【正文】 從而為其的負債融資結(jié)構(gòu)提出一定的對策，優(yōu)化保利地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)，使其利潤達到最大化。 負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 4 4 2 保利房地產(chǎn)股份有限公司融資概況 企業(yè)簡介 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，也是中國 保利集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)五年蟬聯(lián)國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，連續(xù)兩年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。 2021 年 7 月，公司股票在上海證券交易所上市，并入選 2021年度中國上市公司優(yōu)秀管理團隊 ， 2021 年，公司獲評房地產(chǎn)上市公司綜合價值第一名，截止 2021 年底，公司總資產(chǎn)突破 2021 億元，實現(xiàn)銷售認購 732 億元 公司成立于 1992 年， 在 2021 年完成股份制改造后，開始實施全國化戰(zhàn)略，加強專業(yè)化 管理 ， 不斷地完成了飛躍式地 發(fā)展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆 蓋 40 個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有 119 家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展 其他許多 相關(guān)行業(yè)。 保利地產(chǎn)堅持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)。在住宅開發(fā)方面，保利地產(chǎn)逐漸形成了涵蓋花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、十二橡樹系等多元化優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的先進創(chuàng)新格局，涵蓋中高端住宅、公寓、別墅多種物業(yè)形態(tài)。商業(yè)物業(yè)涵蓋商業(yè)寫字樓、高端休閑地產(chǎn)、星級酒店、商貿(mào)會展、購物中心、城市綜合體等，具備多品類物業(yè)綜合開發(fā)的實力。 1 經(jīng)營現(xiàn)狀 報告期內(nèi)，面對復(fù)雜多變的市場形勢，公司準確把握市場脈搏，堅持快速周轉(zhuǎn) 、以中小戶型普通 、 住宅開發(fā)為主的經(jīng)營策略，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。 （ 1）以中小戶型普通住宅迎合市場，實現(xiàn)銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。報告期內(nèi)，公司商品房銷售中住宅占比達 78%，其中 144 平方米以下的普通住宅成交套數(shù)占比達 90%。公司產(chǎn)品鎖定主流剛性需求、適銷對路，獲得了市場的高度認可，全年實現(xiàn)銷售簽約金額 億元，同比增長 %，銷售簽約面積達 萬平方米，年銷售去化率超 68%。同時，公司規(guī)?；?jīng)營效益持續(xù)顯現(xiàn)，市場份額穩(wěn)步提升。 （ 2）降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報告期內(nèi)，公司深入推進降本增效 ，繼續(xù)保持良好的成本費用控制能力，將管理費用和銷售費用占營業(yè)收入的比例控制在 %和 %的較低水平；房地產(chǎn)結(jié)算收入 億元，同比增長 %，結(jié)算毛利率 %，同比回升 個百分點；全年實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，實現(xiàn)凈利潤 億元，同比分別增長 %和 %。 1 資料摘自：保利地產(chǎn) 2021 年財務(wù)報告 負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 5 5 （ 3）等量拓展，穩(wěn)步擴大經(jīng)營規(guī)模。報告期內(nèi)，公司堅持等量拓展原則，進一步完善區(qū)域布局，適時補充公司發(fā)展所必需的項目資源。全年新進入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等 6 個城市，新項目拓展 23 個，新增 規(guī)劃容積率面積 933 萬平方米，新增權(quán)益容積率面積 677 萬平方米，新拓展項目平均樓面地價 2582 元 /平方米。 （ 4）資金收支平衡，財務(wù)狀況穩(wěn)健。報告期內(nèi)，公司完成房地產(chǎn)直接投資647 億元，實現(xiàn)銷售回籠 660 億元，新增借款 369 億元，期末貨幣資金余額 億元，資金收支實現(xiàn)良好平衡。報告期末，公司資產(chǎn)負債率為 %，較 2021年下降了 個百分點；期末負債總額 億元，其中預(yù)收賬款 億元，扣除預(yù)收賬款后，其他負債占總資產(chǎn)的比例為 %，較 2021 年降低了 個百分點。 同時，公司負債結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期的有息負債僅為 億元，占有息負債的 %，財務(wù)穩(wěn)健，短期償債壓力較小。 （ 5）商業(yè)地產(chǎn)租售并舉，助力公司業(yè)績提升。報告期內(nèi)，公司抓住商業(yè)地產(chǎn)在市場調(diào)控中的銷售機遇，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾 150 億元；同時公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營初具規(guī)模，全年共實現(xiàn)物業(yè)租賃、展覽服務(wù)、商場和酒店經(jīng)營等收入超 8 億元。截至報告期末，公司實際運營面積超 50 萬平方米，為實現(xiàn)公司住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運營雙輪驅(qū)動奠定了堅實的基礎(chǔ)。 （ 6）品牌價值持續(xù)提升，鞏固行業(yè)龍頭地位。 