【正文】 發(fā)公司進行綜合開發(fā)，開發(fā)后有償轉讓給建房單位?；蛘?，國家把原來已開發(fā)的城市土地有償劃撥給土地使用者?？傊?，第 5 頁 共 13 頁 目前我國城市土地價格只是土地使用權價格。 房產價格的構成 房產，泛指一切土地上蓋，是地上一切建筑物和構 筑物的總稱。房產是人們?yōu)槟撤N需要而建造的，是具有一定使用價值的勞動產品。因此房產是一種商品，它在商品經濟活動中遵循價值規(guī)律的客觀要求。馬克思的勞動價值論認為，一般商品的價值由ｃ＋ｖ＋ｍ三部分組成，ｃ是物化勞動轉移來的價值，ｖ是活勞動轉移來的價值。ｃ＋ｖ是生產商品的成本，ｍ是剩余價值，即利潤。商品價值的構成是成本 +利潤。商品價格是商品價值的貨幣表現形式，商品價格的構成是成本＋利潤。作為商品之一的房產，其價格構成與一般商品的價格構成有相似之處，即也是成本＋利潤。概括起來，房產價格的構成包括兩方面： （ 1）房產本 身的興建費用，即建造成本 。 房產本身的興建費用包括：房產的工程造價 、 管理費 、 利息和稅金 ；其中 房產的工程造價 又包括： 查勘設計費 、房屋主體結構工程和裝修費用 、 室內各種配套設備安裝費 、 建筑紅線內室外各種設施配套安裝費。 （ 2）利潤 利潤是價格超出成本的那部分收入，也是活勞動創(chuàng)造的價值。利潤是建筑商（房產企業(yè)）投資開發(fā)房產的目的所在，故只有保證房價中包含利潤，才能調動房產企業(yè)從事房產開發(fā)的積極性，并有利于企業(yè)擴大再生產的順利進行。地產和房產緊密結合在一起，沒有孤立于一定地產之外的房產，土地為房屋提供地基，土地開發(fā)投資 是興建房屋的前期工程費用，房屋一旦在某塊土地上興建起來，它的價格就會同時反映出該塊土地的價格，所以，在大多數情況下，房產價格和地產價格會綜合起來，以樓價或房價（即房地產價格）的形式來反映。我們會看到這種現象：在同一時間但不同地點以相同造價標準興建起來的兩宗相同類型的房產，它們的價格會有很大差異，這是地價作用的結果，實際上，我們更多時候評估的是房地產價格而不是房產價格。 房屋租金的構成 房屋租金是房屋的出租價格，是房產價格的特殊形式，也是對房屋使用權分期出售的形式。租金（出租價格）不同于出售價格，后者可以 通過一次交換實現房屋的全部價值，租金是通過出讓使用權，分期實現房屋的價值。恩格斯在《論住宅問題》中說： “ 租金的構成部分是 ① 地租； ② 建筑資本的利息，包括承造人的利潤在內； ③ 修繕費和保險費； ④ 隨著房屋逐漸破舊無用的程度以每年分期付款的方式支付的建筑資本補償費（折舊費），包括利潤在內。 ” 我國的住房租金制度與資本主義 國家 有根本的不同。但房租是房產價格的特殊形式，所以在商品經濟中，兩者的構成應有共同之處。從理論上分析，我國房租構成包括折舊費、修繕費、管理費、稅金、利息、利潤、地租和保險費等八項因素。 第 6 頁 共 13 頁 （二）房地產 價格的特征 房地產價格與一般物價既有共同之處，也有自身特有的 特征 屬性。 土地價格不由生產成本決定 一般商品是勞動產品，其價格反映生產成本，從長期（或總體）上來看，其售價是由成本決定的。但土地價格不一定含有生產成本因素，地價本質上不是勞動價值的貨幣表現，而是地租的資本化。 房地產的保值性與增值性 一般商品隨著使用過程中的消耗磨損，其價值（或價格）逐漸減小，但房地產卻具有保值性與增值性，其原因有三：一是隨著社會與經濟的發(fā)展、人口增長，對房地產的需求日益增加；二是房地產的供給受種種條件的限制；三是 公共投資增加了房地產的效用。房地產的保值性與增值性集中體現在土地上，土地具有永續(xù)性，其本身不存在折舊。 房地產價值的個別性 這一價格特征是由房地產的不可移動性、數縣周定性、個別性等決定的。這一特征表明房地產與一般商品不同，不能直接在交易市場上自動產生價格，其個別價格一般是隨著交易的發(fā)生而單獨形成的。 房地產價格構成的復雜性 從房地產開發(fā)上來看，其價格是由近十個大項、幾十個小項構成，非常復雜。 房地產價格的多因素制約性 房地產價格表現形式的多樣性 房地產價格一般既可表現為交換代價的價 格，同時也可表現為使用和收益代價的租金。房地產價格所具有的這一雙重表現形式的特征，是收益法成立的前提。 房地產價格與物權的密切相關性 由于房地產的自然地理位置不可移動，可以移動的只是有關該房地產的所有權、使用權及其他權益，所以房地產價格實質上是這些無形權益的價格。