【正文】 招商依云水岸 君地上郡 旭輝芭堤蘭灣 天域 星嶼仁恒 水巷鄰里花園 星島仁恒 水墨江南 萬科中糧本岸 南山巴黎印象 /伊頓小鎮(zhèn) 中茵皇冠國際 觀瀾麗宮 選擇樣本為為分布于蘇州的22個項目 . 萬科中糧本岸的產(chǎn)品特征： 區(qū)位 ： 雙湖板塊 產(chǎn)品類型 ： 聯(lián)排（一期）、疊加（二期） 單價、總價 ： 聯(lián)排 1600018000元 /平米，總價： 375—550萬元 選擇樣本的原則： 區(qū)位 ： 本岸所在及臨近區(qū)域 產(chǎn)品類型 ： 樣本選擇面為整個蘇州別墅市場，產(chǎn)品類型為聯(lián)排、疊加產(chǎn)品 單價、總價 ： 本岸同一區(qū)間 中海御湖熙岸 N 同區(qū)域別墅：南山巴黎印象、伊頓小鎮(zhèn)、中海御湖熙岸、水巷鄰里花園、水墨江南、星島仁恒 同區(qū)域高檔公寓：中茵皇冠國際、天域、星嶼仁恒 臨近區(qū)域別墅：君地上郡、觀瀾麗宮、旭輝芭堤蘭灣 總價接近（聯(lián)排）：伊頓小鎮(zhèn)、中海御湖熙岸、庭園 單價接近（聯(lián)排）：星島仁恒、水墨江南、中海御湖熙岸 同建筑類型（包含疊加產(chǎn)品）：姑蘇桃花源、招商小石城、三江尊園、現(xiàn)代園墅 同建筑風(fēng)格：庭園、中信太湖城、水岸清華、石湖庭園、香溪琴谷 第 16頁 樣本 自然環(huán)境 比較分析 陽澄湖板塊 代表項目： 依云水岸 （依托東陽澄湖 湖景資源） 古城區(qū)板塊 代表項目： 庭園 （借景別墅） 太湖板塊 代表項目： 中信太湖城 （依托太湖湖景資源） 雙湖板塊 代表項目： 萬科中糧本岸、 中海御湖熙岸、 星島仁恒 （依托金雞湖或 獨(dú)墅湖湖景資源） 木櫝板塊 代表項目： 姑蘇桃花源 （依托靈巖山和 天平山的山景資源） 石湖板塊 代表項目： 現(xiàn)代園墅 （依托小石湖 湖景資源） 青劍湖板塊 代表項目： 君地上郡 （依托青劍湖 湖景資源） N 本岸項目環(huán)境 N 本岸 ? 本岸位于蘇州湖東一期， 非臨湖區(qū)域； ? 本岸南側(cè)的斜塘河為金雞 湖的支流； ? 目前整體景觀資源可利用 率不高。 選擇樣本總計 19個別墅項目，分布于蘇州 7個別墅板塊； 樣本別墅周邊環(huán)境特點可歸納為三類，第一類為 依托湖景資源 ，第二類為 依托山景資源 ，第三類為 借景別墅 ； 本岸位于雙湖板塊， 非臨湖區(qū)域 ，整體景觀利用率不高。 第 17頁 樣本 綜合價值 比較分析 樣本綜合價值評判標(biāo)準(zhǔn)：項目的 人文價值 （人文底蘊(yùn)）、 地段價值 （投資價值）、 環(huán)境價值 （景觀資源）、 建筑價值 （建筑風(fēng)格） 本岸的人文價值 （區(qū)域人文積淀較少 ) 本岸的地段價值 （湖東非臨湖區(qū)域） 本岸的環(huán)境價值 （斜塘河） 本岸的建筑價值 （進(jìn)落式） 古城區(qū)板快： 選擇樣本： 庭園 建筑風(fēng)格： 傳統(tǒng)中式 選擇樣本綜合價值評判： 人文價值 （距今 2500年的歷史） 地段價值 （古城核心區(qū)） 環(huán)境價值 （毗鄰北寺塔和拙政園） 建筑價值 （中式進(jìn)落式） 板塊評價 : ； ； 上升； 。 本岸 VS古城板塊代表樣本： 優(yōu)勢：開發(fā)商品質(zhì)、園區(qū)發(fā)展前景 劣勢：缺少人文底蘊(yùn)、配套有待完善 傳統(tǒng)中式：庭園 木櫝板快： 選擇樣本： 姑蘇桃花源、香溪琴谷 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代中式、現(xiàn)代簡約 選擇樣本綜合價值評判： 人文價值 （木櫝文化） 地段價值 （地鐵一號線首站） 環(huán)境價值 （天平山及靈巖山的山景、木瀆商業(yè)區(qū)） 建筑價值 （中式非進(jìn)落式） 板塊評價： ； 源； 。 現(xiàn)代簡約：香溪琴谷 現(xiàn)代中式：姑蘇桃花源 本岸 VS木櫝板塊代表樣本： 優(yōu)勢：開發(fā)商品質(zhì)、園區(qū)發(fā)展前景 劣勢：可利用景觀資源少 太湖板快： 選擇樣本： 中信太湖城 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代中式 選擇樣本綜合價值評判： 人文價值 （太湖文化） 地段價值 （太湖國家旅游度假區(qū)核心區(qū)） 環(huán)境價值 （太湖風(fēng)光） 建筑價值 （中式進(jìn)落式） 板塊評價： 源； ，客源分布廣；，別墅市場前景看好。 現(xiàn)代中式：中信太湖城 本岸 太湖板塊代表樣本：優(yōu)勢：開發(fā)商品質(zhì)、園區(qū)發(fā)展前景劣勢：可利用景觀資源少雙湖板快： 選擇樣本： 星島仁恒、中海御湖熙岸、水墨江南、南山巴黎印象 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代中式、現(xiàn)代簡約、法式、 選擇樣本綜合價值評判： 人文價值 （無） 地段價值 （商業(yè)價值） 環(huán)境價值 （雙湖） 建筑價值 （中式進(jìn)落式、歐式風(fēng)格） 板塊評價： ； 知名開發(fā)商的代表作； 漸成熟，獨(dú)墅湖區(qū)域具有較大發(fā)展空間，新一代精品將會在這里出現(xiàn)。 