【正文】 畝（四星） 100 畝 600 畝（二星） 資源 水溫 56℃，日出水 2021 多立方米，溫榆河畔 日出水 2021多立方，水溫約 56℃ 臨近蟒山十三陵水庫(kù)，日出水2500 ㎡，水溫 58℃ 主要溫泉產(chǎn)品 20 多種溫泉浴， 10 多種水力沖擊噴淋水泉設(shè)施 溫泉行宮： 8 個(gè)中型溫泉池，五十多種藥浴，泥沙浴、保健理療 室內(nèi)外溫泉池 108 個(gè)， 6000 ㎡的山洞溫泉， 30000 ㎡ 的松林溫泉，各類沖擊，氣泡泉和加料泉，人工沙灘和瀑布。 166 畝田園風(fēng)情， 30多種溫泉池，有水力健身區(qū)（瀑布、氣泡、水流、水床等）和藥浴區(qū)（各類加料泉） 主要項(xiàng)目配套 基本完善的各類配套設(shè)施，以客房、別墅為主 3000 人的會(huì)議廳， 32 道保全球館， 12 片國(guó)際網(wǎng)球場(chǎng)， 16 片國(guó)際羽毛球場(chǎng)， 2021 多套客房及各類完善的娛樂(lè)、餐飯、康體項(xiàng)目 基本配套完善 300 多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)床位，豪華別墅，大型會(huì)議室，室內(nèi)游泳館，保全球館及完善的康體娛樂(lè)設(shè)施 主要產(chǎn)品價(jià)格 客房： 700350 元 /套，溫泉 80元 /位，包價(jià)套票： 298268 元 /位人（含三餐和住宿） 客房： 2880580 元 /套，溫泉： 100元 /位，商務(wù)金卡：年費(fèi) 1800 元。 客房： 2880580 元 /套，溫泉： 158元 /套票 客房： 660320 元 /套，溫泉： 98元 /位，按摩： 128268/90 分鐘，擦修： 58 元 /薦，泉區(qū)自助餐：38 元 /人 主要客源和流量 北京高中檔收入散客、團(tuán)隊(duì)、周末節(jié)假日 1000 多人，平時(shí)幾百人不等，主要為住宿過(guò)夜休閑娛樂(lè) 北京中高檔收入散客和團(tuán)隊(duì)，以會(huì)議為主，主要為會(huì)議、團(tuán)隊(duì)客、泡溫泉人平時(shí)不多，平均兩、三百人 以北京、霸州為主要客源地，各類散客為主，兼有團(tuán)隊(duì)，平日一、兩百人不等，周末近 500 多人 以北京客人為主，團(tuán)、散客人呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，平日兩、三百人，周末 500 人 基本特色和優(yōu)劣勢(shì) 較大的露天溫泉區(qū)和小別墅較吸引客人，滾動(dòng)發(fā)展、公共關(guān)系做得不錯(cuò)。園池區(qū)設(shè)計(jì)粗糙，受季節(jié)影響較大，冬季無(wú)法營(yíng)業(yè) 中式園林風(fēng)格做得較地道，運(yùn)動(dòng)康體和會(huì)議市場(chǎng)做得較好，綜合配套完善，但溫泉設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等不成氣候，管理運(yùn)營(yíng)不夠?qū)I(yè)，溫泉不成為主導(dǎo)產(chǎn)品 配套基本完善，露天溫泉區(qū)較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與季節(jié)性結(jié)合較理想，有別于華北其它溫泉、具南方溫泉產(chǎn)品風(fēng)格。但在產(chǎn)品的精致性，個(gè)性 化和配套的檔次，規(guī)模方面仍有差距。 屬中型綜合型溫泉度假村，溫泉產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)推廣方面較重視，市場(chǎng)呈增長(zhǎng)趨勢(shì) 2. 市場(chǎng)分析 /Analyses 表一 表二 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查 / Product amp。 Competitors Profile Report 企 業(yè) 珠海御溫泉 清新溫礦泉 中山沐浴園 恩平錦江溫泉 位 置 珠海斗門，距珠海 40 分鐘車程 清遠(yuǎn)清新三坑，距廣州 1 小時(shí)車程 中山三鄉(xiāng)，距廣州 1 小時(shí)，珠海半小時(shí)車程 江門恩平，距廣州 3 小時(shí)車程 規(guī) 模 約 30 多畝 約 600 畝 約 250 畝 377 畝 資 源 出水溫泉 68℃，日出水量約2400 立方 出水溫度 28— 60℃，日出水量 萬(wàn)立方 出水溫度 93℃，出水量 500立方 /日 出水溫度 68℃，日出水量2500 立方 主要溫泉產(chǎn)品 各類特色溫泉池 38 個(gè)，帶溫泉池客房 20 多套。 自然式園林溫泉、各類池 30多個(gè)，占地 80 畝。 池區(qū)總面積 1140 平方米，各類特色泉 30 多種。 