【正文】 ，一般按照下列順序分配：（ 1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損；（ 2）提取盈余公積金；（ 3）向投資者分配利潤(rùn)，即表中的應(yīng)付利潤(rùn)。 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 計(jì)算指標(biāo)： 投資利潤(rùn)率（ %） 投資利稅率（ %） 資本金利潤(rùn)率（ %） 資本金凈利潤(rùn)率（ %） 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 出租收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 單位：萬元 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表 ?資產(chǎn)負(fù)債表反映的是公司在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)，通常是某日（如年末、半年末、季度末、月末等）的 全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況 ，反映公司的投資的資產(chǎn)價(jià)值情況（資產(chǎn)方）和投資回報(bào)的索取權(quán)價(jià)值（負(fù)債和所有者權(quán)益方 ）：“資產(chǎn) =負(fù)債 +所有者權(quán)益”， ?所以資產(chǎn)負(fù)債表的基本目標(biāo)實(shí)際上是報(bào)告股東某時(shí)點(diǎn)在公司的凈投資的帳面價(jià)值或會(huì)計(jì)價(jià)值。 ?由于資產(chǎn)負(fù)債表上的股東權(quán)益是帳面價(jià)值，其一般與市場(chǎng)價(jià)值有差距。這種差距是因?yàn)橥顿Y者根據(jù)企業(yè)未來發(fā)展預(yù)期的判斷所引起的 。 基本財(cái)務(wù)報(bào)表 資產(chǎn)負(fù)債表 計(jì)算指標(biāo)： 1 . 資產(chǎn)負(fù)債率 ( % )2 . 流動(dòng)比率 (% )3 . 速動(dòng)比率 (% )流動(dòng)負(fù)債總額應(yīng)付賬款短期借款借款經(jīng)營(yíng)資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負(fù)債小計(jì)所有者權(quán)益資本金資本公積金盈余公積金累計(jì)未分配利潤(rùn)2 .12 .1 .12 .1 .22 .22 .2 .12 .2 .22 .2 .32 .32 .3 .12 .3 .22 .3 .32 .3 .4負(fù)債及所有者權(quán)益2流動(dòng)資金應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計(jì)盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值1 .11 .1 .11 .1 .21 .1 .31 .1 .41 .21 .31 .4資產(chǎn)1N?321合計(jì)項(xiàng)目序號(hào)計(jì)算指標(biāo)： 資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率流動(dòng)負(fù)債總額應(yīng)付賬款短期借款經(jīng)營(yíng)資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負(fù)債小計(jì)所有者權(quán)益資本金資本公積金盈余公積金累計(jì)未分配利潤(rùn)負(fù)債及所有者權(quán)益流動(dòng)資金應(yīng)收賬款累計(jì)盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值? 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資產(chǎn)負(fù)債分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的資產(chǎn)與負(fù)債情況以及項(xiàng)目實(shí)施對(duì)公司財(cái)務(wù)（尤其是資產(chǎn)負(fù)債率）的影響，從而為投資決策提供依據(jù)。 在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，無需編制資產(chǎn)負(fù)債表。 下一年度回收的的賒銷商品或勞務(wù)的款項(xiàng)。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)報(bào)表 ?“ 利潤(rùn)表 ” 與 “ 現(xiàn)金流量表 ” 是為 盈利提供數(shù)據(jù) 分析：利潤(rùn)表是靜態(tài)，現(xiàn)金流量表為動(dòng)態(tài)。 ?“ 借款還本付息表 ” 、 “ 資金來源與運(yùn)用表 ” 、 “ 資產(chǎn)負(fù)債表 ” 是為項(xiàng)目的清償能力分析提供數(shù)據(jù)。 資金平衡 ? 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ? 建立一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)，全面描述企業(yè)的 盈利能力（ Profitability）、 資產(chǎn)流動(dòng)性 （ Liquidity）、 資產(chǎn)使用效率 （ Asset Turnover）和 負(fù)債能力 （ Borrowing Capacity）、 價(jià)值創(chuàng)造 （ Value Added）、 盈利和市場(chǎng)表現(xiàn) （ Earnings amp。 Market Performance）和 現(xiàn)金能力（ Cash Flow Generation） 。 ? 并將這些財(cái)務(wù)指標(biāo)與企業(yè)歷史上的財(cái)務(wù)指標(biāo)、與行業(yè)的平均數(shù)和行業(yè)的先進(jìn)企業(yè)的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比 。 ? 最后綜合判斷企業(yè)的 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、存在問題和財(cái)務(wù)健康狀況 。 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ?基本指標(biāo) ?收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）與總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。 ?它雖然不能充當(dāng)獨(dú)立分析的工具，但可以很容易地將那些明顯不能接受的項(xiàng)目加以剔除。 ? 市 場(chǎng) 價(jià) 格總 收 益 乘 數(shù) 總 收 入? 市 場(chǎng) 價(jià) 格凈 收 益 乘 數(shù) 凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 出租收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 單位：萬元 ? 市 場(chǎng) 價(jià) 格總 收 益 乘 數(shù) 總 收 入? 市 場(chǎng) 價(jià) 格凈 收 益 乘 數(shù) 凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益收益乘數(shù) 財(cái)務(wù)比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財(cái)務(wù)比率有 營(yíng)業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率 。 ① 營(yíng)業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出占實(shí)際總收入的百分比。 100%??經(jīng) 營(yíng) 支 出營(yíng) 業(yè) 比 率 實(shí) 際 總 收 入 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 出租收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 3 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅 6 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 單位：萬元 營(yíng)業(yè)比率 100%??經(jīng) 營(yíng) 支 出營(yíng) 業(yè) 比 率 實(shí) 際 總 收 入 一般說來，營(yíng)業(yè)比率越高代表營(yíng)運(yùn)的效率越差，反之則效率越高。 