【正文】 莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅 罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅罿肈荿 羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅 罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆 膂荿螅罿肈荿 羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅 罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆 膂荿螅罿肈荿 羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅 罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆 膂荿螅罿肈荿 羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀 膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅罿肈荿 羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅 罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆 膂荿螅罿肈荿 羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅 罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆 膂荿螅罿肈荿 羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃袁膆薃薃肆肂薂蚅衿莁薁螇肄芇蟻袀袇膃蝕蕿肅聿蠆蟻袆莇蚈襖肁莃蚇羆羄艿蚆蚆腿膅芃螈羂肁節(jié)袀膈莀芁薀羀芆莀螞膆膂荿螅 罿肈荿羇螂蕆莈蚇肇莃莇蝿袀艿莆袁肅 膄蒞薁袈肀莄蚃肄荿蒃螆袆芅蒃袈肂膁蒂蚇裊膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂葿薂膈羋蒈蚄羈膄薇螆膇肀薇衿羀莈薆薈螂芄薅螁羈芀薄袃 前言 南海廣場 ， 地處南海區(qū)中軸線的南海大道上，占地面積 25000 平方米，總建筑面積 萬平方米， 樓高十層，集購物、飲食、娛樂、文化、休閑于一體，是南海標志性建筑。南海廣場定位顛覆了傳統(tǒng)商場業(yè)態(tài)結構，定位為區(qū)域性購物中心業(yè)態(tài)，以百貨公司、超市為主力店，配以名牌商店、專賣店、宴會酒樓、食街、國際快餐、電子娛樂、兒童樂園、電影院、家私城、美容院等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，滿足消費者一站式服務的綜合廣場。具備強大實力的大批商家如信和超市、肯得基、半島酒樓、美奇樂園、六福珠寶、 G2020 的進駐，形成了檔次化經(jīng)營的架構，為中高檔人群提供了理想的購物場所。 南海廣場 2020 年銷售額達 7 個多億，比 2020 年增長 7％， 2020年銷售 額更是達到 10 億， 是所有佛山商業(yè)地產(chǎn)項目中經(jīng)營能力最強的購物中心。 它不僅成為南海區(qū)標志性建筑，同時也成為佛山傲視群雄的零售巨頭。但是隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，這個佛山地區(qū)的零售巨頭所面對競爭對手的挑戰(zhàn) 越來越多 、 越來越強。另外 受 “ 廣佛 RBD” 概念驅動，桂城已成為佛 山零售與房地產(chǎn)市場的橋頭堡。今年四月初，沃爾瑪在南海桂城開出 首家店，家樂福在華南地區(qū)最大的店今年 2 月在桂城試業(yè) ， 而在此前，樂購、易初蓮花等也先后落腳 ， 并且市區(qū)內(nèi)，原有的強力競爭對手百花廣場、東方廣場、興華商場這段時間也是帶來很大的壓力。同時，由于商場從竣工 到現(xiàn)在為止已經(jīng)有 9 年了，很多設備都比較舊，裝修也已經(jīng)過時了，這樣對商場的形象 存在不利 的影響。因此，為 解脫困境 ，在競爭激烈的眾多對手中繼續(xù)保持住佛山地區(qū)零售巨頭的地位，給消費者們一個裝修 領先 潮流的購物環(huán)境，特進行如下的一期 項目整改 ，希望 通 過方案的實施，能達到預期的效果。 南海廣場一期項目整改方案設計 2 1 環(huán)境分析 1． 1 宏觀環(huán)境 1． 1． 1 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀 （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)外發(fā)中存在過分概念炒作行為。