【正文】 日出東方物業(yè)管理方案 第 7 頁(yè) 共 27 頁(yè) （ 2） 維修工 ：具備高中（中專、中技、職高）以上學(xué)歷，持有特種作業(yè)操作上崗證書，三年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康。 （ 3） 清潔、綠化工 ：初中以上文化， 40 歲以下，以女性為主 。 (三 ) 智能化管理 一、小區(qū)的整體規(guī)劃：小區(qū)現(xiàn)規(guī)劃有三個(gè)出入口，建議規(guī)劃三個(gè)出入口：一個(gè)行人出入口，設(shè)于 2 棟和 3 棟之間；兩個(gè)車輛出入口，在管理上設(shè)一主一次，實(shí)現(xiàn) 人車分流，汽車與摩托車分流，達(dá)到小區(qū)封閉管理的需要。 二、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)建議配置 室外監(jiān)控部分 室內(nèi)監(jiān)控部分 小區(qū)內(nèi)共 24 單元。多層住宅如沒(méi)有大堂可不配置攝像機(jī)，小高層在電梯內(nèi)可選用一般半球攝像機(jī)，廣角鏡頭，增大監(jiān)視范圍。安裝位置要求能看清進(jìn)入電梯的人的面貌和電梯樓層顯示。 地下停車場(chǎng)監(jiān)控部分 會(huì)所出入口可選用一般中檔攝像機(jī)，可選用 10mm 鏡頭增加監(jiān)視范圍。 監(jiān)控中心設(shè)備配置 三、周邊圍墻紅外報(bào)警系統(tǒng)配置建議 該方案中監(jiān)控系統(tǒng)包括矩陣控制設(shè)備，所以周邊圍墻紅外報(bào)警系統(tǒng)可以和閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng) ，并且不需要報(bào)警主機(jī)，紅外報(bào)警可直接與矩陣控制主機(jī)連接。 四、停車場(chǎng) 小區(qū)有三個(gè)出入口，一個(gè)行人出入口、一個(gè)汽車出入口、一個(gè)摩托車出入口。一個(gè)汽車出入口，配置一進(jìn)一出標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)收費(fèi)管理系 統(tǒng)，用于住戶車、臨時(shí)車收費(fèi)、出入管理。 五、門禁、巡更、消費(fèi)系統(tǒng)品牌和停車場(chǎng)一樣，保持 IC 卡兼容性，要求外觀大方美觀，造價(jià)低。另應(yīng)考慮單元門和閉門器的質(zhì)量，防備單元門不能自動(dòng)關(guān)閉。巡更點(diǎn)的配置是多層單元配置一個(gè)安裝在頂層，小高層配置兩個(gè)，中間和頂層各安裝一個(gè)，小區(qū)花園和停車場(chǎng)適當(dāng)配置巡更點(diǎn)。 日出東方物業(yè)管理方案 第 8 頁(yè) 共 27 頁(yè) 四、 日出東方 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 客 戶 服務(wù)中心 物業(yè)的接管驗(yàn)收 入 伙 安全護(hù)衛(wèi)服務(wù) 清潔綠化服務(wù) 日常管理服務(wù) 維 修 服 務(wù) 客戶特約服務(wù) 門崗、道口檢查 樓層、外圍巡邏 監(jiān)控中心監(jiān)管 清 潔 綠 化 樓層清潔 地面清潔 園林綠化養(yǎng)護(hù) 園景修枝造型 公共維修 住宅維護(hù) 房屋本體維護(hù) 水電設(shè)備維護(hù) 消防設(shè)備維護(hù) 智能化系統(tǒng)維護(hù)護(hù) 公用設(shè)施維護(hù) 水電維修有償服務(wù) 裝修管理 投訴來(lái)訪處理 物品搬運(yùn)放行 舉辦各類社區(qū)文化活動(dòng) 開(kāi)展各類義務(wù)勞動(dòng)服務(wù) 代訂代辦各類家政服務(wù) 日出東方物業(yè)管理方案 第 9 頁(yè) 共 27 頁(yè) 五、管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和措施 序號(hào) 項(xiàng)目 國(guó)家或省市指標(biāo) 承諾指標(biāo) 相關(guān)措施 房屋完好率 98% 99% 房屋外觀無(wú)破壞立面，整潔、無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用。 房屋零修及時(shí)率、合格率 98% 100% 99% 100% 接到 維修單，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜。 管理費(fèi)收繳率 98% 98% 按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，在入住時(shí)辦理銀行托收，不擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收費(fèi)。 綠化完好率 95% 98% 區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，專業(yè)人員管理。 清潔、保潔率 95% 99% 小區(qū)內(nèi)實(shí)行清潔責(zé)任包干，全天 12小時(shí)保潔制，樓層內(nèi)天天清掃擦拭，每周清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。 道路完好率及使用率 90% 96% 道路暢通無(wú)損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無(wú)隨意 占道，無(wú)改變使用功能。 化糞池、雨水井、污水井完好率 98% 定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢，無(wú)堵塞。 日出東方物業(yè)管理方案 第 10 頁(yè) 共 27 頁(yè) 排水管、明暗溝完好率 98% 排水暢通無(wú)堵、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺。 