現(xiàn)代簡約：星島仁恒 現(xiàn)代簡約：中海御湖熙岸 現(xiàn)代中式：水墨江南 法式：南山巴黎印象 陽澄湖板快： 選擇樣本： 三江尊園、招商依云水岸 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約、北美 選擇樣本綜合價值評判：人文價值 （無） 地段價值 （臨近相城中心區(qū)）環(huán)境價值 （東陽澄湖） 建筑價值 （中式非進(jìn)落式、北美風(fēng)格） 板塊評價： 相城的崛起 待提高。 北美風(fēng)格：三江尊園 現(xiàn)代簡約：招商依云水岸 陽澄湖板塊代表樣本： 優(yōu)勢：開發(fā)商品質(zhì)、別墅品質(zhì) 劣勢：價格、升值潛力 青劍湖板快： 選擇樣本： 君地上郡、觀瀾麗宮、旭輝芭堤蘭灣 建筑風(fēng)格： 英倫、地中海、南加州 選擇樣本綜合價值評判： 人文價值 （無） 地段價值 （毗鄰新唯亭鎮(zhèn)政府） 環(huán)境價值 （青劍湖） 建筑價值 （歐式風(fēng)格） 板塊價值： ； ； 周邊良好的生態(tài)景觀 南加州風(fēng)格：旭輝芭堤蘭灣 地中海風(fēng)格：觀瀾麗宮 英倫風(fēng)格：君地上郡 本岸 VS青劍湖板塊代表樣本： 優(yōu)勢：開發(fā)商品質(zhì)、區(qū)位 劣勢：價格、升值潛力 與其他板塊的樣本別墅相比，本岸的價值在于萬科的品質(zhì)及園區(qū)良好的發(fā)展前景。 石湖板快：選擇樣本： 水岸清華、現(xiàn)代園墅、招商小石城、石湖庭園 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代中式、現(xiàn)代簡約 選擇樣本綜合價值評判：人文價值 （小石湖、上方山） 地段價值 （無） 環(huán)境價值 （小石湖、上方山） 建筑價值 （中式非進(jìn)落式） 板塊評價：崛起于 04年至今具備較好的居住環(huán)境； 獨(dú)厚的吳中山水資源； 生活配套有待完善。 現(xiàn)代簡約：現(xiàn)代園墅 現(xiàn)代中式：石湖庭園 現(xiàn)代中式：水岸清華 現(xiàn)代簡約：招商小石城 本岸 VS石湖板塊代表樣本： 優(yōu)勢：開發(fā)商品質(zhì)、園區(qū)發(fā)展前景 劣勢：價格、升值潛力 第 18頁 樣本 單價 比較分析 蘇州七板塊個案聯(lián)排均價比較圖( 單位: 元/ 平方米)22022170001400012022 120221050090000500010000150002022025000庭園 萬科中糧本岸 三江尊園 桃花源 君地上郡 現(xiàn)代園墅 中信太湖城雙湖板塊個案聯(lián)排均價比較圖( 單位: 元/平方米)2400017000 17000 170001550010000050001000015000202202500030000中茵皇冠國際 萬科糧本岸 中海御湖熙岸 星島仁恒 水墨江南 伊頓小鎮(zhèn)中糧本岸價格走勢( 單位: 元/ 平方米)1300018000 17000050001000015000202200 7 / 8 0 8 / 1 0 8 / 1 1 蘇州聯(lián)排別墅價格最高點出現(xiàn)在古城區(qū)板塊及雙湖板塊； 本岸由于可利用稀缺景觀資源少，與沿湖別墅相比，單價 17000元 /平米偏高。 與蘇州七板塊的聯(lián)排樣本比較，本岸聯(lián)排單價僅次于古城區(qū)板塊的庭園。 與雙湖板塊竟品比較，本岸聯(lián)排位于非臨湖區(qū)域，但單價與臨湖區(qū)域竟品持平。 第 19頁 聯(lián)排產(chǎn)品總價區(qū)間（單位：萬元） 100250 120400 120450 200350 200300 100250 400500 180300 250400 200300 200400 300350 350550 350600 350600 350420 主力聯(lián)排戶型總價： 雙湖（ 350— 550萬元） 其他（ 250— 300萬元） 本岸主力聯(lián)排戶型總價： 300— 550萬元 樣本 戶型面積區(qū)間、總價 比較分析 聯(lián)排產(chǎn)品面積區(qū)間（單位：平方米） 175310 191208 190350 230320 200215 200300 210232 200250 210250 300420 205280 208272 230300 230290 370440 210390 主力聯(lián)排戶型面積： 200— 250平方米 本岸聯(lián)排戶型面積： 208— 272平方米 100 150 200 250 300姑蘇桃花源現(xiàn)代園墅三江尊園招商依云水岸萬科中糧本岸疊加產(chǎn)品面積區(qū)間（單位：平方米） 155— 190 170— 210 180— 210 175— 210 240— 270 主力疊