【正文】 黃陂區(qū)“十一五” 規(guī)劃，具備了促成項目盡快實施的強(qiáng)烈意愿。三． 舊城改造的目標(biāo)和總體規(guī)劃1． 舊城改造的規(guī)劃定位按照武漢市政府2022年批準(zhǔn)實施的前川城區(qū)總體規(guī)劃，本改造區(qū)域確定為區(qū)級商業(yè)中心、文化娛樂中心和部分生活居住區(qū)。按照此地塊新近編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃，此區(qū)域規(guī)劃定位為：融商業(yè)、文化、娛樂、居住為一體，凸顯黃陂人文風(fēng)情，服務(wù)配套設(shè)施完善的21世紀(jì)“新前川城市生活”示范區(qū)。融商業(yè)、文化、娛樂、居住為一體：現(xiàn)代城市生活的魅力之一就在于城市的積聚性和包容性，本項目地處前川老城區(qū)中心地帶，是傳統(tǒng)的舊城居住和商業(yè)區(qū)。規(guī)劃考慮在此地區(qū)重點提供商業(yè)、文化、娛樂、居住的活動和空間，四大主題呼應(yīng)互動，充分展示該地區(qū)的城市復(fù)合魅力；凸顯黃陂人文風(fēng)情：該地區(qū)要繼承黃陂歷史、前川風(fēng)情、 “二程” 文化，推陳出新，通過物化的城市與建筑空間，以用相應(yīng)的活動，凸顯其別具“黃陂” 特色的人文風(fēng)情；服務(wù)配套設(shè)施完善：按照現(xiàn)代化、小康標(biāo)準(zhǔn)，提升和完善該地區(qū)的服務(wù)和配套設(shè)施，建立高水平的支撐體系，也確保高質(zhì)量的工作和生活；21世紀(jì)“新前川城市生活 ”示范區(qū)：我們試圖引導(dǎo)和倡導(dǎo)一種具有濃郁地方人文特色的現(xiàn)代健康生活，它構(gòu)成城市亮麗的風(fēng)景線，它給予市民舒適感、自豪感和歸屬感，它必將成為奠定21世紀(jì)前川新城市生活的基石而具有示范意義。2． 舊城改造的規(guī)劃目標(biāo)基于以上定位，我們希望此項城市改造達(dá)致以下目標(biāo)：新前川、新城市、新街道、新生活3． 舊城改造的總體規(guī)劃從規(guī)劃結(jié)構(gòu)上，用地布局突顯前川城市新生活的“交融” 特征，形成“一軸交五帶，一園融四區(qū)” 的空間結(jié)構(gòu)。具體地：一軸：以拓寬改造后的前川大道為整個項目用地的主軸線，具有功能和空間意義上的維系和引導(dǎo)作用；五帶：規(guī)劃考慮與前川大道垂直的街道為主要的商業(yè)、文化、娛樂服務(wù)帶；民安街金融服務(wù)帶，文教巷人文風(fēng)情帶，共和巷民俗商業(yè)帶， （規(guī)劃小區(qū)內(nèi)道路）居住服務(wù)帶，石陽街商業(yè)帶；一園：在民安街至文教巷之間、前川大道南側(cè)用地規(guī)劃“前川新天地” ，依托文教巷的文化主題和前川大道的商業(yè)主題打造成“BLOCK ”形式的文化商業(yè)主題園，這里將是“前川新的天地，前川新天地” ；四區(qū)：城市空間是居民生活的舞臺和載體，結(jié)合用地布置四個居住小區(qū)；湖畔休閑居住區(qū)，路北宜居生活小區(qū)，路南康居生活小區(qū)，石陽西生活小區(qū)。四．項目概況1．項目區(qū)位 舊城改造所包含的各個項目均位于黃陂區(qū)前川街的城區(qū)。項目具體的區(qū)位描述如下：（1） 舊城改造A地塊項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，前川大道以北，石陽街和模具小區(qū)之間。規(guī)劃總用地面積：39700平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：32845平方米（） 。（2） 舊城改造B地塊項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，前川大道以北，民安街和模具小區(qū)之間。規(guī)劃總用地面積：38110平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：33920平方米（） 。（3） 舊城改造C地塊項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，前川大道以南，民安街和共和巷之間，人民道以北。規(guī)劃總用地面積：87020平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：56150平方米（） 。（4） 舊城改造D地塊項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，前川大道以南，石陽街和共和巷之間，人民道以北。規(guī)劃總用地面積：87900平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：73752平方米（） 。