山東臨沂魯南mall財(cái)富廣場提報(bào)-文庫吧
2024-12-19 02:31 本頁面
【正文】 案量較大且不分期營建，不利于資金的回籠和補(bǔ)給 優(yōu)勢突出 ！ 劣勢不彰 ！ 機(jī)會略顯 ！ 威脅較?。? Europe Palza Europe Palza Europe Palza 了解了市場的走向 ；熟悉了項(xiàng)目的本身；周邊個案就是本案的市場先行，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出問題。 Europe Palza 競爭個案分析 區(qū)域 產(chǎn)品 價(jià)格 區(qū)域?qū)傩? 優(yōu)勢 劣勢 廣場世紀(jì)城 高層 均價(jià)3300 元 /平方米 主要依托城市中心的經(jīng)濟(jì) 、商業(yè) 、 配套優(yōu)勢發(fā)展起來的新型綜合高檔居住區(qū) 娛樂休閑配套設(shè)施缺乏 人流繁雜 ， 存在安全隱患 金鷹花園 高層 均價(jià)3300 元 /平方米 主要依托城市中心的經(jīng)濟(jì) 、商業(yè) 、 配套優(yōu)勢發(fā)展起來的新型高檔商住區(qū) 商住帶來的社區(qū)人流繁雜 ， 增加了生活噪音 ， 也會產(chǎn)生一定的安全隱患 錦繡龍庭 小高層 均價(jià)3400 元 /平方米 主要依托城市中心的經(jīng)濟(jì) 、商業(yè) 、 配套優(yōu)勢發(fā)展起來的新型高檔居住區(qū) 、 學(xué)校等配套設(shè)施齊全 銷售隊(duì)伍的不專業(yè) ，引起消費(fèi)者對樓盤品質(zhì)感的下降 。 缺失銷控環(huán)節(jié)將阻礙價(jià)格的進(jìn)一步的攀升 香榭麗都 多層錯層 \ 復(fù)式 小高層電梯躍式房 均價(jià)3200 元 /平方米 具有城市中心的優(yōu)勢 ， 加上比鄰公園和自身景觀方面的優(yōu)勢發(fā)展起來的高檔景觀居住區(qū) ， 內(nèi)部配套設(shè)施齊全 、 自然河帶令小區(qū)的生態(tài)感全面升級 小區(qū)娛樂設(shè)施缺乏 Europe Palza 最具啟發(fā)性項(xiàng)目 廣場世紀(jì)城 、 金鷹花園 從項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)當(dāng)中 ， 我們不難發(fā)現(xiàn)這兩個項(xiàng)目與本案在各個方面有極為相似的共性 ， 同樣是高層物業(yè) ， 同樣是商鋪和住宅結(jié)合 ， 同樣市中心的地段 ， 該類物業(yè)的均價(jià)在 3400元的高位上 。 市場去化的速度 ， 讓我們自信的憧憬未來 ， 我們也有理由相信這樣的價(jià)格 ， 但是市場的認(rèn)同度又有多少呢 ?給予我們以啟示 ， 那就是面對這樣的大項(xiàng)目 ， 如果沒有獨(dú)到的特色呈現(xiàn)在市場的面前 ，市場是難以認(rèn)同的 。 就象 “ 瑯琊第一居 ” 的口號 ， 如果沒有 16000平米空中花園和出色的酒店式服務(wù)為支點(diǎn) ， 是很有可能被市場束之高閣的 。 結(jié)論： 內(nèi)涵和概念高度統(tǒng)一的產(chǎn)品才會被市場許可 。 Europe Palza 最具競爭力項(xiàng)目 錦繡龍庭 面對這樣的項(xiàng)目 ， 有逾六萬平米的總建面積 ， 緊鄰本案的新城市主義住宅概念 ， 在項(xiàng)目的景觀規(guī)劃上具有超強(qiáng)的說服 ， 看看下面的數(shù)據(jù) : 五大主題風(fēng)情景觀； 5米 8底層架空 ， 引綠入樓； 高爾夫果嶺； 360度的景觀收視綠； 270度的觀景陽臺； 面對同樣的價(jià)格 ， 面對我們的產(chǎn)品 ， 嚴(yán)峻的問題呈現(xiàn)在我們的面前；我們的市場在哪里 ？ 我們的優(yōu)勢在哪里 ？ 答案： 避開競爭峰點(diǎn) ， 打開市場缺口 ， 錯位營銷 。 Europe Palza 最具影響力項(xiàng)目 香榭麗都 隨著人類對生存環(huán)境認(rèn)識的不斷深化 ， 綠色意識被越來越多的人所肯定；隨著人們對居住環(huán)境的不斷改變 ， 房屋的綠色景觀性價(jià)比被越來越多的人所關(guān)注；這是針對整個房地產(chǎn)大市場而言的 ， 同樣也可以輻射到臨沂這個區(qū)域市場 。香榭麗都就是這樣一個典型的例子 ， 這也是被市場認(rèn)可的一把利器 。 在一個區(qū)域范圍內(nèi)如果有類似的優(yōu)秀個案 ， 他的價(jià)格將在該區(qū)域成為風(fēng)向標(biāo) ， 成為區(qū)域價(jià)格的極大值 ， 對其它樓盤的影響當(dāng)然不言而喻 。 換一個角度而言 ， 在一個區(qū)域內(nèi)應(yīng)該有一個這樣的領(lǐng)軍人物 ， 能引起市場的關(guān)注度 ， 順帶其周邊樓盤的市場關(guān)注度 ， 可能就是眼球擴(kuò)散效應(yīng)的體現(xiàn)價(jià)值的所在 。 結(jié)論： 和本案是不同性質(zhì)產(chǎn)品 ， 但對整個市場具有引導(dǎo)作用 。 住宅客戶層面分析 核心客源 區(qū)域客戶 本市長住居民 區(qū)域內(nèi)拆遷戶 投資客源 重要補(bǔ)充 各企業(yè)高收入人群 上海乃至全國、國際專業(yè)投資客 外地客戶 必要組成 本地的外來私營企業(yè)主 內(nèi)地實(shí)力企業(yè)高層 Europe Palza 購房比例65%25%10%5%區(qū)域客戶外省市客戶投資型客戶無理由型客戶潛在客戶層比例預(yù)測 Europe Palza 住宅產(chǎn)品定位 Europe Palza 推廣主題 “具有強(qiáng)烈身份感的高檔時尚文化社區(qū) ” “新派城市貴族領(lǐng)地 ” 住宅價(jià)格設(shè)定 Europe Palza 價(jià)格走勢 ： 價(jià)格區(qū)間控制在 3000—4000元 /平方米 整盤均價(jià) ： 3450~3500元 /平方米 整盤總價(jià) ： 31~126萬元 銷售周期 ： 根據(jù)周邊項(xiàng)目的銷售速度，本項(xiàng)目的銷售周期定在 16~18個月 是比較合理的 住 宅 產(chǎn) 品 意 象 Europe Palza Europe Palza 以新古典風(fēng)格的建筑群環(huán)境設(shè)計(jì)娛樂項(xiàng)目設(shè)計(jì) 來理性的表達(dá)臨沂新都會精神 產(chǎn)品風(fēng)格
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