【正文】 .......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目錄 建設(shè)規(guī)劃 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第九章 節(jié)能 .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) .................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （ 2） 在國(guó)家加大 固定資產(chǎn)投資力度的大背景下，漢中市迎來了前所未有的投資高潮。 第 4 頁(yè) 第 2 章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 漢中市簡(jiǎn)介 漢中市位于陜西省西南部，轄 11 個(gè)區(qū)、縣，總面積 萬(wàn)平方公里，人口 萬(wàn)。以上數(shù)據(jù)說明，漢中市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。 ④漢中市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購(gòu)買力較強(qiáng)；城東、西次之，購(gòu)買力亦相對(duì)不如；限于漢中市交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購(gòu)房選擇區(qū)域性特征較明顯。漢中市位于中國(guó)的中心，是南北經(jīng)濟(jì)、東西經(jīng)濟(jì)的交匯地，許多南方的企業(yè)在漢中投資建設(shè)分公司，以漢中市為基礎(chǔ)，逐步向西北擴(kuò)張。現(xiàn)存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古漢臺(tái)、拜將壇、飲馬池、瑞王府等；古建筑有東塔、漢中府文廟、漢中府城隍廟琉璃照壁、明珠橋、戶頭橋等 。最冷月為元月，月平均氣溫 ℃，最熱月為 7 月，月平均氣溫 ℃。 （ 2）規(guī)模與設(shè)計(jì) 分為 兩 個(gè)功能區(qū)，一 、二 層為商鋪，三層以上為 公寓 ，總建筑面積為 11700 ㎡ 。 （ 3）給排水系統(tǒng) ①水源：給水水源由城市公網(wǎng)引入，由市政網(wǎng)壓供水； ②給水管網(wǎng)：給水管網(wǎng)采用生活、消防分開式供給，室內(nèi)給水 管采用 PPR 管熱接敷設(shè)； ③排水管網(wǎng)：室內(nèi)用 PVC 塑料管粘接明設(shè)。選用間接式電加熱熱水機(jī)組，冬季提供 50℃ /60℃熱水； ②冷熱源空調(diào)方式：采用全空氣系統(tǒng)的空調(diào)方式，頂部送風(fēng)，頂部或側(cè)部回風(fēng)，送風(fēng)口在吊頂上或空調(diào)機(jī)房側(cè)壁上安裝； 第 22 頁(yè) ③材料選用及要求：空調(diào)風(fēng)管自制靜壓箱 采用鍍鋅鋼板制作。 水環(huán)境影響及防治措施 施工期間的生活污水主要是施工人員吃飯、洗衣、洗澡和糞便等過程產(chǎn)生。 第 28 頁(yè) 第 7 章 項(xiàng)目管理 漢中市漢臺(tái)區(qū)張萬(wàn)營(yíng)村 作為本項(xiàng)目的建設(shè)單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)及全部債權(quán)債務(wù)，并組織承擔(dān)該項(xiàng)目的實(shí)施和建成后經(jīng)營(yíng)管理。 建設(shè)投資估算 建筑工程費(fèi) 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi) 萬(wàn)元。 有關(guān)說明 （ 1）計(jì)價(jià)貨幣為人民幣。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率 12%，因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬(wàn)元。 通過本項(xiàng)目的實(shí)施， 將 有效節(jié)約集約用地，解決當(dāng)前土地供需矛盾，合理調(diào)整和優(yōu)化土地向二、三產(chǎn)業(yè)傾斜，促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)財(cái)政持續(xù)增收，有效解決資 金不足；從而加快推進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)，有效解決農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和再就業(yè)狀況，快速帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，促進(jìn)社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展。營(yíng)業(yè)稅率按 5%計(jì)算 ，向國(guó)家上繳營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，房屋建筑壽命期為 30 年，綜合考慮各種因素，確定 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 期為 20 年，因此項(xiàng)目的計(jì)算期為 22 年。合理的使用人力、物力和財(cái)力，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量縮短工期。 在施工過程中采用噪聲小的機(jī)械，最大程度減少噪聲對(duì)生產(chǎn)工人的危害。 固體廢棄物環(huán)境影響及防治措施 施工期間的固體廢棄物包括施工 建筑垃圾和施工人員的生活垃圾兩類。每層設(shè)消防廣播一個(gè)，控制中心設(shè)置系統(tǒng)圖形顯示屏，以利于疏散及現(xiàn)場(chǎng)滅火。 建筑工程設(shè)計(jì)指標(biāo) 建筑工程等級(jí) 二級(jí) 耐火等級(jí) 一級(jí) 抗震設(shè)防烈度 七度 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)年限 五十年 安全等級(jí) 一級(jí) 建筑工程 （ 1）結(jié)構(gòu)部分 采用筏板基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，屋蓋為鋼結(jié)構(gòu)。 建筑設(shè)計(jì)的原則 功能性、連續(xù)性、和諧性、獨(dú)特性、經(jīng)濟(jì)性。 漢臺(tái)區(qū)屬長(zhǎng)江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江、褒河。 漢臺(tái)是漢王朝的發(fā)祥地，有天漢、天府之美稱 ，歷史悠久，文化燦爛，其自然景觀和人文景觀為世人矚目，區(qū)內(nèi)有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位褒斜棧道石門及摩崖石刻，石門十三品被譽(yù)為國(guó)之瑰寶、書法寶庫(kù)。 漢中市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 漢中市商業(yè)用房布局分析 根據(jù)漢中市總體規(guī)劃，結(jié)合漢中市區(qū)商業(yè)用房布局現(xiàn)狀，漢中市未來發(fā)展的趨勢(shì)是，沿天漢大道兩側(cè)， 陽(yáng)安鐵路 以南、橋北廣場(chǎng)以北的區(qū)域?qū)⒊蔀闈h中市的商業(yè)中心。 ②漢中房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對(duì)市場(chǎng)有短暫的影響，但目前市場(chǎng)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)已成定局，漢中房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場(chǎng)建設(shè)基本遵循“國(guó)六條”。據(jù)漢中市房管部門統(tǒng)計(jì)，目前漢中市 180多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅漢臺(tái)區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為漢臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 建設(shè) 內(nèi)容及 規(guī)模 擬建項(xiàng) 目總占 地面積 畝，建筑面積 11700 ㎡ 。 農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效評(píng)價(jià) .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 投資估算依據(jù) .................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 勞動(dòng)定員 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目選址地概況 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 合理用能標(biāo)準(zhǔn)以及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 .................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售（營(yíng)業(yè)）收入、銷售（營(yíng)業(yè)）稅金和附加估算 錯(cuò)誤 !未定義書簽。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大和流通產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重影響下，漢中市的商業(yè)活動(dòng)越來越活躍 ，帶來巨大的商機(jī)的同時(shí)，也帶來了眾多的外來商人。