從其他物業(yè)開發(fā)沿襲而來的炒作行為，對商家的招商基本上不會產(chǎn)生太大影響。經(jīng)營者更多的會根據(jù)自身的經(jīng)營能力來測算租金的高低以及 商業(yè)物業(yè)的價值，而非依據(jù)廣告炒作，但是中小投資者往往容易被誤導。 （ 2） 商業(yè)地產(chǎn)要價過高。許多開發(fā)商沒有為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者、投資者留下一個合理的獲利空間，而把風險留給投資者。商業(yè)物業(yè)環(huán)境是需要慢慢培養(yǎng)的，不可能在短期內(nèi)一下形成，而在其出現(xiàn)繁榮局面之前，很多投資者，尤其中小投資者根本就沒有抗風險的能力。地價上漲過快，直接導致房產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而拉高了房價，導致購房者的恐慌，惡性影響整個行業(yè)甚至社會。由于成本的不可預知性，以及高支出性，地價失去限制，會給開發(fā)商帶來恐慌?，F(xiàn)在成都土地市場的一個客觀事實是，有 些開發(fā)商手里有地但不想開發(fā)，有些開發(fā)商想開發(fā)但手里沒地。在這種情況下，土地拍賣如果還不限高，最大的影響就是市場將越來越失去理性，越來越浮躁。 （ 3） 商業(yè)產(chǎn)權過于多樣化。多樣化產(chǎn)權不利于統(tǒng)一 規(guī)劃 和定位，導致產(chǎn)權分割出現(xiàn)問題。 （ 4） 商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)。不少的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不做科學的前期定位，在不知道客戶在哪里、也不知道客戶需求就敢蓋，也不了解當?shù)厣虡I(yè) 規(guī)劃 、不了解商業(yè)發(fā)展趨勢、不了解不同業(yè)態(tài)對物業(yè)經(jīng)營條件的要求，總是想當然。比如不少開發(fā)商在選址方面就有誤區(qū)，總認為越是中心越好，其實不同業(yè)態(tài)對位置需求有很大不同，物業(yè)的適用性也一樣。預計今年可能會出現(xiàn)一些不好用的商業(yè)爛尾樓。所以，導致的問題也比較多。國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計資料顯示， 2020 年一季度，全國累計完成的商業(yè)營業(yè)用房施工面積 1． 03 億平方米，同比增長 20． 4％，可以看到發(fā)展的速度很快。但同時問題也突出。到 3 月底，商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 2612 萬平方米，同比增長 20． 3％，空置面積與開發(fā)面積幾乎同步增 長。它占了全國商品房空置面積 9220南海廣場一期項目整改方案設計 3 萬平方米的 28％。按道理，空置面積與開發(fā)面積都在大幅度增加，價格就應該不太好了。但實際情況是，一季度，全國商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格上漲 5． 2％；而與此同時辦公樓銷售價格則下降 0． 9％ ， 出現(xiàn)這種情況靠的就是炒作。 另外， 2020 年，資金依然是個突出問題。金融的宏觀調(diào)控也不會有太大松動，房地產(chǎn)投資基金的渠道又一直沒有打通。商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求量應該說是比較大的，而且國外成功的商業(yè)地產(chǎn)運作模式基本上都是由基金來投入。 1． 1． 2 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 趨勢一：國外機構紛紛出手 。 2020 年，外資進入中國房地產(chǎn)市場總金額高達 23億美元，其中 16 億美元購買商鋪和寫字樓。摩根士丹利、美林、高盛集團和美國花旗集團，先后涉足中國商業(yè)地產(chǎn)市場，淡馬錫基金和老虎基金也斥巨資購買內(nèi)資企業(yè)股權，目標指向優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。京、滬、深、穗等大城市，都有外資關注。荷蘭ING 集團、瑞士信貸銀行、摩根士丹利不約而同看好中國，投資期多在 5 年。他們認為，內(nèi)地甲級商業(yè)寫字樓供應量偏少，零售業(yè)增長向好。隨著國外機構亞太總部陸續(xù)內(nèi)遷，對商業(yè)地產(chǎn)市場會有很大促進。 趨勢二：內(nèi)企集團大手筆買斷 。 2020 年到 2020 年中，中國鋼鐵 集團購買中關村金融中心 8 萬平方米、中國鋁業(yè)集團購買皇冠大廈 6 萬平方米；中國機械裝備集團整購中國電子大廈 A 座，中物理想集團整購 B 座、山東火炬地產(chǎn)開發(fā)公司整購科技大廈 A 座、浙大網(wǎng)新集團整棟買入北京國際 A 座。