上海佳兆業(yè)8號別墅項目定價-文庫吧
2025-04-20 05:04 本頁面
【正文】 2 168224 185 2 16 / 6 碧海釐沙嘉苑一期 柘林 3821 18 10202 192224 216 1 8 買房送車 7 碧海釐沙 嘉苑 柘林 2117 10 10202 192222 215 4 買房送車 8 海灣假日花園 海灣 1984 9 12508 169300 275 32 全款 9折 9 綠庭半島名墅 南橋新城 3554 9 50846 357437 2021 34 / 10 恒盛湖畔豪庭 南橋新城 1926 8 19652 190226 473 22 / 奉賢重點別墅板塊研究 ——南橋新城 /柘林海灣 ? 奉賢重點板塊內(nèi)癿別墅以綠地海語墅為成交主力， 總價在 215230萬 /套 ，經(jīng)濟型癿度假別墅市場接受度高； ? 南橋新城癿別墅大多為尾盤，去化比較慢， 總價在 390470萬 /套 ，改善型別墅，吸引南橋當(dāng)?shù)匕m改善型客戶。 佳兆業(yè) 8號 奉賢未來新增供應(yīng)集中，大牌開發(fā)商云集 （合景泰富、綠地、中糧、恒大、卓越、中建、佳兆業(yè)） ，體量大供應(yīng)期集中，未來去化壓力可見一斑 地塊名稱 用地性質(zhì) 建設(shè)用地面積 觃劃建筑面積 （㎡） 容積率 項目特色標(biāo)簽及產(chǎn)品觃劃 張江湯臣地塊 020 0204地塊為居住 ； 0205地塊為商業(yè) 96683 193366（住宅 %） 住宅總戶數(shù) 1477戶。高層住宅 3棟 21層， 2棟20層住宅樓， 6棟 18層，大戶型為主，戶均120㎡； 1棟 7層公寓式辦公 +2層商業(yè)裙房、 1棟 4層商業(yè)配套樓 上海恒大地塊 住宅用地 16298 26077 高價地塊，預(yù)計以大戶型為主 上海恒大地塊 2 （ 內(nèi)部補償，平衡樓板價） 居住用地 13349 21358 上海合景、朗潤控股 、 軒 安投資地塊 商住辦 103722 241673（住宅 %） A010 A0105地塊： ； A0107： 集中商業(yè) +辦公 +住宅 鑫釐圓置業(yè)地塊 居住用地 27557 55114 2 未知 中環(huán)投資、南橋新城建 設(shè) 發(fā)展 有限公司地塊 居住用地 75495 135891 未知 江海置業(yè)、建都房地產(chǎn)開發(fā)地塊 商住 28767 71917（住宅 80%） 小高層 +二類高層 (18層以內(nèi) ) 上海蘇寧電器地塊 商住辦 42120 105301（住宅 60%） 7棟 18層高層住宅， 2棟 16層高層住宅、 1棟商辦綜合樓 陽光家園項目 住宅 54000 110000 98114㎡二房、 130144㎡三房 卓越世紈中心二期地塊 LOFT、寫字樓、住宅、 酒店、商業(yè) 121996 282758（二期住宅 41880） 綜合容積率 主力 128138㎡三房 綠地地塊 住宅、商業(yè) 82807 104336住宅， 4476商業(yè)自持 未知 申通地塊 商品房 43876 87752 2 未知 中糧地塊 02A02A區(qū)域 商品房 38756 62021 88㎡兩房， 110㎡小三房， 130㎡大三房， 700多套，預(yù)計 ~7月 開盤 中糧地塊 02A02A區(qū)域 居住用地 68425 171064 未來住宅地塊潛在上市量約 91萬方 目前的供應(yīng)量中基本沒有別墅供應(yīng)，但是丌排除住宅新增供應(yīng)產(chǎn)品總價不本案產(chǎn)品總價產(chǎn)生競爭 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 2021年下半年 2021年上半年 中環(huán)、南橋投建 地塊 ： 恒大 地塊 ： 陽光家園項目 地塊： 鑫金囿置業(yè) 區(qū)域： 中糧地塊 ： 中糧地產(chǎn) 區(qū)域： 張江湯臣地塊 ： 建都、江海 地塊： 蘇寧 地塊： 恒大地塊 ： 奉通置業(yè)地塊 ： 綠地地塊： 中糧、蘇寧等知名開發(fā)商預(yù)計在 1314年集中上市，預(yù)計推量約 60萬方 未來南橋新城住宅用地入市時間表 供求關(guān)系 從南橋本地別墅產(chǎn)品的供應(yīng)不成交上看，住宅市場呈現(xiàn)供丌應(yīng)求的狀態(tài)。 市場環(huán)境 南橋目前市場整體供求健康，年均去化近 30萬方，產(chǎn)品均價每年 10%左右增長；其中別墅市場以經(jīng)濟型度假別墅成交最為活躍，本案產(chǎn)品面積上占優(yōu)勢 市場格局 本區(qū)域住宅市場多層級競爭已形成，各層級競爭差異明顯；南橋別墅成交集中于個別項 目，價格普遍在 23000元 /平米以上，莊行別墅則以 18000元 /平米為界限劃分。 產(chǎn)品類型 奉賢別墅集均價段成交熱點集中在 1300018000；總價段成交熱點集中 250300 其中別墅集中于 250300萬的產(chǎn)品目前市場供應(yīng)丌足，本項目可以抓住機遇 未來市場 目前南橋新城板塊供應(yīng)土地 ，未來住宅總競爭量近 140萬方，眾多大牌開發(fā)商入駐，產(chǎn)品規(guī)劃多為 90130平米 23房，均價預(yù)計在 16000元 /以上，從總價上看，住宅市場會對本項目造成威脅 佳兆業(yè) 8號首批別墅產(chǎn)品價格建議 價格策略 建議： 考慮到整體的價格策略是穩(wěn)健型策略，項目目前在蓄水階段 ,客戶意向摸排丌準(zhǔn)，且項目開盤時間緊張 ,因此建議
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