物業(yè)管理那些不為人知的成本管理-文庫(kù)吧
2025-12-13 10:16 本頁(yè)面
【正文】 利費(fèi)等； （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （ 6）辦公費(fèi)用； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用 (10)稅金 (11)合理利潤(rùn) 四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù) 收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（單位時(shí)間費(fèi)率形式）和可收費(fèi)的管理面積。 支出的編制依據(jù)包括： （ 1）管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃，物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算。 （ 2）物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃?？杀日找酝磕陮?shí)際發(fā)生的或參考其它同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。 第二節(jié) 成本測(cè)算方法 一、成本測(cè)算的目的 物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式： 包干制：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)； 酬金指：預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 成本測(cè)算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。 二、主要成本項(xiàng)目的測(cè)算方法 （一）人工費(fèi)的測(cè)算 基本工資（ F1） (元 /月 ) 各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（ F2） (元 /月 ) 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、住房基金（含住房公積金）等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)決定。 按規(guī)定提取的福利費(fèi) （ F3） （ 元 /月 ） 福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)： （ 1） 福利基金 。 按工資總額的 14%計(jì)算 。 （ 2） 工會(huì)基金 。 按工資總額的 2%計(jì)算 。 （ 3） 教育經(jīng)費(fèi) 。 按工資總額的 %計(jì)算 。 加班費(fèi) （ F4） (元 /月 ) 加班費(fèi)按人均月加班 2— 3天 ， 在乘以日平均工資計(jì)算 ，日平均工資按每月 22個(gè)工作日計(jì)算 。 服裝費(fèi) （ F5） （ 元 /月 ） 按每人每年 2套服裝計(jì)算 ， 其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定 。 計(jì)算出服裝費(fèi)后再除以 12個(gè)月 ， 即可得到每月服裝費(fèi) 。 該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次 ， 類型和收費(fèi)總面積 ， 先確定各級(jí)各類管理服務(wù)人員的編制數(shù) ， 然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn) ， 計(jì)算出基本工資總額；再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額；匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額 ， 最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫?。 工服洗滌費(fèi)（ F6） 工服洗滌費(fèi)根據(jù)實(shí)際需要企業(yè)擔(dān)負(fù)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量，按照當(dāng)?shù)氐南礈旆菢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。 人工費(fèi)的測(cè)算公式為： 人工費(fèi) P1=月基本工資 +社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) +各項(xiàng)福利費(fèi) + 加班費(fèi) +服裝費(fèi) +工服洗滌費(fèi) /S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的 S表示參加測(cè)算的物業(yè)總面積，單位為平方米。 （二）辦公費(fèi)測(cè)算 交通費(fèi)（Ｆ１）（元／月）： 交通費(fèi)包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)等。 ２ 、 通信費(fèi) （ Ｆ２ ） 通信費(fèi)包括電話費(fèi) 、 傳真費(fèi) 、 手機(jī)費(fèi)等 。 ３ 、 低值易耗文具 、 辦公用品費(fèi) （ Ｆ３ ） 低值易耗文具、辦公用品費(fèi)包括文具（如筆墨）、紙張、打印復(fù)印等。 ４ 、 書報(bào)費(fèi) （ Ｆ４ ） 書報(bào)費(fèi)即每年必須購(gòu)置的報(bào)紙雜志 ， 特別是專業(yè)書報(bào)所需要的費(fèi)用 。 ５ 、 宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi) （ Ｆ５ ） ６ 、 法律費(fèi)用 （ Ｆ６ ） 經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費(fèi)用 ， 定期檢討法律文件 （ 如租約 、 合同等 ） 費(fèi)用支出等 。律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用 。 ７ 、 節(jié)日裝飾費(fèi) （ Ｆ７ ） 在法定節(jié)假日 ， 如元旦 、 春節(jié) 、 國(guó)慶等節(jié)日進(jìn)行物業(yè)裝飾的費(fèi)用 。 ８ 、 辦公用水電費(fèi) （ Ｆ８ ） 辦公費(fèi)的測(cè)算公式為： 辦公費(fèi)Ｐ２＝ 年各項(xiàng)費(fèi)用之和 １２月 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ２＝ Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月 參與測(cè)算的物業(yè)面積 （元／月 平方米） （三）共用部位與共用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)測(cè)算 １、維修保養(yǎng)費(fèi)（ F1）該項(xiàng)費(fèi)用主要用語核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購(gòu)置等支出。 ２ 、 裝修費(fèi) (F2) 該費(fèi)用科目一般包括材料費(fèi) （ 如墻紙 、 涂料 ） 、 工器具和設(shè)備使用 、 人工費(fèi) 、 管理費(fèi)和承包商利潤(rùn) （ 如果發(fā)包 ） 。 ３ 、 能源費(fèi) (F3) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中消耗的能源成本 。 ４ 、 康樂設(shè)施費(fèi) (F4) 該項(xiàng)成本即康樂設(shè)施的運(yùn)營(yíng)成本 ， 主要是健身設(shè)施 、 游泳池和其他康樂設(shè)施的維修 、 保養(yǎng)支出 。 有時(shí)救生員 、 器械使用指導(dǎo)員和其他康樂服務(wù)人
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