同一宗房地產，轉移的權益不同，其價格也會不同。因此，房地產估價必須全面掌握房地產的權利狀態(tài)。 三、房地產價格與價格漲幅的因素 房地產價格漲幅是體現房地產價格的數據統(tǒng)計，是房產價格的數字參考和依據。 中國房價自 2022 年以來，連續(xù)暴漲，引起舉 國觀注。目前，房價的數據相當混亂。即使國家統(tǒng)計部門發(fā)布的數據也常常出現矛盾。房價異常上漲表明了民眾對改善住房條件的需求繼續(xù)保持強勁之外，還有更深層的原因。房價上漲呼喚著人們認真嚴肅的經濟學研究 .我們必須要認真探索一系列重要的問題。 例如 房價的形成機制 、 房價飛漲 的原因、 房價飛漲 、 給中國帶來 的 危害 等等。房地產第 7 頁 共 13 頁 價格的漲幅因素跟房地產的價格息息相關，緊密相連。 四、影響房地產價格的因素 的理論分析 （一）、自身因素； 所謂自身因素 ,是指那些反映房地產本身的實物、權益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產的位置、地質條件、地 形、地勢、建筑物本身等。 （二）、環(huán)境因素； 影響房地產價格的環(huán)境因素 ,是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。 （三）、人口因素； 人口數量； 房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時 ,對房地產的需求就會增加 ,房地產價格也就會上漲 。而當人口數量減少時 ,對房地產的需求就會減少 ,房地產價格也就會下落。 人口素質； 人們的文化教育水平、生活質量和文明程度 ,可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步 ,公 共服務設施必然日益完善和普遍 ,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適 ,凡此種種都足以增加對房地產的需求 ,從而導致房地產價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳 ,人們多不愿意在此居住 ,則該地區(qū)的房地產價格必然低落。 家庭人口規(guī)模； 這里所說的家庭人口規(guī)模 ,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數 .家庭人口規(guī)模發(fā)生變化 ,即使人口總量不變 ,也將引起居住單位數的變動 ,從而引起需用住房數量的變動 ,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。 （四）、經濟因素； 主要有經濟發(fā)展狀況 ,儲蓄、消費、投資水平 ,財政收支及金融狀況 ,利率 ,物價 (特別是建筑材料價格 )、建筑人工費 ,居民收入等。 （五）、社會因素； 影響房地產價格的社會因素 ,主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化。 政治安定狀況； 政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況 ,現行政權的穩(wěn)固程度等。一般來說 ,政治不安定則意味著社會可能動蕩 , 這會影響人們投資、置業(yè)的信心 ,從而會造成房地產價格低落。 社會治安狀況； 社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區(qū)如果經常發(fā)生此類犯罪案件 ,則 意味著人們的生命財產缺乏保第 8 頁 共 13 頁 障 ,因此會造成房地產價格低落。 房地產投機； 房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售 (或再購買 )而暫時購買 (或出售 )房地產 ,利用房地產價格的漲落變化 ,以期從價差中獲利的行為。一般來說 ,房地產投機對房地產價格的影響可能出現 3 種情況 ； (1) 引起房地產價格上漲 ； (2) 引起房地產價格下跌 ； (3) 起著穩(wěn)定房地產價格的作用 ； 城市化； 城市化又稱城鎮(zhèn)化、都市化 ,是當今重要的