【正文】 安全的發(fā)展 作為一個(gè)嶄新的項(xiàng)目，在這種市場(chǎng)環(huán)境下需要針對(duì)市場(chǎng)普遍存在問(wèn)題，結(jié)合自身的實(shí)際情況加以規(guī)避。結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際需求， w 穩(wěn)打穩(wěn)扎，率先創(chuàng)造開(kāi)發(fā)品牌，引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理理念。 本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 李石鎮(zhèn)，以往農(nóng)業(yè)及工業(yè)為只要經(jīng)濟(jì)支柱， 1996 年劃入撫順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 20xx 年沈撫同城工作開(kāi)始，大片耕地改變土地性質(zhì)，作為商品房開(kāi)發(fā)使用。再次之前唯一商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于高麗街附近的“ 高麗家苑 ” 。 20xx 年后隨著沈撫同城話的推進(jìn)，相繼進(jìn)駐項(xiàng)目有“SF 國(guó)際鑫城 ” ， “ 旺力城 ” 區(qū)域內(nèi)有安置回遷戶的回遷樓幾十棟，位于李石高麗街附近?；剡w樓的施工仍在繼續(xù)，但回遷樓品質(zhì)僅限于保障基本居住需要。在20xx 年下，施工過(guò)程中的一棟回遷樓層發(fā)生樓板坍塌事故，但百姓對(duì)于回遷樓的質(zhì)量十分擔(dān)憂。 本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一下特點(diǎn) 價(jià)格基礎(chǔ)混亂 現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)過(guò)高 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域生活配套落后 已成為撫順市購(gòu)房者關(guān)注熱點(diǎn) 區(qū)域城市規(guī)劃相對(duì)完整 區(qū) 域優(yōu)秀地塊土地基本成交 開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)局有市級(jí)審批權(quán)限，對(duì)于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)政策支持傾向力度較大； 本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 本來(lái) 23 年內(nèi)大批項(xiàng)目集中放量，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，去化壓力加大； 隨著開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資工作不斷推進(jìn)，外來(lái)企業(yè)及配套社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的 bu 段進(jìn)駐，本地自由購(gòu)房消費(fèi)量將增加 在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的大環(huán)境支持下，保守估計(jì)，未來(lái) 23 年內(nèi)銷售價(jià)格以 200300 元 /平 /年速度遞增； 23 年內(nèi)，本區(qū)域?qū)⒂少?gòu)房關(guān)注熱點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域 結(jié)論 我認(rèn)為，本區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)發(fā)展屬于初始階段，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅呀?jīng)成為撫順市購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著沈撫同城化的突進(jìn)，區(qū)域發(fā)展前景樂(lè)觀。 本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)土地供應(yīng)量分析 本區(qū)域前期土地供應(yīng)主要以工業(yè)土地為主，并以取得初步成功，伴隨著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化的步伐，區(qū)域整體劃的調(diào)整，以逐步向人居地產(chǎn)傾斜。 本區(qū)域未來(lái)土地供應(yīng)量趨勢(shì)分析 未來(lái)幾年，根據(jù)省委，省政府沈撫生態(tài)同城的宏偉構(gòu)想，區(qū)域土地將完全向 “ 宜家，宜商，宜業(yè) ” 的模式發(fā)展，重點(diǎn)以環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主。 