補(bǔ)充、以適當(dāng)?shù)穆糜蔚禺a(chǎn)和生態(tài)居住為主體、以豐富多彩的旅游配套服務(wù)為支撐，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)山海郊野風(fēng)貌特色 ? 南部規(guī)劃功能以行政辦公中心為先導(dǎo)、以居住為主體、以適當(dāng)?shù)呐涮追?wù)和充分的就業(yè)崗位為支撐，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)現(xiàn)代化濱海新城的風(fēng)貌特色。 （ 1）地區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū) 集中發(fā)展以本地區(qū)居民為主要服務(wù)對(duì)象并創(chuàng)造大量就業(yè)崗位的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂和商務(wù)辦公設(shè)施，并可適當(dāng)發(fā)展酒店式公寓，為未來在本地區(qū)工作的外來人口提供更多樣的居住選擇。 （ 2）西墅漁村游樂區(qū) 充分發(fā)掘傳統(tǒng)漁業(yè)和漁村生活的人文魅力，重新設(shè)計(jì)和組織漁村、漁港、漁市和海濱浴場(chǎng)，安排必要的休閑服務(wù)設(shè)施，形成富有濃厚地方特色的空間環(huán)境。 （ 3）旅游商業(yè)服務(wù)區(qū) 作為西墅漁村游樂區(qū)的補(bǔ)充和擴(kuò)展，以周邊旅游地產(chǎn)和景觀地產(chǎn)的使用者為主要對(duì)象提供較高檔次的餐飲、觀演、零售等服務(wù)，形成與西墅漁村不同氛圍的休閑空間和消費(fèi)場(chǎng)所。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 連云新城板塊現(xiàn)狀 ——近期行政屬性已經(jīng)初現(xiàn) 連云區(qū)政府大樓 連云區(qū)法院 文體中心示意 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 連云新城板塊 —短期高品質(zhì)項(xiàng)目形成聚合 港城國際中心 融僑華城 綠尚湖畔 雅仕廣場(chǎng) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 2022前 20222022年 20222023年 生態(tài)化 半城市化 城市核心化 生態(tài)自然 西墅浴場(chǎng)、北固山 道路建設(shè)、區(qū)政府進(jìn)入、湖景改造、海域匡圍、 配套跟進(jìn)、人群導(dǎo)入、港灣建成 —— CBD形成 生 態(tài) 城 市 化 城市核心化 國際性港灣、現(xiàn)代濱海住區(qū)，居住人口容量 6 . 項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn) ——以未來，定義現(xiàn)在 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 策略思考點(diǎn)： CBD的分與爭(zhēng) 前 CBD：深入人心 ， 但形象不高端 后 CBD：顛覆固有印象 、 重塑價(jià)值 實(shí)現(xiàn)區(qū)隔 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第一階段 以 板 塊 帶 項(xiàng) 目 第二階段 ? 結(jié)合政府輿論營造板塊價(jià)值 ? 突出項(xiàng)目 CBD核心價(jià)值與稀缺性 ? 快速入市，以差異化產(chǎn)品撬動(dòng)市場(chǎng) 第三階段 標(biāo)桿產(chǎn)品提升板塊 ? 階段 ? 思路 ? 方法 ? 多盤集中上市、板塊效應(yīng)形成 ? 樣板展示成熟、區(qū)域規(guī)劃落實(shí) ? 板塊純粹性營造，切斷與其他板塊的價(jià)格關(guān)聯(lián) 開盤必須實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)格突破 、 外區(qū)人群導(dǎo)入比例決定突破幅度 連云新城不同階段發(fā)展的營銷思路與方法 板塊 、 產(chǎn)品雙引擎 ? 板塊成熟、初具規(guī)模、市場(chǎng)向好 ? 推出標(biāo)桿產(chǎn)品、跳升價(jià)格 ?