淺談工程索賠與工程反索賠—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程索賠與反索賠-畢業(yè)論-文庫吧
2025-05-17 18:58 本頁面
【正文】 項(xiàng)目實(shí)施的全過程，包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、簽訂合同、施工管理、竣工決算等各個(gè)階段，踏踏實(shí)實(shí)的做好各階段管理的基礎(chǔ)工作，才能有效抑制承包商的索賠機(jī)會(huì)，充分把握反索賠的機(jī)會(huì)，把索賠工作處理好，進(jìn)而有效控制工程造價(jià)，降低開發(fā)成本，提升開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 本文僅從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主的角度對(duì)工程索賠控制，對(duì)開發(fā)商工程索賠管理的現(xiàn)狀以及如何加強(qiáng)索賠管理、控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)等方面提出一些個(gè)人的看法，供廣大同行商榷。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程索賠管理的現(xiàn)狀 近幾年以來，由于多種因素的共同作用，國內(nèi)房?jī)r(jià)是“芝麻開花節(jié)節(jié)高”，出 現(xiàn)了自國家大力推行住房改革以來的最大“漲潮”，特別是在國內(nèi)幾個(gè)主要城市以及東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，房?jī)r(jià)畸高的現(xiàn)象更是尤為凸出。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何有超額利潤的行業(yè)必將吸引各路資金的大量涌入，因此，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“三 ①何佰洲 周顯峰編著《建設(shè)工程合同》第八章《建設(shè)工程合同索賠管理》知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社 4 外”現(xiàn)象 —— 即“外行、外資、外地”也是非常正常的。盡管房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)大量存在“三外”中的外行，其成本管理相對(duì)滯后，但在房?jī)r(jià)畸高的行業(yè)背景下，在形式一片大好的市場(chǎng)環(huán)境里，成本管理的重要性和迫切性并沒有凸現(xiàn)出來，未能引起開 發(fā)商足夠的重視。隨著國家實(shí)行土地拍賣政策以及對(duì)拍賣地塊競(jìng)標(biāo)人的資格限制的深入，隨著自今年以來中央包括央行和建設(shè)部等各部委一系列旨在控制房地產(chǎn)價(jià)格的措施的出臺(tái)，房產(chǎn)開發(fā)的成本管理將日顯重要。從目前來看，工程項(xiàng)目大多采用與國際慣例接軌的工程量清單報(bào)價(jià)方式來進(jìn)行招投標(biāo)，工程索賠將成為工程造價(jià)動(dòng)態(tài)可變的主要組成部分，所以加強(qiáng)對(duì)此部分價(jià)款的控制具有深遠(yuǎn)意義。在工程實(shí)際中，開發(fā)商往往對(duì)合同價(jià)款的約束比較嚴(yán)格，而對(duì)工程簽證和聯(lián)系單等涉及索賠的事項(xiàng)的約束則較為寬松，工程簽證和聯(lián)系單等也往往成了最后扯皮的對(duì)象。關(guān)于工程簽證和 聯(lián)系單，我個(gè)人認(rèn)為，大致存在以下問題： 設(shè)計(jì)變更頻繁 設(shè)計(jì)變更是工程管理中一項(xiàng)重要內(nèi)容，因其發(fā)生的原因復(fù)雜，規(guī)律性較差，發(fā)生時(shí)間長，故難以確定其造價(jià)。但歸納起來不外乎以下幾點(diǎn)： （ 1）當(dāng)前的設(shè)計(jì)單位普遍存在設(shè)計(jì)粗糙，各專業(yè)工種之間缺乏有效協(xié)調(diào)的通病，常常出現(xiàn)同一節(jié)點(diǎn)不同專業(yè)設(shè)計(jì)打架、漏畫、功能布局不合理、選材與市場(chǎng)脫節(jié)等問題。 （ 2）隨著人們生活水平的提高，住宅品味的提升，房產(chǎn)開發(fā)理念的成熟，很多開發(fā)商紛紛出高價(jià)聘請(qǐng)境外的建筑設(shè)計(jì)師事務(wù)所或?qū)I(yè)公司設(shè)計(jì)小區(qū)的景觀、智能化專業(yè)乃至整個(gè)樓盤，這些境外的建筑設(shè) 計(jì)師事務(wù)所或?qū)I(yè)公司在帶給我們先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念的同時(shí)，也不可避免出現(xiàn)很多與國內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)范相沖突的地方。這在設(shè)計(jì)伊始，往往體現(xiàn)不出來，而到了施工階段，大量的矛盾會(huì)造成設(shè)計(jì)變更不斷。 （ 3）作為業(yè)主方的開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中或?yàn)榱藨?yīng)對(duì)銷售形勢(shì)也常會(huì)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。 設(shè)計(jì)變更的大量出現(xiàn)乃至對(duì)某些部位的頻繁變更，容易造成承包商 人力、物資和資金的損失和停工待圖、工期延誤、返修加固、構(gòu)件物資積壓、改換代用以及連帶發(fā)生的其他損失 ，此外對(duì)設(shè)計(jì) 錯(cuò)誤或缺陷采取補(bǔ)救措施進(jìn)行技術(shù)處理所增加的額外費(fèi)用 ，采用 新型、特種材料和新型特種 結(jié)構(gòu)的試制、試驗(yàn)所增加的費(fèi)用 5 等等，都給承包商提供了大量的索賠機(jī)會(huì)，給業(yè)主的造價(jià)管理工作造成困難 。 招標(biāo)文件、建設(shè)施工合同的部分條款不夠嚴(yán)謹(jǐn) 目前國家大力推行工程量清單計(jì)價(jià)模式進(jìn)行招標(biāo)，采用最低價(jià)法中標(biāo)。不少開發(fā)商因此認(rèn)為投標(biāo)價(jià)
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