首創(chuàng)溫泉沖浪漂流，各類溫泉 60 多種、園區(qū)設(shè)計(jì)自然且合理。 主要項(xiàng)目配套 日式客房 65 套，日式餐廳，會(huì)議風(fēng)味食坊，園林吧等配套 體育運(yùn)動(dòng)配套完善， 4A 景區(qū)，綜合配套 規(guī)模較大 娛樂(lè)、餐飲、別墅等各類配套齊全，周邊景點(diǎn)較多。 各類配套齊全，周邊景點(diǎn)多但尚未開(kāi)發(fā)。 主要產(chǎn)品價(jià)格 門票 128 元 /位 門票 90 元 /位，客房 398—868 元 /間 門票 108 元 /位，客房 300—770 元 /間 門票 88 元 /位，客房 350—880 元 /間 主要客源和流量 港、珠三角中高檔散客，團(tuán)隊(duì)平日 600— 700 人，周末1800— 2021 人 珠三角（廣州為主）各類散客、團(tuán)隊(duì)，平日： 500— 600人，周末： 1300— 1400 人。 港、珠三角中低檔旅游團(tuán)，平日約 500 人，周末約 1000人。 港、五邑、廣 州地區(qū)散客及團(tuán)隊(duì)平日： 500— 600 人，周末： 1500— 1800 人。 基本特色和優(yōu)劣勢(shì) 最早的日式露天溫泉，管理、服務(wù)創(chuàng)新、規(guī)范，精致化經(jīng)營(yíng)思路清晰到位，品牌推廣較為成功，經(jīng)營(yíng)效益良好，景區(qū)較小，配套不夠。 體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施和綜合配套完善，景區(qū)后續(xù)發(fā)展余地較大，管理和服務(wù)較粗放。 憑便捷的交通和周邊景點(diǎn)配套，主要吸引港、臺(tái)及廣州周邊的旅行團(tuán)。 最早開(kāi)發(fā)溫泉沖浪，漂流、動(dòng)感溫泉吸引不少人，別墅配套符合消費(fèi)需求，管理和服務(wù)有等提高 2. 市場(chǎng)分析 /Analyses /Current Market Trend Analysis ? 從整體上看，以露天溫泉沐浴為主導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費(fèi)產(chǎn)品，在我國(guó)是從 1998 年開(kāi)始興起的，其主要特征是把溫泉沐浴從室內(nèi)發(fā)展到露天、半露天，強(qiáng)化了溫泉的保健、娛樂(lè)、休閑、自然、運(yùn)動(dòng)的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位（即常稱的第一代溫泉的概念，溫泉尚未被旅游組線的自然溫泉沐浴，或者只是酒店、度假村附屬產(chǎn)品）。 ? 19992021 年間，伴隨旅游度假熱潮和旅游黃金周的出現(xiàn)，以廣東地區(qū)為龍頭，全國(guó)范圍內(nèi)的溫泉旅游項(xiàng)目 發(fā)展迅猛，僅廣東已開(kāi)發(fā)并一定規(guī)模的就有 60 多家，目前投資過(guò)億的幾個(gè)溫泉仍在興建之中（陽(yáng)江合山、三水、龍門、河源、珠海等），就目前看，管理、規(guī)模、效益上較具影響力的代表有珠海御溫泉、恩平錦江溫泉、清新溫礦泉、蓮花山溫泉、中山仙沐園等。 2. 市場(chǎng)分析 /Analyses /Current Market Trend Analysis ? 從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的差異化、項(xiàng)目規(guī)?；凸芾矸?wù)的品牌化直接決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和銷售。珠海御溫泉是國(guó)內(nèi)第一家日式露天溫泉，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)著 重在文化、人性化和細(xì)節(jié)上做文章，做到了小而精和新且奇，重視市場(chǎng)營(yíng)銷和品牌推廣包裝，并在溫泉旅游中率先在溫泉產(chǎn)品的療養(yǎng)、健康、季節(jié)性促銷上做了大量嘗試，為此，吸引了大量港、澳、臺(tái)及珠三角主要城市的中高檔散客，在管理和服務(wù)上也獨(dú)樹(shù)一幟，被國(guó)家旅游局譽(yù)為“溫泉行業(yè)的排頭兵”。錦江溫泉率先將沖浪、漂流、大型冷熱瀑布融入溫泉之中，有效地延伸了溫泉的娛樂(lè)、動(dòng)感功能，其別墅的功能符合當(dāng)今中高檔客人尊貴私密、休閑的需求，使其在眾多溫泉的包圍之中，仍穩(wěn)居較高的接待量。清新溫礦泉，項(xiàng)目和產(chǎn)品定位于以體育訓(xùn)練為特色的休閑度假區(qū)， 其完善的體育訓(xùn)練設(shè)計(jì)配套吸引了常年集訓(xùn)的客源，成為其穩(wěn)定的主渠道，在集訓(xùn)高峰，其國(guó)際青年旅館和各類別墅均爆滿，帶動(dòng)了相當(dāng)?shù)木C合消費(fèi)收入。