【正文】 、 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程序看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中南方景觀為最佳，其余方向均沒(méi)有高大的障礙物，僅東面的少量高層造成部分遮擋。綜合而言，環(huán)臨景觀條件不算最佳，但其優(yōu)勢(shì)在于可充分利用北江資源進(jìn)行地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出目前深圳當(dāng)?shù)貥潜P尚未有的小區(qū)內(nèi)獨(dú)特水景。（三） 環(huán)境、污染情況１、 水、氣、土地污染情況地塊周圍為工廠和居民區(qū)包繞，工廠（如左側(cè)的飼料廠）的廢氣、廢水的排放，住戶的亂拋廢物，使周圍的水、氣和土地都有一定程度的污染。２、 噪音污染 因地塊的東部和北部為連接珠三角的主要交通干道——廣珠公路和三樂(lè)公路、往來(lái)的機(jī)動(dòng)車輛產(chǎn)生的噪音對(duì)未來(lái)小區(qū)的污染較為嚴(yán)重。３、 社會(huì)治安環(huán)境 因地塊距離美的廠區(qū)和北滘鎮(zhèn)政府不到3分鐘車程，治安應(yīng)無(wú)大問(wèn)題，但因地塊西面緊鄰當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ?，考慮房屋出租帶來(lái)的流動(dòng)人口，此方向的治安需著重考慮。（四） 交通條件１、 地塊周圍的交通條件 本地塊直接連接廣珠公路和三樂(lè)公路，距廣州30分鐘的車程，距深圳、珠海約一小時(shí)的車程，距地塊約10多分鐘車程的深圳港每日有多次直達(dá)香港、澳門的水上航線，交通便利，深圳市中心每5分鐘有一趟車開往本地塊。２、 交通路網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃１） 緊臨項(xiàng)目地塊的三洪奇大橋復(fù)橋?qū)⒂?000年竣工，單向分道行使將使交通更為通暢。２） 105國(guó)道與三樂(lè)路的立交橋的即將修建，將形成良好的空中景觀。３） 地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，東接105國(guó)道、深圳大道，與項(xiàng)目主入口東大門相接，北靠三樂(lè)公路與項(xiàng)目北大門對(duì)接。（五） 市政配套條件１、 購(gòu)物項(xiàng)目離鎮(zhèn)中心與市中心均有一段距離，居家購(gòu)物不甚方便，項(xiàng)目需規(guī)劃超市、肉菜市場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施。２、 文化教育 項(xiàng)目周邊的幼兒園、小學(xué)教學(xué)水平較低，教學(xué)設(shè)施簡(jiǎn)陋。因此本項(xiàng)目需配套一所高水準(zhǔn)的學(xué)校。３、 醫(yī)療衛(wèi)生 鎮(zhèn)級(jí)和市級(jí)的醫(yī)院離項(xiàng)目都有幾分鐘車程，只需在本項(xiàng)目開設(shè)衛(wèi)生所和一家藥店能滿足日常生活醫(yī)療的需要。４、 金融服務(wù) 發(fā)展商與深圳市農(nóng)村信用社已簽訂了入住協(xié)議，為樓宇按揭和住戶金融服務(wù)提供了方便。５、 郵政 當(dāng)?shù)剜]政相對(duì)不發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)中心區(qū)只有一家辦理郵政業(yè)務(wù)的郵電所，本項(xiàng)目需設(shè)郵政代辦點(diǎn)。（六） 地塊本身的優(yōu)劣分析１、 優(yōu)勢(shì)１） 可充分借用北江和河涌來(lái)營(yíng)造小區(qū)的獨(dú)特水景，形成濱江風(fēng)情社區(qū)。２） 為北滘鎮(zhèn)連接附近城鎮(zhèn)的門戶，地理位置優(yōu)越，交通便利，有利于向周邊地區(qū)的輻射。３） 附近不存在影響視覺(jué)景觀的不利因素。２、 劣勢(shì)１） 土地前期投入費(fèi)用大。２） 河涌污水源的處理增加較大成本。３） 臨近的廣珠公路交通繁忙，環(huán)境噪音大。４） 地塊屬于河流灘涂用地，地基工程需更多資金。５） 地塊上分布有高壓纜線，需做地埋處理。６） 防洪堤外不許建成商品房以及本身的再加固，增加了成本。三、項(xiàng)目定位分析（一）本地塊適宜做的住宅項(xiàng)目不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子一般地，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔洋房別墅豪宅中高檔洋房、別墅住宅說(shuō)明宏利河畔花園符合情況對(duì)公共效能的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市等符合對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高高高不宜商場(chǎng)上加住宅符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高應(yīng)有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理公司可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低低密度=豪宅符合對(duì)休閑空間、綠化要求無(wú)一般高很高具有品味的專用康樂(lè)、商務(wù)會(huì)所用小區(qū)符合景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明：本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔住宅地塊。