【正文】 增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)工作、提高服務(wù)質(zhì)量 八、負(fù)責(zé)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作 九、負(fù)責(zé)對(duì)空置房屋巡邏的 實(shí)施、記錄、情況匯報(bào) 權(quán)限： 一、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主二次裝修的監(jiān)管工作； 二、有權(quán)對(duì)一般違規(guī)裝修行為作出處理； 三、 對(duì)擅自施工的裝修單位有權(quán)要求其停工，并及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行溝通； 工程部空調(diào)維修工崗位 職責(zé) （ GC0304） 職責(zé)： 一、 負(fù)責(zé)小區(qū)、大廈空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)管理； 二、 負(fù)責(zé)空調(diào)各項(xiàng)性能指標(biāo)在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值范圍內(nèi)； 三、負(fù)責(zé)空調(diào)及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作； 四、堅(jiān)守崗位保障運(yùn)行，不得離崗、脫崗、串崗； 五、負(fù)責(zé)處理空調(diào)運(yùn)行中發(fā)生的異常情況； 六、認(rèn)真作好空調(diào)運(yùn)行、維護(hù)、檢修及另部件消耗記錄； 七、自覺(jué)學(xué)習(xí) 專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，確?？照{(diào)系統(tǒng)高效、節(jié)能安全運(yùn)行； 八、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度； 九、自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)工作、提高服務(wù)質(zhì)量； 十、負(fù)責(zé)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作； 權(quán)限： 一、負(fù)責(zé)會(huì)所中央空調(diào)的保養(yǎng)維護(hù)，有權(quán)制止非工作人員進(jìn)入工作區(qū)域。 二、對(duì)于不合理的空調(diào)使用要求有權(quán)拒絕。 13 工程部弱電維修員崗位職責(zé) （ GC0305） 職責(zé)： 一、負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)工作 二、負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的檢修、安裝、調(diào)試工作 三、負(fù)責(zé)協(xié)助其他工種完成設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù) 四、負(fù)責(zé)維修 工作質(zhì)量確保設(shè)備設(shè)施維修合格 五、負(fù)責(zé)完成臨時(shí)檢修工作和上級(jí)下達(dá)的其它任務(wù) 六、負(fù)責(zé)完成維修工作記錄及零部件消耗記錄 七、自覺(jué)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，做到安全生產(chǎn) 八、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度 九、自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、使用規(guī)范化服務(wù)語(yǔ)言、提高工作質(zhì)量 權(quán)限： 一、有權(quán)對(duì)小區(qū)弱電系統(tǒng)進(jìn)行檢查。 二、有權(quán)對(duì)小區(qū)弱電系統(tǒng)使用進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權(quán)加以制止。 三、有權(quán)制止非工作人員進(jìn)入小區(qū)作業(yè)區(qū)域。 工程部電梯維修工崗位 職責(zé) （ GC0306） 職責(zé)： 一、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所 有電梯的運(yùn)行及維護(hù)管理，確保其正常運(yùn)行 二、負(fù)責(zé)電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作 三、堅(jiān)守崗位保障運(yùn)行，不得離崗、脫崗、串崗 四、負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行中發(fā)生的異常情況處理 五、負(fù)責(zé)完成維修工作記錄及另部件消耗記錄 六、自覺(jué)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，確保電梯安全運(yùn)行 七、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度 八、自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、使用規(guī)范化服務(wù)語(yǔ)言、提高工作質(zhì)量 九、完成上級(jí)交辦的其它工作 權(quán)限： 14 一、有權(quán)對(duì)小區(qū)電梯系統(tǒng)進(jìn)行檢查 二、有權(quán)對(duì)小區(qū)電梯使用進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權(quán)加以制止 工程部設(shè)備維 修工崗位 職責(zé) (GC0307) 職責(zé)： 一、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、操作、維修 二、負(fù)責(zé)處理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行中發(fā)生的異常情況 三、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)管理 四、負(fù)責(zé)前期介入中相關(guān)設(shè)施設(shè)備的檢查驗(yàn)收工作 五、參與物業(yè)的接管、驗(yàn)收與交付工作 六、負(fù)責(zé)本班組設(shè)備的維護(hù)、操作記錄的填寫(xiě) 七、 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備及機(jī)房的清潔衛(wèi)生 八、 協(xié)助部門(mén)建立設(shè)備技術(shù)檔案 九、 配合班組完成對(duì)客服務(wù)工作 十、 完成上級(jí)交辦的其它工作 權(quán)限： 一、 有權(quán)拒絕非工作人員進(jìn)入機(jī)房 二、 對(duì)設(shè)施、設(shè)備管理有建議權(quán) 三、 對(duì)本班班長(zhǎng)的產(chǎn)生有選舉權(quán) 四、 有權(quán)制止破壞設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境的 行為 工程部綜合維修工崗位 職責(zé)（ GC0308） 職責(zé)： 一、負(fù)責(zé)日常維修、保養(yǎng)的實(shí)施 二、負(fù)責(zé)日常巡邏工作的實(shí)施、記錄 三、負(fù)責(zé)協(xié)助其他專(zhuān)業(yè)維修工作的實(shí)施 四、負(fù)責(zé)相關(guān)場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備的檢查工作 五、負(fù)責(zé)操作記錄的填寫(xiě) 15 六、協(xié)助完成對(duì)客服務(wù)工作 七、完成上級(jí)交辦的其它工作 權(quán)限： 一、 對(duì)相關(guān)場(chǎng)地整改方案有建議權(quán) 二、 對(duì)本班班長(zhǎng)的產(chǎn)生有選舉權(quán) 三、 有權(quán)制止對(duì)相關(guān)場(chǎng)地、設(shè)施違規(guī)使用的行為 第三篇 管理制度 （ GC04） 配電房管理制度（ GC0401） 為貫徹安全第一的方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行 及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理制度。 