【正文】 隨著城市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，商用物業(yè)的租金逐年攀升，部分房地產(chǎn)企業(yè)的 經(jīng)營(yíng)模式也做出了相應(yīng)調(diào)整，從過去單純開發(fā)物業(yè)用于銷售逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商用物業(yè)用于自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)或租賃。這些都為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押類貸款的產(chǎn)生提供了外部條件。 2021 年 9 月，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行率先推出經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，隨后各大銀行陸續(xù)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)項(xiàng)目資本金比例要求限制，融資壓力增大。同時(shí)，受地產(chǎn)調(diào)控政策和貸款規(guī)模審批的限制，房地產(chǎn)企業(yè)較難以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款名義直接從銀行融資。而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款具有資金用途靈活、貸款期限長(zhǎng)、貸款規(guī)模大等優(yōu)勢(shì)，一經(jīng)推出就受到了房地產(chǎn)企業(yè)的追捧。近年來，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸 款規(guī)模呈逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)。 業(yè)務(wù)特點(diǎn) 貸款資金用途限制較少。除滿足企業(yè)流動(dòng)資金需求外，還可用于置換負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金規(guī)定比例的自有資金。 貸款期限長(zhǎng)、規(guī)模大。貸款期限一般為 5 至 10 年，有的銀行貸款期限最長(zhǎng)可達(dá) 15年。貸款規(guī)模從幾千萬元到幾十億元不等。 還款方式靈活。借款人可根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況結(jié)合現(xiàn)金流狀況安排還款計(jì)劃，在貸款期間分期還款。同時(shí)，銀行還可按還款情況逐步釋放抵押物業(yè)。 （二） 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn) 抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 目前，我國(guó)房地產(chǎn)等不動(dòng)戶評(píng)估大多采用比較參照評(píng)估法。這種評(píng)估方法 通常以被評(píng)估對(duì)象周圍的同類房產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為參照標(biāo)準(zhǔn)，并未考量房產(chǎn)本身的價(jià)值和宏觀經(jīng)濟(jì)因素，甚至有評(píng)估公司為迎合借款人貸款需求人為抬高評(píng)估價(jià)值，為借貸雙方不合理行為披上合理的外衣。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款期限較長(zhǎng)，貸款期內(nèi)不確定因素較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變動(dòng)、借款人高估抵押物價(jià)值或?qū)⑹袌?chǎng)租售情況不理想的項(xiàng)目抵押給銀行，都可能導(dǎo)致抵押不足。真實(shí)、客觀、科學(xué)地評(píng)估抵押物價(jià)值、企業(yè)經(jīng)營(yíng)與信用狀況、還款來源的穩(wěn)定性等存在一定困難，增加了商業(yè)銀行貸前評(píng)估和貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。 貸款資金用途風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)性物 業(yè)抵押貸款不同于固定資金貸款、流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目貸款等，在監(jiān)管方 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 分析 5 面無明確法律法規(guī)可依，大多僅受銀行內(nèi)部規(guī)章制度的約束。審計(jì)發(fā)現(xiàn)，這種貸款用途非常廣泛，如公司日常經(jīng)營(yíng)、償還債務(wù)、置換貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道收緊的情況下，常會(huì)挪用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，如利用貸款資金償還前期項(xiàng)目投入所形成的借款，或在新項(xiàng)目手續(xù)不全、無法申請(qǐng)貸款的情況下將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款資金投入新項(xiàng)目進(jìn)行購(gòu)地、前期建設(shè)等。 審計(jì)還發(fā)現(xiàn)，有些銀行借用該貸款業(yè)務(wù)置換企業(yè)先前在該行的其他貸款業(yè)務(wù)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款屬中長(zhǎng)期貸款，按照規(guī)定，只能用于置 換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開發(fā)貸款，而某些銀行以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款之名發(fā)放實(shí)際用于置換流動(dòng)資金的貸款，為房地產(chǎn)企業(yè)延長(zhǎng)流動(dòng)資金借款期限、減輕資金壓力、囤房囤地大開方便之門，甚至掩蓋了銀行不良貸款的真實(shí)情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過這種方式規(guī)避國(guó)家的宏觀調(diào)控，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。 銀行資產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的抵押物是辦公或商業(yè)物業(yè)，在評(píng)估過程中容易受到市場(chǎng)環(huán)境的影響。在經(jīng)濟(jì)繁榮、房?jī)r(jià)走高時(shí)，其價(jià)值會(huì)相應(yīng)走高。