（5） 舊城改造E地塊項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，石陽街以西，前川大道和人民道之間。規(guī)劃總用地面積：18080平方米（） ，規(guī)劃凈用地面積：14320平方米（） 。（6） 舊城改造一期還建和經(jīng)濟(jì)適用房項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線外，向陽大道西側(cè)，區(qū)教育局西南方。規(guī)劃總用地面積：54畝。（7） 舊城改造二期還建項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線外，林蔭大街以西，前川大道和黃陂公園之間。規(guī)劃總用地面積：（） ，無代征和保留，規(guī)劃凈用地面積：（） 。（8） 舊城改造改制企業(yè)用地項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線外， 舊城改造指揮部已收購?fù)瓿傻那按ń指闹破髽I(yè)玻璃廠的土地。土地的主要用途用于前川舊城改造的房屋還建，也可視舊城改造的具體運作方案轉(zhuǎn)為市場開發(fā)用地。規(guī)劃總用地面積：15畝。（9） 舊城改造還建工業(yè)用地項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線外，林蔭大街以西，分兩個獨立地塊，前川大道北側(cè)地塊和前川大道南側(cè)地塊。前川大道北側(cè)地塊規(guī)劃總用地面積：（） ，規(guī)劃凈用地面積：方米（） 。主要用于物流企業(yè)的還建安置。前川大道南側(cè)地塊規(guī)劃總用地面積：（） ，無代征和保留，規(guī)劃凈用地面積：米（） 。主要用于工業(yè)企業(yè)的還建安置。合計：方米（） ，（） 。（10） 舊城改造道路基礎(chǔ)設(shè)施配套項目： 舊城改造規(guī)劃控制紅線內(nèi)，由政府負(fù)責(zé)投資建設(shè)的現(xiàn)有道路及基礎(chǔ)設(shè)施改造和規(guī)劃新建道路及基礎(chǔ)設(shè)施的建造。項目用地在 的地理位置情況參見附圖《項目用地范圍示意圖》 。2．主要開發(fā)建設(shè)條件（1） 舊城改造項目已經(jīng)列入黃陂區(qū)“十一五” 規(guī)劃的重點項目。（2）已完成 舊城改造項目的規(guī)劃編制工作。（3）已開始進(jìn)行項目前期的論證分析及立項工作。并已取得城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃選址意見，國土資源行政主管部門出具的項目用地預(yù)審意見，環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見。（4）為配合舊城改造的拆遷工作，已凍結(jié)相關(guān)證件的辦理。（5）已完成拆遷的入戶調(diào)查工作。（6）項目市場調(diào)查和營銷策劃工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性成果。（7）項目建設(shè)資金已經(jīng)開始籌備。（8） 舊城改造項目的開發(fā)方案和拆遷補(bǔ)償安置方案已取得黃陂區(qū)政府和相關(guān)部門的肯定。（9） 舊城改造項目的道路基礎(chǔ)設(shè)施及公益性項目已經(jīng)分批納入黃陂區(qū)的城建計劃。（10）一期的還建房和廉租房項目已經(jīng)啟動，正在全力興建當(dāng)中。預(yù)計年底可。3．項目開發(fā)建設(shè)方案根據(jù) 舊城改造項目總體規(guī)劃和地塊劃分情況，5個市場運作項目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和整體的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況見下表所示。表61 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表類別 合計 A地塊 B地塊 C地塊 D地塊 E地塊規(guī)劃總用地面積(公頃） 可開發(fā)建設(shè)總用地 規(guī)劃道路代征地 保留改造建筑占地 0規(guī)劃建設(shè)總建筑面積(㎡) 394800 49800 65400 109100 141200 29300大型商業(yè) 42300 8500 7800 17800 8200 0商業(yè)建筑小型店鋪 32800 4800 4200 8500 11440 3860商務(wù)辦公 25900 0 4400 16000 5500 0文化建筑 11500 0 0 11500 0 0高檔住宅 42022 4500 28000 