【正文】 一環(huán)路北段以東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi) 。 該地段交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套設(shè)施完善。 建設(shè) 內(nèi)容及 規(guī)模 擬建項(xiàng) 目總占 地面積 畝，建筑面積 11700 ㎡ 。 總建筑面積： 11700 ㎡ 道路硬化： ㎡ 綠化面積： 1500 ㎡ 綠化率 ： % 容積率： 第 3 頁 建筑密度： % 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目完成后，可實(shí)現(xiàn)年銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，銷售凈利潤率 %，投資利潤率 %。項(xiàng)目壽命期內(nèi)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，靜態(tài)投資回收期 年 。 第 4 頁 第 2 章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 漢中市房地產(chǎn)市場分析 漢中市簡介 漢中市位于陜西省西南部，轄 11 個(gè)區(qū)、縣，總面積 萬平方公里，人口 萬。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟(jì)交往的陜西西南部中心城市，漢中市近年來經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)快速的發(fā)展， 2021 年，漢中市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %，成為陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)之一。與此同時(shí)，漢中市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)方面也 取得驕人成績，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 2021 年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 億元，增長 %。基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入使?jié)h中市招商引資環(huán)境進(jìn)一步得到改善，城市規(guī)模得到快速擴(kuò)張，為本市的房地產(chǎn)市場營造了巨大的發(fā)展空間。 漢中市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 漢中市自改革開放以來，在漢中市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過 萬人民的努力，城市面貌經(jīng)已發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。“九五”以來，漢中就一直著手房改工作，全市共有 800 多個(gè)單位的 7 萬多名職工參與了標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 及成本價(jià)出售公有住房工作，出售公有住房面積總計(jì)達(dá)到 400 余萬平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建 第 5 頁 設(shè)和職工購房開支。同時(shí)，漢中市不斷摸索住房貨幣化道路，并為全市住房分配貨幣化方案打下了良好的基礎(chǔ)。 2021 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，其中：住宅 億元，增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，降低 %，其中：住宅 萬平方米，降低 %；商品房銷售額 億元，增長 %，其中：住宅 億萬元，增長 %。 資質(zhì)以上建筑企業(yè) 93 個(gè)，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)利潤 2065 萬元 ,增長 %。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %，竣工面積 萬平方米，降低 %。 受國際金融危機(jī)快速蔓延和世界經(jīng)濟(jì)增長明顯減速的影響，目前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難增加，外部需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力明顯加大，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。為了拉動(dòng)內(nèi)需，國家加大基礎(chǔ)設(shè)施投 資力度，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長，截至目前，全市納入統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá) 180余家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。據(jù)漢中市房管部門統(tǒng)計(jì)，目前漢中市 180多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅漢臺區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為漢臺區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 第 6 頁 漢中市 2021～ 2021 年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢如下： 20212021 年漢中市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2 0 0 3 2 0 0 8 年漢中房地產(chǎn)完成投資 036912151821242021 2021 2021 2021 2021 2021億元房地產(chǎn)投資 20212021 年漢中完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 0501001502002503003504004502021 2021 2021 2021 2021 2021萬平方米施工面積 竣工面積 第 7 頁 20212021 年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例 全市固定投資 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例 2021 61 億元 億元 % 2021 67 億元 億元 % 2021 75 億元 億元 % 2021 億元 億元 % 2021 億元 億元 % 2021 億元 億元 % 從 20212021 年漢中市房地產(chǎn)投資和開發(fā)形勢看，房地產(chǎn)投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達(dá)到 %；受 地震影響， 2021 年竣工面積有所下降，比 2021 年下降 %，施工面積呈上升趨勢，同比增長 %。人均住房面積逐年增加，表明房地產(chǎn)需求市場也呈現(xiàn)出上升的趨勢。而房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例的增加則更說明了房地產(chǎn)市場在整個(gè)固定資產(chǎn)投資中的重要性。以上數(shù)據(jù)說明，漢中市的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。 近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，省、市對 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度逐步加大，漢中市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。據(jù)此對城市進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強(qiáng)市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。隨著漢中經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口將不斷增長，預(yù)計(jì)到 2021 年將達(dá)到 60 萬，人口增長近 3 倍，由此帶動(dòng)商品房、寫字辦公用房、商業(yè)用房的潛在市場。 第 8 頁 通過對漢中市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預(yù)售率均在 50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在 98%左右。 本項(xiàng)目地處漢中市城西，是未來發(fā)展的重 點(diǎn)區(qū)域，是漢中市“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)的重要組成部分。因此，項(xiàng)目具有較大的市場潛力。 漢中市房地產(chǎn)市場分析 （ 1）漢中房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價(jià)格走勢漢中房地產(chǎn)在東、西、南、北各個(gè)板塊顯現(xiàn)出全面開花的良好局面。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場無可爭議的主戰(zhàn)場，現(xiàn)在甚于滿載狀態(tài)。高速公路的開通及一江兩岸的長遠(yuǎn)規(guī)劃，使得市場區(qū)域有較高認(rèn)可度。 （ 2）漢中房地產(chǎn)市場宏觀分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，我國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 GDP 的比重近 9%，已成為我國國 民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過《宏觀及區(qū)域市場研究》報(bào)告分析，我們可以看出整體漢中房地產(chǎn)及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)： ①宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較好，漢中近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分猛烈，市民生活水平不斷攀升。