【正文】 ............................................................................................... 17 附表十：項(xiàng)目資金來源于運(yùn)用表 .............................................................................. 18 附表十一：項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 附表十二：盈虧平衡分析 ........................................................................................ 18 附表十三：敏感性分析 ............................................................................................ 19 3 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地址 ：重慶市九沙坪壩去區(qū) 項(xiàng)目業(yè)主 ：重慶市 XXX股份有限公司 法人代表 ： 趙逸 經(jīng)營范圍 ：房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理 目名稱 :“ STAR XIONG” 項(xiàng) 項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容 ：某房地產(chǎn)項(xiàng)目為 18 層高層住宅小區(qū)，總占地面積 37296 平方米，總建筑面積 189499平方米，其中高層住宅建筑面積 154637平方米，小區(qū)商業(yè)配套面積 17128平方米，地下車庫建筑面積 17680平米，車位 900個。 項(xiàng)目投資及資金結(jié)構(gòu) ：本項(xiàng)目開發(fā)商自有資金 15000萬元，全部在期初投入，其余投資資金來源于銀行貸款（貸款利息按年利 %計(jì)算，按月計(jì)息，到期一次性還本付息）和銷售回收資金。 建設(shè)費(fèi)用估算： 土地費(fèi)用：土地成交價為 萬元，前期工程費(fèi) ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元，建筑安裝工程費(fèi) /平米，建設(shè)單位管理費(fèi) 按建安工程費(fèi)的 2%估算，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 570萬元，開發(fā)期間其他稅費(fèi)：城市建設(shè)配套費(fèi)按 290元 /平米征收，人防異地建設(shè)費(fèi)取 45 元 /平米，建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督取建安工程費(fèi)的 %，其他稅費(fèi)按取建安工程費(fèi)的 %，不可預(yù)見費(fèi)按前述費(fèi)用的 5%估算。 本項(xiàng)目建設(shè)工期 2年， 2021年 5月至 2021年 4月，土地費(fèi)用在期初一次性投入，其他建設(shè)費(fèi)用建設(shè)期間均勻投入。在銷售期 2年， 2021年 5月至 2021年 4月。住宅售價 元 /平米，車庫售價 8萬 /個，銷售期為 2年：前 1年銷售 50%；后 1年銷售 50%。商業(yè)物 業(yè)售價 元 /平米，銷售期為 2年，前 1年銷售 40%，后 1年銷售 60%，銷售費(fèi)用按銷售收入的 %計(jì)列。 試編制項(xiàng)目投資估算表、資金來源與運(yùn)用表、銷售收入及銷售稅金估算表、全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表、損益表、還款付息表等財(cái)務(wù)基本報表、并進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析（針對項(xiàng)目建安造價和銷售價格 +10%變化）。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表 11） 主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11 指標(biāo)名稱 數(shù)值 指標(biāo)名稱 數(shù)值 用地面積 37296 m2 總建筑面積 198499 m2 4 容積率 其中 :住宅 154637 m2 建筑密度 35% 商業(yè)配套 17182 m2 車位 900個 總戶數(shù) 1300戶 本報告主要結(jié)論 本項(xiàng)目總投資 萬元，開發(fā)建設(shè)總投資 萬元，總成本費(fèi)用為 萬元，全部資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前和稅后分別為 %和 %，稅前、稅后投資利潤率分別為 %和 %。稅前、稅后資本金內(nèi)部收益率分別為 %和 %，其經(jīng)濟(jì)效益非常好。 從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來看，項(xiàng)目稅前，稅 后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計(jì)盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項(xiàng)目都是可行的。 第二章 項(xiàng)目投資與銷售收入測算 項(xiàng)目投資估算 該項(xiàng)目總投資由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成，其中開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)，而開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。相關(guān)費(fèi)用按照國家和重慶市相關(guān)指標(biāo)以及本項(xiàng)目的具體規(guī)模特征，進(jìn)行如下估算，詳見表 . 投資與總成本費(fèi)用估 算表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 說明 1 開發(fā)成本 以下六項(xiàng)之和 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 總建筑面積 元 /m2 公共配套費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi) 建安工程費(fèi) 2% 開發(fā)期稅費(fèi) 以下五項(xiàng)之和 城市建設(shè)配套費(fèi) 總 建筑面積 290 元 /m2 異地人防費(fèi) 建筑面積 45 元 /m2 工程監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi) % 其他稅費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi) 5% 2 開發(fā)費(fèi)用 以下三項(xiàng)之和 管理費(fèi)用 (++++) 3% 5 銷售費(fèi)用 銷售收入 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 合計(jì) 根據(jù)表 21 該項(xiàng)目的投資估算數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資 萬元，其中土地費(fèi)用 萬元，占總投資的 %，前期工程費(fèi)用 萬元，占總投資的 %，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 萬元，占總投資的 %，建筑安裝工程費(fèi) 萬元，占總投資的 %，公共配套費(fèi) 萬元，占總投資的 %， 建設(shè)單位管理費(fèi) 萬元，占總投資的%， 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元，占總投資的 %， 不可預(yù)見費(fèi) 萬元，占總投資的 %，管理費(fèi) 萬元，占總投資的 %，銷售費(fèi) 萬元，占總投資的%.財(cái)務(wù)費(fèi) ，占總投資的 %。 2. 2 分享成本估算 （ 1）土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、土地交易契稅等，根據(jù)重慶市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為 萬元，占總投資的 %。 （ 2）前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和咨詢費(fèi)，根據(jù)重慶市相關(guān)估算標(biāo)準(zhǔn)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按每平米土地面積 20 元計(jì)算，為 萬元；咨詢費(fèi)按建安成本的 %估算 ，即為 萬元。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，得基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 萬元。 （ 4）建安工程費(fèi)。按照重慶市估算標(biāo)準(zhǔn)，建安工程費(fèi)按每平米 元估算，總費(fèi)用為 萬元，占總成本費(fèi)用的 %。 （ 5）公共配套費(fèi)。此次項(xiàng)目中公共配套費(fèi)為 萬元 （ 6）建設(shè)單位管理費(fèi)。根據(jù) 建安工程費(fèi) 2%，其中建安工程費(fèi)為 萬元，則建設(shè)單