負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。 配送電建立２４小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置每 4 小時(shí)巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄 中注明；不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)管理處、并通知分包方。 配電設(shè)備由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。低壓柜開(kāi)關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。值班員必 須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。 配電房、電表房計(jì)量電能表須每月定時(shí)抄表。 變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行，應(yīng)有計(jì)劃的向供電局報(bào)停或啟用。冬季可報(bào)停部分變壓器，夏季供電高峰時(shí)，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。 16 須有專(zhuān)人對(duì)巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。 停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶(hù)發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線(xiàn)路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。 配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線(xiàn)路變更，要經(jīng)管理處同意；重大變更，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo) 批準(zhǔn)。 配電房室溫不可超過(guò) 40 攝氏度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)關(guān)人員須經(jīng)管理處許可方可進(jìn)入。 加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。 發(fā)電機(jī)房管理制度（ GC0402） 非維修班人員須經(jīng)管理處同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門(mén)應(yīng)加鎖。 機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。 發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn) 行充放電。 配電房值班員必須熟悉機(jī)組開(kāi)停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專(zhuān)人值班。 每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。 發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備８小時(shí)滿(mǎn)負(fù)荷用油量。 發(fā)電機(jī)實(shí)行操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得操作。 機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。 機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。 發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開(kāi)關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。 17 水泵房管理制度 （ GC0403） 水泵房是提供住戶(hù)生活、大廈 /小區(qū)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作將直接影響到住戶(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶(hù)提供合格生活用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度： 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由工程部負(fù)責(zé)使用管理，作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。 水管員須由持有“健康證”的人員擔(dān)任。 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由維修班值班人員負(fù)責(zé)操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選 擇開(kāi)關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。 生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開(kāi)關(guān)每月檢查一次。 消防泵每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”切換操作檢查。無(wú)條件啟動(dòng)的消防水泵（有過(guò)壓危險(xiǎn)或開(kāi)噴系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行盤(pán)車(chē)，每季度對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測(cè)。 泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整。 地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品到市政府有關(guān)部門(mén)檢驗(yàn)，水質(zhì)必須合格。水箱入孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密 封并加鎖。 水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。 水管員按規(guī)定定期取水送區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交管理處存檔。 