漢中市經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 ②漢中房地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局，漢中房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場建設(shè)基本遵循“國六條”。 第 9 頁 ③漢中房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域?yàn)橹行?，由高向低的分布特點(diǎn)：主要項(xiàng)目密集分布在老城區(qū)內(nèi)及江邊；從漢中市城中、東、 西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價(jià)較高，城西、城東次之，城北最低。漢中高端市場從前期點(diǎn)式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊。雖然大量外地開發(fā)商入漢中整體帶動(dòng)了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當(dāng)?shù)目臻g和機(jī)會(huì)。 ④漢中市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購買力較強(qiáng)；城東、西次之，購買力亦相對不如；限于漢中市交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。兩房供應(yīng)量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會(huì)有所增 加，但項(xiàng)目區(qū)域新出項(xiàng)目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應(yīng)的絕對主流。 ⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項(xiàng)目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項(xiàng)品質(zhì)均衡的主流項(xiàng)目中緊湊實(shí)用戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項(xiàng)目更易銷售。 （ 3）漢中房地產(chǎn)市場宏觀市場研判 漢中是聞名的旅游城市，西部大開發(fā)以及政府城市運(yùn)營思路的深化給予漢中更多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間；近年來漢中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn) 業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯；漢中房地產(chǎn)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)水平不斷提高。住宅質(zhì)量、完好 第 10 頁 率、成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。住宅市場供銷相對穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。本年宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。漢中市經(jīng)濟(jì)中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域?yàn)橹饕l(fā)展方向。雖然大量外地開發(fā)商進(jìn)入漢中整體帶動(dòng)了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場存在相當(dāng)?shù)目臻g和機(jī)會(huì)。 漢中市商業(yè)用房市場分析 漢中市商業(yè)用房布局分析 根據(jù)漢中市總體規(guī)劃，結(jié)合漢中市區(qū)商業(yè)用房布局現(xiàn)狀，漢中市未來發(fā)展的趨勢是，沿天漢大道兩側(cè)， 陽安鐵路 以南、橋北廣場以北的區(qū)域?qū)⒊蔀闈h中市的商業(yè)中心。 商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國貿(mào)大廈、中國人壽、萬邦時(shí)代廣場等標(biāo)志性建筑向南推移， 以運(yùn)達(dá)市場、義烏商場向北推移。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市發(fā)展的多元化發(fā)展，漢中市商業(yè)用房以萬邦時(shí)代廣場為高檔商品聚集區(qū)，運(yùn)達(dá)、義烏為中、低檔商品聚焦區(qū)。 商業(yè)用房的需求分析 隨著漢中市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漢中對外交流越來越頻繁，漢中市在大中國的經(jīng)濟(jì) “棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。漢中市位于中國的中心，是南北經(jīng)濟(jì)、東西經(jīng)濟(jì)的交匯地，許多南方的企業(yè)在漢中投資建設(shè)分公司，以漢中市為基礎(chǔ)，逐步向西北擴(kuò)張。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給漢中帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這就要求漢中市有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動(dòng)了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。 第 11 頁 市場競爭環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， 威龍綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目擬開發(fā)建設(shè)一棟綜合商業(yè)用 房， 占地面積 ㎡，總建筑面積 11700 ㎡ ，容積率 ，建設(shè)密度 %。 第 12 頁 第 3 章 場址選擇 建設(shè)地址及概況 建設(shè)地址 本項(xiàng)目位于漢中市城西， 青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民住宅。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開發(fā)投資潛力。 占地面積 本項(xiàng)目總用地面積 ㎡（ 畝）。 漢臺區(qū)概況 漢臺區(qū)位于陜西省南部，是陜西漢中市城市中心區(qū)。全區(qū)轄 7 鎮(zhèn) 2鄉(xiāng) 7 個(gè)街道辦事處， 205 個(gè)行政村， 40 個(gè)社區(qū)，總面積 556 平方公里，其中耕地面積 萬畝；人 口 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 24 萬。 （ 1）自然狀況 漢臺區(qū)時(shí)國家級歷史文化名城，這里歷史文化遺存豐厚、自然資源豐富、自然風(fēng)光優(yōu)美。在這塊“天漢”的土地上，留下了豐富的文化遺產(chǎn)，其中褒斜棧道石門及其摩崖石刻被列為國家級文物保護(hù)單位，古漢臺、拜將臺燈 14 處古跡被分別列為省級、區(qū)級文物保護(hù)單位。 第 13 頁 漢臺區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，動(dòng)植物生長環(huán)境得天獨(dú)厚，被專家論證為“水稻最佳生長區(qū)”、有“天然植物基因庫”和“天然藥庫”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 漢臺是漢王朝的發(fā)祥地，有天漢、天府之美稱 ，歷史悠久，文化燦爛，其自然景觀和人文景觀為世人矚目，區(qū)內(nèi)有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位褒斜棧道石門及摩崖石刻，石門十三品被譽(yù)為國之瑰寶、書法寶庫。有省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、漢中府文廟、寶峰寺、天臺山、漢南書院。有區(qū)級重點(diǎn)文物保護(hù)單位 6 處。歷史文化名城紀(jì)念地 8 處。現(xiàn)存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古漢臺、拜將壇、飲馬池、瑞王府等；古建筑有東塔、漢中府文廟、漢中府城隍廟琉璃照壁、明珠橋、戶頭橋等 。風(fēng)景名勝有天臺山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺山森林公園三座公園。 （ 2）經(jīng)濟(jì)狀況 漢臺區(qū)緊 緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標(biāo)、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程為重點(diǎn)，積極實(shí)施四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動(dòng)戰(zhàn)略，同時(shí)對全區(qū) 27 萬畝耕地進(jìn)行了合理布局，劃分了四個(gè)作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術(shù)，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)秩序、將抗、快速發(fā)展。 2021 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長了 8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長 %。財(cái)政總收入達(dá)到 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，同口 徑分別增長 %和 %。城 第 14 頁 鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 5395 億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 2260 億元，分別增長 %和 %。 立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺山國家森林公園、褒河省級森林公園、拜將壇等景點(diǎn)建設(shè)，開發(fā)