但由于借款期限過長(zhǎng)，受經(jīng)濟(jì)周期的影響較大，一旦房?jī)r(jià)下跌，則會(huì)出現(xiàn)抵押物貶值的情況，抵押 物變現(xiàn)的難度也會(huì)增加，給銀行帶來貸款抵押不足的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，借款企業(yè)在辦理抵押時(shí)由于自身存在的抵押不實(shí)、重復(fù)抵押、涉及訴訟、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高等問題，會(huì)給銀行變現(xiàn)抵押物帶來困難。另一方面，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的第一還款來源為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金收入，這種收入同樣受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或外部環(huán)境發(fā)生變化，會(huì)導(dǎo)致租金收入降低甚至物業(yè)閑置，從而增加形成不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。 （三） 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的審計(jì)重點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款屬于新興業(yè)務(wù)，其性質(zhì)介于 “ 流動(dòng)資金貸款 ” 和 “ 固定資產(chǎn)貸款 ” 之間，所適用的法律法規(guī)還比 較模糊，有關(guān)貸款業(yè)務(wù)法規(guī)體系對(duì)此也沒有明確規(guī)定。加之該項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，其健康發(fā)展關(guān)乎國(guó)家信貸安全及金融秩序的穩(wěn)定，金融審計(jì)應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注。 抵押物真實(shí)情況 審計(jì)重點(diǎn)包括：一是抵押物是否存在虛假抵押情況。審計(jì)人員可延伸調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機(jī)構(gòu)，查閱原始登記憑據(jù)，并與銀行資料進(jìn)行比對(duì)，對(duì)物業(yè)的真實(shí)性和抵押的真實(shí)性進(jìn)行審查。二是抵押物是否足值抵押。審計(jì)人員可延伸調(diào)查出具物業(yè)評(píng)估報(bào)告的中介機(jī)構(gòu)，調(diào)查其是否具有合法資質(zhì)，并評(píng)價(jià)其評(píng)估方法是否科學(xué)客觀、真實(shí)可信，是否存在高估抵押物價(jià)值，抬高抵押率的情況。三是抵押物自 身的實(shí)際情況。審計(jì)人員可延伸調(diào)查物業(yè)管理公司、出租戶等，關(guān)注抵押物是否存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、涉及訴訟和以租代 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 分析 6 售等情況。 資金真實(shí)使用情況 審計(jì)重點(diǎn)包括：一是貸款用途為歸還他行貸款的，審計(jì)人員可通過延伸審計(jì)取得原貸款行相關(guān)貸款合同，了解原貸款項(xiàng)目情況和原貸款規(guī)模。掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的具體情況，并查閱貸款資金從貸款專戶轉(zhuǎn)出歸還他行貸款的相關(guān)憑證。重點(diǎn)關(guān)注資金是否挪作他用、是否有超規(guī)模放貸的情況，是否存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款歸還信托貸款和民間借貸等情況。二是貸款用于歸還關(guān)聯(lián)公司借款和置換股東借款的，應(yīng)充 分掌握借款人關(guān)聯(lián)公司及其經(jīng)營(yíng)狀況，延伸調(diào)查資金的最終流向和用途。關(guān)注是否存在以歸還負(fù)債性資金名義為其他開發(fā)項(xiàng)目滾動(dòng)融資，或存在高利轉(zhuǎn)貸、投資于其他違規(guī)領(lǐng)域等情況。三是貸款用途為物業(yè)維修改造的，審計(jì)人員可查閱施工合同、工程進(jìn)度表和資金支付憑證等資料，對(duì)于大額信貸資金集中支付，可跟蹤資金流向，確定其真實(shí)用途，防止以維修、裝修等名義將資金挪作他用。 借款人正常經(jīng)營(yíng)情況 審計(jì)重點(diǎn)包括：一是關(guān)注企業(yè)貸款后續(xù)監(jiān)管情況。根據(jù)貸款行與借款人簽訂的資金監(jiān)管協(xié)議，借款人須在貸款行開立資金監(jiān)管專戶，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入直接存入專戶。 審計(jì)應(yīng)關(guān)注借款企業(yè)是否履行資金監(jiān)管協(xié)議中明確的義務(wù)，將經(jīng)營(yíng)收入全部存入專戶管理。二是關(guān)注借款企業(yè)還款來源情況。審計(jì)可延伸調(diào)查企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，了解物業(yè)出租率、租金等情況，結(jié)合從工商、稅務(wù)等部門取得的報(bào)表資料，關(guān)注企業(yè)收入的真實(shí)性。三是關(guān)注借款企業(yè)抵押物業(yè)完工進(jìn)度情況，審計(jì)可對(duì)抵押商業(yè)地產(chǎn)的完工情況進(jìn)行實(shí)地查看，了解是否存在抵押物業(yè)尚未完工不具備租賃條件的情況，是否存在拖欠工程款、工程進(jìn)度慢等導(dǎo)致抵押物業(yè)形成爛尾工程的情況。四是關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和政府調(diào)控措施對(duì)物業(yè)租賃帶來的影響。審計(jì)應(yīng)關(guān)注銀行針對(duì)各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能 對(duì)借款人經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響而采取的防范措施，降低信貸資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 三、 小心 “ 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款 ” 從東亞這個(gè)港資銀行率先在內(nèi)地做了第一單經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款（下稱，經(jīng)營(yíng)性貸款）后，直到 2021 年才由農(nóng)業(yè)銀行率先在北上廣深等七個(gè)城市試點(diǎn)。 從北上廣的購(gòu)物中心到縣城綜合體，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)， “ 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款 ” 也屢屢在側(cè)身其間。