【正文】 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá) 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國的 %和瑞典的 %。不過該組織預(yù)測(cè)，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)?老人大國?都是發(fā)達(dá)國家， 但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字， 2020年全世界 60 歲以上的老人為 ，占世界人口總數(shù)的 10%。到 2050年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長 9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問題最嚴(yán)重的 3個(gè)國 家是西班牙、意大利和日本。 表一 世界 60 歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2020 2020 全世界 發(fā)達(dá)地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心 二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營利社會(huì)福利為主體。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn) 8 放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1995 年我國共有家庭 32208萬戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為 9051 萬戶。民政部等 14個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26萬個(gè)， 85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項(xiàng)目資金、貸款周期 3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一， 1999 年成為老年型的國家。 20世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是， 80 歲以上高齡老 人已高達(dá)1100 萬，并以年均 5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉， 60歲以上的老年人口將達(dá)到 ，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第一階段：過渡階段 1982 年 ─ 2020 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬增長到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長到 ％。 2020年比 1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L％的速度。 第二階段：發(fā)展階段 2020 ─ 2025 年 60歲以上老年人口由 億，比重由 ％增長到 ％。從 1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 ，比重由 ％增長到 30％，比 2020年翻了兩番。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65歲以上的人口接近 7%。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè) (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050 014歲 9 1559歲 ≥ 60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 42020 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為 1%（ ）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老 年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160億到 200 億元。 當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況 項(xiàng)目 居住對(duì)象 自理程 度 護(hù)理方 式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨(dú)立生活的健康老人 自理 最低幫 助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人 半 自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動(dòng)空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購買原公有住房的占 %。 10 其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %?？h購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過 %?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 2020年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 C、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。 2020年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房 。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場(chǎng)上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園 —— 中國第一個(gè)規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個(gè)是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在 2500— 5000 元 /平方米，到 2020 年 6約一期銷售率達(dá)到%，到 2020 年一期基本售罄。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價(jià)為 3200元每平方米，已經(jīng)售罄。 一個(gè)最新的對(duì)成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價(jià)格為 1000— 2020元／平方米，總價(jià)為 10— 15 萬的商品房。 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的?賓館型?養(yǎng)老院 —— 上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 2020年發(fā)布的《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書顯示，全國城鄉(xiāng)有社會(huì)福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)約四萬個(gè)，總床位約 150萬張。中國６０歲以上的老年人已達(dá) 億，約有 20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實(shí)際入住率只 11 有 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。 根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展?十一五?規(guī)劃》，?十一五?期間（ 2020－ 2020 年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位 80 萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。即使上述目標(biāo)能 夠達(dá)到，也只能解決300萬名老年人的養(yǎng)老院需求。而要滿足全國５％的老年人入住養(yǎng)老院的愿望，需要 720 萬張床位。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。 在市場(chǎng)需求方面， 2020年老年市場(chǎng)需求為 6000億元， 2020年將達(dá)到 1萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500億元。目前，中國老齡商品主要以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得很少，無論是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化。老年人的消費(fèi)能力在不斷加強(qiáng)，關(guān)鍵是沒有開發(fā)出滿足老人實(shí)際消費(fèi)需要的產(chǎn)品，以及為老年人服 務(wù)的軟、硬件設(shè)施。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)老人消費(fèi)市場(chǎng)，以造福于老年人，造福于整個(gè)社會(huì)。 三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢(shì) 什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？ ?夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也。? —— 《壽經(jīng)》 ?夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文?—— 《禮記》 中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。從遠(yuǎn)古開始，社會(huì)文化就把?孝?作為理論依據(jù)和精神力量，使?家庭?成為了中國社會(huì)養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔(dān)者。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是?居家養(yǎng)老?。 上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開 始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。這些養(yǎng)老方式因與中國傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會(huì)所接受的主流養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老仍然是中國社會(huì)所能接受的普遍養(yǎng)老方式。 改革開放后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。至上世紀(jì)末，中國 60 歲以上的老年人已經(jīng)超過了 億，在國民經(jīng)濟(jì)還沒有準(zhǔn)備充分的前提下，在整個(gè)社會(huì)還充滿迷茫與困惑時(shí)，歷史第一次讓中國進(jìn)入了老齡化時(shí)代。 老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國社會(huì)最為重大的、最不可忽視的社會(huì)問題之一。 而伴隨著老齡化時(shí)代一起來到的，是中國傳統(tǒng) 的居家養(yǎng)老方式開始解體。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的快速流動(dòng)，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，?空巢?老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)?居家養(yǎng)老?模式已經(jīng)開始解體。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨(dú)立支撐自己養(yǎng)老生活的能力。?獨(dú)立?了的老年人在迷戀傳統(tǒng)?居家養(yǎng)老?溫馨與舒適的同時(shí)，也希望擁有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特點(diǎn)、心理特點(diǎn) 12 并集老年休閑、健康、學(xué)習(xí)與活動(dòng)為一體的全新的?居家養(yǎng)老?模式的出現(xiàn)。 2020 年 9 月 7 日，中國國務(wù)院新聞辦公室發(fā)表《中國的社會(huì)保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立?以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會(huì)服務(wù)體系?。 也就是建立一種讓老年人在?居家?環(huán)境中接受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的體系。 ?居家養(yǎng)老社會(huì)化?將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓?養(yǎng)老?不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。 ?居家養(yǎng)老社會(huì)化?的核心就是?居家?。也就是說，?居家養(yǎng)老社會(huì)化?必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動(dòng)整個(gè)?養(yǎng)老社會(huì)化?服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。只有 發(fā)展了老年房地產(chǎn)營造了?居家?環(huán)境，才能真正實(shí)現(xiàn)?居家養(yǎng)老社會(huì)化? ,并最終以?養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化?來推動(dòng)?養(yǎng)老社會(huì)化?的發(fā)展。 居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。根據(jù) 《 北京 2020 年發(fā)展報(bào)告 》披露，北京百萬富翁至少有 350 萬人，其中六成富翁的資產(chǎn)是房地產(chǎn)。在北京，良好地段的房價(jià)每平方在 10000 元 以上 ，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能 有 百萬身家。但是這些‘百萬富翁’依然要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房， 房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增 加而已，對(duì)生活并沒有直接的好處。 2020 全國房價(jià)平均