【正文】 大前提。 物業(yè)管理公司應根據(jù)不同設備制訂相應的機房管理規(guī)定，嚴格按規(guī)定清潔和巡檢，保證設備的良好狀態(tài)及設備運行的適宜環(huán)境。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 為體現(xiàn)參評單位的設備及機房管理，參評資料中可以附入： (1)設備機房衛(wèi)生管理規(guī)定。對設備機房的除塵、防鼠、防蟲及 清潔巡查等做出明確規(guī)定。 (2)機房管理制度。制定配電房、空調機房、電梯機房、風機房、水泵房、層間配電房等管理制度，按不同設備的不同要求進行管理。 (3)機房巡檢表格、記錄的原件樣本。 (4)機房、設備的照片。 [附例 ] 機房管理規(guī)定 工程部轄下的設備機房有兩大類型。一類是生產機房如變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房等；另一類是監(jiān)控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機房、樓宇自動化管理中心等。前者是生產重地，后者是機要重地。為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。 (1)機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產重地，請勿進入”的告示牌。 (2)凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 (3)各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。 (4)各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 (5)機房鑰匙是專用鑰匙，未經該系統(tǒng)工程師批準并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。 (6)未經部門領導批準， 外來人員 (包括參觀學習和施工等 )禁止進入機房；經批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規(guī)定，服從機房工作人員安排指導。 (7)政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應的機房如消防中心、變配電房、電訊機房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，做好記錄，并應立即通知系統(tǒng)主管或部門領導。 (8)保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 (9)嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機 房 ，嚴禁在機房內吸煙。未經書面 批 準并落實安全措施，不得在 機房 內進行動火類作業(yè) 。 (10)機房的內線和外線電話均為值班專用電話，應時刻保 持 待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話 。 (11)各機 房 工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備 的 參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。 (12)嚴禁在機房電腦終端上使用配套之外的軟件，無書面 指 令不得更改工作程序或改動任何數(shù)據(jù)。 機房衛(wèi)生管理規(guī)定 為做好機房內外和設備 的 清潔工作，保證設備 的 最佳運行環(huán) 境 ，特制定本衛(wèi)生制度。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 (1)機房內不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。 (2)各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 (3)機房內各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。 (4)機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 (5)機房內電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。 (6)領班負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責 。 (7)各系統(tǒng)工程師定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā) 現(xiàn) 嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改 。 (8)工程部在每月組織一次的巡檢中，對各系統(tǒng)所轄 區(qū)域進行衛(wèi)生檢查評比 。 配電房管理規(guī)定 配電房是供電的中心，為加強管理，特制定本管理規(guī)定。 (1)配電房的全部機電設備，由機電技術人員負責管理和值班。送、停電由值班人員負責完成，無關人員嚴禁入內。 (2)建立運行記錄，每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。每班巡視內容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電器運行聲音是否正常；房內有否異味。 (3)室內照明、通風良好，室溫控制在 40℃以下。 (4)供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標志牌，非有關人員絕不能動。 (5)應嚴格保持各開關狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設備和結線的運行方式及各種開關的整定值。 (6)嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。 (7)嚴格執(zhí)行崗位責任制，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關變配電的各項規(guī)程。 (8)嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程。 (9)在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設備的特巡，當發(fā)生事故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并按時做好記錄。 (10)操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 層間配電房管理規(guī)定 (1) 層間配電房門及房內的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內各種開關應標志清晰。 (2)配電房內每周清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物 。 (3)工程部每周一次檢查內部設備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 (4)工程部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內設施，重點做好設備清潔和緊固接線端子。 (5)檢查和保養(yǎng)結束后填寫樓層電房設備檢查表。 風機房管理規(guī)定 (1)嚴禁無關人員進入風機房。 (2)風機房設備由工程部空調班負責維護維修及日常巡查。 (3)風機房內必須保持 整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或做其他用途。 (4)進入風機房維修必須注意用電、防火安全。 (5)空調員工每天兩次巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在新風機系統(tǒng)檢查表上。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 三、配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程 物業(yè)管理達到專業(yè)化水平，就必須配備專業(yè)技術人員。