世紀(jì)俊園項(xiàng)目建議書-文庫(kù)吧
2025-04-25 13:49 本頁(yè)面
【正文】 結(jié)合的氣息，對(duì)地塊的社會(huì)秩序和商業(yè)活動(dòng)有一定影響。 地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)屬性和人口購(gòu)買力分析 項(xiàng)目建議書 6 項(xiàng)目區(qū)域是昆明開發(fā)較早的市民生活區(qū)之一， 小區(qū)居民生活較富裕，但是這些小區(qū)建設(shè)時(shí)間相對(duì)較早，戶型設(shè)計(jì)及小區(qū)配套功能落后，不能適應(yīng)人們生活水平日益提高對(duì)居住環(huán)境居住水平的要求，因此項(xiàng)目區(qū)域居民存在二次置業(yè)的可能。以及項(xiàng)目地段較好，交通發(fā)達(dá)，項(xiàng)目未來的升值潛力巨大，因此也對(duì)房地產(chǎn)投資者有較大的吸引力。 地塊區(qū)域客戶源分析 20xx 年年底昆明二環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策解凍及昆明舊城改造的推動(dòng)，市中心項(xiàng)目呈現(xiàn)集中放量，市場(chǎng)需求在一定程度上得到緩解，但市場(chǎng)需求依然旺盛，主要是市中心項(xiàng)目較零散，項(xiàng)目規(guī)模普遍都不大，同時(shí)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)去年供應(yīng)量不大，市場(chǎng)需求從一 定程度上還未得充分滿足，市場(chǎng)潛在需求有待進(jìn)一步挖掘。目前世紀(jì)俊園項(xiàng)目區(qū)域潛在購(gòu)買人群主要是： ☆ 第二次置業(yè)者，項(xiàng)目周邊是昆明開發(fā)較早的居住區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，部分經(jīng)濟(jì)條件較好或家庭出現(xiàn)新組合，需要進(jìn)行再次置業(yè)，由于這部分人群對(duì)該區(qū)域有一定感情，周邊新小區(qū)將是再次置業(yè)的首選，這部分人群將都是項(xiàng)目的購(gòu)買人群。 ☆ 工作在該區(qū)域的事業(yè)單位、企業(yè)工作人員。由于工作生活方便，也將是置業(yè)首選。 ☆ 房地產(chǎn)投資者，由于項(xiàng)目位于北市區(qū)地段較好，交通便捷，未來市場(chǎng)升值潛力巨大，對(duì)房地產(chǎn)投資者有較大的吸引力。 二、宏觀環(huán) 境變化分析 昆明市總體規(guī)劃的影響 項(xiàng)目建議書 7 今年 3 月昆明市政府第 75 次常務(wù)會(huì)議原則通過《關(guān)于加強(qiáng)昆明主城規(guī)劃區(qū)規(guī)劃管理工作的通知》，通知規(guī)定：對(duì)主城規(guī)劃區(qū)開發(fā)建設(shè)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格控制 ,主城市核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)用地規(guī)模不得小于 10 畝 ,二環(huán)路內(nèi)，以居住為主的商品房開發(fā)項(xiàng)目用地 ,容積率小于 ,建筑密度小于 30%,綠地率大于 40%，《通知》主要對(duì)現(xiàn)昆明主城區(qū)人口密度大，環(huán)境污染嚴(yán)重，交通擁擠及配合新東城建設(shè)引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)向主城外圍和呈貢新城、昆明小哨空港經(jīng)濟(jì)區(qū)梯度轉(zhuǎn)移，讓昆明城區(qū)格局從集中式向多中心全方位平衡 發(fā)展，擴(kuò)大昆明城區(qū)范圍，《通知》的出臺(tái)對(duì)本項(xiàng)目乃至對(duì)昆明主城區(qū)開發(fā)產(chǎn)生較大影響，使項(xiàng)目開發(fā)成本增加，不可控風(fēng)險(xiǎn)加大，但同時(shí)也可以看到《通知》對(duì)主城區(qū)開發(fā)的控制造成主城區(qū)項(xiàng)目開發(fā)量的減少，相應(yīng)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減弱，市場(chǎng)需求積累，對(duì)項(xiàng)目銷售是有利的。 