金山溫泉出水量大、水質(zhì)好，并善于將這一優(yōu)勢(shì)融于產(chǎn)品設(shè)計(jì)之中，如將泉眼設(shè)計(jì)在露天區(qū)觀賞，整日泉霧繚繞、泉泡直冒，讓客人強(qiáng)烈地感覺(jué)到其原汁原味溫泉水的魅力，有效地贏得了游客的信賴和好感。帝都溫泉?jiǎng)t強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)以人為本的觀賞、自然和侍奉環(huán)境，溫泉池的設(shè)計(jì)融中國(guó)易學(xué)思維、文化于其中，如十二生肖池、太極冷熱池等。園林面積為全國(guó)之最、野趣也最濃。白鶴掠飛其間、池壁均用小卵石砌成，既生態(tài)自然 又按足防滑，成本低且牢固，很受追求自然、生態(tài)的散客青睞。 2. 市場(chǎng)分析 /Analyses /Current Market Trend Analysis ? 由于溫泉旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)熱，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，客人的選擇隨意性增大，許多溫泉旅游企業(yè)主要通過(guò)價(jià)格及營(yíng)銷手段吸引客人， B 類價(jià)格明保暗降，有的甚至在淡季與旅行社合作推出免門票促銷。目前，主要溫泉企業(yè)均在市場(chǎng)定位、管理服務(wù)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品深化上做挖潛。如御溫泉在品牌擴(kuò)張，集約、精致化經(jīng)營(yíng)方面，中高檔路線定位和轉(zhuǎn) 型的很順利；錦江溫泉在進(jìn)行產(chǎn)品深化和規(guī)模擴(kuò)張；仙沐園依據(jù)其區(qū)域交通、周邊景點(diǎn)配套的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)把握珠三角和港、臺(tái)旅游團(tuán)客源。預(yù)計(jì)隨著行業(yè)新成員的加入，競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，可以斷言，將來(lái)溫泉企業(yè)能主導(dǎo)市場(chǎng)的只能是兩類：一是具有相應(yīng)的產(chǎn)品差異化程度，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)明顯，管理服務(wù)到位，品牌型精致化的溫泉度假村；二是依仗一定規(guī)模、資源，綜合配套處絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的溫泉景區(qū)。 ? 北京及周邊地區(qū)的溫泉企業(yè)，近幾年才真正發(fā)展起來(lái)，比較有代表性的有九華山莊、春暉園溫泉度假村、八達(dá)嶺溫泉度假村、河北茗湯溫泉養(yǎng)生樂(lè)園、北京鳳山溫泉度假村等。整體 上看，北方地區(qū)的溫泉度假村較之廣東的溫泉度假村無(wú)論在管理運(yùn)作、市場(chǎng)營(yíng)銷模式，還是在產(chǎn)品設(shè)置規(guī)模、服務(wù)規(guī)范等方面都存在一定差距，純粹而具有相應(yīng)規(guī)模的溫泉度假景區(qū)尚未出現(xiàn)。如九華山莊其主要競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，完善的會(huì)議設(shè)施及配套，其溫泉并無(wú)特別之處，除了將保健醫(yī)護(hù)融入溫泉沐浴外，溫泉并沒(méi)有規(guī)模，也顯得很不規(guī)范順暢，不能算真正意義的溫泉度假村。春暉園溫 泉借鑒廣東增加了大型露天溫泉樂(lè)園，但由于設(shè)計(jì)粗糙，并未考慮好四季變化的通用性，在冬季只能停止?fàn)I業(yè)，但帶溫泉池的聯(lián)排別墅較符合北方市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。鳳山和茗湯 溫泉度假村基本具備了溫泉度假景區(qū)的雛形，在產(chǎn)品設(shè)置和推廣模式上均向廣東模式逐步靠攏，但囿于其規(guī)模和產(chǎn)品設(shè)置缺乏新意和底蘊(yùn)，經(jīng)營(yíng)狀況一般。 ? 綜合上述行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，我們認(rèn)為對(duì)于帝景度假村的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有幾點(diǎn)關(guān)鍵性的參考啟示： 一是產(chǎn)品設(shè)置是溫泉度假村成功的關(guān)鍵，在區(qū)域、相關(guān)資源優(yōu)勢(shì)滿足的情況下，根據(jù)市場(chǎng)設(shè)計(jì)差異化、人性化產(chǎn)品是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須最需要斟酌的前提 (如國(guó)際風(fēng)情區(qū)和 VIP 別墅等中高端產(chǎn)品 )。 