【正文】 5 南部新城 擬建以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，生活服務(wù)設(shè)施配善的綜合新區(qū)。 城市格局 項(xiàng)目所處的西部岱岳區(qū)區(qū)域是政府規(guī)劃的未來中心城區(qū)的一部分，位于城市向西發(fā)展擴(kuò)張的主軸線上。 ?項(xiàng)目所處板塊位于政府近期重點(diǎn)規(guī)劃時(shí)代發(fā)展線西側(cè)，受政策正面影響明顯。 城市格局 市政府 岱岳區(qū)政府 老城區(qū) 西部城區(qū) 西部城區(qū)是連接泰安與省會(huì)濟(jì)南，形成濟(jì)南大都市圈的重要紐帶之一。 城市向西擴(kuò)張 ，以實(shí)現(xiàn)和濟(jì)南的有機(jī)連接，京滬高鐵通過該區(qū)域必將在 104國道的基礎(chǔ)上加強(qiáng)與濟(jì)南的聯(lián)系，加快區(qū)域的發(fā)展。 城市格局 東岳大街 泰山大街 京滬高速 長城路 城市格局趨勢(shì)小結(jié) ?泰安城區(qū)處于向外擴(kuò)張階段，受財(cái)政限制呈 多極化點(diǎn)狀分布 發(fā)展趨勢(shì)。西部由于政策扶持是城市發(fā)展的主要方向 之一。 ?泰安城市發(fā)展向西看，西部地區(qū)位于城市發(fā)展的 主軸線上 。 區(qū)域 解讀。 泰安城市宏觀背景解讀◆ 泰安城市發(fā)展格局解讀◆ 岱岳區(qū)區(qū)域發(fā)展方向解讀◆ 西部區(qū)域規(guī)劃解讀： 西部區(qū)域整體新區(qū)規(guī)劃完整，城市站位明晰，捷運(yùn)設(shè)置，成為區(qū)域發(fā)展有效助推器。 京滬高鐵 ?泰安新客站是京滬高鐵山東省 5個(gè)?？空军c(diǎn)之一。 ?泰安新客站規(guī)劃范圍東起大河路，西至擬建的京滬高速鐵路，南起泰東路，北至泰山大街，規(guī)劃總用地面積為。新客站地區(qū)位于城市新區(qū)，是城市六大功能組團(tuán)之一。 ?西部區(qū)域總體規(guī)劃：以新政府為依托，建成泰安的政治核心區(qū)域，往西走利用良好的主干道優(yōu)勢(shì)以及美麗的自然景觀環(huán)境發(fā)展成為泰城高檔人文居住區(qū)。 ?優(yōu)勢(shì)：市府所在地，天平湖景觀，京福、京滬高速，京滬高鐵，高校。 市政府向西城市功能分區(qū)（自東向西）： 政治中心，人文住區(qū)，高鐵交通樞紐 擬建高鐵客站 市政府 規(guī)劃居住區(qū) 泰安對(duì)城市的整體規(guī)劃分為七大組團(tuán)：旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)組團(tuán)、新火車站區(qū)組團(tuán)、城市綜合中心、西南區(qū)工業(yè)組團(tuán)、東南綜合組團(tuán)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)組團(tuán)、省莊組團(tuán)。天平湖作為旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的龍頭，片區(qū)發(fā)展存在的巨大的潛力。 天平湖作為城市規(guī)劃中旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的龍頭，片區(qū)發(fā)展存在巨大的潛力。 岱岳板塊重點(diǎn)區(qū)域解讀（天平湖區(qū)域） 天平湖旅游度假區(qū)位于泰城西部，緊靠泰山風(fēng)景名勝區(qū)，規(guī)劃總面積為 。 規(guī)劃分為十個(gè)功能區(qū)，分別是 :休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、拆遷安置區(qū)、泰山民俗風(fēng)情區(qū)、濱湖景觀綠地紅線控制區(qū)、泰山民俗度假村、生態(tài)旅游區(qū)、泰山論壇區(qū)、旅游項(xiàng)目預(yù)留用地、天平湖核心及其輻射區(qū)。 規(guī)劃利用天平湖 ，設(shè)置濱水廣場(chǎng)林蔭綠地、碼頭、親水踏步等，為游客提供休閑場(chǎng)所和親水空間，在泰山做足水的文章。 天平湖旅游度假區(qū)位于泰城西部，緊靠泰山風(fēng)景名勝區(qū)，規(guī)劃總面積為 。 岱岳板塊重點(diǎn)區(qū)域解讀（天平湖區(qū)域） 岱岳板塊重點(diǎn)區(qū)域解讀（天平湖區(qū)域） 規(guī)劃包括公共設(shè)施用地、行政辦公用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、體育用地、居住用地、供應(yīng)設(shè)施用地、生產(chǎn)防護(hù)用的、濱水綠地、廣場(chǎng)用地等多種物業(yè)類型用地，建成后將形成完善的成熟區(qū)域，極大提升區(qū)域價(jià)值。 泰安西部城區(qū)借助政府規(guī)劃及優(yōu)勢(shì)的自然景觀資源，將會(huì)改變城市區(qū)域價(jià)值認(rèn)知體系，提高區(qū)域認(rèn)同。 泰安西部發(fā)展機(jī)會(huì)： 城市主干道沿線，高鐵客站所在 綠地、自然景觀，政府西遷 中高端起步，占領(lǐng)城市住宅制高點(diǎn) 城市核心區(qū) 泰安 環(huán)境吸引高素質(zhì)人群，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 西部 板塊 泰城西部區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)總結(jié) ?西部區(qū)域做為泰安城市發(fā)展方向的多極之一，尤其是兩個(gè)重點(diǎn)方向之一，與其他新發(fā)展區(qū)域相比具有 明顯優(yōu)勢(shì) 。 ?