9500 0 0居住建筑中檔住宅 237500 32022 21000 45000 115700 238000公共設(shè)施 2022 0 0 0 360 1640其中其它建筑其它 800 0 0 800 0 0建筑基底面積(㎡) 87810 15370 6840 32620 26210 6770建筑密度（％） 35 43 19 41 33 44容積率 綠化用地面積 (㎡) 58750 8900 15340 11580 18430 4500綠化率 道路用地面積 (㎡) 76650 14310 11640 18770 25720 6210道路占地率 平均層數(shù) 3 最高層數(shù) 15 6 15 12 6 6地面停車位（個） 180 22 50 24 76 8市場運作項目建設(shè)開發(fā)周期確定為4年。自2022年5月始，至2022年5月止。項目的工程建設(shè)和市場銷售重疊進(jìn)行。項目的建設(shè)期為3年，其中籌建期為1年；營銷期為2年，其中預(yù)售期為1年。主要的里程碑事件的相應(yīng)時間為：2022年12月31日前出讓人正式將出讓宗地交付給受讓方；2022年4月30日之前正式動工建設(shè)；2022年4月30日之前竣工交付使用；2022年4月底前銷售完畢。五．項目主要研究結(jié)論和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．項目市場研究的定位（1）物業(yè)定位項目所需發(fā)展的物業(yè)類型及結(jié)構(gòu)如下表所示。規(guī)劃建設(shè)總建筑面積 (㎡) 394800大型商業(yè) 42300商業(yè)建筑小型店鋪 32800商務(wù)辦公 25900文化建筑 11500高檔住宅 42022居住建筑中檔住宅 237500公共設(shè)施 2022其中其它建筑 其它800（2）項目命名本案項目命名的總體思路建議簡潔直接，切中項目舊城改造的社會主題，在樸實中折射強(qiáng)烈的地理文化信息，貼合項目業(yè)主的品位，以寧靜致遠(yuǎn)的手法展現(xiàn)物業(yè)永恒的品質(zhì)。（3）項目目標(biāo)顧客群定位1）住宅的目標(biāo)顧客群項目的目標(biāo)顧客群主要鎖定為：拆遷后回購的原住戶，企業(yè)管理者、小企業(yè)主、經(jīng)商一族，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員和職員，戶籍仍在前川但在外從業(yè)有一定收入水平的人員，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及工商業(yè)人士，外地購房人群，投資客/其他人士。2）商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)顧客群項目的目標(biāo)顧客群主要鎖定為：大型連鎖商業(yè)發(fā)展商，專業(yè)化商品市場運營商，品牌專營店投資者，娛樂餐飲經(jīng)營企業(yè)，社區(qū)服務(wù)型的西餐廳、咖啡屋、茶室、美容美發(fā)店和便利店的企業(yè)和個體經(jīng)營者。3）商務(wù)文化場所的目標(biāo)顧客群項目的目標(biāo)顧客群主要鎖定為：黃陂區(qū)區(qū)域金融、證券、保險業(yè)機(jī)構(gòu)，周邊產(chǎn)業(yè)地帶企業(yè)運營總部，集團(tuán)企業(yè)黃陂代表處或辦事處，咨詢服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)，商貿(mào)公司，醫(yī)療、社會教育、文化企業(yè)等。（4）項目價格定位項目當(dāng)前的價格定位結(jié)論如下：中檔住宅：1600元/平方米高檔住宅：2080元/平方米商業(yè)建筑：3840元/平方米；辦公樓：2560元/平方米。項目在計算期內(nèi)的價格上漲率確定為：%。這一上漲率為不考慮價格絕對上漲因素的上漲率，即實價上漲率。2．項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表12 市場運作項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項 目 單位 數(shù)量 備注主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)一 項目投入總資金 萬元 　1 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 萬元 　2 建設(shè)期利息 萬元 　　 其中自有資金 萬元 　二 銷售收入 萬元 項目總銷售收入三 銷售成本 萬元 項目總銷售成本四 銷售稅金 萬元 項目總銷售稅金五 銷售利潤 萬元 項目總銷售利潤　 開發(fā)利潤 萬元 項目總利潤六 所得稅 萬元 　