但是，表面上看風(fēng)平浪靜，實(shí)則暗流涌動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)也在悄悄聚集。 經(jīng)營(yíng)性貸款風(fēng)險(xiǎn)的 “ 高發(fā)路段 ” 有兩處，一是對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的評(píng)估；二是貸后管理。 貸前評(píng)估 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 分析 7 在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行通常會(huì)先 看是哪家房企要申請(qǐng)此類貸款，才會(huì)進(jìn)入接下來的估值環(huán)節(jié)。 以時(shí)下最火爆的購(gòu)物中心為例，貸前評(píng)估主要關(guān)注出租率、主力店的主要品牌、品類結(jié)構(gòu)，還有租約是純租金還是租金 +扣點(diǎn)、背后的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等。 購(gòu)物中心的收益點(diǎn)主要包括主力店租金、小商鋪?zhàn)饨稹⑼＼噲?chǎng)租金和戶外廣告收入這幾大塊。成本主要包括前期的土地成本、規(guī)劃和開發(fā)成本，還有后期的招商運(yùn)營(yíng)管理成本以及后續(xù)的維修費(fèi)用。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款更看重租金收益，這通常被視為第一還款來源，而且租金水平也最能直觀地反映出一個(gè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。 租金收益不夠償還利息，這是經(jīng) 營(yíng)性物業(yè)抵押貸款遇到的最主要問題，這也是銀行最頭疼的。按照一個(gè)物業(yè)公平的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，零售物業(yè)的平均回報(bào)率僅為 3%4%，好一點(diǎn)的購(gòu)物中心也就 5%左右。 當(dāng)然，如果只計(jì)算土地成本和建安成本，不計(jì)算物業(yè)本身的增值部分，回報(bào)率會(huì)高一些。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)狀況不佳，回報(bào)率低且回報(bào)期長(zhǎng)，更多時(shí)候銀行可能心有余而力不足。 上述假設(shè)還是物業(yè)滿租。通常經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的出租率很難達(dá)到 100%.出租率最高的一線城市寫字樓，最高能達(dá)到 90%95%；其次是購(gòu)物中心，通常是在 70%80%；酒店業(yè)的平均入住率大約是 70%，五星級(jí)酒 店通常只有 50%60%.由于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的信息比較公開透明，租金水平、出租率的信息獲取成本較低。事實(shí)上經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的評(píng)估值很難造假。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)評(píng)估及咨詢部董事賀志蓉表示，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出來的評(píng)估值通常相差不大，即便有誤差也會(huì)在一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間。 具體的經(jīng)營(yíng)性貸款發(fā)放的額度應(yīng)主要依據(jù)物業(yè)還貸現(xiàn)金流確定，同時(shí)還應(yīng)滿足貸款抵押率要求。不同銀行業(yè)務(wù)把握或稍有不同，但根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行 2021 年 12 月關(guān)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目的評(píng)估與管理要點(diǎn)的文件顯示，最高不超過抵押物估值的 70%，工業(yè)和倉儲(chǔ)類物業(yè)不超過 60%.對(duì)新建物業(yè) ，貸款額度原則上不應(yīng)超過物業(yè)的總投資。 至于經(jīng)營(yíng)性貸款期限，一般最長(zhǎng)不超過 10 年，可根據(jù)物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況予以適當(dāng)寬限，但是寬限期最長(zhǎng)不會(huì)超過兩年。 經(jīng)營(yíng)性貸款，通常開發(fā)商只能拿到物業(yè)評(píng)估值的 60%70%的貸款。但是也能見到貸到評(píng)估值 100%的極端情況。顯然，這里面不排除雙方里應(yīng)外合用虛假合約、虛假信用證去忽悠銀行。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 分析 8 調(diào)控襲來，最先受到?jīng)_擊的肯定是開發(fā)貸，其次是個(gè)人住房按揭。經(jīng)營(yíng)物業(yè)的抵押貸款應(yīng)該算是銀行在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中最后被收縮的一塊陣地。所以，有的開發(fā)商手里會(huì)留有一些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，以備不時(shí)之需。 當(dāng)調(diào)控異常 嚴(yán)厲時(shí)，開發(fā)貸幾乎是不可能拿到。有時(shí)開發(fā)商在銀行有授信，但是銀行自己的額度非常緊張，這同樣拿不到錢。但這時(shí)開發(fā)商申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款獲批的可能性則相對(duì)較大，可以救急。至于貸款的去向、用途是否全部用在抵押的物業(yè)上，銀行多數(shù)會(huì)睜一只眼閉一只眼。 二次貸款 如果只是一次放貸，一個(gè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)只放一筆貸款，那風(fēng)險(xiǎn)還是相對(duì)可控的。實(shí)際操作中，有時(shí)出現(xiàn)一個(gè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)被拿去抵押了三次。 關(guān)于二次貸款，可以用商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模最大的萬達(dá)做一個(gè)背書。萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾在公開場(chǎng)合表示，對(duì)于萬達(dá)廣場(chǎng)的 10 年期抵押貸款，除了滿租開業(yè)時(shí)可以拿 到一筆貸款， 5 年后因租金上漲還可以重新評(píng)估重新抵押，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。