西部區(qū)域的建設(shè)開發(fā)應(yīng)充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢(shì)，以 良好的環(huán)境吸引高素質(zhì)人群入住，從而帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，成為泰安的 高端人文住區(qū)。 聚焦 市場(chǎng) 。 泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)性特征分析◆泰安房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析◆ 西部區(qū)域板塊市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析◆ 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析◆ 泰安市房地產(chǎn)投資情況01002003004005006007008009002022 2022 2022 2022 2022單位：億元 4 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)投資增幅 比重泰安歷年房屋施工竣工面積0200400600800100012002022 2022 2022 2022 2022單位：萬平方米 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %施工面積 竣工面積 施工面積增幅 竣工面積增幅泰安市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來保持較為平穩(wěn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中有升，保持較為穩(wěn)定的投資比例。 市場(chǎng)指標(biāo) （數(shù)據(jù)源自泰安市統(tǒng)計(jì)年鑒） 2022年泰安房地產(chǎn) 投資 ,較2022年增加 % ，但僅占固定資產(chǎn)投資的 5%左右，說明房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。 泰安房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面， 2022年 施工面積 ，竣工面積 ，受整體市場(chǎng)影響，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)不同比例的下降。 泰安市歷年商品房銷售情況 0204060801001201401601802022 2022 2022 2022 2022商品住宅銷售面積 商品住宅銷售額泰安商品房供應(yīng)量 / 消化量圖示461.5150.6110.9194.6146.580.3108.1121.4154.3157.801002003004005002022 2022 2022 2022 2022商品住宅竣工面積 商品住宅銷售面積泰安商品房消化率走勢(shì)%%%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022商品房消化率（數(shù)據(jù)源自泰安市統(tǒng)計(jì)年鑒） ?2022年后的數(shù)據(jù)顯示泰安市供求基本平衡，但考慮到 2022年的巨大存量分配至各年份，實(shí)際情況會(huì)與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的情況出現(xiàn)偏差，實(shí)際泰城市場(chǎng)存在較為明顯的供大于求的局面。 市場(chǎng)指標(biāo) 泰安近幾年商品房銷售量逐年上升，銷售額逐年增加，表現(xiàn)出良好的穩(wěn)步上升勢(shì)頭。 ?泰安 2022年 人均 GDP為 27794元 ，接近 4000美元大關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由“生存、改善需求兼有”的階段，向“改善需求為主”的階段過渡，隨著經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)發(fā)展，將有更多的改善需求為目的的置業(yè)者出現(xiàn) （數(shù)據(jù)源自泰安市統(tǒng)計(jì)年鑒） 市場(chǎng)指標(biāo) 隨泰安經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)向改善居住需求的階段過度，改善居住逐漸成為置業(yè)者的主流需求形式。 城市居民人均可支配收入及年增長率7115 73697 7 4 9 . 68883103371196613818160971 2 . 5 0 %1 4 . 9 0 %5 . 2 0 %1 4 . 6 0 %1 6 . 4 0 %1 5 . 8 0 % 1 5 . 5 0 %1 6 . 5 0 %0202240006000800010000120221400016000180002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %人均可支配收入 年增長率? 2022年泰安市城區(qū)居民的在 ? 崗職工平均工資為 21850元 ； ?人均可支配收入為 16095元 ； ?人均消費(fèi)性支出 11732元； ? 泰安城區(qū)的在崗職工平均工資、 ? 人均可支配收入、人均消費(fèi)支 ? 出的年增長率均快速增長，城 ? 區(qū)居民的購買力出現(xiàn)大幅提升。 泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)性特征小結(jié) 關(guān)鍵詞 —— 穩(wěn)定、購買力、改善需求、需求空間 ? 泰安市的房地產(chǎn)一直保持平穩(wěn)的發(fā)展，即使在房地產(chǎn)最為火爆的2022年和低迷的 2022年，泰安房地產(chǎn)受到的影響都有限，沒有大起大落； ? 