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ② 損益平衡比率 ： ? 它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。這個(gè)比率越小，則潛在總收入越大，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的項(xiàng)目總收入水平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。 100%???經(jīng) 營(yíng) 支 出 還 本 付 息 額損 益 平 衡 比 率 潛 在 總 收 入 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ③ 償債保障比率 ? 償債保障比率有時(shí)也叫 償債能力比率、還本付息比率 。 ? 表示項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關(guān)系 。這是項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。 ()?凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益償 債 保 障 比 率年 債 息 額 年 還 本 付 息 額序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 資金來源 出租收入（或自營(yíng)收入） 資本金 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金（ 1） （ 2） 4 累計(jì)盈余資金 現(xiàn)金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 ()?凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益償 債 保 障 比 率年 債 息 額 年 還 本 付 息 額 該倍數(shù)越大 ， 則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小 ， 因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小 ，它表明了 貸款的安全程度 ， 所以該指標(biāo)越大越好 。 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 所有盈利分析方法的一個(gè)共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來。 ① 全面資本化率 ：表示預(yù)期凈經(jīng)營(yíng)收益占市場(chǎng)價(jià)格的百分比， 100%??凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益全 面 資 本 化 率 市 場(chǎng) 價(jià) 格序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 經(jīng)營(yíng)收入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 商品房經(jīng)營(yíng)成本 出租房經(jīng)營(yíng)成本 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 修理費(fèi)用 5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤(rùn)總額 123— 56 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn) 盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn) 未分配利潤(rùn) 計(jì)算指標(biāo)： 投資利潤(rùn)率（ %） 投資利稅率（ %） 資本金利潤(rùn)率（ %） 資本金凈利潤(rùn)率（ %） 利潤(rùn)表（損益表） 單位：萬元 100%??凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益全 面 資 本 化 率 市 場(chǎng) 價(jià) 格 從前面的收益乘數(shù)分析可知，它是 凈收益乘數(shù)的倒數(shù) 。 因?yàn)闆]有反映融資狀況對(duì)投資項(xiàng)目的影響，全面資本化率這個(gè)指標(biāo)的適用性受到一定的限制。 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ② 股本化率 （也叫權(quán)益資本化率）：表示 稅前 現(xiàn)金流量占 初始股本投資 的百分比。 100%??稅 前 現(xiàn) 金 流 量股 本 化 率 初 始 股 本 投 資③ 現(xiàn)金回報(bào)率 (也叫資本金凈利潤(rùn)率 )：是指 稅后 現(xiàn)金流量與 股本投資 之比。 100%??稅 后 現(xiàn) 金 流 量現(xiàn) 金 回 報(bào) 率初 始 股 本 投 資序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn)金流出 資本金 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ %） 。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic= %） 表 62:資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 100%??稅 前 現(xiàn) 金 流 量股 本 化 率 初 始 股 本 投 資 股本化率 考慮了不同融資條件對(duì)物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對(duì)投資項(xiàng)目的影響。 100%??稅 后 現(xiàn) 金 流 量現(xiàn) 金 回 報(bào) 率初 始 股 本 投 資 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ④ 經(jīng)紀(jì)人收益率 經(jīng)紀(jì)人收益率指標(biāo)解決了 現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo) 的缺點(diǎn)。它調(diào)整了分子，用 稅后現(xiàn)金流量 再加上遞增的權(quán)益投資額 ，使之既考慮了所得稅結(jié)果，也考慮了由于抵押貸款分期償還后相應(yīng)的權(quán)益增加（即物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)）情況，從而使所投資的物業(yè)看起來更富有吸引力。 100%???稅 后 現(xiàn) 金 流 量 權(quán) 益 增 加 額經(jīng) 紀(jì) 人 收 益 率 初 始 股 本 投 資序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn)金流出 資本金 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ %） 。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic= %） 表 62:資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 100%???稅 后 現(xiàn) 金 流 量 權(quán) 益 增 加 額經(jīng) 紀(jì) 人 收 益 率 初 始 股 本 投 資 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ?回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時(shí)的年數(shù)。收回初始投資所需時(shí)間越短的項(xiàng)目越好。 ?回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。從前面的介紹中我們知道有幾種不同的收益指標(biāo)，所以回收期相應(yīng)也有幾種計(jì)算方法。 ?回收期 =市場(chǎng)價(jià)格 /凈經(jīng)營(yíng)收益（全面資本化率的倒數(shù)） ?回收期 =初始股本投資 /稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)） ?回收期 =初始股本投資 /稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)） ?若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同： 回收期 =初始股本投資 /預(yù)期現(xiàn)金流量 ?若每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預(yù)期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時(shí)間。 ?傳統(tǒng)財(cái)務(wù)