根據(jù)目 前國(guó)內(nèi)同類區(qū)域發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，政府會(huì)以 “ 平穩(wěn)、扎實(shí)、挖掘 ” 為主導(dǎo)原則，在一定階段內(nèi)放緩?fù)恋毓?yīng)，培育和發(fā)展以入住項(xiàng)目，杜絕 “ 一任領(lǐng)導(dǎo)，一片天空 ” 的情況發(fā)生。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析 競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域 區(qū)總面積 50 平方公里，國(guó)有土地，總?cè)丝诩s 3 萬(wàn)。高灣巨撫順中心 10 公里，距沈陽(yáng)市中心 30 公里，距沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng) 25 公里，距沈陽(yáng)動(dòng)物園、植物園 5 公里，距沈陽(yáng)棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū) 1 公里，距營(yíng)口港200 公里，距大連港 380 公里。 過(guò)去， 20xx 年成立高灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，當(dāng)年高灣的財(cái)政收入 500 萬(wàn)元左右，稅收也只有 1000 萬(wàn)元，一個(gè)面積只有 50 平方公里，人口 2 萬(wàn)人，過(guò)去小伙子找不著對(duì)象，大姑娘急著往外嫁的彈丸之地。 現(xiàn)在，高灣經(jīng)濟(jì)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚?，F(xiàn)有千余家企業(yè)，初步形成了制藥、機(jī)械加工、建材、石化、電器、肉類加工、乳制品、制糖、淀粉等為一體的工業(yè)經(jīng)濟(jì)格局。 本來(lái)，高灣經(jīng)濟(jì)區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展特色旅游業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品加工、房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)四大產(chǎn)業(yè)區(qū)，努力將高灣打造成經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)和諧、文化繁榮的 “ 撫順西部新城區(qū)、沈撫兩市后花園 ” 。 高灣區(qū)是目前撫順市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為集中的區(qū)域，房地產(chǎn)產(chǎn)品以 中、低檔為主，靠近渾河的房地產(chǎn)項(xiàng)目檔次較高。區(qū)域內(nèi)新開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期將會(huì)陸續(xù)以洋房、別墅高檔產(chǎn)品為主，區(qū)域內(nèi)本地客群房潛力較弱，基本被前期低檔項(xiàng)目消化，新開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目客群主要以撫順市其他區(qū)域高收入群體為主。 間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 望花、河?xùn)|（順城區(qū)） 望花區(qū)面積 214 平方米，人口 37 萬(wàn)。亞洲最大的露天礦 — 撫順西露天礦座落本區(qū)。 20xx 年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，地方財(cái)政收入 億元，年均分別遞增 15%以上：農(nóng)村人均收入和城鎮(zhèn)居民可支配收入較大幅度增長(zhǎng)；有多家大型企事業(yè)單位及重點(diǎn)石化科技單位。望花區(qū)域 新開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目較少， “ 玫瑰成 ” 項(xiàng)目體量較大；房地產(chǎn)大部分以中、低檔為主，石化企業(yè)較多；當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體地緣性較強(qiáng)，多層產(chǎn)品較為認(rèn)可，總房款整體承受力較低；該區(qū)主力戶型為 80— 90平米的兩室兩廳。 河?xùn)|（順城區(qū)）區(qū)域面積 280 平公里，人口 42 萬(wàn)，是市政府所在地，也是撫順市行政、金融、文化、商業(yè)中心。全區(qū)有外貿(mào)出口企業(yè)近 30 家，出口產(chǎn)品有 20 個(gè)系列、 180 余個(gè)品種，遠(yuǎn)銷 30 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 20xx 年，實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值 60 億元，年均遞增 %；地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 30000 萬(wàn)元，年均遞增 %；農(nóng)村人均純收入 ，城市居民可支配收入均有較快增長(zhǎng)。