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟(jì)交往的陜西西南部中心城市，漢中市近年來經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)快速的發(fā)展， 2021 年，漢中市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，成為陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)之一。 近年來，隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，省、市對(duì) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度逐步加大，漢中市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給漢中帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這就要求漢中市有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動(dòng)了商業(yè)用房市場(chǎng)的巨大內(nèi)需。風(fēng)景名勝有天臺(tái)山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺(tái)山森林公園三座公園。年平均降水量 毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)。 （ 3）建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。整個(gè) 大廈 采用雨、污分流的排水方式，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水網(wǎng)，雨水直接排至市政雨水管?？照{(diào)送風(fēng)管、回風(fēng)管、自制靜壓箱、空調(diào)風(fēng)管上的閥門、法蘭、保溫釘?shù)染捎贸?xì)玻璃棉制品絕熱。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，嚴(yán)格執(zhí)行《投資項(xiàng)目資本金制度》、《項(xiàng)目法人責(zé)任制》、《建設(shè)項(xiàng) 目招標(biāo)投標(biāo)制度》以及《建設(shè)工程合同制度》。 工程及費(fèi)用估算表 序號(hào) 工程名稱 概 算 值 計(jì)算單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 總價(jià)（ 萬(wàn)元） 1 大樓 ㎡ 2 道路及場(chǎng)地 ㎡ 3 綠化 ㎡ 合計(jì) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘測(cè)、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的由地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 （ 2） 項(xiàng)目租金按每三年 5%遞增 ；出租情況按前三年 60%、 80%、100%的情況估算。 項(xiàng)目效益分析 第 38 頁(yè) 總投資利稅率 =開發(fā)總投資 利稅總額 100%=% 總投資利潤(rùn)率 =開發(fā)總投資 利潤(rùn)總額 100%=% 銷售收入凈利潤(rùn)率 =營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)總額100%=% 從以上分析結(jié)果看， 項(xiàng)目開發(fā)對(duì)國(guó)家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，投入產(chǎn)出比較高。 投資結(jié)構(gòu)合理。 本項(xiàng)目集 商鋪、公寓住宅 為一體，建成后將在當(dāng)?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應(yīng)全市形象的進(jìn)一步美化。 銷售稅金和利潤(rùn)測(cè)算 銷售稅金 項(xiàng)目開發(fā)完成后，可 出租 房產(chǎn)建筑面積 11700 ㎡，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元。 （ 3）項(xiàng)目計(jì)算期 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期包括建設(shè)期和 經(jīng)營(yíng) 期。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。 勞動(dòng)安全設(shè)施及措施 工程在施工中的勞動(dòng)保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)管理，應(yīng)由施工單位出臺(tái)詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動(dòng)保護(hù)方案，包含施工人員現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)保險(xiǎn)方案、施工機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。因此，施工期應(yīng)盡量避開雨季。整個(gè)系統(tǒng)選用 5800 智能型火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。 建筑 方案 概述 根據(jù)總平面布置， 威龍綜合大廈 規(guī)劃總建筑面積 11700 平方米。 建筑外部用色鮮艷，突出個(gè)性；注重建筑外部建筑符號(hào)。境內(nèi)輕微地震時(shí)有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動(dòng)仍在繼續(xù)。 第 13 頁(yè) 漢臺(tái)區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，動(dòng)植物生長(zhǎng)環(huán)境得天獨(dú)厚，被專家論證為“水稻最佳生長(zhǎng)區(qū)”、有“天然植物基因庫(kù)”和“天然藥庫(kù)”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。雖然大量外地開發(fā)商進(jìn)入漢中整體帶動(dòng)了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場(chǎng)存在相當(dāng)?shù)目臻g和機(jī)會(huì)。漢中市經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。為了拉動(dòng)內(nèi)需，國(guó)家加大基礎(chǔ)設(shè)施投 資力度，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)，截至目前，全市納入統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá) 180余家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。 該地段交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套設(shè)施完善。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng) .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十二章 投資概算與資金來源 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 研究結(jié)論 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 工藝（技術(shù)）方案 ............................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目錄 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。在提供商業(yè)用房的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營(yíng)的良好舉措。與此同時(shí)，漢中市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)方面也 取得驕人成績(jī)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 2021 年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。據(jù)此對(duì)城市進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強(qiáng)市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對(duì)外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。兩房供應(yīng)量少，整體市場(chǎng)在國(guó)六條控制下兩房比例會(huì)有所增 加，但項(xiàng)目區(qū)域新出項(xiàng)目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)高端大戶型產(chǎn)品將占市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流。 第 11 頁(yè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， 威龍綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較小。 （ 2）經(jīng)濟(jì)狀況 漢臺(tái)區(qū)緊 緊圍