【正文】 ? 登記人員應(yīng)當(dāng)具備的專業(yè)知識(shí) ： ①法律知識(shí)。民事（特別是物權(quán)、合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。 ②房地產(chǎn)知識(shí)。了解土地、規(guī)劃、建筑施工、測繪等，熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。 ③其他知識(shí)。計(jì)算機(jī)知識(shí)適應(yīng)信息化；外語知識(shí)適應(yīng)國際化。 ? 對房屋登記審核人員，應(yīng)當(dāng)比一般登記人員在資質(zhì)上具備更高的要求，必須經(jīng)過培訓(xùn)考核后持證上崗。審核人員主要包括窗口受理和后臺(tái)審核的人員。 ? 建設(shè)部將出臺(tái)具體考試管理辦法。 三、 《 房屋登記辦法 》 之 一般規(guī)定 ? 第二章一般規(guī)定，第 729共 23條。 ? 主要規(guī)定 : 登記的一般程序和條件 2 、登記的基本單元 3 、單方申請和共同申請 4 、未成年人的房屋登記 登記詢問和實(shí)地查看 6 、登記簿的內(nèi)容和形式 7 、登記信息系統(tǒng) ? 第七條 ， 房屋登記的一般程序 ? 申請； （ 啟動(dòng)機(jī)制 ， 囑托 、 依職權(quán) ） ? 受理； （ 回執(zhí)或受理憑證 ） ? 審核； （ 審查申請材料與登記簿 ） ? 記載于登記簿； （ 物權(quán)發(fā)生法律效力 ） ? 發(fā)證 。 （ 權(quán)利證書 、 登記證明 ） ? 房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí) ， 可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告 。 （ 初始登記 、 遺留問題等 ） ? 第八條 ， 房地產(chǎn)權(quán)利一體原則 辦理房屋登記 ， 應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則 。 ? 為什么兩個(gè)權(quán)利要一致 ？ 我國不動(dòng)產(chǎn)特殊所有制形式 ? 物權(quán)法是如何規(guī)定的 ？ 物權(quán)法第 142條 ， 建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物 、 附著物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人 ， 但有相反證據(jù)證明的除外 。 ? 租地上建屋是否能夠登記 ？ ? 第九條 ， 登記申請材料的確定及公示 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律 、 法規(guī)和本辦法規(guī)定 ， 確定申請房屋登記需要提交的材料 ，并將申請登記材料目錄公示 。 登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)明確不同登記事項(xiàng)的申請人所需要提供的具體申請材料 ， 并注明提供材料要求為原件或復(fù)印件 ， 通過網(wǎng)絡(luò) 、 媒體 、 受理窗口向社會(huì)公示 。 這也是政府信息公開的要求 ， 目前各地開展的較好 。 ? 第十條 ， 房屋登記基本單元 房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記 。 房屋基本單元是指有固定界限 、 可以獨(dú)立使用并且有明確 、 唯一的編號(hào) （ 幢號(hào) 、 室號(hào)等 ） 的房屋或者特定空間 。 國有土地范圍內(nèi)成套住房 ， 以套為基本單元進(jìn)行登記 ， 非成套住房 ， 以房屋的幢 、 層 、 間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記 。 集體土地范圍內(nèi)村民住房 ， 以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房 ， 以套 、 間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記 。 非住房以房屋的幢 、 層 、 套 、 間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記 。 ? 能夠進(jìn)行登記的房屋（或特定空間）必須具備以下條件： 有固定界限； 可以獨(dú)立使用； 有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）。 ? 固定界限應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)批準(zhǔn)的，或者是經(jīng)過施工圖審查后的圖紙規(guī)定的界限，并不是指房主自行分割的； ? 基本單元應(yīng)當(dāng)和登記薄相對應(yīng)，一個(gè)基本單元建立一個(gè)登記薄。 ? 以前出現(xiàn)過的出售 “ 一平方米 ” 單位商鋪產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象，即是因沒有固定界限，不能確定權(quán)屬范圍而被建設(shè)部明令禁止采用的銷售方式。 ? 第十一條 ， 關(guān)于房屋登記申請材料的提供及其真實(shí)性保證 。 申請房屋登記 ， 申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)提出申請 ， 并提交申請登記材料 。 申請登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件 。 不能提供原件的 ， 應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件 。 申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實(shí)性 、 合法性 、 有效性負(fù)責(zé) ， 不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料申請房屋登記 。 ? 向有管轄權(quán)的登記機(jī)構(gòu)申請：屬地管轄 。 ? 登記資料：一般包括申請書 、 身份證明 、 登記原因證明文件 、 權(quán)利證書 、 其他資料 。 ? 