（二）深圳市居民住宅供給——需求分析１、 北滘鎮(zhèn)——深圳市各類代表性居民住宅情況分析１） 北滘鎮(zhèn)——深圳市具有代表性的幾類住宅深圳市是一個(gè)從傳統(tǒng)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)工業(yè)化后形成的高度工業(yè)化城鎮(zhèn)。其工業(yè)非常發(fā)達(dá)，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，整個(gè)城市還具有相當(dāng)?shù)泥l(xiāng)村色彩。表現(xiàn)在居民的住宅消費(fèi)習(xí)慣上，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)地自建房屋的傳統(tǒng)習(xí)慣依然十分盛行，房地產(chǎn)開發(fā)各自為政，小區(qū)規(guī)劃意識(shí)淡薄，小區(qū)規(guī)模小等。目前，北滘鎮(zhèn)——深圳市主要有以下幾類具有代表性的住宅。①普通自建房②別墅等豪華自建房③普通商品房④中高檔洋房⑤別墅等豪華商品房2）北滘鎮(zhèn)——深圳市各類代表性住宅的主要特點(diǎn)①市場(chǎng)定位樓盤類型市場(chǎng)定位普通自建房自用別墅等豪華自建房自用普通商品房企業(yè)普通職工中高檔洋房企業(yè)中高級(jí)管理員工、港澳外銷市場(chǎng)別墅等豪華商品房企業(yè)高層管理人員、私營(yíng)老板、港澳外銷市場(chǎng)②建筑風(fēng)格樓盤類型建筑風(fēng)格、選材普通自建房無(wú)風(fēng)格意識(shí)，選材從經(jīng)濟(jì)角度考慮別墅等豪華自建房張揚(yáng)富貴的深圳式風(fēng)格，選材考究、與眾不同普通商品房無(wú)風(fēng)格意識(shí)，選材普通中高檔洋房外銷盤復(fù)制香港式大型屋村風(fēng)格，選材上注重與建筑風(fēng)格本身的匹配別墅等豪華商品房外銷盤復(fù)制香港式大型屋村風(fēng)格，選材上注重與建筑風(fēng)格本身的匹配③建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營(yíng)造樓盤類型建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營(yíng)造普通自建房無(wú)規(guī)劃意識(shí)、無(wú)小區(qū)概念別墅等豪華自建房高密度兵營(yíng)式布局，無(wú)所謂環(huán)藝和公共生活空間普通商品房鴿籠式、火柴盒式的建筑布局和共享空間中高檔洋房注重環(huán)藝和生活空間的營(yíng)造，但建筑布局普遍死板別墅等豪華商品房注重環(huán)藝規(guī)劃和生活空間的營(yíng)造，但建筑布局普遍死板④戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配樓盤類型戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配普通自建房依傳統(tǒng)需要設(shè)計(jì)別墅等豪華自建房自取所需普通商品房建成之后，已經(jīng)落后中高檔洋房外銷盤多從度假角度考慮，以小巧實(shí)用為主別墅等豪華商品房較合理，可參考⑤物業(yè)管理樓盤類型物業(yè)管理普通自建房無(wú)別墅等豪華自建房有，本地化普通商品房處于原始狀態(tài)的物業(yè)管理中高檔洋房典型港式管理別墅等豪華商品房典型港式管理２、 北滘鎮(zhèn)——深圳市居民住宅需求分析１） 政府對(duì)提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平將采取的措施根據(jù)深圳市劉世宜副市長(zhǎng)在全市房地產(chǎn)工作會(huì)議上的講話，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在以下問(wèn)題：① 商住用地開發(fā)量過(guò)大，商品房總量供過(guò)于求。，4000多套，主要是豪華高層和一些分散建設(shè)、設(shè)施不配套、位置較差、環(huán)境較差的多層樓房。② 分散建設(shè)比較嚴(yán)重，影響了環(huán)境效益和社會(huì)效益。③ 商品房建設(shè)質(zhì)量不高，環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)跟不上，綜合開發(fā)水平較低。④ 規(guī)劃、建筑、物業(yè)管理、中介服務(wù)等管理工作不力，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。