2021 年，公司積極投身 保障房建設(shè)，注重同客戶、股東、員工、合作伙伴等利益相關(guān)方共同成長，切實履行央企社會責(zé)任，贏得了社會的好評，“保利地產(chǎn)”品牌價值大幅提升至 億元，較上年度增長 %，蟬聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。同時，公司再度蟬聯(lián)滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力、財富創(chuàng)造能力、投資價值 TOP10 第二名，榮獲“ 2021 中國主板上市公司最佳董事會（ 50 強）”等榮譽，進一步鞏固行業(yè)龍頭地位。 （ 7）建立長效激勵機制，完善治理結(jié)構(gòu)。報告期內(nèi)，公司啟動了股票期權(quán)激勵計劃，通過向部分董事、高級管理人員和核心管理、技術(shù)人才授予股票 期權(quán)，進一步完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，建立健全公司長效激勵機制，幫助公司管理層平衡公司發(fā)展過程中的短期目標與長期目標，吸引和保留優(yōu)秀人才，激勵持續(xù)價值的創(chuàng)造，促進公司長期健康發(fā)展。 負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 6 6 保利地產(chǎn) 2021 年主要的財務(wù)指標 在最近三年公司 的主要財務(wù)數(shù)據(jù)如表 21 所示 : 表 21 單位：元 主要會計數(shù)據(jù) 2021 年 2021 年 本年比上年增減（ %） 2021 年 營業(yè)總收入 47,036,222, 35,894,117, 22,986,607, 營業(yè)利潤 9,964,091, 7,424,461, 5,220,302, 利潤總額 10,074,092, 7,404,574, 5,379,047, 歸屬于上市公司股東的凈利潤 6,530,945, 4,919,983, 3,519,226, 歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤 6,461,614, 4,928,069, 3,414,017, 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 7,921,907, 22,369,895, 不適用 1,144,791, 2021 年末 2021 年末 本年末比上年末增減（ %） 2021 年末 資產(chǎn)總額 195,014,565, 152,327,972, 89,830,723, 負債總額 152,950,155, 120,307,641, 62,869,175, 歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益 35,257,660, 29,709,290, 25,088,237, 負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 7 7 總股本（股） 5,948,328, 4,575,637, 3,519,721, 注：資料來源于保利地產(chǎn) 2021 年財務(wù)報告 下表 22 為公司近三年的財務(wù)指標： 表 22 主要財務(wù)指標 2021 年 2021 年 本年比上年增減（ %） 2021 年 基本每股收益（元／股） 稀釋每股收益（元／股） 用最新股本計算的每股收益（元 /股） 不適用 不適用 不適用 不適用 扣除非經(jīng)常性損益后的基本每股收益（元／股） 加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ %） 增加 個百分點 扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ %） 增加 個百分點 每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（元／股） 不適用 2021 年末 2021 年末 本年末比上年末增減（ %） 2021 年末 歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)（元／股） 2021 年末 資產(chǎn)負債率（ %） 減少 個百分點 注：資料來源于保利地產(chǎn) 2021 年財務(wù)報告 保利地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀 報告期內(nèi)，公司資產(chǎn)規(guī) 模實現(xiàn)了穩(wěn)健較快增長。截至 2021 年末，公司總資產(chǎn)達 億元，較年初增加 427 億元，增幅達 %。各區(qū)域子公司規(guī)模實力逐步增強，廣州、上海、北京、成都、佛山、天津、浙江、江蘇、重慶和武漢10 個區(qū)域子公司的總資產(chǎn)規(guī)模均超過 100 億元，較上年增加 5 個區(qū)域。 報告期內(nèi)，公司經(jīng)濟效益保持快速增長，盈利能力進一步提升。 2021 年公司實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，同比增長 %，首次突破 100 億元；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤 億元，同 比增長 %，為股東創(chuàng)造了較好的回報。 2021 年公司毛利率、凈資負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 8 8 產(chǎn)收益率等盈利能力指標均保持較高水平，且相比上年有較大幅度的提升，其中毛利率為 %，同比提高 個百分點；凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)平均）為 %，同比提高 個百分點。 報告期內(nèi)，公司資金收支平衡，負債比率有所下降，抗風(fēng)險能力進一步提升。2021 年，在嚴峻的市場銷售環(huán)境中，公司仍取得了較好的銷售及回籠成績，全年實現(xiàn)銷售回籠資金 660 億元，同比增長 %，較好地滿足了公司經(jīng)營發(fā)展的資金需求。同時在信貸緊縮、房地產(chǎn)行業(yè)融 資環(huán)境日趨嚴峻的情況下，公司憑借規(guī)模實力與良好信譽，全年新增借款 369 億元，償還借款 278 億元，有效補充了公司經(jīng)營資金需求，優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至 2021 年末，公司資產(chǎn)負債率為%，較年初下降 個百分點；扣除預(yù)收賬款后，其他負債占總資產(chǎn)的比例為 %，相比年初下降 個百分點，公司財務(wù)狀況的穩(wěn)健程度明顯提升。 報告期內(nèi)的財務(wù)情況及經(jīng)營成果如下表 23 所示： 表 23