第三章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 一、區(qū)域市場(chǎng)情況 市區(qū)一環(huán)路與二環(huán)路之間及項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤多為高層、小高層的精品樓盤 ,主力價(jià)格 2600— 3100 元 /M2，主力戶型結(jié)構(gòu)三室二廳二衛(wèi)、二室兩廳兩衛(wèi)和一室一廳一衛(wèi) ,銷售較好的戶型面積多在 130平方米以下 ，客戶定位主要為白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、地產(chǎn)投資者。結(jié)合世紀(jì)俊園項(xiàng)目社會(huì)屬性分析，應(yīng)把客戶群定位在白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者和地產(chǎn)投資者。 項(xiàng)目建議書 8 同區(qū)域類比樓盤 樓盤名稱 博園上東區(qū) 藍(lán)色經(jīng)典 麗水天錦 (一期 ) 開發(fā)商 新賽聯(lián)房地產(chǎn) 興宏基地產(chǎn) 中房現(xiàn)代地產(chǎn) 項(xiàng)目位置 白龍路 494 號(hào) 穿金路諾瑪特對(duì)面 白云路西段滇江路 物業(yè)類型 多層 、小高層、 高層 小高層 小高層 、 高層 項(xiàng)目定位 新加坡風(fēng)情住宅 市區(qū)高尚住宅 北城公園住宅 客戶定位 白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者 白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者 白領(lǐng)階層，房地產(chǎn)投資者 項(xiàng) 目規(guī)模 畝 8 畝 21 畝 總建筑面積 125701 27257 21000 總戶數(shù) 833 242 653 面積 77~253 43~170 42~195 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 二室三廳兩衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 主力面積 120~135 112 43~95 起價(jià) 2380 2260 2428 均價(jià) 3100 2800 3000 最高價(jià) 3800 3900 4000 昆明其它區(qū)域類比樓盤 一環(huán)路與二環(huán)路之間昆明類似地塊項(xiàng)目有：格林威治 ,摩瑪一期 , 中央麗城。 項(xiàng)目建議書 9 樓盤名稱 中央麗城 創(chuàng)意英國(guó)二期 格林威治 摩瑪一期 開發(fā)商 云南隆基偉業(yè) 銘鼎集團(tuán) 和信置地 項(xiàng)目位置 西昌路 33 號(hào) 石虎關(guān)立交橋旁 北京路豆腐廠 3 號(hào) 物業(yè)類型 高層 小高層 高層 項(xiàng)目定位 城市超大規(guī)?；▓@住宅 城市公園住宅 城市時(shí)尚精品住宅 客戶定位 二次置業(yè)者 房地投資者 白領(lǐng)階層 二次置業(yè)者 白領(lǐng)階層， 房地產(chǎn)投資者 項(xiàng)目規(guī)模 總 183 畝 60 畝 畝 總建筑面積 總 427045 13333 40315 總戶數(shù) 1487 492 476 產(chǎn)品面積 47~280 72~141 45~108 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 四室兩廳兩衛(wèi) 一室一衛(wèi) 主力面積 100~130 85~130 45~54 起價(jià) 2800 2090 2980 均價(jià) 3200 3000 3350 最高價(jià) 4000 3600 4150 綜述：通過上述類比樓盤的分析，一環(huán)路與二環(huán)之間樓盤及項(xiàng)目周邊樓盤主要定位都是高尚精品住宅：主力面積檔在 130 平方米以下；項(xiàng)目走精品化道路。 項(xiàng)目客戶定位指向主要分三類； 第一類、白領(lǐng)（摩碼一期、麗水天錦、藍(lán)色經(jīng)典） 第二類、二次置業(yè)者（中央麗城、博園上東區(qū)） 第三類、房地產(chǎn)投資者（中央麗城、麗水天錦、格林威治）
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