七 稅后利潤 萬元 　經(jīng) 濟(jì) 評 價 指 標(biāo)一 項目財務(wù)內(nèi)部收益率% 　 % 基準(zhǔn)收益率Ic=10%　 稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率% 　 % 基準(zhǔn)收益率Ic=10%二 資本金收益率 　 % 　　 稅前資本金收益率 　 % 　三 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 　　 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 　五 稅后投資回收期 年 　　 稅前投資回收期 年 　四 稅前投資回報率 　 % 　　 稅后投資回報率 　 % 　六 稅前自有資金投資回報率 　 % 　　 稅后自有資金投資回報率 　 % 　七 借款償還期 年 　表1－3 分地塊項目主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)匯總表序號 項 目 單位 地塊A 地塊B 地塊C 地塊D 地塊E主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)一 項目投入總資金 萬元 1 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 萬元 2 建設(shè)期利息 萬元 1028 　 其中自有資金 萬元 2816 二 銷售收入 萬元 三 銷售成本 萬元 四 銷售稅金 萬元 五 銷售利潤 萬元 　 開發(fā)利潤 萬元 六 所得稅 萬元 七 稅后利潤 萬元 經(jīng) 濟(jì) 評 價 指 標(biāo)一 項目財務(wù)內(nèi)部收益率% 　 % % % % %　 稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率% 　 % % % % %二 資本金收益率 　 % % % % %　 稅前資本金收益率 　 % % % % %三 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 　 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 四 稅后投資回收期 年 　 稅前投資回收期 年 五 稅前投資回報率 　 % % % % %　 稅后投資回報率 　 % % % % %六 稅前自有資金投資回報率 　 % % % % %　 稅后自有資金投資回報率 　 % % % % %七 借款償還期 年 3．項目分析評價結(jié)論 舊城改造項目已經(jīng)納入黃陂區(qū)“十一五” 規(guī)劃。是黃陂區(qū)城市化進(jìn)程中具有里程碑意義的重點建設(shè)項目。通過項目的實施推進(jìn)， 的城市面貌和城市功能將得以根本改觀。市場運作項目的地塊位置頗佳，市場前景看好，開發(fā)條件成熟。市場運作項目不僅財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財務(wù)上是可行的。符合項目承辦方的決策要求。項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；嚴(yán)重風(fēng)險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風(fēng)險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。綜上所述，該項目的建設(shè)是必要的，可行的。但是需要科學(xué)決策、精心組織、審慎運作，有效的規(guī)避風(fēng)險。六．問題與建議1．項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題本項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有：（1）項目前期各項審批手續(xù)尚未全部完成，項目規(guī)劃建設(shè)方案和項目動建計劃尚不能最后確定。（2）項目建設(shè)投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須規(guī)避其風(fēng)險。（3）項目開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度和能力會對項目構(gòu)成重大影響，存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能。（4）項目開發(fā)的主體是商業(yè)、辦公及相對高尚的居住區(qū)，受限于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)條件和收入水平，其市場認(rèn)同、市場價格