順城區(qū)西連沈陽(yáng)市，北毗鐵嶺市，距沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 40 公里，境內(nèi)交通十分方便，沈吉鐵路、瑗大公路、沈環(huán)北線貫穿東西，沈撫公路，撫本公路及沈環(huán)南線連通周邊市縣。 該區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以中高檔高層為主；河景房開(kāi)發(fā)火熱，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)精裝產(chǎn)品；該區(qū)戶型以 90120 平米、三室兩廳為主；區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，高檔客群較多。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán) 皇家海岸 項(xiàng)目介紹 馬來(lái)西亞建榮集團(tuán)投資 22 億元，權(quán)利打造 “ 皇家海洋主題樂(lè)園 ” 大型休閑、旅游、度假項(xiàng)目景區(qū)，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積達(dá) 800 畝?；始液Ｑ蠊珗@由皇家海洋主題樂(lè)園及地產(chǎn)兩大部分組成。 皇家海洋主題樂(lè)園包括； “ 撫順皇家極地海洋世界 ” 、 “ 世紀(jì)叢林 ” 、 “ 獸城城堡 ” 、 “ 大型室內(nèi)沙灘沖浪館 ” 、 “ 皇家海岸游艇碼頭 ” 、 “ 五星級(jí)酒店 ” 。 地產(chǎn)部分包括： “ 皇家海岸 ” 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，包括獨(dú)棟別墅，多層洋房、海景高層、商務(wù)會(huì)所、超市、醫(yī)院、幼稚園等相關(guān)項(xiàng)目的規(guī)劃與建設(shè)。項(xiàng)目扼守遼寧省沈撫交界的黃金要沖之上，景區(qū)以建成皇家極地海洋世界。 地產(chǎn)項(xiàng)目緊鄰 “ 皇家極地海洋世界 ” ，擁有生態(tài)旅游觀光區(qū)眾多旅游資源。項(xiàng)目位于渾河邊，屬于一線江景樓盤(pán)。項(xiàng) 目整體片區(qū)知度較低，位置所處相對(duì)于市中心區(qū)有一定距離，周邊配套設(shè)施不完善，區(qū)域認(rèn)知度有待提高，項(xiàng)目賣點(diǎn)主要以臨近 “ 皇家極地海洋世界 ” 。 基本情況 主題風(fēng)格：西班牙風(fēng)情 地理位置： 高灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 08726 入住時(shí)間： 09830 物業(yè)公司： 建榮物業(yè) 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 月 供暖方式： 地?zé)? 采暖費(fèi) ： 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 裝修： 清水 車位費(fèi)： 未定 /月 飲用水：自來(lái)水 容積率：容積率達(dá)到 ，其中一期 銷售許可：五證俱全 付款方式： 一次性、商貸、公積金 項(xiàng)目數(shù)據(jù)： 總建筑面積： 550000 ㎡（分 5 期開(kāi)發(fā)） 產(chǎn)品形式：洋房、聯(lián)排別墅、小高層、高層。其中小高層 3 棟、多層 6 棟在售； 戶型配比： 90 平占 10%、 100120 平占 50%、 120140 占 30%、170200 占 10%； 銷售情況；一期 4 萬(wàn)平，一年去化。二期 09 年 8 月交房； 關(guān)系單位： 投資商： 馬來(lái)西亞建榮國(guó)家集團(tuán) 承建商： 馬來(lái)西亞建榮國(guó)際集團(tuán) 物業(yè)管理公司：建榮物業(yè) 景觀設(shè)計(jì)單位：美國(guó)應(yīng)時(shí)國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 整體設(shè)計(jì)單位：臺(tái)灣三弈設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 項(xiàng)目配套 幼兒園：附近多家幼兒園 周邊學(xué)校：撫順實(shí)驗(yàn)小學(xué)、高灣農(nóng)校 醫(yī)療配套： 高灣醫(yī)院 共建車站： 818 37 周邊餐飲：私家大中小型餐飲 周邊銀行：工商、農(nóng)業(yè)、交通等多家銀行 加油站：中國(guó)石油 方大上上城 項(xiàng)目介紹： 方大地產(chǎn)（遼寧方大集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司，是以機(jī)電、冶金、礦業(yè)、化工為主；集科研開(kāi)發(fā)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、貿(mào)易、投資為一體的跨行業(yè)、跨 地區(qū)的多元化大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)資產(chǎn)總額 63 億元，凈資產(chǎn) 35億元，年?duì)I業(yè)收入 82 億元）是方大集團(tuán)的首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 上上城規(guī)劃的核心理念是建設(shè)一個(gè)大規(guī)模的城市街區(qū)，三重景觀體系使建筑成為景觀第二年點(diǎn)綴。