申請人：自然人 、 法人 、 其他組織 （ 包括依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的獨(dú)資企業(yè) 、 合伙企業(yè) ， 依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的聯(lián)營企業(yè) ， 依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè) ， 經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記的社會(huì)團(tuán)體 ， 經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 、 街道 、村辦企業(yè) ， 法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu) ， 中國人民銀行 、 各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu) ， 中國人民保險(xiǎn)公司設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)等 。 ） ? 申請材料的真實(shí)性 、 合法性保證 。 《 物權(quán)法 》 第二十一條規(guī)定： “ 當(dāng)事人提供虛假材料申請登記 ， 給他人造成損害的 ， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任 。 ” 申請人對申請登記材料存在的瑕疵及其它真實(shí)情況應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)說明 ， 不得隱瞞 ， 更不能提交偽造 、 涂改等虛假的資料申請房屋登記 。 案例：王某等人貸款詐騙、偽造國家機(jī)關(guān)證件案 ? 案情： 被告人王某讓鞍山市房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證中心工作的王秀某幫助被告人李某制作一個(gè)虛假的房屋產(chǎn)權(quán)證。被告人王秀某按李某提供的房屋產(chǎn)權(quán)內(nèi)容，私自從本單位取得虛假的房屋產(chǎn)權(quán)證，并將該證復(fù)印件交給李某。李某利用其騙取中國農(nóng)業(yè)銀行鞍山市鐵東區(qū)分行（以下簡稱鐵東農(nóng)行）貸款 95萬元 。 ? 判決結(jié)果： 李某的行為已構(gòu)成貸款詐騙罪，判處有期徒刑十四年； 王某和王秀某的行為均已構(gòu)成偽造國家機(jī)關(guān)證件罪，王某判處有期徒刑十個(gè)月；王秀某判處有期徒刑二年，緩刑二年 ? 第十二條 ， 關(guān)于共同申請和單獨(dú)申請 。 申請房屋登記 ， 應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請 ， 但本辦法另有規(guī)定的除外 。 有下列情形之一 ， 申請房屋登記的 ， 可以由當(dāng)事人單方申請： ： （ 一 ） 因合法建造房屋取得房屋權(quán)利； （ 二 ） 因人民法院 、 仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利； （ 三 ） 因繼承 、 受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利； （ 四 ） 有本辦法所列變更登記情形之一； （ 五 ） 房屋滅失； （ 六 ） 權(quán)利人放棄房屋權(quán)利； （ 七 ） 法律 、 法規(guī)規(guī)定的其他情形 。 ? 共同申請是申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的情形，如房屋買賣、交換、贈(zèng)與、抵押、設(shè)定地役權(quán)等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為，合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，僅具備債權(quán)效力，合同簽訂后，還須辦理相應(yīng)的房屋登記，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。 ? 如果當(dāng)事人一方拒絕協(xié)助登記，另一方應(yīng)當(dāng)如何實(shí)現(xiàn)其權(quán)利？登記請求權(quán)與登記申請 ? 案例一：違反共同申請?jiān)瓌t辦理登記的后果 ? 2021年 1月 27日周某持某房屋所有權(quán)證及買賣雙方的私章、身份證復(fù)印件、房屋買賣協(xié)議及胡某賣房證明等材料到該市房產(chǎn)管理局辦理了過戶手續(xù) ,將胡某的房屋登記在了自己的名下 ,市房管局經(jīng)審核后向周某頒發(fā)了所有權(quán)證書 ,不久 ,胡某向法院提起了訴訟。胡某訴稱，市房產(chǎn)管理局在本人未到現(xiàn)場的情況下將房屋過戶給周某，侵犯了自身的合法權(quán)益，要求撤銷對周某頒發(fā)的所有權(quán)證。 被告房產(chǎn)管理局辯稱，頒發(fā)給周某的所有權(quán)證手續(xù)齊全，程序到位，符合建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定。 ? 法院認(rèn)為 ,由于被告沒有充足的證據(jù)能證明胡某親自到場辦理了交易手續(xù) ,因此 ,被告在頒發(fā)給周某所有權(quán)證時(shí)違反了法定程序 ,并判決撤銷被告房管局頒發(fā)給周某的所有權(quán)證書。在這起案件中，被告該市房產(chǎn)管理局由于沒有充分的證據(jù)證明自己是在胡某親自到場的情況下辦理的轉(zhuǎn)移登記，所以辦理登記的程序不符合規(guī)定，影響了其登記結(jié)果的合法性，從而導(dǎo)致敗訴。 （注，本案未涉及善意第三人） ? 案例二：共有人擅自處分房產(chǎn) ? 趙某、孫某夫妻于 2021年共同購買住房一套，產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人記載為妻孫某。 2021年，兩人委托房屋中介出售該房。幾天后，購房人王某以 8萬元價(jià)格與孫某談妥購買該房。并簽訂了購房合同。三天后，孫某帶上本人和丈夫趙某的身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證等資料和王某到房產(chǎn)管理部門辦理了過戶手續(xù)。