在國貿(mào) CBD 核心區(qū)，中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司買斷銀泰中心寫字樓中的一座，價值約 17 億元；凱德置地（ Capitaland）收購中環(huán)世貿(mào) A、 B 兩座，成交合計 億元。 趨勢三： REITs 被普遍看好 。 業(yè)內(nèi)權威人士認為，由于國內(nèi)融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新融資模式， REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）被 普遍看好。 2020年 11 月，領匯基金登上香港資本市場后，如何利用 REITs 獲得融資渠道，引起廣泛討論。內(nèi)地第一只 REITs 廣州越秀房地產(chǎn)投資信托基金在香港聯(lián)交所掛牌，成功募資 17 億港元。大連萬達、天津華銀、華潤、深國投都躍躍欲試。香港 REITs 紛紛緩發(fā)，對多數(shù)在建物業(yè)， REITs 遠水解不了近渴。 REITs 為投資商提供新的退出渠道。 趨勢四：優(yōu)秀物業(yè)收益穩(wěn)定 。 運營良好的商業(yè)物業(yè)，成為國外基金的收購對象。海外基金的運營，主要依靠物業(yè)租金收益。北京 2020 年商鋪租金平均上調(diào) 15%以上，一線商鋪增幅可達 39%，東方 廣場位置最佳的商鋪，租金由 150 美元升至 300 美元?？梢杂鲆?，隨著 2020 年北京奧運會的到來，海外基金對北京的商業(yè)地產(chǎn)充滿信心，南海廣場一期項目整改方案設計 4 優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)是其最好的選擇。 近 5年海外基金在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資項目的建筑面積總量超過了 120萬平方米，越來越多外資機構和海外基金，正在大舉進入中國商業(yè)地產(chǎn)市場，信托基金也正被市場熱切期盼。 《紅地產(chǎn)》 10 月份對海外基金投資中國商業(yè)地產(chǎn)項目進行了全面調(diào)查，發(fā)現(xiàn)最近 5 年海外基金在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資項目的建筑面積總量超過了 120 萬平方米，其中上海、北京商業(yè)建筑面積總量分別為 13 萬平米和 萬平方米，依舊是投資重點。在規(guī)模上，建筑面在 5 萬平方米以上的大型項目占到了項目總數(shù)的 29%， 1 萬平米到 5 萬平米的中型項目占 57%。僅 2020 一年開發(fā)的商業(yè)建筑面積就達到了 余萬平方米，與 2020 到 2020 年面積總和相當?？梢灶A計，未來幾年這一數(shù)字還 將 進一步增長。 趨勢五： 商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景。 2020 年中國商業(yè)地產(chǎn)金融市場一度被抑制，而商業(yè)地產(chǎn)項目通常資金需求量都很大，回收期一般也超過 8 年，因此市場期待著更多的融資渠道。 2020 年，國際基金都紛紛在中國商業(yè)地產(chǎn)領域“試水” ，越來越多外資機構和海外基金，正在大舉進入中國商業(yè)地產(chǎn)市場，這無疑會促進國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITS）也正被市場熱切期盼。 綜合以上各方面的情況， 2020 年商業(yè)地產(chǎn)走勢看好。 1． 2 中觀環(huán)境 1． 2． 1 佛山商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀 （ 1） 佛山商業(yè)地產(chǎn)局部過熱，魅力猶在 。 過去兩年，佛山商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫， 2020 年佛山商業(yè)地產(chǎn)更是步入高速發(fā)展期。 2020 年全新投入運營的大型購物中心包括順德天佑城、三水廣場、順聯(lián)廣場、嘉洲廣場等，在建或將興建的則包括順聯(lián)國際購物中心、沃爾瑪三大購物中心、吉 利廣場、（大瀝）新都會廣場、保利商業(yè)水城、雅居樂禪城 05F 商業(yè)部分、世博商業(yè)中心等，以上項目都將是數(shù)萬平方米至十多萬平方米的大型商業(yè)設施。 （ 2） 佛山商業(yè)地產(chǎn)不能簡單認為是過熱或者不足。從業(yè)態(tài)上，商業(yè)地產(chǎn)可以分為大型購物中心（ Mall）、街區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場等，目前是 Mall南海廣場一期項目整改方案設計 5 的數(shù)