針對(duì)以上問(wèn)題，同時(shí)為把房地產(chǎn)扶持成為深圳市的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一，政府承諾要達(dá)成“一個(gè)共識(shí)”、實(shí)行“兩個(gè)結(jié)合”、按照“三點(diǎn)要求”、采取“四項(xiàng)措施”、重點(diǎn)抓好“五個(gè)方面的提高”。重點(diǎn)包括如下內(nèi)容。① 要集中、連片建設(shè)，克服分散建設(shè)這一老大難問(wèn)題。今后不準(zhǔn)賣地給住戶自己建設(shè)，只能代建或統(tǒng)建。② 政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，嚴(yán)格控制商住用地規(guī)模，現(xiàn)階段主要以消化和調(diào)整使用現(xiàn)有空置商住地為主。各鎮(zhèn)在消化完現(xiàn)有空置用地之前，不得再新征商住用地。③ 努力提高小區(qū)總體和建筑單體的設(shè)計(jì)水平，提高建筑質(zhì)量，提高市政建設(shè)和配套設(shè)施的建設(shè)水平，提高市容環(huán)境、綠化、美化水平。在綠化建設(shè)中，要堅(jiān)持深圳的“水鄉(xiāng)”特色，著重在“山”、“水”、“路”方面做文章。住宅小區(qū)的綠化面積不得低于總用地面積的30%。 深圳市政府關(guān)于住宅建設(shè)的以上承諾，代表了深圳居民住宅需求的基本方向，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)在基本要求的基礎(chǔ)上，精雕細(xì)刻，向市場(chǎng)提供富有個(gè)性的真正為市場(chǎng)接收的產(chǎn)品。２） 當(dāng)?shù)鼐用窦彝ソY(jié)構(gòu)狀況根據(jù)調(diào)查所得的相關(guān)資料，深圳市——北滘鎮(zhèn)居民家庭結(jié)構(gòu)具有以下特征：家庭類型外來(lái)人口家庭當(dāng)?shù)丶彝ト丝谇闆r普遍一家三口結(jié)構(gòu)普遍一家三口以上結(jié)構(gòu)長(zhǎng)輩是否同住與夫婦一方父母同住較普遍普通家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同住情況普遍外為客人情況經(jīng)常接待家鄉(xiāng)南下客人一般不在家接待保姆雇傭情況若不與父母同住，一般會(huì)雇保姆只要經(jīng)濟(jì)條件許可，一般會(huì)請(qǐng)保姆３） 當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霠顩r及支付能力情況，原已作了詳盡的分析和闡述。從項(xiàng)目定位的角度講，要注意以下要素。支付能力指標(biāo)住宅類型價(jià)位：元/平米備注高低心理價(jià)位洋房45001700別墅60004500物業(yè)部款洋房60萬(wàn)20萬(wàn)別墅400萬(wàn)100萬(wàn)按揭首期款洋房20萬(wàn)6萬(wàn)別墅120萬(wàn)30萬(wàn)按揭月供款洋房50002000別墅3000010000４） 當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌枨笤趹粜蜕系奶卣鳎杭彝ヮ愋托枨蟪潭韧鈦?lái)家庭當(dāng)?shù)丶彝—1主人房1間，必備1間，必備A—2子女房1間，必備1~2間，必備，數(shù)量依家庭實(shí)際人口需要定A—3長(zhǎng)輩房1間，必備1間，非必備A—4客人房1間，非必備1間，非必備A—5工人房1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定1間，非必備，高經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定A—6多功能房1~3間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定1~3間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定B—1飯廳1間，必備1間，必備B—2客廳1間，必備1間，必備C—1主人衛(wèi)1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定C—2公用衛(wèi)1間，必備1間，必備C—3工人衛(wèi)1間，非必備，視有無(wú)工作房定1間，非必備，視有無(wú)工人房定D—1廚房1間，必備1間，必備D—2陽(yáng)臺(tái)1間，必備1間，必備（三）項(xiàng)目定位 總體市場(chǎng)定位： 為21世紀(jì)深圳人（珠江三角洲人）量向定造的海岸風(fēng)情高尚住宅社區(qū)。 主力客戶群定位１） 地域：以深圳市為中心輻射的珠江三角洲為主，其他地區(qū)及港澳外銷市場(chǎng)為輔。２） 階層細(xì)分① 洋房的目標(biāo)客戶這類目標(biāo)客戶擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源，家庭年收入在4萬(wàn)~10萬(wàn)元的小康之家，年齡在25歲~35歲居多，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，生活品味較高，擁有較高的學(xué)歷和文化層次。