辦完手續(xù)后，王某將 8萬元購房款交給了孫某，孫某也如約將房屋交付給了王某。半月后，趙某從外地出差回來，得知其妻僅以 8萬元就將房屋出售，認(rèn)為房價(jià)賣得太低，遂找王某，要求再增加 2萬元，王某不同意，趙某以未經(jīng)共有人同意其妻擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)為由向法院提起訴訟。 （涉及善意第三人） ? 審理中，法院有兩種不同觀點(diǎn)： A、 出售房屋時(shí)趙某在外地出差，在簽訂合同，辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)也無趙某的委托和簽字，屬孫某擅自處分房屋。因此，該房屋買賣合同無效。 B、 孫某和王某是在自愿、平等的基礎(chǔ)上協(xié)商，達(dá)成購房協(xié)議，且按規(guī)定辦理了過戶手續(xù)，并無違反相關(guān)法律的情形，王某屬有償，善意取得該房。因此，該房屋買賣應(yīng)當(dāng)有效。 ? 評析：王某在購買房屋時(shí)盡到了買方的義務(wù)，因此，王某在取得該房產(chǎn)時(shí)是善意有償?shù)?。依照善意保護(hù)和善意取得制度，應(yīng)認(rèn)定該買賣合同有效，房屋應(yīng)歸王某所有，法院應(yīng)駁回趙某的訴訟請求。 ? 第十三條 ， 關(guān)于共有房屋登記的申請 ? 共有房屋 ， 應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記 。 共有房屋所有權(quán)變更登記 ， 可以由相關(guān)的共有人申請 ， 但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的 ， 應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請 。 ? 關(guān)于共有 。 共有分為按份共有 、 共同共有 。 按份共有 ， 指數(shù)人按應(yīng)有份額 （ 部分 ） 對共有物共同享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有 。 例如 ， 甲 、 乙共同出資購買一棟房屋 ， 甲出資 20萬元 ， 乙出資 10萬元 ， 甲 、 乙各按出資的份額對該房屋享有權(quán)利 、分擔(dān)義務(wù) 。 《 物權(quán)法 》 第 94條規(guī)定 “ 按份共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán) ” 。 共同共有 ， 是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體 ，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù) 。 如夫妻共有 、 家庭共有 。 ? 共有房屋登記的原則是全體共有共同申請 。 ? 可以部分共有人申請登記的情形 ， 僅限于共有房屋所有權(quán)變更登記 。 變更情形是房屋的物理屬性變更或權(quán)利人名稱的變更 ， 不涉及共有房屋權(quán)利狀況的變動(dòng) 。 ? 共有性質(zhì)或者共有人份額變更的情況 。 涉及到了共有房屋的權(quán)利狀況變動(dòng) ， 應(yīng)當(dāng)由全體共有人共同申請 。 在實(shí)踐中 ， 共有房屋的共有性質(zhì)變更主要是共同共有轉(zhuǎn)為按份共有 。 而按份共有的共有人變更共有份額的行為 ， 實(shí)質(zhì)是共有人之間應(yīng)有部分的權(quán)利轉(zhuǎn)移 。 ? 幾個(gè)實(shí)踐問題分析： ? 在辦理房屋登記時(shí) ， 登記機(jī)關(guān)是否需要審核有無潛在的 （ 隱性的 ） 共有人 ？ （ 詢問 ） ? 婚姻存續(xù)期間 ， 已登記為夫妻共有的房屋 ， 又申請改為單方所有 ， 應(yīng)該如何辦理登記 ？ （ 轉(zhuǎn)移 ） ? 婚姻存續(xù)期間 ， 實(shí)際為夫妻共有的房屋 ， 而僅以一方名義辦理了登記 ， 后又申請登記簿上登記為雙方所有 ， 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)如何辦理 ？ （ 物權(quán)法實(shí)施前申請更正；實(shí)施后申請轉(zhuǎn)移登記 ） ? 婚前登記在夫妻一方名下的房屋 ， 因婚后夫妻約定歸雙方共同所有而申請房屋權(quán)屬登記的 ， 應(yīng)當(dāng)按照房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理 ， 由夫妻雙方共同申請 。 申請登記要件中應(yīng)當(dāng)包括房屋歸雙方共同所有的約定 。 ? 第十四條 ， 未成年人如何申請房屋登記 未成年人的房屋 ， 應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記 。 監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的 ， 應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的 ， 還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證 。 ? 特殊權(quán)利人：未成年人 、 精神病人等 。 ? 未成年人： 《 民法通則 》 第十一條規(guī)定： “ 十八周歲以上的公民是成年人 ， 具有完全民事行為能力 ， 可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng) ， 是完全民事行為能力人 。 十六周歲以上不滿十八周歲的公民 ， 以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的 ， 視為完全民事行為能力人 。 ” 第十二條規(guī)定： “ 十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人 ， 可以進(jìn)行與他的年齡 、 智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理 ， 或者征得他的法定代理人的同意 。 不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人 ， 由他的法定代理人代理民事活動(dòng) 。 ” ? 未成年人的監(jiān)護(hù)人 。