【正文】 結(jié)合租賃合同檢查是否有虛增成本費(fèi)用；對(duì)于使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)的審查，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注計(jì)提的該項(xiàng)機(jī)械設(shè)備折舊是否正確。 （ 4）其他直接費(fèi)及管理費(fèi)的審核，應(yīng)關(guān) 注數(shù)據(jù)資料的來(lái)源是否真實(shí)、準(zhǔn)確 、完整，手 續(xù)是否齊備。 第十四條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的審查：重點(diǎn)審查納稅人與承包方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系及是否按照市場(chǎng)原則進(jìn)行交易；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)在完工與未完工項(xiàng)目之間的分配是否正確。 第十五條 公共配套設(shè)施費(fèi)的審查： （一） 建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的綠地、花園、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會(huì)所等，其相應(yīng)支出不能計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本。 （二）對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，在預(yù)提年度必須進(jìn)行納稅調(diào)整增加，實(shí)際發(fā)生并動(dòng)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，可作納稅調(diào)整減少。 第十六條 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的審查： （一）開(kāi)辦費(fèi)的歸集攤銷是否正確，是否按規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整。 （二）審核借款費(fèi)用的歸集與分配是否正確。 8 （三） 對(duì)周轉(zhuǎn) 房要注意攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偂? （四）對(duì)企業(yè)資本化利息的審查 ：檢查企業(yè) “ 長(zhǎng)期借款 ” 、 “ 短期借款 ” ，了解企業(yè)資金來(lái)源情況；檢查企業(yè) “ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ” 等科目， 判別 企業(yè)列支的金額是否超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；檢查企業(yè)資金往來(lái)科目， 針對(duì) 長(zhǎng)期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。 第十七條 對(duì)其他事項(xiàng)的審查： （一）對(duì)于已完工的項(xiàng)目，審核從開(kāi)發(fā)成本 轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的金額是否正確， 包括計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（面積）、單價(jià)、金額是否合理、合規(guī)。 （二） 成 本對(duì)象在建造過(guò)程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 （三）開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為 財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 （四）檢查有無(wú)不合法有效憑證入賬現(xiàn)象。檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 9 （五）區(qū)別會(huì)計(jì)核算的權(quán)責(zé)發(fā)生制和合理性原則與稅法所強(qiáng)調(diào)的 實(shí)際發(fā)生 和合法性在成本、費(fèi)用確認(rèn)上的差異。 第二節(jié) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（周轉(zhuǎn)房、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、庫(kù)存商品）的鑒證 第十八條 對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的鑒證范圍包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完工，達(dá)到可銷售狀態(tài)或可使用狀態(tài)，在會(huì)計(jì)核算上已經(jīng)計(jì)入存貨或固定資產(chǎn)項(xiàng)目，包括自 行開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入，此外還涉及接受投資、接受捐贈(zèng)、對(duì)外投資、合作開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入、盤(pán)盈等項(xiàng)目。 第十九條 自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入的審核：主要審核自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否完工，是否符合稅法規(guī)定的條件，實(shí)地檢查自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，審核其真實(shí)性。 第二十條 對(duì)方視同銷售轉(zhuǎn)入 (委托人接受投資、捐贈(zèng)、拍賣、重組等 ) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的審核： （一）接受投資、捐贈(zèng)等取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。 （二）審核接受捐贈(zèng)是否記入應(yīng)納稅所得額。應(yīng)當(dāng)注意“資本公積”科目的發(fā)生額。 （三）實(shí)地查看實(shí)物資產(chǎn)，審核接受投資捐贈(zèng)的真實(shí)性。 （四）考慮會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異。例如取得“爛尾樓”等開(kāi)發(fā)半成品的成本差異。 第二十一條 視同銷售轉(zhuǎn)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的審核：審查視同銷售轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)處理是否正確，是否有合法、有效的原始憑證和審批手續(xù)，是否按規(guī)定 10 調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 第二十二條 合作開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入的審核：審核合作開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。實(shí)地查看實(shí)物資產(chǎn)，審核合作伙伴轉(zhuǎn)入是否真實(shí)。 第二十三條 合作開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的審核：審核合作開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)出是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。 第二十四 條 實(shí)質(zhì)性損害減少的審核： （一）審核實(shí)質(zhì)性損害減少是發(fā)生在工程項(xiàng)目完工前還是工程項(xiàng)目完工后，完工前發(fā)生的實(shí)質(zhì)性損害減少是否直接記入未完工項(xiàng)目的成本；完工后發(fā)生的實(shí)質(zhì)性損害減少的凈損失減除責(zé)任人賠償，保險(xiǎn)賠償后的余額是否已經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核或備案，或者經(jīng)合法的中介機(jī)構(gòu)鑒證。 （二）審查納稅申報(bào)表，審查不合法的實(shí)質(zhì)性損害減少是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 （三）審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸方發(fā)生額，審查是否有實(shí)質(zhì)性損害減少的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未記入營(yíng)業(yè)外支出，而是記入成本費(fèi)用類科目，并審查其是否合理。 第二十五 條 盤(pán)盈的審核：審查營(yíng)業(yè)外 收入科目，抽查大額項(xiàng)目，并實(shí)地查看，審查盤(pán)盈的真實(shí)性。 第二十六條 盤(pán)虧的審核： （一）審查營(yíng)業(yè)外支出科目，抽查大額項(xiàng)目，審查盤(pán)虧的真實(shí)性。 （二）審核盤(pán)虧的凈損失減除責(zé)任人賠償，保險(xiǎn)賠償后的余額是否已 11 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核或備案，或者經(jīng)合法的中介機(jī)構(gòu)鑒證。 第二十七條 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的審核： （一）審查 開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前 ,與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的 ,自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 ,出租方確認(rèn)收入 的金額是否正確 。 （二）審查納稅申報(bào)表，檢查出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否繳納 營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等稅費(fèi)，適用稅率和計(jì)算結(jié)果是否正確。 （三）審查其他業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬，檢查出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完整性。 第二十八條 結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的審核： （一）審查 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)是否按稅法的規(guī)定視同銷售處理。 （二）商品房轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)折舊的計(jì)提是 否正確 ，計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本計(jì)提的折舊差異額是否調(diào)整當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額，在以后年度出售時(shí)是否按計(jì)稅成本稅前扣除。 第二十九條 期末余額的審核：編制期末余額審核表，加計(jì)匯總并與明細(xì)賬合計(jì)數(shù)、總賬、報(bào)表核對(duì)，審查是否相符。 第三節(jié) 銷售成本（經(jīng)營(yíng)成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）的鑒證 第三十條 對(duì)“銷售成本” 、“計(jì)稅成本”的鑒證包括國(guó)稅發(fā) [2020]31號(hào)文明確的確認(rèn)銷售和視同銷售所對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本的鑒證。 12 第三十一條 銷售現(xiàn)樓的項(xiàng)目，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)了解委托人在會(huì)計(jì)上確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)的條件如何，對(duì)照委托人是否按照國(guó)稅發(fā) [2020]31號(hào)文明確規(guī)定的時(shí)點(diǎn)，作為稅收上確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。如果發(fā)現(xiàn)有差異，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步跟蹤審核。注冊(cè)稅務(wù)師通常按照以 下方面考慮現(xiàn)樓銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)： （一）審核銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確， 審查在記賬憑證后附的 “成本計(jì)算單”，是否詳細(xì)列明根據(jù)“開(kāi)發(fā)成本”各明細(xì)科目計(jì)算各建設(shè)項(xiàng)目的單位成本過(guò)程 。注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用職業(yè)判斷，評(píng)價(jià)證據(jù)的充分性和適當(dāng)性。 （二）查明主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的確認(rèn)原則、方法，注意是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的配比原則，前后期是否一致。 （三）應(yīng)通過(guò)審查主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本等賬戶及其有關(guān)原始憑證，分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)成本口徑是否一致。 第三十二條 預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)銷售： 預(yù)售收入本應(yīng)對(duì)應(yīng)未完工產(chǎn)品，按照國(guó)稅發(fā)【 2020】 31 號(hào)文件，采用預(yù) 售 方式在會(huì)計(jì)上和稅收上都無(wú)須結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，待符合完工產(chǎn)品條 件后再按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售收入的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程 成本確認(rèn)。 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本247?？偪墒勖娣e 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 在分期收款方式銷售產(chǎn)品的條件下，還應(yīng)當(dāng)在上式基礎(chǔ)上按照每期銷 13 售收入占整套商品房應(yīng)計(jì)銷售收入總額的比例，配比地計(jì)算相應(yīng)的計(jì)稅成本。 （一） 審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù) 計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。有無(wú)多計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。 （二） 審查成本對(duì)象總成本，是否按計(jì)算公式：成本對(duì)象總成本 = （土地征用費(fèi)＋拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋前期費(fèi)用 ＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ＋ 設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的