主要對(duì)象有以下幾種：深圳知名企業(yè)（美的、科龍、蜆華、萬(wàn)家樂(lè)、新力等企業(yè)）中的中高級(jí)白領(lǐng)階層和銷售精英；在當(dāng)?shù)剜]電、金融、醫(yī)療部門就職的白領(lǐng)人士；當(dāng)?shù)貜氖聜€(gè)體經(jīng)營(yíng)、小規(guī)模加工生產(chǎn)的私營(yíng)企業(yè)主；廣州南部及港澳地區(qū)以休閑度假或投資房產(chǎn)以保值增值的極少數(shù)人士。② 別墅的目標(biāo)客戶該群體擁有豐厚的私家財(cái)產(chǎn)，家庭年收入在30萬(wàn)元以上，年齡在35歲~60歲。主要對(duì)象有：當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕ぁ⒔ú慕灰椎睦习?；?dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)花卉、養(yǎng)殖場(chǎng)的老板；深圳及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層管理人員；在深圳投資的港人以及深圳籍的港澳同胞，海外僑胞。（四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的體現(xiàn)１、 建筑風(fēng)格定位一個(gè)值得長(zhǎng)期居住的現(xiàn)代化高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的、造型經(jīng)典而有個(gè)性的。洋房主調(diào)采用地中海摩納哥海濱公寓酒店細(xì)膩、明朗的風(fēng)格；而別墅應(yīng)采用多種風(fēng)格的古典類型，每棟別墅都具備精彩的個(gè)性，使別墅區(qū)成為一個(gè)經(jīng)典建筑藝術(shù)的博覽會(huì)。建筑風(fēng)格采用分組團(tuán)圍合式設(shè)計(jì)。圍合式布局是充分實(shí)現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化綠化空間的最有效方式之一。分組團(tuán)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實(shí)際要求，另一方面可以在第一個(gè)組團(tuán)就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有利于項(xiàng)目的形象展示和銷售。２、 單體戶型定位根據(jù)主力客戶群的定位度身定造，洋房以三房二廳二衛(wèi)100平方米左右為主力戶型，別墅以五房三廳二室五衛(wèi)300平方米為主力戶型。３、 環(huán)藝設(shè)計(jì)定位小區(qū)整體綠化以主題綠化化概念為架構(gòu)，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預(yù)留社交、休閑廣場(chǎng)等空間。與整體園林綠化相結(jié)合，空插布置有原創(chuàng)性的環(huán)藝雕塑小品，增加小區(qū)的文化氛圍和藝術(shù)品位。４、 交通組織定位 避免過(guò)境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對(duì)安全性。四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析（一） 類比土地價(jià)值的概念１、 類比土地價(jià)值的概念類比土地價(jià)值是指在正常的市場(chǎng)條件和規(guī)劃水平下，某地塊與周邊同一價(jià)值圈內(nèi)同類檔次項(xiàng)目地塊相比，所具備的土地比較價(jià)值。在具體的數(shù)量計(jì)算中，要綜合考慮正常地價(jià)、基本的平均建安成本、同類項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)情況等因素。２、 決定土地價(jià)值的核心因素——地段資源地段第一！這是房地產(chǎn)行業(yè)的金科玉律。地段的概念并不只是“距離”的概念。它實(shí)際上是一個(gè)“資源”的概念。不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)；不同功能和檔次定位的樓盤也對(duì)地產(chǎn)資源有相應(yīng)的不同要求；甚至在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“地段”內(nèi)涵也不一樣。在同一價(jià)值圈內(nèi)，具有更多自然景觀資源、擁有更便利的市政配套、環(huán)境污染更少的地段，將是更具有競(jìng)爭(zhēng)力的地段。中高檔住宅所應(yīng)具備的地段資源，即地產(chǎn)因子，在前文已經(jīng)闡述。正是這些地段資源，決定了該項(xiàng)目地塊基本土地價(jià)值。宏利河畔花園的地段資源，在“項(xiàng)目SWOT分析”中已有詳細(xì)闡述。３、 周邊樓盤土地價(jià)值因素類比類比因素美的項(xiàng)目碧桂園祈福新村東城花園說(shuō)明地段資源綜合0++0表示以美的為比較基準(zhǔn)，+表示比美的優(yōu)越，—表示比美的差地理位置0+++自然環(huán)境0+++人文環(huán)境0000交通條件