id102-基于價值工程及低碳住宅成本控制與價值提升-文庫吧
2025-01-03 12:07 本頁面
【正文】 的價值 F：產(chǎn)品所具備的用戶需求的功能 C：取得產(chǎn)品功能所花費的成本 價值工程理論可以用于所有為獲取功能而發(fā)生費用的事物對象。低碳住宅除了一般住宅的功能外還增加了低碳功能，為獲取低碳住宅的功能需要發(fā)生費用，所以低碳住宅可以作為價值工程方法的研究對象。價值工程活動的全過程是發(fā)現(xiàn)問題，分析問題和解決問題的過程。低碳住宅的開發(fā)也是一個“發(fā)現(xiàn)減排部位，分析減排部位，解決減排部位”的過程。因此價值工程可以用于指導開發(fā)低碳住宅，以最低成本實現(xiàn)低碳功能，提高低碳住宅的價值。低碳住宅由于高成本一直難以推行，企業(yè)無法獲得相應經(jīng)濟利益，顧客無法承擔高價格，解決這一問題的辦法就是提高低碳住宅的價值，價值越高的產(chǎn)品，顧客越青睞。低碳住宅的價值取決于功能和成本的比值，既不可獨立強調(diào)低碳功能，亦不可片面降低成本，要綜合兩者，提高低碳住宅的價值。2．住宅成本分析根據(jù)價值工程原理，產(chǎn)品壽命周期是指從產(chǎn)品開發(fā)、設計開始，經(jīng)過制造過程及使用過程，直至報廢為止所經(jīng)歷的整個時期[8]。根據(jù)該定義，住宅的壽命周期從住宅設計決策、材料設備采購、建筑施工、竣工驗收、銷售到住宅的使用報廢為止。住宅壽命周期成本應包括整個開發(fā)設計、建造、和使用過程中全部耗費，包括設計費用、建造費用以及住戶使用住宅時的使用、保養(yǎng)維修費，甚至包括房子轉讓報廢時的處理費?？傊≌瑝勖芷诔杀景▋刹糠?，生產(chǎn)成本和使用成本。本文采用住宅壽命周期成本作為住宅的總成本，是因為低碳住宅可以減少能源消耗，用戶在使用住宅時可以降低使用成本。3．住宅功能分析開發(fā)低碳住宅，需要對住宅每個結構的功能進行分析，了解住宅組成結構的必要功能，去除不必要功能，節(jié)省能源消耗。住宅功能按性質(zhì)可分為使用功能和品位功能。住宅的使用功能是指住宅的可靠性、安全性、維護性、經(jīng)濟性；其中經(jīng)濟性是指住宅在使用過程中對動力、燃料、材料、維修費用等消耗是否最低。住宅的品位功能主要是指外觀功能、美學功能、欣賞功能，這些功能帶給住戶精神感覺上的享受。低碳住宅要在傳統(tǒng)住宅的功能上增加降低碳排放量的功能，具備這種功能的住宅可以減少能源的消耗，降低住戶使用成本。4．低碳住宅的價值提升顧客在購買商品時總是選擇價值高的商品，低碳住宅要得到顧客認可，必須提高價值。提升價值主要從兩方面入手：成本控制和功能調(diào)整。房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目一般包括以下幾個階段：規(guī)劃設計決策階段、材料設備采購階段、建筑施工階段、竣工驗收階段、銷售階段、后期物業(yè)管理階段。在每一個階段，房地產(chǎn)企業(yè)都可利用VE理論，對開發(fā)項目進行科學管理，降低成本，提高價值。根據(jù)ABC分析法原理，少數(shù)幾個關鍵階段往往決定了住宅總成本，本文著重分析這幾個關鍵階段。在住宅規(guī)劃設計決策階段，將決定住宅的選址、住宅的材料標準以及房屋的構造等，一旦設計方案確定，很難調(diào)整。因此，設計決策階段對住宅總成本的控制起著關鍵作用。在此階段運用VE分析住宅的功能、構造、規(guī)格可以更好地實現(xiàn)低碳功能，控制成本，成效最大。 再者材料設備采購階段、建筑施工階段、后期物業(yè)管理階段也對低碳住宅的開發(fā)和使用成本起著十分重要的作用。因此本文主要考察這四個階段的成本控制和功能實現(xiàn)（見圖1）。最低總成本的低碳住宅普通住宅價值工程法分析設計決策 材料采購建筑施工后期物業(yè)管理 生產(chǎn)成本使用成本低碳住宅總成本 圖1 價值工程分析圖（1）規(guī)劃設計決策階段住宅的規(guī)劃設計決策階段對住宅功能實現(xiàn)和總成本起主要作用，需要在設計住宅構造時，分析各個結構的功能和成本，實現(xiàn)最低成本。按照價值工程方法，整個設計住宅過程要圍繞回答以下幾個問題來設計：這是什么；這是干什么用；它的成本是多少；它的價值是多少；有無其他方法實現(xiàn)這個功能；新的方案成本是多少,功能如何；新的方案能滿足要求嗎?[9]通過對以上七個問題的回答，可以分析出哪些住宅構造可以實現(xiàn)低碳功能，不斷改進設計方案實現(xiàn)最低開發(fā)成本。在住宅規(guī)劃
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