特色商業(yè)街 （建成后成為撫順市旅游工藝品市場(chǎng)）、 7000 平方米的大型音樂(lè)休閑廣場(chǎng)、地下設(shè)立一個(gè)大型的地下停車場(chǎng)，地上設(shè)立地面綠地停車場(chǎng)、 300 米長(zhǎng)的林蔭景觀路、 8000 平方米的社區(qū)體育休閑公園 — “ 七星公園 ” （配備了網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)和高爾夫球揮桿練習(xí)場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施）、品牌大型超市、擬將引進(jìn)重點(diǎn)小學(xué)、國(guó)際水準(zhǔn)的雙語(yǔ)幼兒園、近 6000 ㎡的大型中心會(huì)所、園區(qū)內(nèi)配備健全的醫(yī)療系統(tǒng)。 目前開(kāi)發(fā)的為一期工程共計(jì) 18 棟樓，由 “ 上元 ”“ 上林 ”“ 上品 ” 三個(gè)組團(tuán)組成，占地約 14 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 20 萬(wàn)平方米，主要由觀景小高層和高層組 成，綠地率高達(dá) 65%，而建筑密度僅約15%，只用六分之一的土地生長(zhǎng)建筑，六分之五的土地用作園區(qū)綠化。 米的超大樓間距，不僅能夠滿足日常生活的采光需要，確保業(yè)主的私密性，同時(shí)也給大范圍組團(tuán)綠化和宅間綠化創(chuàng)造了條件，采用德國(guó)蒂森高級(jí)電梯和法國(guó)愛(ài)迪士新風(fēng)系統(tǒng)。觀景電梯，在垂直交通中盡情的體驗(yàn)奢華尊重；新風(fēng)系統(tǒng) 2 小時(shí)更新一次室內(nèi)空氣，可以在短的時(shí)間內(nèi)有效清楚裝修過(guò)程中產(chǎn)生的有毒有害氣體，有效的隔離粉塵。五明戶型設(shè)計(jì)確保居住舒適度。 5 米延伸私家花園，營(yíng)造 “ 一園一世界 ” 的愜意生活。 基本情況： 主題風(fēng)情： 歐陸風(fēng)情 地理位置：高灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高陽(yáng)鎮(zhèn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20xx 09 入住時(shí)間： 20xx430 物業(yè)方式：新世界物業(yè) 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 月 供暖方式；地?zé)? 采暖費(fèi)： 28 裝修： 清水 飲用水：自來(lái)水 容積率：15.% 銷售許可：五證俱全 付款方式： 一次性、商貸、公積金 交通狀況：交通發(fā)達(dá) 項(xiàng)目數(shù)據(jù) 占地面積： 50 萬(wàn)平方米 建筑面積： 70 萬(wàn)㎡（分四期開(kāi)發(fā)， 1 期 20 萬(wàn)平米 1534 戶 14 棟板式小高層， 4 棟典式高層； 76 平米兩居、 101141 平米三居、 162平米四居） 產(chǎn)品形式；小高、高層 開(kāi)發(fā)時(shí)間： 20xx 年 5 月，預(yù)計(jì) 09 年 10 月竣工 銷售情況；現(xiàn)房發(fā)售，項(xiàng)目自身配套完善。一次性 付款較少，公積金貸款購(gòu)房較多。主要銷售手段以組織團(tuán)購(gòu)促銷為主 關(guān)系單位： 投資商：遼寧方大集團(tuán) 物業(yè)管理公司：新世界物業(yè)公司 承建商：遼寧方大集團(tuán) 景觀設(shè)計(jì)單位：日本綜合計(jì)畫(huà)景觀研究院 建筑設(shè)計(jì)單位：中建東北院設(shè)計(jì)研究院 項(xiàng)目配套： 停車位：地下車場(chǎng)、地上停車位 幼稚園：附近有多家幼兒園、高灣農(nóng)校 周邊醫(yī)院：高灣醫(yī)院 公交車站： 81 8 37 周邊餐飲：各種大中小型餐飲 周邊銀行：商行等多家銀行 加油站：中國(guó)石油 御龍灣 項(xiàng)目介紹： 天麒 御龍灣 2 期，號(hào)稱撫順首席 360 度觀河全景大宅， 45 萬(wàn)平米智能化親水生態(tài)大盤(pán)，項(xiàng)目高灣地處沈撫連接帶核心去牛位置，交通快捷便利，南鄰 公里超長(zhǎng)沿河風(fēng)景帶渾河，北望遠(yuǎn)山，西忱棋盤(pán)山、世博園、占據(jù)上風(fēng)上水寶地。 規(guī)劃建設(shè)中式園林景觀，從各類景觀小品、色彩搭配、綠化樹(shù)種，廊、橋、臺(tái)、月牙灣等元素的選用詮釋了中國(guó)傳統(tǒng)居住理念。 3 萬(wàn)平商業(yè)集群，大型白活商場(chǎng)、超市等多業(yè)態(tài)規(guī)劃。 香港中原物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。園區(qū)采用全天 24 小時(shí)貼心管家式跟蹤服務(wù)， “ 一卡通 ” 智能化服務(wù)，多功能 “ 便主 ” 服務(wù)。 園區(qū)會(huì)所，建 筑造型如同堆砌狀的盒子，配以時(shí)尚玻璃