自 2022年來，泰安的人均可支配收入年增長率為 %，呈現(xiàn)快速的增長，大大提升了泰安市民的購買力，直接促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ? 隨著高水平開發(fā)商的進(jìn)入以及城市居民消費(fèi)水平的提高，以改善居住為目的的需求會(huì)不斷增加，中高檔樓盤出現(xiàn)較大的市場(chǎng)機(jī)遇。 市場(chǎng)指標(biāo) 聚焦 市場(chǎng) 。 泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)性特征分析◆泰安房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析◆ 西部區(qū)域板塊市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析◆ 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析◆ 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中高檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 ?泰安置業(yè)客戶存在明顯的地緣性特征。 泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)分析 ?各區(qū)域板塊依托不同的資源條件，呈現(xiàn)明顯的板塊特征，從檔次定位、價(jià)格平臺(tái)、客戶來源與認(rèn)知上存在差異。 ?目前泰安住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要以高層和多層為主，高層主要分布在長城路和中部板塊，多層多分布在近山及城市郊區(qū)板塊。 中部板塊：城市傳統(tǒng)核心區(qū)，以商業(yè)、商務(wù)物業(yè)為主流供應(yīng)，區(qū)域內(nèi)有少量城市豪宅供應(yīng)。 板塊特征： 城市核心區(qū)、城市功能聚集，交通便利。 區(qū)域認(rèn)知： 城中央稀缺板塊 客戶來源 ：城市中高端收入人群、如企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主等，客戶來自整個(gè)市域范圍 典型客戶描述： 銀座城市廣場(chǎng) 事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主、外地投資客戶 客戶以 35歲以上的中年人為主，事業(yè)有成，投資意識(shí)強(qiáng) 典型樓盤 均價(jià) 主力戶型 總價(jià) 銀座城市廣場(chǎng) 4800 90— 170 50— 80 九州家園 4000 90— 120 40— 50 華府天地 8000 130— 200 100— 160 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中高檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 東部板塊：城市傳統(tǒng)的居住區(qū)，各種生活配套相對(duì)齊全，商品房開發(fā)量有限，但多為大盤，成點(diǎn)狀分布，區(qū)域認(rèn)知度較高。 板塊特征： 居住氛圍濃厚，新盤數(shù)量有限 區(qū)域認(rèn)知： 傳統(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度高 客戶來源： 城市中端收入人群、企業(yè)單位中層及高級(jí)職工、私營業(yè)主。 典型客戶描述： 華城麗景灣 事業(yè)單位的中層領(lǐng)導(dǎo)及高級(jí)職工，客戶以 30— 40歲的中青年為主。 典型樓盤 均價(jià) 主力戶型 總價(jià) 寶龍城市廣場(chǎng) 3700 30— 80 12— 30 華城麗景灣 4100 90— 120 35— 50 富麗東方 3800 80— 120 35— 45 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中高檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 南部板塊：城市低端邊緣區(qū)域，是泰城最老的居住城區(qū)，交通落后，生活配套相對(duì)欠缺，新開發(fā)樓盤檔次亦較低。 板塊特征 ：典型的老城區(qū)，設(shè)施落后 區(qū)域認(rèn)知： 區(qū)域認(rèn)知度低，不被置業(yè)者認(rèn)可 客戶來源 ：城市中低端收入人群、企業(yè)單位普通職工 及其他中低收入者 典型客戶描述 ：錦繡華庭 周邊的居住人群，對(duì)總價(jià)敏感，年齡為 35歲以上的泰城普通職工，年收入有限。 典型樓盤 均價(jià) 主力戶型 總價(jià) 錦繡華庭 3100 80— 120 25— 35 頤和名居 3700 90— 150 30— 50 恒基福園 3800 80— 120 30— 45 北部近山高檔板塊 岱岳區(qū)中高檔板塊 市中心高檔板塊 東部中高檔板塊 南部低檔板塊 南開發(fā)區(qū)中低檔板塊 長城路中高檔板塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 南部高新區(qū)板塊：泰安城市規(guī)劃發(fā)展的主要方向，以工業(yè)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，帶動(dòng)區(qū)域建設(shè)快速發(fā)展。 板塊特征 ：距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，城市新興板塊，新 盤數(shù)量持續(xù)增加 區(qū)域認(rèn)知： 通過大盤帶動(dòng)