路燈完好率 95% 98% 路燈完好無(wú)損，夜間正常使用，定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持潔凈。 公 共 文 化 娛樂(lè)、休息設(shè)施及小區(qū)雕塑完好率 95% 98% 確保娛樂(lè)設(shè)施使用功能，定期維修，養(yǎng)護(hù)，完好無(wú)損。 1 生活用水用電供應(yīng)率及水電費(fèi)收繳率 98% 98% 定期對(duì)供水配電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、 保證其完好，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不擅自加價(jià)。 1 住戶維修回訪率 30% 30% 接聽(tīng)住戶報(bào)修電話鈴聲不超過(guò) 3響，到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)不超過(guò)雙方約定時(shí)間，指定專人回訪，健全回訪紀(jì)錄。 1 小區(qū)治安案件發(fā)生率 2‰ 2‰ 以下 24 小時(shí)守衛(wèi)巡邏，力保住戶無(wú)被盜事件，年度無(wú)重大刑事案件發(fā)生。 1 防火設(shè)備完好率 100% 100% 定期檢查維護(hù)，確保消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損。 1 火災(zāi)發(fā)生率 1‰ 1‰ 以下 加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)居民防火意識(shí)，建立義務(wù)消防隊(duì)，定期演練，勤檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。 1 違 章發(fā)生率 1% 加強(qiáng)宣傳和巡視。跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，及時(shí)回訪紀(jì)錄。 違章處理率 95% 98% 日出東方物業(yè)管理方案 第 11 頁(yè) 共 27 頁(yè) 1 住戶有效投訴率 8‰ 5‰ 按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，定期征詢居民意見(jiàn)，主動(dòng)改進(jìn)工作，建立回訪制度。 住戶投訴處理率 95% 100% 1 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 重視崗前培訓(xùn)，所有專業(yè)技術(shù)人員均應(yīng)參加相關(guān)崗位培訓(xùn)，持證上崗。 1 居民對(duì)物業(yè)管理滿意率 95% 96% 教育員工樹立“業(yè)主第一”的服務(wù)意識(shí)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，竭盡全力 為居民排憂解難。 檔案建立與完好率 100% 加強(qiáng)硬件投入，指定專人全部實(shí)行電腦化管理，確保檔案齊全，管理完善。 六、 日出東方 物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)計(jì) 目前，大多數(shù)成功的物業(yè)管理企業(yè)基本上是嚴(yán)格按照 公司的 管理體系運(yùn)作，但 日出東方 物業(yè)是發(fā)展商定位在一個(gè)高品質(zhì)、高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的 中 高檔樓盤，因而建議在建立 公司的 管理體系標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將 日出東方 導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理服務(wù)，竭誠(chéng)為 日出東方 小區(qū)業(yè)主展示其尊貴、高雅、浪漫。 （一）為業(yè)主建立 客戶 服務(wù)中心 客戶 服務(wù)中心 設(shè)置的內(nèi)涵 客戶 服務(wù)中心 在功能上劃分為 客戶 服務(wù)區(qū)和業(yè)主休息區(qū)兩大功能區(qū)域，其功能主要體現(xiàn)在： 日出東方物業(yè)管理方案 第 12 頁(yè) 共 27 頁(yè) １、 為業(yè)主提供一個(gè)開(kāi)放的、舒適和大方的 客戶 服務(wù)中心 辦公 場(chǎng)所，凸現(xiàn)業(yè)主的尊貴，使業(yè)主舒適而方便地辦理入住手續(xù)、每月的各項(xiàng)繳費(fèi)和各類來(lái)訪事宜，或受業(yè)主委托提供其他專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。 ２、 客戶 服務(wù)中心又是整個(gè)小區(qū)管理服務(wù)樞紐傳遞中心， 24 小時(shí)為業(yè)主排憂解難釋疑。一方面接受業(yè)主主動(dòng)報(bào)修、報(bào)警、投訴、咨詢等信息，另一方面，在承諾時(shí)間內(nèi)將業(yè)主的信息及時(shí)反饋給維修班或護(hù)衛(wèi)班、清潔綠化班等方面處理。 客戶 服務(wù)中心 硬件的配備 客戶 服務(wù)中心辦公室選址定 在小區(qū) 會(huì)所里 ，以方便業(yè)主出入，裝修要大方、氣派，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。 （ 1） 辦公設(shè)施設(shè)備： 主要為業(yè)主辦理商務(wù)或其他事務(wù)提供服務(wù)，包括：電腦及打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、直撥電話等。 （ 2） 便利業(yè)主的相應(yīng)配備 （ 3） 沙發(fā)、茶幾、報(bào)刊雜志架及報(bào)刊雜志、飲水機(jī)、雨傘架及雨傘。 客戶 服務(wù)中心 人員職責(zé) 主要職責(zé)： a)代表 客戶服務(wù)中心 經(jīng)理 接受業(yè)主對(duì) 客戶服