二是在目前市場(chǎng)條件下，新開(kāi)發(fā)的溫泉景區(qū)必須明確溫泉景區(qū)主題概念，并且要具備一定的規(guī)模體量，才能搶占先機(jī)，應(yīng)對(duì)跟風(fēng)競(jìng)爭(zhēng)， 進(jìn)入市場(chǎng)。 三是必須掌握北方地域氣候特點(diǎn)，并巧妙利用它形成特色產(chǎn)品，盡可能做到四季經(jīng)營(yíng)。區(qū)域上集約、緊湊，形式上洞、窟、廊、院、室內(nèi)外相結(jié)合，盡可能達(dá)到四季經(jīng)營(yíng)的要求。 四是管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)等軟件必須跟上。 五是季節(jié)性經(jīng)營(yíng)保障和營(yíng)銷推廣必須到位。 六是中間商營(yíng)銷渠道的聯(lián)合和景點(diǎn)連線促銷應(yīng)予開(kāi)拓，這樣才能盡快促進(jìn)發(fā)展。 2. 市場(chǎng)分析 /Analyses 項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析 /Competitors Strength and Weakness Comparison ? 帝景溫泉度假村所在地的貯熱面積 202 平方公里，第三系地?zé)釋庸?80 億立方米，水溫高（ 56℃ 102℃），水質(zhì)清澈透明，富含硫、硅、鈣、鐵等多種元素，具有相應(yīng)的保健價(jià)值，但略含酸性，將對(duì)管道池壁有一定的腐蝕性。我們的溫泉面積大，需水量也較大，根據(jù)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮相應(yīng)的泉井水量才能保障，綜合溫泉產(chǎn)品特點(diǎn)和市場(chǎng)、資源、氣候等因素，應(yīng)走集約、緊湊、效益性的經(jīng)營(yíng)道路。項(xiàng)目東鄰寬廣的潮白河，西臨無(wú)污染的純靜綠野世界，在這取之不竭的源泉之地建立溫泉度假村，具有相應(yīng)的自然資源優(yōu)勢(shì)。但自然生態(tài)的景區(qū)條件需一段時(shí)期才能形成，同時(shí)，景區(qū)水域必須保證流動(dòng)性、在植被防蚊和消 殺措施方面加以保障，否則蚊蟲(chóng)會(huì)影響夏秋季客人露天泡溫泉。 ? 帝景溫泉度假村交通基本便捷，津薊高速一路南下，距北京國(guó)貿(mào)大廈 45 分鐘車程，距京沈高速公路寶坻出口僅 200 米，溝通京津各地，極大便利來(lái)往休閑度假的客人。只是作為旅游景點(diǎn)，專線的交通也必須逐步通過(guò)各種方式加以完善，才能保障大量的游客進(jìn)入。 ? 項(xiàng)目隸屬于廣東珠投、合生創(chuàng)展的珠江溫泉城，具有相應(yīng)的品牌優(yōu)勢(shì)和整體開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。溫泉城總投資 100 億，占地 22500 畝，集溫泉、酒店、高爾夫、別墅區(qū)等為一體，將成為京津地區(qū)罕見(jiàn)的配套完善的新型旅游度假社區(qū)，各項(xiàng)目之間相互聯(lián) 動(dòng)、促進(jìn)，形成良好的整體經(jīng)營(yíng)前景。但作為龍頭 的溫泉旅游景點(diǎn)的前期帶動(dòng)作用必須重視和設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)到位，才能真正實(shí)現(xiàn)聚集人流、整體土地房產(chǎn)增值的愿望。 ? 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，休閑度假已成為潮流，旅游度假產(chǎn)業(yè)也將成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目緊鄰京、津、唐主要城市，融入大北京都市圈，有著深厚的消費(fèi)客源依托。當(dāng)前，京津地區(qū)缺乏高檔次、高品位的綜合度假基地，現(xiàn)有的溫泉度假項(xiàng)目雖然在項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和運(yùn)作方式缺乏差異和先進(jìn)性，但經(jīng)營(yíng)狀況依然不錯(cuò)，這就說(shuō)明度假休閑產(chǎn)業(yè)在北京周邊開(kāi)發(fā)不夠，檔次不高，仍存在著廣闊的市場(chǎng)空間。不過(guò) 北京東線旅游景點(diǎn)連寶坻的