此標準要求對工程操作人員的專業(yè)資格和規(guī)范程度做出說明，因此考評資料中可采用如下資料： (1)工程技術人員持證上崗情況統(tǒng)計表及部分上崗證復印件。特別是高壓操作證、電梯操作證、電工證等是政府主管部門規(guī)定必須要配備的?？荚u組除會檢查 是否配有專業(yè)人員持證上崗外，一般還會檢查上崗證的年審期，因此參評單位要特別注意， 盡快更換或年審超出期限的上崗證。 (2)供電、空調、電梯、弱電、消防、供排水等系統(tǒng)的安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程，及操作記錄原件樣本。 (3)設備工程管理部門的考核細則及考核紀錄。嚴格的考核可以保證工程人員按規(guī)程執(zhí)行操作。 四、設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故 (大廈 )；設備良好，運行正常，無事故隱患 (小區(qū) ) 管理責任事故是指因管理不到位或疏忽而釀成的事故，如管理不善導致的停水、停電、設備損壞 等?？荚u資料最好有政府主管部門出具的“一年內無重大管理責任事故 ” 或“無事故隱患 ” 的結論性文件才最具權威性、可信性，但政府部門一般不太可能專門為考評而做此證明?？荚u資料中要體現(xiàn)無事故或無事故隱患 可 以從以下幾點考慮： (1)工程設備維護保養(yǎng)。做好設備維修保養(yǎng)，是保證設備正常運行、避免發(fā)生責任事故的關鍵。物業(yè)管理公司要加強設備的日常保養(yǎng)、測試和維修?？荚u資料中可收入反映管理公司日常保養(yǎng)工作的資料，包括設備檢查測試制度、設備年度保養(yǎng)計劃、設備巡檢記錄、設備保養(yǎng)記錄等。 (2)年度、月度工程工作報告。 工程設備是否發(fā)生責任事故或安全隱患在當年或當月的工程工作報告中會有記錄?？荚u資料中應收入年度、月度報告的原件。 (3)重大事故報告或事故統(tǒng)計。物業(yè)管理公司應有重大事故 報 告制度，一旦有事故發(fā)生隨時向上級報告，并對事故形成原因 進行分析。 附 例 重大事件報告制度 為及時妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。 (1)重大或突發(fā)事件包括：火災，電梯困人，爆炸，突發(fā)性停電，水浸，盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；用戶集體投訴 (三家以上 )；中央空調主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等主要設備設施故障；大廈主體結構遭受破壞等。 (2)發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門主管或當值主管應立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司主管領導報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理。 (3)參與事件處理的部門經理在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于 12 小時內以書面形式遞交公司領導，詳細描述事件發(fā)生的時間、地點、經過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經過。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 (4)重大事件報告表由部門經理簽名后上報，如部門經理不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。 (5)參與事件處理的部門應在事件處理完畢后 24 小時內填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 第二部分 供電系統(tǒng) 一、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知住用戶 (大廈 )， 保證正常供電是工程設備管理的重要內容。為避免停電、限電給用戶帶來不必要的損失和麻煩，管理公司應嚴格規(guī)范限電、停電規(guī)程。 大廈大都設有雙回路供電，如轉換電源，供電部門會有通知。若大廈內部因檢修需要限電 、停電，應有嚴格審批權限和審批程序，一般須管理公司經理審批，并要事先通知用戶。 考評資料中可用以下幾點來體現(xiàn)物業(yè)管理公司的供電管理： (1)供配電系統(tǒng)簡介及供配電系統(tǒng)圖，使考評者對物業(yè)供電情況有大體了解。 (2)與供電局等部門簽訂的供電協(xié)議。電力正常供應涉及的因素較多，有時不是物業(yè)管理公司單方面可以保證的。與供電部門簽訂的協(xié)議，在供電局計劃停電時提前通知物業(yè)管理公司。 (3)停電、限電管理制度及參評當年 (或前一年 )的停、限電統(tǒng)計表格或相關記錄。 (4)轉電、停電通知用 戶工作規(guī)程及停電通知用戶文件樣本。 (5)工作票、操作票制度及操作票原件樣本。 附 例 轉、停電通知用戶工作規(guī)程 一、計劃轉停電 (1)供電局轉、停電，工程部接到通知后應立即報告總經理。 (2)因大廈施工需要停電，工程部須至少提前 24 小時將停電計劃書面上報總經理。 (3)總經理審批后，管理公司擬發(fā)轉、停電通知書，由管理部派至用戶。 (4)轉、停電通知書最遲應在事發(fā)前 l小時送達用戶，如不能在上述時限內送達，應報經總經理批準啟用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶 。 二、事故轉停電 (1)大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向總經理報告，經總經理批準后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應向供電局索取解釋函，并轉呈總經理。 (2)因大廈內部事故弓 J 起停電，工程部應立即排除故障恢復供電，并即時口頭向總經理報告，經總經理批準后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。工程部于事后 12小時內向總經理提交書面報告。 (3)事故轉停電后 24 小時內，管理公司擬定解釋函，交管 理部送達用戶 。 停電、限電管理規(guī)程 (1)停電、限電的審批權 限為工程部經理以上。 (2)收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告總經理，并 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 至少提前 24 小時書面通知受影響的用戶。 (3)工程部經理應安排足夠的人員處理轉、停電工作。 (4)轉停電前應填寫操作票，交主管工程師簽名。 (5)轉停電后當值人員應重點檢查電房、空調機房、水泵房、電梯機房、消防中心內設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。 (6)有關轉、停電的情況應記錄在當值日志上。 工作票制度 在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列 三種：填用甲種工作票；填用乙種工作票；口頭或電話命令。 填用甲種工作票的工作為：高壓設備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施者。 填乙種工作票的工作為：帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次結線回路上的工作，無需將交壓設備停電者；轉動中的發(fā)電機上的工作。 其他工作用口頭或電話命令。口頭或電話命令必須清楚正確，值班員應將發(fā)令人、負責人及工作任務詳細記入操作記錄簿中，并向發(fā)令人 復誦核對一遍。 工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經常保存在工作地點，由工作負責人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應將工作票號碼、工作任 務、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。 一個工作負責人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內的全