各級(jí)水表須每月定時(shí)抄表，水管員須對(duì)抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助工程部作好水量平衡測(cè)試。 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。 18 電梯機(jī)房管理制度 （ GC0404） 1. 0 電梯機(jī)房應(yīng)配備足夠的 滅火設(shè)施。 2. 0 非電梯管理人員未經(jīng)管理處的批準(zhǔn)不得隨意進(jìn)入電梯機(jī)房。 3. 0 電梯設(shè)備的操作、維護(hù)由取得了 特種設(shè)備作業(yè)證的專(zhuān)職人員進(jìn)行，無(wú)特種作業(yè)證的維修人員嚴(yán)禁對(duì)電梯進(jìn)行操作、維護(hù)。 4. 0 用電梯前應(yīng)將電梯運(yùn)行數(shù)次，確認(rèn)無(wú)異?，F(xiàn)象后方可投入運(yùn)行。 5. 0 經(jīng)常保持轎箱、層門(mén)及乘客可見(jiàn)部分的清潔。 6. 0 機(jī)房和井道嚴(yán)禁堆放雜物，機(jī)房溫度一般應(yīng)在－ 5~40176。 C 范圍內(nèi)，相對(duì)濕度 ≤ 85%（在 25176。 C）。 7. 0 廳門(mén)開(kāi)啟鑰匙（三角鑰匙）由專(zhuān)人保管，使有關(guān)人員熟知其使用方法。 8. 0 每年依照有關(guān)部門(mén)規(guī)定，主動(dòng)提出年檢。 9. 0 電梯停用一段時(shí)間后，必須先進(jìn)行檢查和試運(yùn)行后方可正式投入使用。 發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停 止使用，待修復(fù)后并仔細(xì)檢查后方可使用。積極配合電梯維保單位作好強(qiáng)制性的維保工作。 值班管理制度 （ GC0405 ） 目的 對(duì)值班人員的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，保持運(yùn)行值班的連續(xù)性， 明確各種特殊情況的匯報(bào)和責(zé)任人。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部員工 管理內(nèi)容 值班人員崗位職責(zé) 值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運(yùn)行情況，并做好《維修值班記錄》或?qū)I(yè)值班記錄。 密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患 。 值班人員接到《派工單》時(shí)應(yīng)及時(shí)安排維修。 交接班規(guī)定 19 接班人員必須做到： 查看上一班記錄，聽(tīng)取上一班值班人員的設(shè)備運(yùn)行介紹。 檢查用具、工具，并在交接班記錄本上簽名。 檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 下列任何情況都不得進(jìn)行交接班： —— 上一班運(yùn)行情況未交代清楚。 —— 接班人員醉酒而主管未安排其它接班人員。 —— 主要設(shè)備的故障未處理完。 交班人員工作 —— 在《維修值班記錄》上填寫(xiě)設(shè)備異常和事故處理情況及上級(jí)指示。 —— 作好值班室、設(shè)備的清潔工 作。 —— 向接班人員逐項(xiàng)交接班中使用過(guò)的各處記錄，并會(huì)同接班人員巡查運(yùn)行設(shè)備。 接班人員工作 —— 認(rèn)真聽(tīng)取交接人員的交待，并進(jìn)行主要的檢查和巡視，掌握運(yùn)行情況，了解正在進(jìn)行的檢修情況，查閱各種工作票，查閱各種記錄本。 —— 檢查設(shè)備鑰匙、工具柜、檢查值班室及設(shè)備的清潔情況。 —— 巡查中發(fā)生疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)向交班人員查問(wèn)清楚。 交班人員辦清交班手續(xù) ,接班人員檢查完畢后 ,接班人員應(yīng)在《維修值班記錄》上簽字。 各種 特殊情況的匯報(bào)和知曉人 下列情況應(yīng)立即報(bào)告工程主管或 專(zhuān)業(yè)責(zé)任人。 —— 設(shè)備因故需要臨時(shí)停止運(yùn)行、影響運(yùn)行或停水、停電的。 —— 運(yùn)行設(shè)備出現(xiàn)故障但不影響運(yùn)行或不造成停水、停電的。 —— 運(yùn)行人員短時(shí)間暫離崗位。 —— 加班、換班、補(bǔ)休、病假。 下列情況必須報(bào)告管理處主任。 —— 重點(diǎn)設(shè)備需進(jìn)行停機(jī)檢修。 —— 系統(tǒng)運(yùn)行方式改變。 —— 重要設(shè)備的主要零部件更換。 20 —— 工程主管病、事、休假。 相關(guān)記錄 《維修值班記錄表》 《派工單》 《協(xié)調(diào)單》 安全防火制度 （ GC0406） 目的 加強(qiáng)安全防火意識(shí) 并規(guī)范其行為。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處所轄區(qū)域。 管理內(nèi)容 全體物業(yè)工程維修人員必須加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺(jué)遵守執(zhí)行國(guó)家的安全法規(guī)。 全體物業(yè)工程維修人員都是義務(wù)消防員，必須自覺(jué)遵守執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》。 未經(jīng)物業(yè)工程部主管批準(zhǔn)，外來(lái)人員（參觀(guān)、訪(fǎng)問(wèn)、施工）禁止進(jìn)入監(jiān)控中心、配電室、電梯機(jī)房等工作要地。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須控制在規(guī)定的時(shí)間及范圍之內(nèi)。 各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人必須每?jī)蓚€(gè)月對(duì)所屬范圍進(jìn)行安全檢查并在《定期安全檢查》表上如實(shí)記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)發(fā)出《安全 整改意見(jiàn)》責(zé)成其進(jìn)行整改。 工程主管在安排工作時(shí)必須根據(jù)工作性質(zhì)和內(nèi)容制定切實(shí)的安全作業(yè)防范措施。 各重要房間鑰匙不得隨意配置，機(jī)房、工作房及工具間無(wú)人時(shí)，門(mén)窗必須鎖好，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。 重要的工具、材料要專(zhuān)人保管，領(lǐng)用時(shí)作好登記。 維修工作中使用易燃材料時(shí)應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理，并采取相應(yīng)的防火滅火措 21 施。 在配電房、電梯機(jī)房動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須辦理《動(dòng)火申請(qǐng)》后方可進(jìn)行施工，施工前排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)火種后方可離開(kāi)作業(yè)場(chǎng)所。 任何人員都不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施， 發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管。 所有 物業(yè)工程維修人員須加強(qiáng)消防、防火意識(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)火情必須及時(shí)報(bào)告，并采取正確滅火措