【正文】 特色樓盤逐漸增多，促銷政策靈活多樣，加快資金回流。 由于去年囤地、捂盤行為過多，造成市場累積房源多，進而導致今年下半年推盤壓力過大。 “ 金 9銀 10” 的降價促銷并未對項目起到實質的拉動作用，相反還加大了市場的觀望情緒。 （三）金 9銀 10西安房地產市場狀況 中管網(wǎng)房地產頻道 關鍵詞：新政、隱性停工、觀望、以價換量 11月，停工已經(jīng)成為 2022年中國樓市繼降價潮之后，又一 “ 關鍵詞 ” 。 萬科在京、滬、深等地，都出現(xiàn)了項目停工的情形。作為行業(yè)領頭羊，萬科的舉動頗有標桿意義，之后陸續(xù)傳出金地、招商、華僑城、鴻榮源等多家知名開發(fā)商旗下在深圳至少有 17個項目有 “ 隱性停工 ” 現(xiàn)象。目前西安多數(shù)項目為規(guī)避市場風險，也出現(xiàn)了減少開工量的現(xiàn)象，以緩解資金鏈面臨的壓力。 政策吹暖風，價格下滑，多方原因促進成交。 11月份全市平均價格 4400元 /㎡ ，與 10月份相比，除過城西區(qū)價格較 10月份上浮 %，城東區(qū)價格基本持平之外，其他區(qū)域價格均出現(xiàn)下跌：城南區(qū)價格下滑約 6%，城北區(qū)價格下滑約 %；而城內價格下滑幅度最大約 10%。 11月，中新浐灞萬人購房團，中海國際社區(qū) 觀園逆市開盤，融僑馨苑引入西工大附小等項目的調整推動取得成效，再次印證 “ 性價比、優(yōu)質產品剛性需求、居住配套升級 ” 的市場抗擊打能力。 （四） 11月新政出臺后 中管網(wǎng)房地產頻道 近期房貸新政出臺在一定程度上拉動了剛性需求者的購買欲望，西安各樓盤售樓部來電來訪人數(shù)明顯增多，但目前 西安房地產市場在今后較長時間內將屬于剛性需求市場 ，房貸利率的下調雖在一定程度上能刺激購房者的購買欲望，但短期內對樓市價格下調的預期抑制了居民的消費信心，較 11月相比項目上客量增加但下定量基本無變化成為目前樓市的基本特征， 08年各項利好的出臺已到尾聲，年末整體銷售量很難再有上升空間。 年底往往是開發(fā)商完成銷售指標，大量回籠資金的時候，因此 新盤優(yōu)惠集中放量成為 1112月西安樓市的主基調。但從市場成交狀況來看，價格優(yōu)惠的新盤并未推動樓市成交的大幅上升。 由于銷售情況不佳進入 12月第二周，西安市場上活躍的新盤相當稀少，前階段鋪天蓋地的打折促銷有減弱的趨向，大量樓盤繼續(xù)延續(xù)前階段的優(yōu)惠措施，樓市整體銷售現(xiàn)狀保持平穩(wěn)。 2022年底西安整體樓市現(xiàn)狀分析 中管網(wǎng)房地產頻道 （一） 2022年大規(guī)模經(jīng)適房、廉租房建設，將加大房價下降壓力 2022年西安市將建設 40萬平方米廉租住房 。據(jù)透露，今年底前西安市將在高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等重點區(qū)域劃出 300畝土地，用于廉租住房建設。 這些廉租住房力爭明年 5月 1日前開工，完工后能解決近萬戶城市貧困家庭的住房困難。 除了加大廉租住房建設，西安市經(jīng)濟適用房開發(fā)面積也逐年增加。從有關部門了解到，總投資 130億、建設面積 720萬平方米的經(jīng)濟適用房 將在 2022年建成。對西安房地產市場而言， 意味著今后每年將會有 150萬平方米經(jīng)濟適用房的供應量 ，可以解決數(shù)萬戶城市中低收入家庭住房。 2022年西安房地產市場展望 中管網(wǎng)房地產頻道 總可售套數(shù) 總可售面積（ m2） 年成交套數(shù) 銷售速度 成交均價 全市 127399套 21385498 56284套 160套 /天 3741 城南 47293套 9057458 4039 高新 13127套 約 170萬 注：統(tǒng)計日期截至 12月 13日。 西安市 2022年房源供應及總體成交情況 從近 5周行情走勢來看，全市平均每周成交套數(shù)約為 1100套，約合 160套 /天。 （三） 2022年存量房源巨大，競爭異常激烈 全市總計可售房源高達約 12萬套 ，而 08年全年成交量僅約 6萬套 ，以目前西安市的日成交量計算，僅存量房源就足夠全西安銷售 2年以上，再加上 09年新開面積（預計 700萬方計算）， 市場供應量預計將達到約 20萬套，超過 08年全年成交量的 3倍以上。 （注： 07年西安市新批商品房預售面積 914萬平方米，實際銷售面積 923萬平米， 87960套，成交額 346億元； 08年商品房新開工面積約 700萬平米，實際銷售約 6萬套，約 600萬平米。） 中管網(wǎng)房地產頻道 （四）各產品線競爭都非常激烈 西安房地產市場的競爭并非局限某一類產品，而是各類產品線都面臨著全面的市場競爭。 在 130平米以下剛性需求類產品供應上，中海國際社區(qū)、綠地世紀城、融僑馨苑、金泰假日花城、逸翠園，以及 2022年即將推出的融僑中央首座都大量房源供應。 在 130平米以上大戶型產品的供應上，曲江板塊絕大部分樓盤都是以130平米以上大戶型為主，中海、綠地、融僑、和黃、高新、龍湖等一線品牌產品也都以大戶型為主打。 中管網(wǎng)房地產頻道 混戰(zhàn) 2022， 血戰(zhàn) 2022！ 西安樓市將在 2022年的市場混戰(zhàn)中迎來更為艱難的 2022年。 中管網(wǎng)房地產頻道 Part 2 2022年天地源整體營銷策略 中管網(wǎng)房地產頻道 營銷目標 品牌 現(xiàn)金流 利潤 面臨 2022年殘酷的市場競爭，在 “ 品牌、現(xiàn)金流、利潤 ” 這三大營銷目標無法同時兼顧的情況下，我們必須做出適當?shù)倪x擇！ ？ ？ ？ 中管網(wǎng)房地產頻道 營銷目標由企業(yè)品牌主導向現(xiàn)金流主導轉變； 整體營銷規(guī)劃為：以追求現(xiàn)金流為主導，兼顧品牌及利潤 ； 整合項目資源，轉變營銷思路，做好逆市營銷； 針對不同項目特性，采取不同營銷策略，實現(xiàn)各自營銷目標。 2022年天地源整體營銷策略 中管網(wǎng)房地產頻道 天地源 4大項目 “ 2022年營銷總體規(guī)劃” 高新腹地 33萬平米創(chuàng)意生活城 公園中央 中國 HOUSE 大城南全新輕齡小戶 新中式人文典范 第 1要素：品牌 第 2要素： 現(xiàn)金流 第 3要素： 利潤 第 1要素： 現(xiàn)金流 第 2要素： 品牌 第 3要素： 利潤 第 1要素： 現(xiàn)金流 第 2要素： 品牌 第 3要素： 利潤 第 1要素： 現(xiàn)金流 成本運作 楓林意樹 蘭亭坊 世家星城 曲江華府 中管網(wǎng)房地產頻道 天地源各主要競爭項目發(fā)展現(xiàn)狀及 09年預測 中管網(wǎng)房地產頻道 項目名稱 可售總面積 (㎡ ) 存量面積 (㎡ ) 已出售面 積 (㎡ ) 可售總套 數(shù) 存量套數(shù) （套） 已出售套數(shù) （套） 銷售均價 09新推面積預計 九錦臺 202853 467 443 24 6420/平米 0 金地芙蓉世家 147371 306 145 161 253萬 /套 0 中海東郡熙岸 71387 489 309 180 5300/平米 中海國際社區(qū) 281050 2022 777 1238 6000/平米 30000 中海鉑宮 88342 234 105 129 15000/平米 中海觀園 270888 1191 1107 84 4500/平米 綠地世紀城 535316 4206 963 3243 4900/平米 30000 逸翠園 267280 1872 506 1366 5000/平米 30000 融僑馨苑 478468 151525 326943 4138 1150 2988 4700/平米 30000 東方米蘭 91849 64729 27119 837 577 260 4980/平米 30000 橡樹街區(qū) 95011 60453 34558 892 603 289 5100/平米 30000 金泰假日花城 228794 72702 15