【正文】 開發(fā)面積趨勢圖： （圖二） 單位：萬平方米 0204060801001201401601802002201998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年新開工面積 施工面積 竣工面積 土地開發(fā)面積 實(shí)際銷售面積GOLDEN BARON 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)對以上數(shù)據(jù)的分析，近期惠州市房地產(chǎn)的市場具有如下特征： （ 1）房地產(chǎn)投資開發(fā)增長迅猛，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫： 在 20xx年我市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上， 20xx年我市房地 產(chǎn)市場繼續(xù)顯現(xiàn)出強(qiáng)勁增長態(tài)勢：截止 20xx年 12月 31日，全市 共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年大幅上升 %，其 中商品房投資額 ，增幅達(dá) %；施工面積為 萬平方米，同比增長 %；新開工面積為 92. 38萬平方米，比去 年大幅增長 %；竣工面積 ，增幅也達(dá) %。 20xx年，惠州新開工的樓盤有新時(shí)代花園、金旺花 園、金裕碧水 灣、西湖麗苑等；隆生地產(chǎn)、金寶集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商也推出 東湖花園四區(qū)三期、金世界花園、湯臣山水世家、麗日廣場等樓 盤，其他單體高層和中小樓盤也紛紛向市場推出。（見圖三） 一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析： GOLDEN BARON 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 199920xx年惠州市房地產(chǎn)投資趨勢圖 （圖三） 單位：億元 一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析： 0. 003. 006. 009. 0012 .0 015 .0 018 .0 01999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 其中: 商品房投資額GOLDEN BARON 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)對以上數(shù)據(jù)的分析，近期惠州市房地產(chǎn)的市場具有如下特征： （ 2）住宅建設(shè)投資成為房地產(chǎn)開發(fā)主體，個(gè)人購房比例不斷提高。 20xx年，全市住宅投資額達(dá) ，比上年增長 %，投資 額占房地產(chǎn)總投資的 %；住宅施工面積 ，占 總施工面積的 %；住宅竣工面積 ，占總竣工的 %；住宅銷售面積 ，占總銷售面積的 %； 住宅銷售額為 ，占總銷售額的 %。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx年惠州市總?cè)丝谝堰_(dá) 283萬人，市區(qū)內(nèi)本地戶籍人口 約 40萬人，外來人口據(jù)估計(jì)也有 40多萬人。隨著外來人口的涌入和 本地居民二次置業(yè)、投資置業(yè)的增加，惠州市人均居住面積也由 20 01年的 15平方米，逐步向小康水平的目標(biāo)邁 入，房產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)過程中更加注重人性化，如東湖 花園、江畔花園、金迪花園、藍(lán)波灣等綠色小區(qū)都給人留下深刻的 印象。（見圖四） 一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析： GOLDEN BARON 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析： 199920xx年惠州市住宅開發(fā)投資趨勢圖： （圖四）單位：萬平方米 01530456075901051201351501651801999年 20xx年 20xx年 20xx年住宅新開工面積 住宅施工面積 住宅竣工面積住宅實(shí)際銷售面積 住宅空置面積GOLDEN BARON 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)對以上數(shù)據(jù)的分析，近期惠州市房地產(chǎn)的市場具有如下特征： （ 3）市場產(chǎn)品供大于求： 目前惠州市房地產(chǎn)市場正處在高速發(fā)展階段，有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目 正動(dòng)工。與市場需求量增長相一致的是市場供給十分旺盛。據(jù) 20xx年 3月的最新統(tǒng)計(jì)顯示，惠州的在售樓盤已達(dá)至 74個(gè)，預(yù)計(jì)在 年底將達(dá) 80個(gè)以上，市場供應(yīng)商品房數(shù)量將達(dá)兩萬多套。供需比約 為 2： 1，市場供大于求，購房消費(fèi)者的選擇面增多，必然促使市場 競爭的進(jìn)一步加劇。 一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析： GOLDEN BARON 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)對以上數(shù)據(jù)的分析，近期惠州市房地產(chǎn)的市場具有如下特征： （ 4）商品房銷售增幅減緩，房地產(chǎn)銷售價(jià)格穩(wěn)中有升。 20xx年，全市商品房實(shí)際銷售額 ，比上年增長 %， 實(shí)際銷售面積為 ，比去年增長 %。（如銷售總面 積則為 ，比 01年回落 %，減少的原因主要是 20xx年預(yù)售面積的減少）。但實(shí)際銷售面積與竣工面積增幅不同 步，竣工面積大于銷售面積 ，供求比為 1： 。從 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，整個(gè)惠州房地產(chǎn)市場供應(yīng)在 20xx20xx年間激增，競 爭日趨激烈，買方市場已逐步形成。 20xx年，全市商品房實(shí)際銷售平均價(jià)格為 2349元 /平方米，比上年 上升 %，與同年人均 GDP和城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入相比， 三者指標(biāo)都呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。但由于目前房地產(chǎn)市場供給過熱 使發(fā)展商面臨降價(jià)壓力。（見圖五） 一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析： GOLDEN BARON 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、惠州市房地產(chǎn)整體市場現(xiàn)狀分析： 020xx40006000800010000120xx14000160001800020xx01998 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年人均G D P 銷售平均價(jià)格 城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入惠州市房地產(chǎn)銷售情況變化趨勢圖 （圖五） 單位：平方米、億元 GOLDEN BARON 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)對以上數(shù)據(jù)的分析，近期惠州市房地產(chǎn)的市場具有如下特征： （ 5）房地產(chǎn)空置面積穩(wěn)中有降，市區(qū)爛尾樓盤盤活成效明顯。 自 1998年以來，惠州市商品房空置面積逐年減少。 20xx年全市商 品房空置面積為 ，雖絕對值較高，但比 1999年則大 幅下降 ，減幅達(dá) %， 20xx年空置率（空置率 =全 年的空置面積 /以往三年的竣工面積之和）為 %，比 20xx年的 %下降了近 5個(gè)百分點(diǎn)，略高于全國 25%的空置率警戒線的水 平。市區(qū)空置面積為 ，空置率降到 20%，并且本地幾 大房產(chǎn)商開發(fā)的樓盤空置率均低于 10%。在政策的引導(dǎo)調(diào)整、銀行 不良資產(chǎn)盤活等因素作用下，惠州市一年以上的空